Pinel+ : qu’est-ce que c’est ?

Ce nouveau dispositif Pinel, dont le décret officiel a été publié le 18 Mars 2022, permet aux investisseurs, une réduction d’impôt entre 12 et 21 % du prix de leur achat immobilier. Les conditions ? Investir dans un programme immobilier durable, dont les critères correspondent au jalon 2025 de la Réglementation Environnementale 2020 (RE 2020), ou dans un Quartier Prioritaire de la Politique de la Ville.

Loi Pinel(+) : le super Pinel vert

Mars 2022, Emmanuelle Wargon, ancienne ministre déléguée auprès de la ministre de la Transition écologique, chargée du Logement, lance la loi Pinel(+). La demande de logements à loyer accessible dans les grandes métropoles n’a pas baissé. L’État souhaite prolonger le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel pour soutenir l’accès au logement des français qui ont des revenus modérés et la production de programmes immobiliers neufs.

Pour respecter l'Accord de Paris signé par la France lors de la COP 2021 et atteindre la neutralité carbone d'ici 2050, l'ex-ministre, qui dépend pour la première fois du ministère de l'écologie, a décidé de créer une version améliorée du Pinel. Le dénommé Pinel+ est destiné à soutenir l’investissement locatif des particuliers dans les programmes immobiliers écologiques.

Emmanuelle Wargon a dévoilé les critères de qualité d'usage qu’imposera le nouveau dispositif Pinel : «Pinel+» lors de la journée de restitution de la démarche de réflexion sur le logement : « Habiter la France de demain » le 14 octobre 2021 à la Cité de l'architecture.

Cette démarche de réflexion, globalement impactée par la crise sanitaire Covid-19 et ses confinements à domicile successifs, a fait émerger les attentes des français en matière d’habitat. Le référentiel de Laurent Girometti, directeur général d’Epamarne, et François Leclercq, architecte urbaniste, sur la qualité du logement en France servira de base à l’élaboration de la loi Pinel+. Notamment en matière de confort, d’isolation, de ventilation et de luminosité naturelle.

Nouvelle loi "Pinel+" = nouveaux critères de confort

Nouveauté sans précèdent dans l’histoire des dispositifs d’État en faveur de l’investissement locatif : les critères de confort des logements. Pour être éligibles au dispositif Pinel+, les appartements devront présenter un profil nettement supérieur aux observations du rapport Girometti-Leclerc sur l’état actuel du logement en France.

Emmanuelle Wargon a choisi ce rapport comme référence pour la définition du niveau de confort exigé dans les logements neufs éligibles à l’investissement locatif Pinel+.

"Pinel+" et surfaces habitables

Le premier des critères de confort définis par l'ancienne ministre du logement est la surface habitable des logements, dont les plafonds minimaux seront les suivant :

• 1 pièce : 28m² ;
• 2 pièces : 45m² ;
• 3 pièces : 62m² ;
• 4 pièces : 79m² ;
• 5 pièces : 96m².

La luminosité naturelle est également ciblée par la loi Pinel(+), qui contraindra les logements neufs à partir du 3 pièces, à proposer une double orientation. Pour les studios et 2 pièces, l’obligation devient recommandation.

Enfin, les appartements éligibles au nouveau dispositif "Pinel+" devront proposer un espace extérieur privatif. Cet espace devra présenter une surface minimale de 3m² pour les studios et T2, 5m² pour les T3, 7m² pour les T4 et 9m² pour les T5.

Les plafonds de loyer Pinel applicables à ces logements Pinel 2.0 ont été revus à la hausse en fin d'année 2023.

Comprendre la loi Pinel+ : le texte officiel résumé

La loi Pinel(+) ou Pinel 2024 est un nouveau dispositif de défiscalisation pour les investisseurs en immobilier neuf. Schématiquement cette niche fiscale immobilière permet à un contribuable français de réduire son impôt sur le revenu :

En achetant un appartement neuf dans un programme immobilier durable (immobilier écologique) qui affiche :

• Pour les logements acquis en 2023 : le jalon 2025 de la RE2020
• Pour les logements acquis en 2024 : le jalon 2025 de la RE2020 + l'étiquette A du DPE
• Pour les logements acquis en 2023 ou 2024 dont le permis de construire a été déposé avant le 1^er janvier 2022 : la conformité au label E+C- + l'étiquette A du DPE
• Pour les logements plus anciens mais acquis en 2023 ou 2024 : l'étiquette A ou B du DPE
• un espace extérieur ;
• une double orientation à partir du T3 ;
• une surface minimale ;

Le logement n’aura pas a répondre à tous ces critères s’il est situé dans un Quartier Prioritaire de la Politique de la Ville (QPPV).

En le proposant à la location à une personne dont les revenus sont égaux ou inférieurs aux plafonds de ressources Pinel à un loyer plafonné par le dispositif Pinel Plus, adapté à chaque localisation.

En choisissant une durée de location en loi Pinel+ qui déterminera la réduction d’impôt réalisable (jusqu’à 63 000 €).

• 6 ans = 12 % du prix d’achat ;
• 9 ans = 18 % du prix d’achat ;
• 12 ans = 21 % du prix d’achat.

Le plafond de prix du logement pris en compte pour la réduction d’impôt est de 300 000 € ou 5 500 €/m². La réduction d’impôt est limitée à 10 000 € par an et par foyer fiscal.

Loi Pinel+ & quartiers prioritaires

Pour soutenir les municipalités dans leurs efforts de développement des Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville, l'ancienne Ministre a ajouté dans la liste des logements éligibles au nouveau Pinel Plus, les programmes situés en quartier prioritaire.

Qu’est-ce qu’un quartier prioritaire ?

I. ― Les quartiers prioritaires de la politique de la ville sont situés en territoire urbain et sont caractérisés par : 1° Un nombre minimal d'habitants ; 2° Un écart de développement économique et social apprécié par un critère de revenu des habitants. Cet écart est défini par rapport, d'une part, au territoire national et, d'autre part, à l'unité urbaine dans laquelle se situe chacun de ces quartiers, selon des modalités qui peuvent varier en fonction de la taille de cette unité urbaine.

Les quartiers prioritaires, s’ils sont rarement les plus cossus des métropoles françaises, présentent un avantage majeur en matière d’investissement locatif avec le dispositif Pinel+ : le prix du m². Souvent très inférieurs aux tarifs des logements de centre-ville, les logements des quartiers prioritaires peuvent constituer un investissement rentable, à fortiori pour les petits budgets. Bien ciblé, un investissement en quartier prioritaire qui présente un profil prometteur peut générer une plus-value bien supérieure à la moyenne lors de la revente du logement.

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Avant la loi Pinel+ : l’aide à l’investissement locatif en France

Loi Monuments historiques (1903), statuts LMNP et LMP (1949), Déficit foncier (1993), loi Périssol (1996), loi Besson neuf (1999) Les dispositifs d’État pour le soutient à l’investissement immobilier des particuliers ont plus d’un siècle.

2006 : La loi Borloo est une niche fiscale qui permet de profiter d’une réduction d’impôt en déduisant de son revenu net imposable un pourcentage du prix d’achat d’un bien immobilier de façon dégressive sous forme d’amortissements sur une période maximale de 15 ans. Cette loi n’est plus en vigueur depuis le 1^er janvier 2010.

2008 : La loi Scellier dispositif de défiscalisation immobilière soutenait l'investissement locatif dans l’immobilier neuf avec la proposition d’une défiscalisation allant jusqu'à 25 % du prix d'achat du logement, en échange d'un engagement de louer au minimum 9 ans.

2013 : L’État souhaite soutenir financièrement le marché immobilier locatif à prix accessibles. Pour remplir cette mission, il propose une réduction d’impôt aux particuliers qui souhaitent investir en immobilier locatif dans un programme neuf et acceptent de le louer à un prix plafonné. La loi Duflot, propose une réduction d'impôt de 18 % pour les investisseurs en immobilier neuf qui s’engagent à louer leur logement pour une durée fixe de 9 ans.

2014 : Sylvia Pinel, ministre du logement, instaure la loi Pinel qui prend la suite du dispositif Duflot. Différence avec la loi Duflot ? La durée d’engagement de location en Pinel varie de 6 à 12 ans et la réduction d’impôt de 12 à 21% ET le propriétaire peut louer à ses parents ou enfants.

Le dispositif Pinel a vu ses taux diminuer en 2023 et 2024 et sera terminé au 31 décembre 2024.

Les taux actuels de réduction d’impôt de 12 %, 18 % et 21 % (en métropole) pour des engagements de location à loyers plafonnés de respectivement 6, 9 et 12 ans, seront ainsi ramenés en 2023 à 10,5 %, 15 % et 17,5 %, puis en 2024 à 9 %, 12 % et 14 %.

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