Investissement immobilier Pinel Pinel-plus-rouen

Rouen en chiffres

Population de Rouen

Locataires 244817 49.08 %
Etudiants 45952 9.21 %
498822 Habitants

Prix moyen au m²
dans le neuf

3540 €

Rentabilité brute
moyenne

2,9 à 5,1 %

Croissance
démographique
sur 10 ans

+1,3 %

La Loi Pinel Plus à Rouen

Dès 2023, le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel verra ses taux de réductions d’impôts diminuer pour disparaitre fin 2024. Pour réaliser une défiscalisation via l’investissement locatif avec les taux maximaux Pinel (21% du prix d’achat d’un appartement) à partir de 2023, il faudra souscrire au Pinel+. De par son emplacement stratégique, son dynamisme et sa démographie, Rouen était déjà la cible des investisseurs en Pinel. Nantie d’un parc immobilier en constante évolution, la capitale de Haute Normandie est désormais une ville de choix pour un investissement en Pinel plus.

Située à moins de 2h de Paris, Rouen bénéficie d’une situation géographique avantageuse. C’est un territoire innovant qui affiche un tissu économique dynamique. Chaque année, la capitale de la Haute-Normandie accueille de nouveaux arrivants en quête d’un cadre de vie harmonieux, ce qui explique la montée en flèche de la demande locative dans le secteur. Réputée pour ses monuments historiques et ses belles maisons à colombages, la ville abrite également des programmes immobiliers neufs à l’architecture moderne. La ville étant située en zone B1 Pinel, elle présente de belles opportunités pour les investisseurs qui souhaiteraient y investir en loi Pinel Plus .

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2022, dernière année pour profiter des meilleurs taux Pinel classique

Pour profiter des taux de réduction fiscale maximaux avec le dispositif Pinel originel, il faut investir en 2022, dès le 1e janvier 2023 ces taux seront revus à la baisse. Ils seront rabotés une seconde fois en 2024, année qui s’achèvera avec la disparition du Pinel classique.

Pour conserver les taux de réduction d’impôt de 21, 18 et 12% sur le prix d’achat d’un appartement neuf, il faudra investir avec le nouveau dispositif Pinel plus.

Comparaison des taux de réduction d’impôt Pinel et Pinel plus

Pinel Rouen – Un homme calcule des pourcentages

Pour un investissement en Pinel à Rouen, les investisseurs peuvent profiter d’une réduction d’impôt jusqu’à 21 % jusqu’au 31 décembre 2022. Au-delà de cette date, ces taux connaîtront une baisse progressive. Ils varient en fonction de la durée d’engagement locatif choisie.

Durée d’engagement locatif Jusqu’au
31/12/2022
Jusqu’au
31/12/2023
Jusqu’au
31/12/2024
6 ans 12% 10,5% 9%
9 ans 18% 15% 12%
12 ans 21% 17,5% 14%

À partir de 2023, en 2024 et potentiellement les années suivantes, les taux de réduction d’impôt Pinel+ demeureront les suivants :

Durée d'engagement Taux de réduction
6 ans 12 %
9 ans 18 %
12 ans 21 %

À partir de 2023, les montants de la réduction d’impôt Pinel classique, selon la durée de location du logement neuf seront de :

Pinel Plus à Rouen : quelles conditions ?

Un investissement en Pinel plus à Rouen offre la possibilité de bénéficier d’une réduction fiscale pouvant aller jusqu’à 21 % sur 12 ans, de la valeur du logement neuf. L’investisseur peut réaliser deux acquisitions par an, en respectant la limite de 300 000 €.

Dans un premier temps, il devra respecter les conditions du Pinel classique :

  • Acheter un appartement neuf ou sur plan (VEFA) en zone éligible Pinel ;
  • louer le bien pour 6 ans minimum en location nue au titre de résidence principale
  • proposer un loyer qui respecter les plafonds Pinel selon le zonage ;
  • respecter les plafonds de ressources locataire fixés selon la zone.

En plus de ces conditions, un contribuable qui souhaite investir en Pinel plus à Rouen devra Choisir l’un des cas de figure énoncés :

  • Acheter un appartement neuf ou en VEFA situé dans l’un des quartiers prioritaires de la ville (QPV) ;
  • ou choisir un logement durable, défini comme suit par Emmanuelle Wargon : le logement Pinel plus devra présenter un bilan énergétique dépassant les normes imposées par la RE2020 ; offrir une double exposition à partir du T3 et posséder un espace extérieur. De nouvelles surfaces minimales selon la typologie du bien devront aussi être respectées.
  • Le locataire choisi doit respecter les plafonds de revenus relatifs à la loi Pinel+ ;

Les plafonds de loyers et de ressources locataires sont déterminés en fonction de la zone Pinel plus dans laquelle le logement neuf est implanté. Ces données font l’objet de mises à jour annuelles. Actuellement, le zonage Pinel classique est encore en cours, Rouen étant dans la zone B1 Pinel, le plafond de loyer est de 10,55 € par mètre carré.

Les seuils à ne pas dépasser pour les locataires en Pinel+ à Rouen sont de :

Composition du foyer fiscal Plafonds de ressources Pinel 2022 en zone B1
Personne seule 32 084€
Couple 42 846 €
Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge 51 524 €
Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge 62 202 €
Perso. seule ou couple ayant 3 pers. à charge 73 173 €
Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge 82 465 €
Majoration par personne à charge supplémentaire + 9 200 €

Pourquoi investir en Pinel plus à Rouen ?

Pinel Plus Rouen – vue de nuit de la ville de Rouen et ses ponts

Implantée au cœur d’une région au patrimoine historique et naturel aussi riche que varié, Rouen dispose de nombreux atouts qui attirent les investisseurs, les locataires et les touristes. Son port international, ses nombreux entreprises et commerces permettent à la ville d’afficher un développement économique favorable. En plus de réaliser des économies grâce à la réduction d’impôt Pinel, investir en Pinel plus à Rouen promet un certain nombre d’avantages non négligeables. La demande locative est en perpétuelle hausse dans cette ville dynamique et attractive. Découvrons pourquoi Rouen représente un secteur de marque pour les personnes à la recherche d’un placement immobilier sûr et rentable.

Une démographie en pleine croissance

Au cœur d’une aire urbaine de plus de 650 000 habitants, la capitale normande continue d’attirer de plus en plus de familles et d’investisseurs dans tous les secteurs d’activités. Ses atouts historiques et culturels en font également l’une des villes préférées des étudiants. En 2018, elle abritait 111 360 habitants (selon les derniers chiffres de l’Insee), affichant ainsi une augmentation de 0,55 % par rapport à 2013. Cette évolution constante du nombre d’habitants constitue un point important pour de futurs investisseurs. En effet, avec la population qui ne cesse d’augmenter, les risques de vacance locative sont moindres.

Un développement économique important

Siège de nombreuses entreprises, la ville de Rouen se révèle particulièrement intéressante pour un projet d’achat de logements neufs dans le cadre d'un investissement locatif en loi Pinel plus. Parmi les grandes organisations professionnelles qui y sont implantées, on pourra noter Ferrero France, Matmut, Mutant ou encore Sagafredo-Zanetti. La ville possède ainsi un bassin d’emplois dynamique. Par ailleurs, elle compte près de 89 % de personnes actives, synonymes de locataires potentiels pour les propriétaires d’un appartement neuf en Pinel+ à Rouen.

Une ville à tendance étudiante

La Métropole rouennaise dispose de plusieurs établissements dédiés à l’enseignement supérieur qui proposent des formations de qualité dans différents domaines : faculté de Droit, écoles de médecine, écoles d’ingénieurs (ESITPA, INSA Rouen, EI CESI…), écoles de commerce… Une autre bonne raison pour se lancer dans l’investissement en Pinel+ à Rouen. D’après les résultats d’une étude menée par le magazine l’Étudiant, la métropole compte plus de 45 000 étudiants (soit une augmentation d’environ 20 % par rapport aux dix dernières années).

Une offre immobilière diversifiée, avec des prix intéressants

Plusieurs programmes immobiliers neufs sont mis sur pied par les promoteurs locaux afin de répondre aux besoins des particuliers ou investisseurs qui souhaitent investir en Pinel plus à Rouen. Les résidences neuves dans la ville proposent une large gamme de logements, allant du studio aux appartements de quatre à cinq pièces. Les prix de ces biens immobiliers neufs à Rouen varient en fonction des quartiers au sein desquels ils se trouvent. Pour un appartement neuf, il faudra prévoir entre 3 540 €/m² et 3 960 €/m², en moyenne.

Des services de proximité de qualité et un réseau de transports performant

En centre-ville, Rouen abrite quatre pôles de commerces, permettant ainsi de rendre plus pratique le quotidien des habitants : l’espace Saint-Marc, l’espace du Palais, le centre St Sever et les Docks 76. Les quartiers rouennais un peu éloignés de l’hypercentre accueillent également des commerces en tout genre afin de faciliter le quotidien des résidents. La Métropole bénéficie également d’un réseau de transports en commun performant. 31 stations aériennes ou souterraines sont desservies par le réseau Astuce. L’ensemble de l’agglomération est desservie par près de 50 lignes de bus-taxi (FILOR et TEOR). Sur tout le territoire, on peut retrouver 300 km de pistes (ou d’aménagements) cyclables et 8 km de rues piétonnes. Une nouvelle ligne Paris-Normandie est également prévue à l’horizon 2030.

Ou investir en Pinel(+) à Rouen ?

Pinel Plus Rouen – vue sur le centre historique de Rouen

Plusieurs quartiers rouennais bénéficient de projets d’aménagement et de rénovation. D’anciennes friches industrielles et des terrains délaissés depuis de nombreuses années laissent la place à des quartiers attractifs qui accueillent des équipements publics et des programmes immobiliers neufs. Comme dans toutes les métropoles, le centre-historique est une valeur sure qui ne se déprécie jamais, mais les prix y sont également nettement plus élevés qu’en périphérie.

Si vous souhaitez investir en immobilier neuf durable, aucun souci, l’ensemble des quartiers de la ville est éligible.

Comment bien choisir le lieu de son investissement locatif en Pinel plus ?

L’emplacement du bien est un critère primordial pour un investissement locatif en Pinel+ à Rouen. Pour s’assurer de la qualité de la localisation de votre futur logement neuf, les paramètres suivants sont à prendre en considération :

  • Attractivité de la ville ou du quartier ;
  • Proximité des bassins d’emploi ;
  • Proximité des universités ;
  • Réseau de transports en commun ;
  • Qualité et nombre des infrastructures ;
  • Demande locative…

Investissement Pinel+ à Rouen : choisir entre un programme immobilier durable et un quartier prioritaire

Pour réaliser un investissement locatif en Pinel plus à Rouen, 2 options existent :

  • Acheter un appartement neuf répondant aux critères d’éco-responsabilité et de confort Pinel+.
  • ou
  • acheter un logement neuf en quartier prioritaires

Si vous choisissez un investissement en immobilier durable à Rouen, il est probable que le choix de l’emplacement soit relativement libre. Un point qui sera précisé lors de la présentation du texte de loi.

Si votre choix s’arrête sur un investissement en quartier prioritaire, les performances énergétiques, la surface et le confort du logement ne sera pas pris en compte. En revanche, la liste des quartiers éligibles est imposée.

Investir dans un programme immobilier durable en Pinel+ à Rouen

Les condition de confort et d’éco-durabilité des logements éligibles au dispositif de défiscalisation Pinel plus sont basés sur le référentiel de logement de qualité élaboré à partir du rapport Girometti-Leclercq. Les logements éligibles au dispositif de défiscalisation de ce nouveau Pinel vert doivent répondre aux normes exigibles en 2025 de la nouvelle réglementation environnementale 2020. Ils devront également présenter une double exposition à partir du T3. Une surface minimum est exigée selon leur typologie 28m² pour un T1, 45m² pour un T2, 62m² pour un T3, 79m² pour un T4 et 96m² pour un T5.

Marcel souhaite investir en Pinel plus à Rouen. Il opte pour un logement T4 de 80m², présentant une étiquette énergétique A, avec une terrasse, une double exposition et un séjour de 29m². La chambre parentale présente une surface de 12m² et l’une des 2 autres chambres mesure 10.5m² au sol. Le logement est donc éligible au dispositif de défiscalisation Pinel(+).

L’appartement vendu au prix de 295 000€ est situé avenue du Mont Riboudet non loin de la gare, des transports et de l’hôpital Charles Nicolle qui emploie 10 000 personnes. Un emplacement stratégique pour un bien à haute valeur ajoutée qui permettra à Marcel de louer rapidement et d’éviter la vacance locative. Marcel souhaite souscrire au dispositif Pinel sur une durée de 12 ans. Sa réduction d’impôt s’élèvera donc à 61 950 € sur 7 ans (le plafond de réduction fiscale étant limité à 10 000€/an.

Loi Pinel Plus Rouen – vue aérienne sur la ville de Rouen

investir en QPV à Rouen Métropole

Le quartier Grammont

Situé à l’extrême sud de la ville, Grammont fait partie des quartiers prioritaires de Rouen. Il dispose de nombreux atouts pour ceux qui souhaitent investir en Pinel plus. Par ailleurs, on y trouve des résidences neuves, avec différents types de logements modernes éligibles au dispositif. Grammont est divisé en plusieurs sous-quartiers : Poudrière, Dévé, Renaudel… Son artère principale est l’avenue qui porte le même nom. Le quartier abrite la place Voltaire de Sotteville où se trouvent plusieurs commerces. Il accueille également des équipements de qualité : une clinique, des écoles, un grand parc de 29 000 m² dédié au sport et aux jeux pour enfants. Un jardin partagé a également été implanté dans le parc.

Le quartier des Hauts de Rouen

Le quartier prioritaire des Hauts de Rouen dispose de toutes les commodités indispensables au quotidien. Il est très bien desservi par les transports en commun et on y trouve plusieurs infrastructures scolaires, ce qui en fait un secteur idéal pour investir en Pinel plus à Rouen. Les programmes immobiliers neufs qui s’y trouvent conviennent parfaitement aux familles, mais le quartier regorge également des logements neufs avec de petites surfaces qui peuvent correspondre aux besoins des étudiants et des jeunes actifs. Le quartier fait l’objet de nombreux réaménagement e la part de la municipalité avec une requalification des espaces publics une démolition de 45% de son parc locatif, la réhabilitation d’une large majorité du parc locatif social, la mise en place de la ligne de transport en commun TEOR et la création de voies transversales Est-Ouest.

Investir en Pinel Plus à Rouen Métropole

La Métropole Rouen Normandie compte 71 communes et 16 quartiers prioritaires, dont : Grammont, Les Hauts de Rouen, Diderot – Les Mesliers, Oissel Sur Seine Nord, Centre-Ville, quartier des Arts et des Fleurs, Buisson – Gallouen, Jean Moulin, Parc du Robec, quartier de Binche, quartier de la Piscine, Les Bouttières, Château Blanc, Plateau, quartier Thorez – Grimau, Plateau et La Houssière. La nouvelle loi Pinel plus pourrait bien inciter les politiques urbaines à ajouter plus de quartiers dans la liste des secteurs prioritaires éligibles au dispositif.

Où trouver la meilleure rentabilité locative en Pinel Plus à Rouen ?

Pinel Plus Rouen – Tirelire face à une grande maison, concept d’investissement immobilier

En investissant dans l’immobilier durable, le prix du m² étant plus élevé, la rentabilité locative sera probablement moins intéressante (sauf si la ministre choisit d’établir des plafonds de loyers différents entre investissement en immobilier durable et investissement en zone prioritaire). Toutefois, après la fin de l’engagement Pinel, l’investisseur pourra louer beaucoup plus cher qu’en quartier prioritaire si ce dernier a choisi un quartier à forte demande locative comme l’hyper-centre ou les quartiers Saint-Marc, Saint-Maclou, Vieux Marché Cathédrale ou Gare-Jouvenet qui voient leurs prix au m² s’envoler ces dernières années.

Pour l’achat d’un studio de 31m² avec balcon de 6m², le loyer mensuel maximal sera de 429€. À titre d’exemple, voici la rentabilité locative brute (hors charges) et déduction faite de la réduction d’impôts Pinel (donc supérieure aux taux brut annoncés dans l'infographie en haut de page), que vous pourriez obtenir dans les QPV de Rouen :

Quartier Prix au m² Prix d'achat Estimation de la réduction d'impôts maximum Prix de revient Rentabilité
Rentabilité dans les quartiers prioritaires de la ville
Les Hauts de Rouen 2 373€ 73 563€ 15 448€ 58 115€ 8,9%
Grammont 2 541€ 78 771€ 16 541€ 62 230€ 8,3%
Rentabilité dans les autres quartiers
Saint-Clément 3 142€ 97 402€ 20 454€ 76 948€ 6,7%
Saint-Sever 3 150€ 97 650€ 20 506€ 77 144€ 6,7%
Mont-Riboudet 3 758€ 116 498€ 24 464€ 92 034€ 5,6%

Exemple d’investissement en Pinel plus à Rouen

Maxime achète un logement dans le cadre d’un investissement en Pinel plus à Rouen. L’appartement se trouve au sein d’une résidence neuve dans le quartier prioritaire de Grammont.

Il dispose d’une surface de 38 m² et affiche un prix de vente de 138 060 €. Pour jouir du bonus fiscal Pinel, Maxime a décidé de louer le logement neuf pendant six ans, ce qui lui permet de profiter d’un taux de réduction d’impôt de 12 % du prix d’achat du logement soit 16 567 € (1 380 €/an).

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