Investissement immobilier Pinel Pinel-plus-strasbourg

Strasbourg en chiffres

Population de Strasbourg

Locataires 278058 55.55 %
Etudiants 66848 13.36 %
500510 Habitants

Prix moyen au m²
dans le neuf

3750 €

Rentabilité brute
moyenne

5,85 %

Croissance
démographique
sur 10 ans

+5,3 %

Loi Pinel Plus Strasbourg

En 2023, la réduction d’impôt permise par la loi Pinel classique baissera chaque année. Pour conserver les taux de réductions d’impôt maximaux (jusqu’à 21% du prix d’achat d’un bien neuf), vous devrez choisir un investissement locatif en loi Pinel+. Si Strasbourg présentait déjà un profil attractif pour un investissement en loi Pinel, elle demeure un emplacement de choix pour profiter de la loi Pinel plus... Pourquoi choisir Strasbourg pour un investissement locatif réussi ? Comment investir en Pinel+ ? Quels emplacements garantissent une rentabilité locative intéressante ? Découvrez en quelques minutes, le mode d’emploi d’un investissement en Pinel+ réussi à Strasbourg.

Cette ville à forte personnalité située à 1 h 50 de Paris (TGV) attire l’attention des investisseurs immobiliers, notamment en raison de la forte demande locative sur l’ensemble du territoire. On y trouve un nombre important de programmes immobiliers neufs, répartis au sein de quartiers stratégiques.Labellisée « ville d’art et d’histoire » et considérée comme l’une des plus belles villes d’Europe, Strasbourg est réputée pour son passé prestigieux. Son centre historique se démarque par ses maisons à colombages, ses belles rues médiévales et bien d’autres monuments d’exception. Son offre culturelle, sa très grande accessibilité et sa qualité de vie constituent ses atouts majeurs. Autant de raisons qui rendent l’investissement locatif en Pinel+ à Strasbourg intéressant. Qui plus est, les prix des biens y sont plus abordables comparés à d’autres grandes villes françaises.

Loi Pinel Plus Strasbourg - Vue aérienne de l'église Saint-Paul à Strasbourg

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2022, dernière année pour investir en Pinel classique

Particuliers ou investisseurs professionnels, 2022 est la dernière année pour profiter des taux maximaux de réduction d’impôts selon les conditions du Pinel classique à Strasbourg. Les taux de réduction fiscale les plus élevés seront encore appliqués jusqu’au 31 décembre 2022.

Dès lors, les taux de réduction d’impôts Pinel baisseront progressivement pour les investissements Pinel classiques. À partir du 1er Janvier 2023, les investisseurs pourront tout de même conserver les taux de réduction d’impôts maximaux, en optant soit pour un programme immobilier durable, soit pour un programme neuf situé dans un quartier prioritaire.

Comparaison des taux de réduction d’impôt Pinel et Pinel plus

À partir de janvier 2023, ils baisseront de manière progressive. Seul un investissement locatif en Pinel plus permettra de conserver les taux maximaux. Un décret fixant les nouvelles conditions d’un investissement en Pinel plus à Strasbourg et dans les zones éligibles au dispositif sera bientôt publié.

Les taux de la réduction d’impôt pour un investissement en Pinel à Strasbourg en 2023 et en 2024, en fonction de la durée locative choisie, seront de :

Durée d’engagement locatif Jusqu’au
31/12/2022
Jusqu’au
31/12/2023
Jusqu’au
31/12/2024
6 ans 12% 10,5% 9%
9 ans 18% 15% 12%
12 ans 21% 17,5% 14%

Taux de réduction d’impôts Pinel+

Les taux Pinel+ sont identiques aux taux Pinel actuellement en vigueur :

Durée d'engagement Taux de réduction
6 ans 12 %
9 ans 18 %
12 ans 21 %

Quelles sont les conditions du Pinel Plus à Strasbourg ?

Investir en Pinel plus à Strasbourg offre une réelle opportunité de défiscalisation d’impôt, dans le cadre d’un investissement locatif. Comme il s’agit d’une agglomération abritant plus de 250 000 habitants, elle est classée en zone B1 Pinel. Elle fait donc partie des zones dites « tendues » où les offres immobilières sont largement inférieures aux demandes, permettant ainsi de trouver plus aisément des locataires.

Pour profiter de la réduction d’impôt Pinel plus à Strasbourg (pouvant atteindre jusqu’à 21 % du montant du bien), les investisseurs doivent respecter les conditions énumérées ci-après :

  • Acquérir un logement neuf ou en VEFA (vente en état futur d’achèvement). Le bien doit se situer en zone éligible ;
  • Respecter la limite de deux acquisitions par an (300 000 € maximum) ;
  • Le programme neuf Pinel plus à Strasbourg doit respecter la RE2020 (nouvelle norme environnementale) et être en accord avec certaines conditions relatives au confort (présence d’un espace extérieur, une double exposition au soleil, respect des surfaces minimales …) ou bien se situer dans un quartier prioritaire ;
  • Louer l’appartement nu au titre de résidence principale pour une durée de 6, 9 ou 12 ans ;
  • Respecter le plafond de loyer établi selon la zone B1 ;
  • Sélectionner un locataire dont les ressources sont inférieures ou égales aux plafonds Pinel plus à Strasbourg.

En zone B1 le plafond de loyer est fixé à 10,55 €/m2. Pour un appartement neuf Pinel + de 45 m² avec 8 m² de terrasse, le loyer maximum est de 562,31 € (hors charges). Les plafonds de ressources locataires sont également déterminés par le zonage Pinel, mais aussi par la composition du foyer.

  • Une personne seule : 32 084 €
  • Un couple : 42 846 €
  • Un couple ou une personne seule avec une personne à charge : 51 524 €
  • Un couple ou une personne seule avec deux personnes à charge : 62 202 €
  • Un couple ou une personne seule avec trois personnes à charge : 73 173 €
  • Un couple ou une personne seule avec quatre personnes à charge : 82 465 €
  • Une majoration par personne à charge supplémentaire (à partir de la cinquième) : + 9 200 €.

Pourquoi investir en Pinel plus à Strasbourg ?

Pinel Plus Strasbourg - Vue sur les canaux de Strasbourg en fin de journée

Strasbourg jouit d’un cadre de vie agréable et d’un emplacement stratégique. Elle présente aussi des prix immobiliers plutôt attractifs et héberge de nombreux services publics. Le taux de croissance de la population est également synonyme de réussite pour un investissement locatif en loi Pinel+ dans le secteur.

Une croissance démographique soutenue

Abritant 284 677 habitants en 2018 (Insee*), Strasbourg est aujourd’hui la huitième commune de l’Hexagone. La ville se caractérise par une croissance démographique remarquable. Sa population est relativement jeune. En effet, un peu plus de 60 % de ses habitants ont moins de 40 ans. Pour les particuliers qui souhaitent se lancer dans l’investissement en Pinel plus à Strasbourg, le nombre important de jeunes sur le territoire garantit l’absence de vacances locatives.

Un élan économique remarquable

Investir en Pinel plus à Strasbourg, c’est investir dans une ville au tissu économique exceptionnel. Elle fait également partie des villes françaises qui abritent le plus d’entreprises étrangères. Ces dernières contribuent à asseoir sa réputation au niveau international. Adidas France, Es Energie Strasbourg, Zeller et Euro Information Developpements, entre autres, sont quelques-uns des grands groupes qui y sont installés. Grâce à son bassin d’emplois dynamique, la ville accueille de plus en plus de salariés tous les ans, donc des locataires potentiels pour les investisseurs qui achètent un logement neuf en Pinel+ à Strasbourg.

Quatrième ville étudiante en 2021-2022

Selon le magazine L’Étudiant, Strasbourg occupe la 4ème place dans le classement des villes étudiantes en 2021-2022. Avec le nombre d’étudiants dans la ville, un investissement en Pinel plus à Strasbourg est synonyme d’un bon rendement. Les risques de vacance locative sont également moindres étant donné que la Métropole accueille davantage d’universitaires chaque année (dont 20 % d’étudiants étrangers) et bénéficie d’une recommandation de 98,98 %. On y trouve plusieurs associations et organismes étudiants. Par ailleurs, la ville fait partie de l’Eucor (League of European Search University). Investir dans un studio ou un appartement neuf en Pinel plus à Strasbourg, à proximité des établissements d’enseignement supérieur, permet ainsi de trouver facilement des locataires.

Une offre immobilière diversifiée, avec des prix intéressants

Le marché de l’immobilier neuf à Strasbourg met à la disposition des investisseurs une large gamme de logements, allant du studio aux plus grandes surfaces. Ces biens immobiliers neufs sont répartis dans différents quartiers. Mais pour s’assurer de bénéficier des avantages offerts par le dispositif, il faudra opter soit pour des logements dans un programme immobilier durable, soit pour des logements neufs implantés au sein des quartiers prioritaires de la ville. Le choix du type de bien dépendra, bien évidemment, des profils auxquels vous souhaitez vous adresser. Les prix des appartements neufs varient entre 3 750 €/m² et 5 160 €/m², selon l’emplacement du bien.

Une ville connectée, des infrastructures de transport de qualité

Un projet d’investissement en Pinel plus à Strasbourg promet de nombreux avantages non négligeables. C’est un secteur hyper connecté. Ses infrastructures de transport participent grandement au dynamisme économique de la ville, avec :

  • un pôle fluvial ;
  • une ligne TGV qui la place à 1 h 50 de Paris ;
  • 8 aéroports accessibles à moins de 2 heures ;
  • la nouvelle ligne de tramway vers Kehl (Allemagne) ;
  • un hub ferroviaire…

Investissement locatif Pinel+ à Strasbourg : choisir entre un programme immobilier durable et un quartier prioritaire

Afin de profiter de la réduction d’impôt Pinel plus, l’investisseur aura deux choix possibles : investir dans un programme immobilier neuf durable, dont les performances dépassent celles exigées par la RE2020, ou investir dans un programme neuf dans l’un des quartiers prioritaires de la ville de Strasbourg.

S’il choisit d’investir dans un programme durable, l’investisseur pourra potentiellement choisir librement le quartier dans lequel il souhaite investir. À l’inverse, s’il décide d’investir dans un quartier prioritaire de la ville, il aura le choix parmi tous les programmes neufs proposés à la vente et ne devra pas nécessairement opter pour un programme dont les performances vont au-delà de la RE2020.

Investir dans un programme immobilier durable en Pinel+ à Strasbourg

Pour être éligible au nouveau dispositif Pinel, le logement neuf choisi doit être durable et répondre à certaines exigences écologiques. Il doit ainsi surpasser la RE2020 en termes de performances énergétiques et d’émission carbone, et respecter quelques critères énumérés dans le référentiel du logement de qualité : double exposition à partir du T3, surface minimum pour chaque typologie de logement et chaque pièce, espace extérieur obligatoire...

En choisissant d’investir dans un programme immobilier neuf durable, l’investisseur sera plus libre dans le choix de la localisation du bien. Il pourra ainsi décider de se positionner sur un logement dans un quartier des plus attractifs comme le quartier Petite France, à deux pas du centre-ville, ou le quartier Esplanade, tout proche de l’Université de Strasbourg.

Jeanne et Luc ont décidé d’investir dans un logement neuf de 2 pièces dans le quartier Petite France à Strasbourg, à seulement quelques minutes du centre-ville. Afin de pouvoir bénéficier de la réduction d’impôts Pinel+ et de ses taux avantageux, ils ont opté pour un logement dans un programme durable.

Les performances énergétiques de l’appartement dépassant la RE2020, ses prestations exceptionnelles, incluant une grande terrasse et un séjour optimisé et très lumineux grâce à sa double exposition, ainsi que sa localisation centrale seront très attractives pour les futurs locataires

Investir en Pinel+ dans un quartier prioritaire de la ville de Strasbourg

La ville de Strasbourg compte au total 13 quartiers prioritaires dans lesquels il est possible d’investir en Pinel+ dans un programme neuf.

  • Neuhof-Meinau
  • Molkenbronn
  • Laiterie
  • Elsau
  • Koenigshoffen Est
  • Murhof
  • Cité de l'Ill
  • Hautepierre
  • Hohberg
  • Spach
  • Ampère
  • Cronenbourg
  • Port du Rhin

Top 3 des quartiers prioritaires Pinel plus à Strasbourg

Loi Pinel plus Strasbourg – vue sur la plage Kléber à Strasbourg

Le quartier prioritaire de Koenigshoffen Est

Moins cher que l’hypercentre, ce secteur représente inévitablement une adresse idéale pour les acquéreurs qui disposent d’un budget moyen pour investir en Pinel plus à Strasbourg. Il est possible d’y trouver un appartement neuf proposé à 135 000 €, par exemple. Koenigshoffen Est compte plus de 3 000 habitants. Le quartier est de plus en plus plébiscité par les locataires en raison de sa proximité avec le centre-ville. On y trouve de nombreux commerces et services en tout genre, ce qui est très pratique pour les résidents.

Le quartier prioritaire de l’Elsau

Elsau est également idéal pour un investissement en Pinel plus à Strasbourg. Il se trouve à seulement 15 minutes en tramway de l’hypercentre strasbourgeois. C’est un quartier jeune et animé qui possède plusieurs établissements commerciaux. Il dénombre plus de 6 000 habitants et bénéficie de différents projets de rénovation urbaine qui ont pour objectif d’optimiser l’image du quartier, donc de le rendre encore plus attractif. Il voit également naître des programmes immobiliers neufs éligibles à la nouvelle loi Pinel.

Le quartier prioritaire de Murhof

Murhof dispose de nombreux espaces verts qui constituent le bonheur de ses résidents. Il compte plus de 7 000 habitants, dont 67 % sont des locataires, un bon point pour ceux qui projettent d’investir en Pinel plus à Strasbourg. Il est très bien desservi par les transports en commun et bénéficie de divers commerces et services en tout genre. Dans le quartier, plusieurs immeubles anciens ont été restaurés. Les résidences immobilières neuves attirent les célibataires et les jeunes couples à la recherche d’appartements aux prestations modernes et bien placés.

Investir en quartier prioritaire Pinel Plus à Strasbourg Métropole

La Métropole strasbourgeoise compte 18 quartiers prioritaires, dont 13 appartiennent à la ville de Strasbourg. Les autres quartiers prioritaires de la Métropole se trouvent dans les communes d'Illkirch Graffenstaden (Libermann), de Lingolsheim (QVP Lingolsheim), de Bischheim et Schiltigheim (Marais, Guirbaden, Quartier Ouest Ecrivains).

Où investir en Pinel plus à Strasbourg ?

Pinel plus Strasbourg – Vue sur le centre historique de Strasbourg

Pour bénéficier de la réduction d’impôts Pinel plus, l’investisseur aura donc le choix entre investir dans un programme immobilier durable dans n'importe quel quartier de Strasbourg, ou bien investir dans n'importe quel programme neuf dans l’un des 13 quartiers prioritaires de la ville.

Capitale européenne, grâce notamment aux différentes institutions comme le Parlement européen, la Cour européenne ou encore le Conseil de l’Europe, Strasbourg est une ville cosmopolite qui attire le regard des touristes et des investisseurs. De grands groupes industriels ainsi que plusieurs moyennes et petites entreprises dessinent son paysage économique. On y trouve plus de 23 000 entreprises. Si tous les quartiers strasbourgeois présentent chacun des avantages, certains sortent du lot et disposent d’atouts exceptionnels pour garantir la réussite d’un investissement en Pinel plus à Strasbourg.

Comment bien choisir le lieu de son investissement locatif en Pinel plus ?

L’emplacement est l’un des premiers critères qui déterminent la valeur de votre futur appartement neuf en Pinel+ à Strasbourg. C’est un facteur décisif qui en détermine le prix, qu’il s’agisse d’un projet d’achat, de vente ou de revente.

La réussite de votre investissement en Pinel plus à Strasbourg réside ainsi dans le choix de la localisation du bien. Voici les éléments qui définissent un bon secteur :

  • L’attractivité du quartier ou de la ville ;
  • La proximité des zones d’activités professionnelles ;
  • La proximité des établissements d’enseignement (écoles primaires, collèges, lycées, universités et grandes écoles) ;
  • La proximité des stations de transports en commun, des commerces et services ;
  • Le nombre et la qualité des infrastructures ;
  • La demande locative dans le secteur.

Où trouver la meilleure rentabilité locative en Pinel Plus à Strasbourg ?

Pinel plus Strasbourg – concept d’investissement et de balance entre une maison miniature et de l’argent

Pour l’investisseur en Pinel+, Strasbourg est une ville extrêmement intéressante en termes de rentabilité locative. Dans certains quartiers prioritaires, la rentabilité locative brute peut aller jusqu'à 7%, ce qui est rare dans les grandes villes.

Prenons l’exemple d’un studio de 28m² avec un balcon de 5m². Le loyer maximal autorisé par le dispositif Pinel est de 385€ par mois. La rentabilité brute (c’est à dire en excluant les charges à payer) après déduction de la réduction d’impôts Pinel+ est de :

Quartier Prix au m² Prix d'achat Estimation de la réduction d'impôts maximum Prix de revient Rentabilité
Rentabilité dans les quartiers prioritaires de la ville
Murhof 2 969€ 83 132€ 17 457€ 65 675€ 7%
Elsau 3 058€ 85 624€ 17 981€ 67 643€ 6,8%
Koenigshoffen 3 689€ 103 292€ 21 691€ 81 601€ 5,7%
Rentabilité dans les autres quartiers
Stockfeld 4 316€ 120 848€ 25 378€ 95 470€ 4,8%
Robertsau 5 580€ 156 240€ 32 340€ 123 900€ 3,7%
Neudorf 6 100€ 170 800€ 32 340€ 138 460€ 3,3%
Petite France 6 700€ 187 600€ 32 340€ 155 260€ 3%
Bibliographie :
SOURCES

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