Loi Pinel Plus Marseille

Quelles sont les conditions du Pinel Plus à Marseille ?

La loi Pinel à Marseille permet aux contribuables de pouvoir réduire leurs impôts jusqu’à 63 000 € sur 12 ans en échange d’un investissement locatif dans l’immobilier neuf, sous réserve de quelques conditions :

• Acquérir un logement neuf ou en VEFA en zone éligible Pinel ;
• louer le bien nu en résidence principale pour une période de 6, 9 ou 12 ans ;
• respecter les plafonds de loyer et de ressources établis selon la zone d’éligibilité ;
• limiter à 2 investissements par an ne dépassant pas les 300 000 € et 5 500 €/m² .

Si le logement n'atteint pas les performances énergétiques suivantes, il est possible d'investir en Pinel+ dans un des quartiers prioritaires de Marseille.

À noter que les logements neufs acquis en 2023 devront présenter un niveau de performance environnementale équivalent au jalon 2025 de la RE2020. Pour ceux acquis en 2024, ils devront respecter le critère précédent et atteindre la classe A du Diagnostic de Performance Energétique (DPE).

Afin de tenir compte des projets autorisés avant que la RE2020 n’entre en vigueur, une disposition spécifique est prévue pour les logements, acquis en 2023 ou 2024, mais dont le permis de construire a été demandé avant le 1er janvier 2022. Pour ces logements, les critères environnementaux sont fondés sur le label « E+C- » et l’étiquette A du DPE doit être atteinte.

Pour les logements acquis en 2023 et 2024 ne résultant pas d’une opération de construction, comme une réhabilitation à neuf (dispositif dit « Pinel ancien »), il est exigé l’atteinte d'une étiquette B du DPE.

Située en zone A, Marseille est éligible à l’investissement locatif en Pinel. Son niveau de tension immobilière est parmi les plus élevés. Les plafonds de ressources et de loyers “Pinel+” exercés à Marseille correspondent à ceux fixés en zone A.

Comparaison des taux de réduction d’impôt Pinel et Pinel plus

Actuellement et jusqu’au 31 décembre 2022, le dispositif Pinel de 2014 permet de réduire ses impôts jusqu’à 21 % du prix d’achat d’un appartement neuf. Avec l’arrivée du nouveau dispositif Pinel, il sera possible de profiter des taux maximaux au-delà de 2022.

Voici les taux actuels de réduction d’impôt Pinel :

Avec le dispositif Pinel actuel, les investissements locatifs réalisés dès 2023 subiront une baisse de la réduction d’impôt pour ensuite totalement disparaître dès 2024.

Comment investir en loi Pinel Plus à Marseille ?

Pour investir en loi Pinel Plus à Marseille, il sera nécessaire de répondre à l’une des 2 conditions soumises par la ministre en charge du logement :

• 1. Investir dans un logement neuf situé en Quartier Prioritaire ;

ou

• 2. Investir dans un logement dont les critères vont au-delà de la règlementation RE2020 et qui respecte de nouvelles conditions de surface et d’exposition.

Qu’est-ce qu’un quartier prioritaire ?

« Les quartiers prioritaires de la politique de la ville sont des territoires d'intervention du ministère de la Ville, définis par la loi de programmation pour la ville et la cohésion urbaine du 21 février 2014. Leur liste et leurs contours ont été élaborés par le Commissariat général à l'égalité des territoires (CGET), devenu depuis le 1er janvier 2020 l'Agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT). »

Outre ces nouvelles conditions, les prérequis actuels seront toujours obligatoires tels que les plafonds de loyers et de ressources Pinel. Pour un investissement avec le nouveau Pinel à Marseille, le propriétaire devra respecter un plafond de 13,09 €/m² .

Pourquoi investir en Pinel Plus à Marseille ?

2^ème ville de France, Marseille est idéalement placée, sur la côte d’Azur, au bord des plages de la Méditerranée. Elle est aussi le 1^er port de France et jouit d’un cadre idéal. Portée par le récent projet “Marseille en grand”, la ville a reçu une enveloppe de 1,5 milliards d’euros pour moderniser les infrastructures publiques, les transports et la sécurité. L’objectif : garantir une meilleure qualité de vie aux habitants de la Cité phocéenne et améliorer son réseau de transports. Ces mesures annoncées par Emmanuel Macron devraient, à ce titre, faire de la ville le nouvel el Dorado pour l’investissement locatif en 2022. Si les grandes villes peuvent présenter des prix au m² très élevés, Marseille offre pourtant de belles opportunités sur le plan de l’investissement immobilier ainsi qu’une belle rentabilité. Voici quelques raisons qui font de Marseille LA ville où investir en loi Pinel Plus :

Sa démographie ascendante

Si Marseille a connu un déclin démographique dans les années 80 et 90, elle connaît un regain dès 1999 dans 85 de ses quartiers. La croissance démographique s’est particulièrement ressentie dans les quartiers résidentiels de Marseille, en périphérie est et nord-est ainsi qu’à l’est du centre-ville. Inscrite dans la politique de la ville, Marseille compte plusieurs quartiers où la tension est forte, sélectionnés pour devenir des zones prioritaires. En plus de présenter des prix au m² moins chers, les quartiers prioritaires peuvent promettre des rendements intéressants pour un investissement en loi Pinel Plus.

Autre atout majeur : Marseille est une ville jeune est n’est pas affectée par le vieillissement de sa population comme peuvent l’être la région et le pays.

Son attractivité économique

La 2^ème métropole française s’est naturellement imposée comme un point stratégique des échanges économiques et culturels entre l’Europe et les pays de la Méditerranée, notamment grâce au projet “Euroméditerranée” de 1995. Second plus grand projet d’aménagement après le quartier de La Défense à Paris, Euroméditerranée a donné lieu à 200 000 m² de services publics, 1 000 000 m² d’entreprises, 7 000 logements réhabilités et 25 000 logements neufs.

Au niveau de l’emploi, Marseille compte 301 821 actifs. Elle comptait 78 745 entreprises en 2019 dont la majorité sont spécialisées dans les secteurs du numérique, de la recherche et de l’enseignement, de la santé, de la culture mais aussi du cinéma.

La Cité phocéenne attire de nombreux entrepreneurs grâce à sa situation géographique stratégique : 14 945 entreprises se sont créées en 2019.

Bon à savoir : Marseille est le 1^er pôle économique du Sud de la France.

Son marché immobilier

Hétéroclite, Marseille regroupe des arrondissements où les quartiers ont leur propre identité mais aussi leurs propres prix au m² !

Dans l’immobilier neuf à Marseille, les prix tendent autour de 3 442 € du m². Des tarifs qui apparaissent beaucoup plus accessibles que dans des villes comme Lyon ou Bordeaux par exemple. Les prix de l’immobilier à Marseille ont connu une hausse de 7 % en 2021.

Pour réaliser un bon investissement en Pinel+, il est important de s’intéresser davantage aux quartiers qu’aux arrondissements.

Sa vie étudiante

Côté vie étudiante, Marseille-Aix-Provence regroupe 3 universités et propose un choix très varié de formation : Science Po, IAE, écoles de commerces... Une fois diplômés, les étudiants peuvent facilement y trouver un emploi. En effet, la métropole compte aujourd’hui 857 843 emplois. Niveau immobilier, les étudiants recherchent en priorité les 2 pièces. Pour investir avec la nouvelle loi Pinel, il est conseillé de se tourner vers ce type de logement.

Sa vie culturelle et son climat méditerranéen

Nommée capitale européenne de la culture en 2013, Marseille-Aix-Provence héberge un riche patrimoine architectural mais aussi une vingtaine de musées. Inspirante, la ville attire également de nombreux artistes et a vu naître des grands noms de la scène musicale française. Elle est aussi réputée pour sa culture marquée autour du football et de son fameux stade Vélodrome.

Marseille est sans aucun doute la ville la plus ensoleillée de France avec près de 300 jours de soleil par an. Un atout qui a poussé de nombreux français, dont les franciliens à s’y expatrier. Sa situation idéale entre mer et montagne fait d’elle une destination touristique très appréciée des investisseurs. Pour son cadre de vie exceptionnel, Marseille a été choisie pour devenir l’organisatrice des épreuves nautiques des J.O et des J.P 2024.

Où investir en Pinel Plus à Marseille ?

Marseille-Aix-Provence compte 38 quartiers prioritaires dans les communes de Marseille, Marignane, Septèmes-les-Vallons ainsi que 3 quartiers tests à la Ciotat. Comptant près de 250 000 habitants, ces quartiers font l’objet de requalifications urbaines importantes.

Comment bien choisir le lieu de son investissement locatif en Pinel plus à Marseille ?

• Attractivité de la ville ou du quartier ;
• Proximité des bassins d’emploi ;
• Proximité des universités ;
• Réseau de transports en commun ;
• Qualité et nombre des infrastructures ;
• Demande locative.

Top 3 des quartiers Pinel plus à Marseille

Les Caillols : le quartier résidentiel

”Quartier-village”, Les Caillols sont situés dans le 12^ème arrondissement de Marseille. Installé au creux d’un vallon, il compte 9 741 habitants, dont la plupart sont des familles. Urbanisés depuis les années 1950, les Caillols sont aujourd’hui desservis par la ligne 1 du tramway et par le bus. Si des ensembles résidentiels y ont vu le jour, certaines parties du vieux village de Caillols sont restées intactes. Le quartier héberge 8 établissements scolaires dont des écoles maternelles, primaires, collèges et lycées.

Côté immobilier, on y trouve majoritairement des appartements. Les locataires sont également les plus nombreux dans le quartier. Le prix au m² pour un appartement est de 3 579 €. Compris dans les quartiers prioritaires de la Cité phocéenne, les Caillols sont éligibles à l’investissement immobilier locatif avec le super Pinel dès 2023.

La Capelette : jeune et animé

Situé dans le 10^ème arrondissement, le quartier de La Capelette est amené à subir de grands changements urbains. Idéalement placé, le quartier se trouve à 15 minutes en voiture du centre-ville. Sur cette ancienne friche, plusieurs programmes immobiliers ont été édifiés dont des logements, des commerces, des locaux d’activités professionnelles ainsi que des infrastructures sportives. Le projet de la Capelette s’est inscrit dans 3 grands objectifs pour développer son attractivité économique et culturelle. La Capelette est destinée à devenir un nouveau lieu d’avenir pour les Marseillais et par conséquent un territoire prometteur pour l’investissement locatif avec le Pinel+.

Côté immobilier, les prix au m² sont particulièrement avantageux à la Capelette et se situent autour de 2 782 € du m². Comme aux Caillols, on y trouve une majorité d’appartements (91 % des logements du quartier) ainsi qu’un plus grand nombre de locataires (67 %).

La Valbarelle

Proche des quartiers les plus recherchées de Marseille, la Valbarelle a, tout comme Les Caillols, une image de quartier-village. Secteur calme et résidentiel, il héberge 7 861 habitants dont la plupart sont des familles. On y trouve plusieurs groupes scolaires et équipements publics. Comme pour La Capelette et les Caillols, le quartier concentre une majorité de locataires (51 %). Les prix au m² sont de 2 875 € en moyenne pour l’achat d’un appartement. Les prix attractifs de la zone A Pinel peuvent permettre à un investisseur en immobilier locatif d’obtenir une rentabilité locative intéressante.

Tous les quartiers de Marseille éligibles à la nouvelle loi Pinel

• La Sauvagère (10^ème et 9^ème arrondissements
• Château Saint-Loup (10^ème arrondissement)
• La Capelette (10^ème arrondissement)
• Benza (10^ème arrondissement)
• Saint-Thys (10^ème arrondissement)
• La Rouguière (11 ^ème arrondissement)
• Valbarelle-Néréïdes-Bosquet (11^ème arrondissement)
• Air Bel (10^ème, 11^ème et 12^ème arrondissements)
• Caillols -La Moularde (12^ème arrondissement)
• Le Petit Séminaire (12^ème et 13^ème arrondissements)
• Malpassé-Corot (13^ème arrondissement)
• Balustres-Cerisaie (13^ème arrondissement)
• Frais Vallon-Le Clos-La Rose (13^ème arrondissement)
• La Marie (13^ème arrondissement)
• Les Olives (13^ème arrondissement)
• Bon Secours-Les Rosiers-Marine Bleue Grand Saint-Barthélemy-Saint-Jérôme (13^ème et 14^ème arrondissements)
• Le Castellas-Les Micocouliers-Saint Joseph (14^ème et 15^ème arrondissements)
• La Visitation – Bassens (14^ème et 15^ème arrondissements)
• La Simiane-La Paternelle (14^ème arrondissement)
• La Castellane-La Bricarde-Plan d’AouSaint-Antoine (15^ème et 16^ème arrondissements)
• Consolat- Ruisseau Mirabeau (15^ème et 16^ème arrondissements)
• La Cabucelle (2^ème et 15^ème arrondissements)
• La Viste (15^ème arrondissement)
• La Calade-Campagne Lévèque (15^ème arrondissement)
• Les Aygalades (15^ème arrondissement)
• Kalliste-La Granière-La Solidarité (15^ème arrondissement)
• La Savine (15^ème arrondissement)
• Les Tilleuls-La Maurelette (15^ème arrondissement)
• Saint-Henri (16^ème arrondissement)
• Saint-André (16^ème arrondissement)
• Centre-ville-Canet-Arnavaux-Jean Jaurès (1^er, 2^ème, 3^ème, 6^ème, 14^ème et 15^ème arrondissements)
• La Cravache-Le Trioulet (9^ème arrondissement)
• La Cayolle (9^ème arrondissement)
• La Soude-Bengale (9^ème arrondissement)

Investir en loi Pinel Plus à Aix-Marseille Provence

Les communes périphériques de Marseille participent à son dynamisme et à son attractivité. Situées en zone A, hormis la commune de Salon-de-Provence (en zone B1), ces localités sont soumises à une forte tension immobilière. En cause, leur situation géographique idéale près des plages de la Méditerranée, leur climat mais aussi leurs nombreuses infrastructures et services publics (transports, universités, écoles, commerces). Pour un investissement en Pinel plus pérenne, les communes les plus prisées de la métropole sur le marché immobilier sont les suivantes :

Aix-en-Provence

Ancienne capitale de la Provence, Aix-en-Provence est l’une des plus belles communes des Bouches-du-Rhône. Touristique, universitaire, culturelle... Située à 1h de Marseille via le train, Aix-en-Provence profite d’un réseau de transports multimodal. Aix héberge actuellement 9 pôles de compétitivité dont des laboratoires, des entreprises mais aussi des universités.

Côté marché immobilier, la ville a vu ses prix monter d’années en années. Elle apparaissait d’ailleurs dans le classement des meilleures villes où investir en 2012. Elle présente une majorité d’appartements mais aussi de locataires (57,4 % des aixois sont locataires). Pour ce qui est des typologies de logements, les grands appartements sont majoritaires notamment les 3 et 4 pièces. À Aix-en-Provence, 4 quartiers font partie de la politique de la ville et sont éligibles au nouveau dispositif Pinel+ : les secteurs Beisson, Corsy, Encacagne et Jas-de-Bouffan.

Martigues

Connue pour être la “Venise provençale”, Martigues présente de forts atouts pour réaliser un investissement locatif. Touristique et culturelle, elle profite aussi d’un bassin d’emplois dynamique grâce à sa proximité avec la ville de Marseille. Martigues compte 3 quartiers prioritaires dont Canto Perdrix, Mas de Pouane et Notre Dame des Marins. Comme Aix-en-Provence, elle présente une majorité de locataires (51,2 %).

Côté prix, il faut compter environ 4 222 € du m² pour acheter un appartement neuf à Martigues.

Marignane

Située zone A Pinel, Marignane se place à 1h de Marseille. Dynamique, son économie repose essentiellement sur ses activités aéronautiques avec l’aéroport Marseille Provence. Bordée par l’Étang de Berre, elle profite d’une situation agréable tout en étant bien urbanisée. La commune héberge de nombreuses entreprises, infrastructures publiques et zones commerciales. Marignane a su préverser son charme typique provençal tout en requalifiant certains de ses quartiers.

Côté immobilier, Marignane présente des prix intéressants, notamment dans l’immobilier neuf. Si vous projetez d’investir en Pinel Plus à Marignane, il faudra compter 3 250 € du m².

Où trouver la meilleure rentabilité pour investir en loi Pinel Plus à Marseille-Aix-Provence ?

Investir dans l’immobilier locatif ne s’improvise pas ! Avant de vous lancer dans votre projet, il est important de prendre en compte le niveau de rendement que vous pourrez atteindre. Pour investir en Pinel+ à Marseille, voici le calcul à réaliser :

((Loyer x 12) / Prix d’achat) x 100

Pour connaître le rendement locatif de votre investissement immobilier Pinel+, n’hésitez pas à consulter directement notre simulateur de rentabilité locative !

Voici le niveau de rentabilité proposé par les quartiers prioritaires de Marseille pour un investissement dans un appartement neuf 2 pièces de 45 m² et 8 m² de loggia, en Pinel Plus :

Investir en Pinel Plus à Marseille quartier par quartier

La rentabilité locative commune par commune

Exemple d’investissement en Pinel Plus à Marseille

Lola et Pierre souhaiteraient réduire leurs impôts tout en se constituant un patrimoine immobilier pérenne. Sur les conseils d’un courtier expert en investissement, ils ont choisi d’investir en Pinel+ à Marseille pour profiter des taux maximaux de la loi Pinel.

Pour ce faire, ils ont acheté un appartement neuf de 2 pièces avec terrasse dans le quartier de la Savine affiché au prix de 155 979 €. La livraison du programme aura lieu au premier trimestre 2024. Le couple va louer le logement pour une durée de 9 ans et va pouvoir économiser 28 076 €, soit 3 119 € par an pendant 9 ans.