Investissement immobilier Pinel Pinel-plus-rennes

Rennes en chiffres

Population de Rennes

Locataires 196806 43.56 %
Etudiants 70289 15.56 %
451762 Habitants

Prix moyen au m²
dans le neuf

4880 €

Rentabilité brute
moyenne

5 à 6 %

Croissance
démographique
sur 10 ans

+12 %

Loi Pinel Plus Rennes

Rennes, la petite ville de l’ouest qui monte affiche une tension locative record et une cote de popularité qui s’envole portée par la ruée vers l’ouest des parisiens. L’emplacement stratégique de la capitale bretonne à 1h des plages et 1h45 de Paris, son dynamisme économique, son profil étudiant et son art de vivre “made in breizh” a fait flamber les prix de l’immobilier ces 5 dernières années et fait de “Roazhon” l’une des villes les plus prometteuse pour un investissement locatif en loi Pinel Plus

  • 2ème ville étudiante de France en 2021
  • 8ème ville d'Europe pour sa qualité de vie
  • 67 000 étudiants
loi Pinel plus Rennes – la place du Champs Jacquet

Découvrez nos programmes neufs à Rennes

Voir plus de programmes

Quelles sont les conditions du Pinel Plus à Rennes ?

Investir en Pinel plus à Rennes permet d’économiser sous forme de réduction d’impôt jusqu’à 21% du prix d’achat d’un logement neuf. Vous pouvez cumuler 2 achats immobiliers par an dans la limite de 300 000 € et 5 500 €/m².

Pour investir en Pinel à Rennes vous devez :

  • Acheter un appartement neuf ou en VEFA (vente en état futur d’achèvement) en quartier prioritaire ou conforme au jalon 2025 de la réglementation environnementale 2020, avec un espace extérieur et correspondant aux surfaces minimum et orientation imposées Pinel plus ;
  • Choisir un locataire aux revenus inférieurs au plafond de revenus Pinel déterminés par la loi Pinel plus ;
  • Le mettre en location, non meublé, dans les 12 mois suivant son acquisition, à un loyer plafonné par la loi Pinel plus.

Aujourd’hui, Rennes est située en zone B1 Pinel. Le zonage Pinel plus détermine les loyers et les plafonds de ressources “Pinel +” qui différent selon le niveau de tension du marché locatif de la zone (A, Abis, B1).

Si le logement est situé dans l'un des Quartiers Prioritaires des Politiques de la Ville, aucune condition supplémentaire n'est exigée. Si ce n'est pas le cas, il devra respecter les caractéristiques suivantes comme mentionnées dans le décret paru le 18 mars 2022 :

  • Un DPE B en 2023 ; A dès 2024 ;
  • Une superficie minimum de 28m² pour un T1, T2: 45m²,T3: 27m²,T4: 79m², T5: 96m² ;
  • Une surface minimale des chambres de 10.5m², avec au moins une chambre à 12m²;
  • Posséder une double orientation dès le T3 et un espace extérieur privatif d'au moins 3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4, 9 m² pour un T5 ;
  • Être conforme aux jalons 2025 de la RE 2020.

Comparaison des taux de réduction d’impôt Pinel et Pinel plus

loi Pinel plus (+) Rennes –  femme qui se demande où investir à rennes ?

Les taux de réductions d’impôts Pinel plus à Rennes correspondent aux taux maximums de la niche fiscale Pinel classique valables jusqu’au 31 décembre 2022. Défiscaliser avec la loi Pinel plus à Rennes permet donc d’économiser jusqu’à 21% du prix d’achat d’un appartement neuf en 2023, 2024 et au-delà. Ce taux de réduction fiscal Pinel plus varie en fonction du temps de location Pinel plus que vous aurez choisi.

Le décret qui fixera les critères du Pinel plus à Rennes sera publié sous peu, mais les taux de réduction d’impôts Pinel+ sont déjà annoncés par Emmanuelle Wargon, Ministre déléguée auprès de la ministre de la Transition écologique, chargée du Logement, comme identiques à ceux de la loi Pinel actuelle.

Taux d'engagement locatif Taux de réduction d'impôt Pinel(+)
6 ans 12%
9 ans 18%
12 ans 21%

Pour un investissement immobilier locatif en loi Pinel classique à Rennes, l’économie d’impôt réalisable baissera chaque année jusqu’à disparition le 31 décembre 2024.

Taux d'engagement locatif Jusqu’au 31/12/2022 Jusqu’au 31/12/2023 Jusqu’au 31/12/2024
6 ans 12% 10,5% 9%
9 ans 18% 15% 12%
12 ans 21% 17,5% 14%

Comment investir en Pinel plus à Rennes ?

Avec la mise en place du nouveau dispositif Pinel au 1er Janvier 2023, les taux actuels de réduction d’impôts pourront être maintenus lors d’un investissement dans l’immobilier locatif à Rennes sous certaines conditions. Les investisseurs en Pinel plus à Rennes auront 2 choix :

  • Soit le logement se situe dans un quartier prioritaire de la politique de la ville de Rennes, à savoir : Maurepas, Le Blosne, Cleunay, Le Blosne, Les Clôteaux - Champs Manceaux et Villejean.
  • Soit l’appartement dépasse les normes imposées par la RE2020 ET affiche plusieurs critères de qualité d’usage (surface minimale, extérieur, double exposition à partir du T3).

Pendant cette période transitoire, les taux actuels du Pinel seront néanmoins maintenus à titre dérogatoire pour les logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville d’une part et, d’autre part, pour les logements allant plus vite et plus loin en matière de règlementation environnementale que la future RE2020 et respectant plusieurs critères de qualité d’usage.

Ministère de la transition écologique sur écologie.gouv.fr*

Pourquoi investir en Pinel plus à Rennes ?

loi Pinel plus (+) Rennes - le quartier de la gare LGV à Rennes

Aucune baisse des prix ne semble se profiler... Il y a peu de biens sur le marché depuis le début de l’année. Un bien en vente reste très peu de temps affiché en vitrine, il peut être vendu dans la journée.

Vincent Lemée, notaire à Rennes Ouest-France.fr

Selon une étude publiée dans le journal Ouest-France*, Rennes caracole en tête des villes où investir en immobilier locatif en 2021 et 2022. La préfecture d’Ille-et-Vilaine affiche de très beaux rendements locatifs et une plus-value à la revente garantie par une montée en flèche des prix de l’immobilier à Rennes (+ 6% en 1 an ; + 22% en 10 ans dans l’immobilier neuf) dans la métropole rennaise mais également sur la côte d’Emeraude.

Une démographie en progression constante

L'aire urbaine de Rennes affiche un taux de croissance de +1,1 % par an. En 2018 elle chiffrait 747 200 habitants, soit 22 % de la population de la région Bretagne. Elle a gagné plus de 41 000 habitants depuis 2013.

La progression démographique constante d’une ville est un critère important pour un investisseur en loi Pinel plus. Il garantit l’absence de vacance locative durant la durée de location des appartements.

Un bassin d’emploi et une économie dynamiques

Le bassin rennais est riche d’une économie très attractive qui bénéficie de la présence de grandes entreprises telles que Lactalis, le Groupe Legendre, Orange, Le Duff, Yves Rocher, Bridor, Samsic II ou encore Triballat Noyal. L’industrie automobile est aussi un employeur majeur avec l’usine PSA de Rennes, tout comme la presse et l’édition avec le groupe Ouest-France situé à Chantepie.

Le taux de chômage à Rennes en novembre 2021 est de 6 % contre 8.1 % à la même période sur le territoire national. Le dynamisme économique et la bonne santé du marché de l’emploi d’une ville font partie des critères à observer avant de choisir l’emplacement d’un investissement locatif en Pinel +.

Rennes, ville étudiante

3e au classement général des villes étudiantes 2020-2021 par le magazine de référence l’Étudiant, Rennes compte 69 000 étudiants se répartissant sur plus d’un millier de formations dans tous les domaines.

Investir en Pinel plus dans une métropole étudiante comme Rennes garantit la location permanente de son bien et met donc à l’abri de la vacance locative.

Pour investir en Pinel plus dans un logement étudiant à Rennes, le quartier de Villejean (quartier prioritaire du zonage Pinel plus) est tout indiqué. Il abrite outre de nombreux établissements d’enseignement supérieur, la faculté de lettre de la ville.

Un marché immobilier du neuf dynamique et des prix au m² moins élevés

La ruée vers l’ouest de la population parisienne a d'ores et déjà très fortement impacté les prix de l’immobilier à Bordeaux (4 556 €/m² en moyenne). Rennes dont le m² est nettement moins cher (3 908 €/m²) prend la suite des destinations préférées des investisseurs en immobilier locatif Pinel plus.

Rennes, une zone hyper connectée

loi Pinel plus (+) Rennes - Saint-Malo à une heure de Rennes

La capitale bretonne est postée à 1h45 de Paris en TGV, 1h des plages en TER ou par la route et à 1h de Nantes. L’aéroport situé à Saint-Jacques de la Lande propose des liaisons quotidiennes avec toutes les métropoles de France et de l’Union Européenne. Avec 2 lignes de métro et près de 150 lignes de bus, Rennes Métropole est parfaitement desservie en transports en commun. La majorité des habitants de la métropole rennaise déclarent être satisfaits de la qualité des transports publics (85%), de leur fréquence (83%), et 76% trouvent le prix des transports abordable.

Où investir en Pinel plus à Rennes ?

5 quartiers prioritaires sont éligibles au dispositif de défiscalisation immobilière Pinel Plus à Rennes.

Comment bien choisir le lieu de son investissement locatif en Pinel plus ?

  • Attractivité de la ville ou du quartier ;
  • Proximité des bassins d’emploi ;
  • Proximité des universités ;
  • Réseau de transports en commun ;
  • Qualité et nombre des infrastructures ;
  • Demande locative ;

Top 3 des quartiers Pinel plus à Rennes

Le quartier étudiant de Villejean

Desservi pas la ligne 1 du métro, le quartier de Villejean est une zone dynamique située au nord-ouest de la ville de Rennes. Le secteur héberge l’université Rennes 2 qui englobe les formations littéraires, sciences humaines, langues, mais accueille également les étudiants en dentisterie, STAPS, médecine ou soin infirmiers puisque situé à un arrêt de métro du CHU Pontchaillou.

Quartier populaire, riche en infrastructures sportives (piscine, stade d’athlétisme couvert labellisé Centre de préparation pour les Jeux Olympiques 2024...) et de loisirs, Villejean est situé à 3 arrêts de métro de l’hyper centre rennais et permet à ses habitants de rejoindre Sainte-Anne, station postée au cœur du centre historique, en 5 minutes.

Le quartier de Villejean qui sera donc, dès 2023, éligible à l’investissement locatif en loi Pinel Plus à Rennes bénéficie en outre de sa proximité immédiate avec la ZAC de Beauregard qui comptabilise 405 entreprises, héberge un parc de 6 ha, le fond régional d’art contemporain de Bretagne et sera bientôt l’une des portes les plus vertes de la ville avec un nouveau “parc champêtre” à venir. Le projet global du tout nouveau quartier de Beauregard sera achevé fin 2023 et comprend 5 300 logements, plus de 33 000 m² de bureaux, 21 500 m² d’équipements culturels et plus de 16 000 m² de commerces et activités sur une surface d’environ 110 hectares.

Le quartier prioritaire de Cleunay

Le quartier de Cleunay intègre la zone urbaine Cleunay-Arsenal-Redon à Rennes. C'est une zone principalement résidentielle et familiale proche du centre-ville et qui sera desservie cette année par la deuxième ligne de métro rennaise. Ce quartier prioritaire de la ville de Rennes qui sera donc éligible au nouveau dispositif Pinel Plus, est parfaitement desservi par les lignes 9, 6 et 13 et par la ligne C6 qui rejoint l’écoquartier de la Courrouze. En bus, il faut actuellement 15 minutes pour rejoindre la place de la République considérée comme place centrale de la ville. En métro, il faudra moins de 5 minutes. Le quartier de Cleunay est en outre proche de la rocade de Rennes qui permet de rejoindre rapidement les principaux bassins d’emploi.

Le quartier dispose de nombreux espaces verts, dont le parc de la Guerinais noté 4,2 étoiles sur les avis Google. Les jardins familiaux de Cleunay recensent 54 parcelles de jardins cultivés par les habitants du quartier. Les bords de la Vilaine sont aménagés pour les balades ou le running. Le quartier est parfaitement achalandé en établissements scolaires de la maternelle au collège public et privé catholique. Un hyper marché avec galerie est présent dans le quartier de Cleunay, de même que le stade Rennais ou “Roazhon Park” qui accueille les grands matchs de foot de la ville.

Le quartier prioritaire des Champs-Manceaux

Le quartier des Champs-Manceaux à Rennes est éligible au dispositif de défiscalisation Pinel Plus. Ce quartier parfaitement desservi par les bus et par la ligne 1 du Métro (arrêt Clémenceau) est un secteur calme et résidentiel du sud-gare de Rennes. Le métro permet de rejoindre l’hypercentre rennais en moins de 10 minutes. Le quartier est tout proche de l’un des centres commerciaux les plus courus de la ville “le Centre Alma”, son immense galerie et ses grandes enseignes limitrophes. La piscine olympique de Bréquigny et son bassin nordique est également située au sud du quartier.

Tous les établissements scolaires nécessaires sont sur place, de la maternelle au lycée professionnel ou général, public ou privé d’enseignement catholique.

Tous les quartiers de Rennes éligibles à la nouvelle loi Pinel

  • Villejean
  • Cleunay
  • Les Clôteaux - Champs Manceaux
  • Maurepas
  • Le Blosne

Investir en Pinel Plus à Rennes Métropole

À l’heure actuelle, seule la ville de Rennes compte des quartiers prioritaires dans ses rangs. Les autres communes de la métropole rennaise ne sont pas concernées par ce dispositif de priorisation des aménagements de quartier des politiques municipales. Le dispositif Pinel Plus pourrait conduire les politiques urbaines à allonger la liste des quartiers prioritaires éligibles à l’investissement locatif en Pinel Plus.

Où trouver la meilleure rentabilité pour investir en Pinel plus à Rennes ?

loi Pinel plus (+) Rennes - le campus de Villejean

Pour calculer la rentabilité locative d’un appartement neuf investi en Pinel Plus, il faut appliquer la formule suivante : ((Loyer x 12) / Prix d’achat) x 100

Vous pouvez également utiliser notre outil de calcul automatique de rentabilité locative qui trouvera pour vous la meilleure rentabilité locative à Rennes en quelques secondes.

Pour vous donner un exemple de la rentabilité locative possible lors d’un investissement dans un programme immobilier neuf éligible “Pinel +”à Rennes, nous avons choisi de comparer les rentabilités locatives envisageable dans chaque quartier prioritaire de Rennes pour un appartement de 40 m² avec terrasse de 8 m². Le calcul tient compte de la réduction fiscale Pinel plus.

Quartier Prix au m² Prix d'achat Estimation de la réduction d'impôts maximum Prix de revient Rentabilité
Le Blosne 3 063€ 122 520€ 25 729€ 96 791€ 6,5%
Les Clôteaux - Champs Manceaux 4 762€ 190 480€ 40 000€ 150 480€ 4,2%
Maurepas 4 838€ 193 520€ 40 639€ 152 881€ 4,1%
Villejean 4 920€ 196 800€ 41 328€ 155 472€ 4%
Cleunay 5 593€ 223 720€ 46 981€ 176 739€ 3,6%

Exemple d’investissement en Pinel Plus à Rennes

Soazic et Guirec ont choisi d’investir dans un 3 pièces de 67.24 m² vendu au prix de 226 000 € au cœur du quartier de Cleunay à Rennes. La livraison du programme immobilier neuf aura lieu au troisième trimestre 2023. La loi Pinel plus sera alors en vigueur et le couple pourra bénéficier de la réduction fiscale maximale puisque le programme neuf à Rennes sera situé dans un quartier prioritaire.

Pour bénéficier de l’abattement fiscal maximum qui est de 21% du prix du logement neuf, Soazic et Guirec décident de louer leur appartement 12 ans en loi Pinel plus.

Si on applique la réduction d’impôt Pinel plus à Rennes, l’appartement neuf leur permettra une économie d’un montant de 47 460 €.

Le couple pourra louer l’appartement neuf au prix de 694.37€/mois et bénéficiera d’une rentabilité locative de 3.69 %.

Si on abaisse le prix du logement du montant de l’économie réalisée grâce au nouveau dispositif Pinel Plus à Rennes et qu’on rapporte cette réduction au prix du m², la rentabilité locative de l’appartement neuf est alors de 4.67 %.

Pourquoi choisir d’investir dans l’immobilier neuf à Rennes ?

loi Pinel plus (+) Rennes - Batiment Biopole Rennes Atalante Champeaux

Un achat en immobilier neuf est plus cher en moyenne qu’un investissement dans l’immobilier ancien. Mais le nombre conséquent d’avantages d’un programme neuf compense largement cette différence de prix à moyen terme. Outre le dispositif Pinel plus qui permet de récupérer sous forme d’économie d’impôt jusqu’à 21% du prix d’achat du logement neuf, un investissement dans l’immobilier neuf permet un achat immobilier sans surprise ni travaux, sécurisé par la garantie de parfait achèvement (1 an), la garantie de bon fonctionnement (2 ans) et la garantie décennale (10 ans) mettent à l’abris de dépenses imprévues qui dans un logement peuvent vite atteindre des sommes vertigineuses.

De plus, la conformité obligatoire des programmes neufs avec la RT 2012 ou même la RE 2020 assure une dépense d’énergie mesurée, des systèmes d’approvisionnement en énergie moins consommateurs que dans le parc immobilier ancien et une isolation plus performante.

SOURCES

Obtenez la documentation complète

Téléchargez le guide Pinel gratuitement
Tous les conseils de nos experts dans notre guide Loi Pinel Plus

Nos experts répondent à vos questions

Changement de locataire loi Pinel : quelles démarches à faire ?

L'actualité du Pinel Plus

Le 30 novembre 2022
Que faire en cas de changement de locataire d'un logement Pinel ?
Le changement de situation ou de locataire Pinel n’est pas une fin en soi. Toutefois, pour continuer à percevoir les réductions d’impôt, il est nécessaire que l’administration fiscale soit informée. Découvrez quelles sont les démarches à faire....
Lire l'article