Investissement immobilier Pinel Pinel-plus-orleans

Orleans en chiffres

Population de Orleans

Locataires 126809 44.18 %
Etudiants 20048 6.98 %
287019 Habitants

Prix moyen au m²
dans le neuf

3970 €

Rentabilité brute
moyenne

5 à 8 %

Croissance
démographique
sur 10 ans

+5,4 %

Loi Pinel Plus Orléans

La loi Pinel classique vit sa dernière année à taux plein ! Dès 2023, les taux de réduction d’impôts vont diminuer progressivement jusqu’à disparaitre totalement fin 2024. Mais il existe une solution pour continuer à profiter des taux maximaux à partir de 2023 : investir en Pinel +. Quelques conditions supplémentaires viennent s’ajouter à celles du Pinel classique. L'investissement devra être fait soit dans un programme immobilier durable soit dans un quartier prioritaire de la ville. Quelles sont les possibilités pour un investissement en Pinel + à Orléans ? Quels sont les quartiers à privilégier ? L’opération est-elle rentable ?

Située à la limite de la région Ile-de-France, Orléans peut offrir un bon rendement locatif. Son patrimoine historique d’exception, le dynamisme de son économie et ses nombreux projets urbains y favorisent l’investissement locatif en loi Pinel+. En mai 2009, elle a été consacrée Ville d’art et d’histoire, grâce aux efforts qu’elle a fournis dans la revalorisation de son patrimoine architectural.

Pinel Plus Orléans - vue sur la Cathédrale Sainte-Croix à Orléans

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2022, dernière année pour le Pinel à taux plein

L’année 2022 marque un tournant dans le dispositif Pinel, puisque c’est la dernière année où les taux de réduction à 12%, 18% et 21% pourront être appliqués. Dès le 1er Janvier 2023, les taux baisseront progressivement jusqu’à la disparition totale du dispositif au 31 Décembre 2024. Mais que les investisseurs se rassurent, ils pourront toujours profiter des taux maximaux grâce au Pinel plus, pour un investissement dans un programme immobilier neuf durable ou situé en quartier prioritaire.

Comparaison des taux de réduction d’impôt Pinel et Pinel plus

Pinel Plus Orléans - Un homme tient le symbole des pourcentage dans sa main

Avec la flambée des prix dans l’immobilier, c’est le moment d’investir en Pinel plus à Orléans. D’ailleurs, en choisissant d’acheter maintenant, les investisseurs pourront encore bénéficier des taux maximaux de réduction d’impôts du dispositif Pinel, et ce, jusqu’au 31 décembre 2022. À partir du 1er janvier 2023, la diminution progressive des taux de la réduction d’impôt commencera pour un investissement en Pinel classique à Orléans. Voici le récapitulatif des changements qui seront opérés jusqu’en 2024 :

Durée d’engagement locatif Jusqu’au
31/12/2022
Jusqu’au
31/12/2023
Jusqu’au
31/12/2024
6 ans 12% 10,5% 9%
9 ans 18% 15% 12%
12 ans 21% 17,5% 14%

Les taux de réduction d’impôts Pinel +

Dès le 1er janvier 2023, le dispositif Pinel classique cohabitera avec le Pinel plus. Un décret fixant les nouvelles conditions pour un investissement en Pinel plus à Orléans sera publié prochainement. Les taux appliqués seront ceux actuellement en vigueur, à savoir :

Durée d'engagement Taux de réduction
6 ans 12 %
9 ans 18 %
12 ans 21 %

Quelles sont les conditions du Pinel Plus à Orléans ?

Le Pinel plus à Orléans va bientôt voir le jour et faire le bonheur de nombreux investisseurs dans le secteur de l’immobilier locatif. Les opportunités offertes par la ville sont plurielles. Comme elle est située à un peu moins d’1h30 de Paris, Orléans bénéficie d’une proximité intéressante avec les bassins d’emplois de la capitale. Elle connaît actuellement une croissance démographique impressionnante et compte 116 000 habitants, ce qui la classe en zone B1 du dispositif de défiscalisation Pinel+. C’est donc une zone « tendue », où les offres immobilières y sont inférieures aux demandes. Une garantie de plus pour ceux qui veulent profiter des avantages du Pinel plus à Orléans.

Les investisseurs peuvent profiter d’une réduction d’impôt Pinel plus à Orléans, jusqu’à 21 % en fonction du bien et de la durée d’engagement choisie. Cependant, pour être éligibles au dispositif, il est indispensable que les conditions suivantes soient respectées :

  • Acheter un logement neuf ou en VEFA (vente en état futur d’achèvement) situé en zone éligible ;
  • Respecter le plafond de deux acquisitions immobilières par an (300 000 € maximum) ;
  • Choisir un appartement dans un programme neuf dit durable OU dans un quartier prioritaire de la ville ;
  • Opter pour une durée de mise en location de l’appartement neuf entre 6, 9 ou 12 ans ;
  • Louer le bien nu en tant que résidence principale ;
  • Sélectionner un locataire qui ne fait pas partie de son foyer fiscal et dont les ressources correspondent aux plafonds Pinel à Orléans (zone B1).

Comme Orléans fait partie de la zone B1, le plafond de loyer y est fixé à 10,55 €/m². Comme nous l’avons précisé un peu plus tôt, les plafonds de ressources sont déterminés par le zonage Pinel + :

Composition du foyer fiscal Plafonds de ressources Pinel 2022 en zone B1
Personne seule 32 084 €
Couple 42 846 €
Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge 51 524 €
Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge 62 202 €
Perso. seule ou couple ayant 3 pers. à charge 73 173 €
Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge 82 465 €
Majoration par personne à charge supplémentaire + 9 200 €

Pourquoi investir en Pinel plus à Orléans ?

Loi Pinel Plus Orléans - Le tramway rue de Jeanne d’Arc à Orléans

La ville d’Orléans s’étend sur une superficie de 27,5 km² et abrite 25 % de jeunes de moins de 20 ans et un peu plus de 20 000 étudiants. C’est une ville à la fois attractive et dynamique. Tous les atouts pouvant garantir la réussite d’un investissement en Pinel plus sont réunis dans cette ville aux mille et un charmes. Par ailleurs, la proximité immédiate à Paris a rendu son marché immobilier florissant. Une position géographique stratégique qui attire de nombreux jeunes actifs venus de toute la région qui souhaitent démarrer une carrière dans la capitale. Une attractivité économique remarquable, un cadre de vie paisible et des atouts culturels à foison, autant de bonnes raisons d’investir en Pinel plus à Orléans.

Des atouts économiques

Il faut savoir qu’Orléans est le premier pôle pharmaceutique de France. La ville dispose de plusieurs instituts de chimie analytique et organique ainsi que des centres de biophysique moléculaire. Pour l’heure, 70 % de la production de médicaments en France provient d’Orléans. Par ailleurs, la commune est aussi une grande productrice de parfums et de cosmétique, accueillant plusieurs marques haut de gamme, à l’instar de Dior, Shiseido ou encore Gemey. La filière logistique est également fortement représentée dans la ville, puisqu'on y compte 9 000 salariés, répartis dans plus de 400 établissements spécialisés et entreprises. Plusieurs structures publiques en rapport avec l’environnement sont aussi installées à Orléans, telles que le BRGM (Bureau de recherches géologiques et minières) ou encore l’INRA (Institut National de Recherche Agronomique).

Des atouts touristiques de taille

Orléans joue un rôle important dans le secteur touristique de la région. En effet, elle accueille chaque année plus d’un million de touristes, venus des quatre coins du monde pour se nourrir de l’histoire qu’elle a vécue au fil des ans. Parmi les lieux symboliques les plus visités de la ville, on notera particulièrement la Place du Martroi et, bien sûr, la maison de Jeanne d’Arc. Les visiteurs pourront aussi apprécier l’incroyable enceinte Gallo-Romaine et ses différentes façades d’architecture Renaissance et médiévale. La richesse du patrimoine touristique d’Orléans se distingue également par ses monuments historiques, dont la Crypte Saint-Aignan, la Cathédrale Sainte-Croix d’Orléans et l’Église Notre Dame de Recouvrance.

Un marché immobilier attractif

Le prix de l’immobilier à Orléans est relativement bas par rapport aux grandes villes de France. Le secteur a connu un réel bon ces dernières années en termes d’immobilier locatif, mais aussi de ventes de patrimoine. Le succès de l’investissement locatif est surtout palpable pendant la rentrée des classes universitaires. Il est à noter que de nombreux projets d’urbanisation et plusieurs programmes d’amélioration ont été lancés pour redynamiser le secteur de l’immobilier à Orléans. On citera, entre autres, les travaux de restructuration de la place du Matroi. Le prix d’un bien immobilier dans la ville est quatre fois moins cher qu’à Paris. Le prix d’un logement neuf oscille entre 2 500€ et 4 500€ du m² en fonction de son emplacement. Un investissement en Pinel plus à Orléans peut donc présenter de très bons taux de rentabilité.

Une ville très bien desservie par les transports en commun

Comme Orléans est à seulement 120 km de Paris, le trajet entre les deux villes peut se faire en une heure et demie en voiture. Les habitants peuvent aussi opter pour le train, la gare d’Orléans propose plusieurs allers-retours par jour vers la gare d’Austerlitz. Le réseau TAO (transports en commun de l’agglomération orléanaise) dessert presque toutes les communes qui forment Orléans Métropole. La ville dispose également d’un réseau de bus et de tramway accessible avec 42 lignes de bus et 2 lignes de tramway.

Choisir l’immobilier durable ou les quartiers prioritaires pour son investissement en Pinel + à Orléans ?

Dès 2023, deux choix s’offriront aux investisseurs souhaitant bénéficier des taux de réduction d’impôts maximaux permis par la loi Pinel + à Orléans :

  • Opter pour un programme immobilier neuf durable situé en zone éligible. Le programme en question devra atteindre des normes allant au-delà de la RE2020 et remplir certains critères édictés par le référentiel du logement de qualité : la présence d’un espace extérieur, le respect des surfaces minimales définies en fonction de la typologie de logement et des pièces ou encore une double exposition ;
  • OU
  • Investir dans un appartement neuf situé dans un Quartier Prioritaire de la Ville (QPV).

Investir dans un programme immobilier durable Pinel plus à Orléans

Afin de bénéficier de la réduction d’impôts offerte par le dispositif Pinel +, l’investisseur peut choisir de s'orienter vers un programme immobilier durable, dans l’un des quartiers des villes éligibles. Celui-ci ne devra pas nécessairement se situer en quartier prioritaire, ce qui offre aux investisseurs une multitude de possibilités.

Le programme devra cependant impérativement répondre aux exigences du Jalon 2025 de la RE2020 en termes de performances énergétiques et d’émission carbone, et présenter des critères de confort et de qualité plus nombreux qu’un logement neuf classique : extérieur et double exposition obligatoires, superficies minimales à respecter...

Des logements aux prestations très attractives pour les locataires, d’autant plus s’ils se situent dans des quartiers prisés, proches du centre-ville comme République par exemple, ou dans des quartiers plus résidentiels mais très appréciés des familles comme le quartier Saint-Marceau.

Djamila et Norbert souhaitent investir dans un logement Pinel + qui leur permettrait de se constituer un complément de salaire en attendant d’être à la retraite et de pouvoir y habiter. Comme ils envisagent de vivre leur retraite en centre-ville d’Orléans, proche de toutes les commodités et activités culturelles, ils décident d’investir dans un appartement neuf au sein d’un programme durable, dans le quartier République. Ils sont ainsi éligibles à la réduction d’impôts Pinel + de 21% s’ils mettent leur bien en location pendant 12 ans.

Investir en quartier prioritaire Pinel + à Orléans

Il existe 4 quartiers prioritaires de la ville à Orléans. Ils sont éligibles au dispositif Pinel + pour l’achat d’un logement neuf :

  • Argonne
  • Blossières
  • Dauphine
  • La Source

Top 3 des quartiers Pinel plus à Orléans

Le quartier prioritaire d’Argonne

Argonne est un des quartiers les plus tranquilles d’Orléans. Il s’étend sur une superficie de 10 km² et offre de multiples coins de verdure à ses habitants. Très dynamique, le quartier dispose de plusieurs commerces et présente de nombreuses opportunités pour un investissement en Pinel plus. Le quartier est desservi par la ligne B du tram.

Le quartier prioritaire de Blossières

Blossières est un des plus petits quartiers de la ville, il s’étend sur 0,2 km². Très agréable à vivre, cette zone est assez animée, mais offre en même temps calme et sérénité. C’est un quartier relativement jeune, la moyenne d’âge des 3 278 habitants est de 37 ans. Le paysage immobilier y est composé à 86 % d’appartements, une donnée encourageante pour les futurs investisseurs en Pinel plus à Orléans. Les Blossières possèdent diverses structures utiles au quotidien et les opportunités immobilières sur place commencent à fleurir.

Le quartier prioritaire La Source

La Source Université-Parc Floral s’étend sur une superficie de 3,3 km² et possède également plusieurs espaces verts, l’idéal pour les balades en famille ou entre amis. C’est un quartier animé avec de nombreux commerces de proximité. La moyenne d’âge des 13 294 habitants est de 30 ans. Une population jeune qui offre aux investisseurs en Pinel plus à Orléans une garantie solide pour éviter la vacance locative. Le quartier est desservi par la ligne A de tram.

Investir en Pinel Plus à Orléans

Orléans Métropole compte en tout 10 quartiers prioritaires, dont 4 appartenant à la ville d’Orléans. Les autres quartiers prioritaires de la Métropole sont : Pont Bordeaux, Andrillons Ormes Du mail, Les 3 Fontaines, Le Clos De La Grande Salle, Les Chaises et Lignerolles.

Où investir en Pinel plus à Orléans ?

Pinel Plus Orléans - Vue sur la place du Martroi à Orléans

Pour un investissement en Pinel + à Orléans réussi, la localisation est primordiale. Qu’il s’agisse d’un quartier prioritaire ou non, il est important de veiller à son potentiel locatif.

Comment bien choisir le lieu de son investissement locatif en Pinel plus à Orléans ?

  • Faire une analyse approfondie de l’attractivité du quartier ou de la ville ;
  • Miser sur un logement à proximité des bassins d’emploi ;
  • Choisir un bien situé non loin des universités ;
  • Opter pour un quartier bien desservi par le réseau de transports en commun ;
  • Vérifier la qualité et le nombre des infrastructures ;
  • Étudier le marché immobilier de la ville et la demande locative existante.

Où trouver la meilleure rentabilité pour investir en Pinel plus à Orléans ?

La rentabilité locative étant un élément clé dans la réalisation d’un investissement locatif en Pinel Plus, nous prendrons ici l’exemple d’un investisseur ayant acquis un appartement de deux pièces de 38 m² avec un balcon de 4 m². Le loyer maximal qu’il pourra réclamer sera de 493€/mois. En fonction du quartier prioritaire où se trouverait le bien, la rentabilité locative serait plus ou moins élevée.

À noter que le rendement locatif est calculé en brut, c’est-à-dire que les charges ne sont pas prises en compte dans le calcul, et après application de la réduction d’impôts Pinel+. Ces taux sont donnés à titres indicatif :

Quartier Prix au m² Prix d'achat Estimation de la réduction d'impôts maximum Prix de revient Rentabilité
Rentabilité dans les quartiers prioritaires de la ville
La Source 2 356€ 94 240€ 19 790€ 74 450€ 7,9%
Blossières 2 994€ 119 760€ 25 149€ 94 611€ 6,3%
Argonne 3 259€ 130 360€ 27 375€ 102 985€ 5,7%
Rentabilité dans les autres quartiers
Saint Marceau 4 041€ 153 558€ 32 247€ 121 311€ 4,9%
Chateaudun- Dunois - Faubourg Bannier 4 101€ 155 838€ 32 725€ 123 113€ 4,8%
République 4 455€ 169 290€ 35 550€ 133 740€ 4,4%

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