Loi de finances 2022 : les annonces du volet logement

Bruno Lemaire, Ministre de l’Économie, des Finances et de la Relance et Olivier Dussopt, Ministre délégué en charge des Comptes publics ont remis en septembre dernier, le dernier projet de loi de finances du quinquennat. Document essentiel pour le bon fonctionnement de l’État, le PLF détermine tout le budget, soit l’ensemble des dépenses et des recettes de l’État pour l’année à venir.

L’examen et l’adoption du projet de loi de finances est soumis à une procédure parlementaire singulière. Après avoir été étudié à la loupe par les membres du Conseil d’État et le Haut Conseil des Finances Publiques (HCFP), le PLF 2022 est ensuite remis en Conseil des Ministres, au plus tard le premier mardi du mois d’octobre. Présenté à l’Assemblée Nationale et au Sénat, les membres siégeant ont un délai de 70 jours pour le passer au crible et le voter.

Le PLF 2022 inclut essentiellement des mesures destinées à relancer l’économie de l’hexagone, suite à la crise sanitaire qu’a traversée le pays. La trajectoire à suivre pour l’année 2022 est de continuer à soutenir massivement les entreprises et les ménages français en apportant des aides et solutions concrètes. Le budget dédié à la politique du logement en 2022 réserve de belles nouveautés pour l’immobilier neuf et l’investissement locatif, à l’instar du dispositif de la loi Pinel ou du succès massif de Ma Prime Rénov’.

Le volet logement de la loi de finances 2022

17,15 milliards d’euros. C’est le montant dédié au logement dans le projet de loi de finances 2022, soit une« augmentation de 7 % [comparée au PLF 2021], et ceci ne compte ni les crédits de MaPrimeRénov’, 2 milliards, qui sont sur le budget du ministère de la Transition écologique, ni les crédits du plan France Relance, qui financent des mesures comme la réhabilitation des friches » souligne Emmanuelle Wargon, Ministre chargée du Logement

Les priorités du budget se tournent tout naturellement vers des mesures fortes et ambitieuses en faveur du logement social, intermédiaire, de la rénovation et de la transition énergétique. Ce sont autant de valeurs fortes qui sont au cœur des enjeux actuels du gouvernement. Alors que des actions en ce sens ont déjà été amorcées dans le cadre du plan France Relance, le PLF 2022 n’oublie tout de même pas les mesures dédiées à l’investissement locatif et à l’immobilier neuf. Le projet de loi de finances 2022 à la ferme intention de créer une politique du logement durable, pérenne et adaptée à tous les français pour les années à venir.

Pinel plus : renforcer la qualité au sein du logement

Point névralgique du volet logement du PLF 2022, l’évolution du Pinel classique en Pinel Plus vient renforcer la qualité dans les logements et durcir les critères d’éligibilité. Pour rappel, il s’agit d’un dispositif d’investissement locatif permettant aux propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu dans la limite de 63 000 €, pour l’achat d’un logement neuf ou en état d’achèvement (VEFA). En contrepartie, l’investisseur a l’obligation de mettre son logement en location nue, à titre de résidence principale pour une durée de 6, 9 ou 12 ans et dans la limite de deux investissements par an, ne dépassant pas 300 000 €/an ou 5 500 € m².

Pour les appartements acquis depuis le début de la mise en application du dispositif, jusqu’au 31 décembre 2022, les investisseurs pourront bénéficier des taux pleins de défiscalisation, à savoir 12 %, 18 %, et 21 % selon la durée de mise en location. Cependant, l’exécutif prévoit une possible échéance du dispositif traditionnel en 2024 et la mise en vigueur du Pinel Plus dès 2023. Pendant la période de cohabitation des deux dispositifs, les taux maximums du Pinel pourront être maintenus si d’une part le logement se situe dans un quartier prioritaire de la ville et d’autre part, si le logement respecte un niveau élevé de qualité.

Dans le cas contraire, si un investissement est réalisé et que le logement en question ne respecte pas l’une des deux conditions ci-dessus, le montant de la réduction d’impôts baissera progressivement pour les logements acquis en 2023 et 2024. Pour y voir un peu plus clair, voici un tableau qui récapitule les taux qui seront appliqués selon l’année d’achat du logement neuf :

2 nouveaux critères d’éligibilité

Ce dispositif de défiscalisation largement plébiscité des français va désormais imposer à compter de 2023, 2 nouveaux critères cumulatifs pour bénéficier des taux pleins. Emmanuelle Wargon, Ministre du Logement a longuement échangé avec les différents acteurs du bâtiment, du logement et de la promotion immobilière pour mener à bien cette réflexion. Réflexion qui elle espère, va donner un coup de fouet au marché de l’investissement locatif et permettre au plus grand nombre de se loger dans des logements neufs, gages de confort et de qualité.

Le premier critère consiste à respecter par anticipation le jalon 2025 de la règlementation environnementale (RE 2020) qui entre en vigueur le 1 ^er janvier 2022. Cela signifie clairement que les constructions édifiées en 2023 devront à minima être classées B et les constructions réalisées en 2024, classées A. Pour les collectifs dont le permis de construire ont été déposés avant le 1^er janvier 2022 et de fait non concernés par la RE 2020, les références E+C- sont retenues.

Le second critère est basé sur le confort au sein des logements. Fondé sur le référentiel de la qualité au sein des logements, 3 mesures ont été retenues pour entrer dans les règles d’éligibilité du Pinel Plus : une surface minimale selon la typologie, la présence systématique d’un espace extérieur privatif et la double exposition à partir du 3 pièces.

Louer Abordable : insuffler une nouvelle dynamique

Louer Abordable, ou anciennement appelée dispositif Cosse, permet à un propriétaire de bénéficier d’un abattement fiscal sur les revenus locatifs générés, variant entre 15 % et 85 % selon la zone géographique (A, B ou C) et le niveau de loyer pratiqué. Pour profiter de cet avantage fiscal, le propriétaire s’engage en signant une convention auprès d'Agence Nationale de l’Habitat (ANAH), à louer son logement à un loyer en dessous du prix du marché.

Ce dispositif a pour but de faciliter l’accès au logement des foyers modestes, voire très modestes et de densifier le parc locatif de logements en zones tendues. Seulement le recours à ce dispositif a fortement décliné au cours de ces dernières années, particulièrement en zones tendues car peu rentable du fait des loyers très bas et donc pas très incitatif pour les investisseurs. L’effet inverse s’est donc produit dans les zones détendues, menant à une surreprésentation des logements disponibles.

Le nombre de conventions signées a dégringolé de 154 000 au 1^er janvier 2017 à 111 000 au 1^er janvier 2021. Emmanuelle Wargon, Ministre chargée du Logement a donc affiché en cette fin d’année, sa volonté de redonner un coup de boost à ce dispositif. Les modalités et critères d’octroi à la réduction fiscale ont donc été revus et approuvés par l’exécutif français lors du PLF 2022. Voici ce qui change pour le Louer Abordable.

Ce qui change

Dans le cadre du projet de loi de finances 2022, un amendement a été approuvé afin de transformer le dispositif Louer Abordable à partir du 1^er janvier 2022 et de le proroger jusqu’au 31 décembre 2024.

Afin de rendre le dispositif plus incitatif pour les investisseurs, le mécanisme fiscal passe à une réduction d’impôt, au lieu d’un abattement fiscal sur les revenus fonciers. Autrement dit, le gain pour les propriétaires sera le même et ne dépendra plus du taux marginal d’imposition. Pour ne pas retomber dans les travers de l’ancien dispositif et éviter les débords, le zonage ne sera plus un critère pris en compte pour le Louer Abordable.

Les calculs des plafonds seront eux aussi revus, pour prendre en compte toutes les spécificités des territoires. Les loyers seront fixés par une décote, selon les loyers observés du marché locatif de la commune. Ainsi, la rentabilité du dispositif Louer Abordable est donc garantie pour tous les propriétaires incités à réduire leur loyer. En d’autres termes, plus le loyer consenti est bas, plus l’incitation fiscale est haute.

Les succès du dispositif Ma PrimeRénov’

Créée en janvier 2020, dans le cadre du plan France Relance, le dispositif Ma PrimeRénov’ a rencontré un immense succès depuis son lancement. Remplaçant le crédit d’impôt pour la transition énergétique, cette aide de l’État permet aux particuliers de réaliser des travaux de rénovation et de percevoir un versement durant l’année de la réalisation des travaux.

"Notre objectif initial [pour 2021, ndlr] c'était 400 000 dossiers, on l'a réévalué à 800 000 et là, nous sommes à 550 000 dossiers déposés et déjà 260 000 familles qui ont été payées cette année." Indique Emmanuelle Wargon, Ministre du Logement au micro du Grand Journal de l’Éco sur BFM Business.

Avec un taux de satisfaction de 90 % auprès des français, le dispositif d’aide à la rénovation énergétique s’est vu accordé un budget de 2 milliards d’euros répartis d’une part dans le PLF 2022 et d’autre part dans le plan France Relance. L’objectif d'ici la fin de l’année 2022 est d’atteindre la barre des 1 500 000 logements rénovés grâce à Ma Prime Rénov’.

Développer le logement intermédiaire

Avec des loyers inférieurs au prix du marché locatif traditionnel, les logements intermédiaires permettent aux ménages modestes ou aux jeunes actifs de se loger dans des grandes villes, où la tension immobilière est forte, sans consacrer tout son budget au logement. La priorité du projet de loi des finances 2022 est de créer une politique du logement vis-à-vis des acteurs institutionnels et de davantage développer le recours à la construction de logements intermédiaires.

Dans le cadre du projet de loi de finances 2014, un régime fiscal dédié aux investisseurs institutionnels a été créée afin de les inciter à développer l’offre de logements locatifs intermédiaires (LLI). En échange, les opérations bénéficient de la réduction de la TVA à 10 % et une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 20 ans. Entre 2014 et 2020, ce ne sont pas moins de 55 000 LLI qui ont été construits.

Les nouvelles dispositions en faveur du logement locatif intermédiaire

8 ans plus tard, le PLF 2022 adopte un nouvel amendement visant à remplacer l’exonération de la taxe foncière par une créance d’impôt du même montant. Ainsi, le dispositif sera intégralement financé par l’État et permettra aux collectivités de percevoir des recettes fiscales. Cet amendement permet d’aider les communes qui ne disposent pas assez de logements sociaux à construire davantage ; et d’être en adéquation avec la loi SRU qui impose un quota de 25 % de logements sociaux dans les communes importantes.

En ce sens, un protocole d’engagement entre les principaux acteurs du logement intermédiaire (CDC habitat, Action logement et la fédération des Entreprises Sociales pour l’Habitat) a été signé afin de développer l’offre de logements en suivant les objectifs suivants :

• Produire 55 000 logements locatifs intermédiaires entre 2021 et 2023
• Rendre accessible le logement intermédiaire aux jeunes actifs et classes moyennes
• Contribuer à la mixité sociale en construisant des LLI dans des quartiers en rénovation urbaine

Construire plus de logements sociaux

S’agissant du secteur du logement social, l’État a défini dans le projet de loi finances 2022 un objectif de financer et de construire 250 000 nouveaux logements sociaux pour 2021-2022. En effet, face à la crise sanitaire rencontrée ces dernières années, un nombre insuffisant de logements sociaux a été construit (87 500) en 2020. Le budget pour remédier à cette offre qui ne suffit pas à couvrir toute la demande est d’1,5 milliard d’euros répartis entre l’État, Action Logement et la Banque des territoires.

Les prêts accordés par l’État : ce qui change en 2022

Les dispositifs d’aide au financement proposés par l’État ont le vent en poupe. Selon les études statistiques menées par la SGFGAS, 66 732 demandes de prêt à taux zéro ont été accordées en 2020. Parmi la production totale des prêts, 79 % concernent les logements neufs. Sur la même période, 42 107 éco-PTZ ont été émis en France métropolitaine et dans les DOM, soit une augmentation de 18,4 % par rapport à 2019.

Largement plébiscités auprès des français, le PTZ et l’éco-PTZ sont tous les deux au cœur de la réflexion du gouvernement dans ce projet de loi de finances. Ces deux solutions de financement s’intègrent à leur façon dans la politique du logement française.

L’éco-PTZ

L’éco-PTZ est une aide au financement des travaux d’amélioration énergétique, accordée par l’État. Sans intérêts, l’éco prêt à taux zéro peut être accordé par tout organisme financier, sans condition de ressources, sous réserve de l’étude du dossier. Prolongé pour 2 ans de plus, jusqu’à la fin 2023, l’éco-PTZ permet aux professionnels et particuliers de mettre en place des projets de rénovation énergétiques dans leur logement. Voici les changements prévus pour 2022 :

• Hausse du plafond à 50 000 € contre 30 000 € pour le dispositif actuel
• Augmentation de la durée maximale d’emprunt à 20 ans contre 15 ans actuellement
• Simplification des démarches en cumulant l’éco-PTZ et le dispositif Ma PrimeRénov’

Les dispositifs de l'éco-PTZ et MaPrimeRénov' sont cumulables

Afin de bénéficier de l’éco-PTZ, les travaux doivent concerner au moins l’une de ces 7 catégories :

• Isolation thermique de la toiture
• Isolation thermique des murs donnant sur l'extérieur
• Isolation thermique des fenêtres et portes donnant sur l'extérieur
• Isolation des planchers bas
• Installation ou remplacement d'un chauffage ou d'une production d'eau chaude sanitaire
• Installation d'un chauffage utilisant une source d'énergie renouvelable
• Installation d'une production d'eau chaude sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable

Le PTZ

Maintenu jusqu’en 2023, le prêt à taux zéro (PTZ) est un dispositif de soutien mis en place par l’État pour faciliter l’accès à la propriété des ménages primo-accédants dans l’acquisition de leur résidence principale. Accordé sous conditions de ressources, le PTZ s'effectue sur une durée de 20, 22 ou 25 ans avec une période différée de remboursement de 5, 10 ou 15 ans durant laquelle le ménage ne paie aucune mensualité.

Les logements éligibles à cet emprunt particulièrement intéressant sont les logements neufs et anciens. Cependant, les logements anciens doivent se situer en zone B2 ou C et nécessiter des travaux représentant au moins 25 % du montant du prêt. Pour pouvoir bénéficier du PTZ, il faut que les revenus du ménage acquéreur soient inférieurs aux plafonds fixés selon la zone géographique où se trouve le logement :

Les lois dédiées à l’investissement locatif prorogées

Il est certain qu’un bon nombre de dispositifs d’investissement conférant des avantages fiscaux n’ont plus à faire leurs preuves. Selon une enquête réalisée par l’institut Poll&Roll portant sur l’investissement au sens large du terme, il en ressort que les français estiment qu’investir dans la pierre est la solution qui offre le plus de garanties. Considéré comme un placement sûr et rentable sur le plan financier, l’investissement locatif serait privilégié par 20 % des répondants. Des résultats qui n’ont sans doute pas échappés aux radars de l’exécutif et qui engagent une politique du logement 2022 propice à l’investissement.

C’est donc tout naturellement que les dispositifs d’investissement locatif dans le neuf et dans l’ancien sont prolongés pour une année de plus : loi Denormandie, amendement Censi-Bouvard et expérimentation du Pinel Breton. Détails et rappel des conditions d’éligibilité.

La loi Denormandie

Renouvelée jusqu’en 2023, la loi Denormandie s’inscrit dans un vaste projet national Action Cœur de Ville. Il s’agit d’un dispositif de réduction d’impôt dans l’ancien nécessitant de gros travaux avec comme finalité la mise en location à un loyer dit intermédiaire pour permettre aux foyers les plus modestes de se loger plus facilement. Seules les communes faisant partie du programme Action cœur de ville et dans un périmètre de revitalisation du territoire sont concernées par la loi Denormandie.

Tout comme son dispositif cousin spécialisé dans l’immobilier neuf, la loi Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt allant de 12 %, 18 % ou 21 % du prix d’acquisition du logement et des travaux de rénovation.

L’amendement Censi-Bouvard

L’amendement Censi-Bouvard découle directement du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Il était voué à s’éteindre à la fin de l’année 2021 mais le gouvernement en a décidé autrement et le prolonge jusqu’en 2022. Par ailleurs, un rapport sera soumis à l’étude du Parlement afin d’envisager les évolutions à apporter.

Il s’agit d’un dispositif d’incitation fiscale pour les particuliers (uniquement) à investir dans des résidences dites “de services”. On compte parmi ces résidences : les résidences séniors, les résidences étudiantes, les EPHAD et les résidences accueillant des personnes en situation de handicap. Ce type d’investissement locatif donne le choix au propriétaire de choisir le régime fiscal le plus adapté à sa situation et en fonction des revenus locatifs perçus grâce au statut LMNP.

Si les revenus n’excèdent pas 72 600 €/an, ce dernier a le choix entre 2 régimes fiscaux : le micro-BIC et le régime réel. En revanche, si les revenus dépassent cette somme, le régime réel s’applique automatiquement. L’amendement Censi-Bouvard est cumulable avec les avantages du statut LMNP classique. En d’autres termes, le propriétaire peut en plus bénéficier d’une réduction de 11 % du montant hors taxes de son achat dans la limite de 300 000 € et récupérer la TVA à hauteur de 20 %. En échange, le propriétaire bailleur s’engage à louer son logement pendant au minimum 9 ans.

L’expérimentation du Pinel Breton

Le dispositif de défiscalisation spécifique au territoire breton est reconduit jusqu’en 2024. À visée expérimentale seulement pour le moment, le Pinel Breton conserve toutes les conditions du Pinel classique, à l’exception du zonage. L’éligibilité au dispositif est fixée par décret et permet ainsi de prendre en compte toutes les spécificités locales du territoire et de mesurer précisément la tension immobilière.

Déployée en 2020, cette phase d’expérimentation du Pinel Breton n’a pas eu le temps de dévoiler tous ces résultats à cause de la crise sanitaire. C’est donc pour lui donner plus de visibilité que le dispositif est prolongé pour 2 ans. De plus, le Pinel Breton est « destiné à être remplacé par un dispositif plus efficient de soutien au logement locatif intermédiaire au sein du présent projet de loi de finances pour 2022 » souligne Didier Le Gac, député de la 3^ème circonscription du Finistère.

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