Loi Pinel 2022

2022 est la dernière année pour profiter de la réduction maximale de la loi Pinel !

Jusqu’au 31 décembre 2022, les investisseurs ont la possibilité de profiter des taux de réduction d’impôts Pinel maximums. La réduction Pinel en 2022 peut encore atteindre jusqu’à 63 000 €. Elle sera revue à la baisse dès 2023. Mais l’arrivée du nouveau Pinel change la donne, puisqu’il permettra à tout investisseur de pouvoir continuer à profiter de ces taux même après 2022, si celui-ci remplie l’une des 2 nouvelles conditions requises.

Mais comment profiter de la loi Pinel 2022 avant l’arrivée de la loi Pinel Plus officielle ?

Pourquoi investir en Pinel 2022 ?

En plus de permettre de réduire ses impôts jusqu’à 63 000 € sur 12 ans, la loi Pinel 2022 offre aussi l’avantage de se constituer un patrimoine immobilier pérenne tout en percevant un complément de revenu grâce aux loyers.

L’année 2022 signe la fin des taux maximums de la réduction d’impôt Pinel avant la dégression progressive prévue dès 2023.

La loi Pinel remplit un triple objectif :

• Permettre aux ménages ayant de faibles revenus de se loger ;
• dynamiser la construction immobilière dans les villes où la tension est élevée ;
• et offrir des avantages fiscaux aux investisseurs.

Pour investir, certaines conditions sine qua none s’appliquent :

Quelles sont les conditions de la loi Pinel 2022 ?

Pour investir en loi Pinel 2022, l’acheteur devra respecter les conditions suivantes :

• Acheter un appartement neuf ou en VEFA (Vente en l’État de Futur Achèvement) conçu selon les normes de la RT2012 (très bientôt RE2020) ;
• Investir dans une zone éligible au dispositif Pinel (à savoir les zones A, A bis et B1) ;
• Louer le bien pour une durée de 6, 9 ou 12 ans comme résidence principale ;
• Respecter les plafonds de loyers fixés selon la zone Pinel ;
• Louer à un locataire dont les revenus n’excèdent pas le plafond de ressources fixé selon la zone.

Pour profiter de l’avantage fiscal du Pinel 2022, l’acte authentique d’achat doit avoir été signé avant le 31 décembre 2022. Pour les actes signés après cette date, la réduction d’impôt diminue.

Loi Pinel 2022 : qui peut investir ?

La loi Pinel s’adresse aux contribuables domiciliés fiscalement en France. Simple et avantageux, le dispositif est le meilleur moyen de défiscaliser une partie de ses impôts tout en se constituant un patrimoine immobilier sur le long terme.

Pour que l’investissement soit profitable, il est important que la réduction d’impôt Pinel annuelle se révèle inférieure ou égale au montant de l’impôt sur le revenu.

Loi Pinel 2022 : quels sont les logements éligibles ?

Investir en loi Pinel 2022 implique de respecter certains critères spécifiques au niveau du logement. Si celui-ci doit obligatoirement être neuf ou vendu en VEFA (Vente en l’État de Futur Achèvement), d’autres prérequis s'appliquent :

• Pour un logement en VEFA, celui-ci doit être achevé dans les 30 mois qui suivent la signature de l’acte authentique de vente ;
• il doit être loué dans les 12 mois qui suivent sa livraison ;
• il doit également respecter les normes thermiques de la RT2012, prochainement remplacée par la RE2020, plus exigeante que son aînée ;
• il doit être loué non meublé au titre de résidence principale.

Si vous projetez de louer un bien achevé il y au moins 15 ans en Pinel ancien, il devra avoir été rénové ou réhabilité pour correspondre aux nouvelles normes énergétiques en vigueur.

Comment déclarer son investissement immobilier en loi Pinel ?

Avant de pouvoir déclarer son investissement, le propriétaire doit s’assurer de respecter les conditions suivantes :

• Le projet doit se limiter à 300 000 € par foyer fiscal et ne peut pas dépasser 5 500 € le m²;
• seuls 2 investissements Pinel sont possibles par an, toujours dans la limite de 300 000 € ;
• la réduction d’impôt doit se limiter à 10 000 € par an (plafond des niches fiscales françaises).

Voici les 4 étapes clés pour déclarer son investissement et profiter de la réduction d’impôt Pinel :

1. Sur le formulaire 2044B : préciser les caractéristiques du logement ainsi que la durée d’engagement choisie. Celle-ci doit se faire durant la 1^ère année.
2. Sur le formulaire 2044 ou 2044 SPE : le bilan foncier de l’investissement doit être déclaré. Il servira à déduire les charges des revenus. Celui-ci peut être positif ou négatif.
3. Sur le formulaire 2042 : reporter le bilan foncier dans les revenus fonciers. Si celui-ci s’avère négatif, il sera déduit du revenu brut global.
4. Sur le formulaire 2042 C : renseigner le montant de la réduction fiscale dans la rubrique “charges ouvrant droit à réduction d’impôt”.

Les taux de réduction Pinel 2022

Voici les taux de réduction Pinel actuellement en vigueur pour un investissement en Pinel :

Taux de réduction Pinel 2023

Taux de réduction Pinel 2024

Les plafonds Pinel 2022

Un investissement locatif Pinel impose des barèmes concernant les loyers et les ressources des locataires. Revus annuellement, ces plafonds sont fixés selon la zone d’éligibilité du bien et du nombre de personnes qui l’occuperont.

Les plafonds de loyers

Le plafond de loyer Pinel est établi en fonction de la surface du bien ainsi que sa zone d’éligibilité. En fonction de ces 2 indices, l’investisseur pourra déterminer le loyer maximum auquel il pourra louer le logement.

Comment calculer le loyer Pinel ?

1. Calculer la surface utile du logement en additionnant la surface habitable avec la moitié de la superficie de la surface extérieure
2. Calculer le coefficient multiplicateur fixé par l’État (0,7 + (19/surface utile). Il ne peut pas dépasse 1,2
3. Déterminer le plafond de loyer au m² imposé

Ce qui donne : Surface Utile × Coefficient Pinel × Barème Pinel = Loyer obtenu

Exemple de calcul pour un loyer Pinel

Pour un 50 m² avec 10 m² de terrasse à Toulouse, le calcul à faire sera le suivant :

50 m² + (0,5 x 10) = 55 m²

0,7 + (19/55) = 1,045

55 x 1,045 x 10,51 = 604,32 €

Pour pouvoir louer un appartement en Pinel 2022, le propriétaire se voit dans l’obligation de fixer un loyer égal ou inférieur aux plafonds suivants :

Les plafonds de ressources des locataires

Les plafonds de ressources Pinel fixent le revenu à ne pas dépasser pour les locataires d’un bien loué en Pinel. Comme pour les loyers, les montants varient selon la zone d’éligibilité où se situe le bien.

L’objectif : permettre aux ménages ayant des revenus modestes ou intermédiaires de pouvoir se loger dans les villes où la tension immobilière est particulièrement forte.

Les zones Pinel 2022

Les zones Pinel obéissent à des critères de tension immobilière. La zone d’éligibilité d’un bien conditionne le prix du loyer au m² ainsi que les ressources maximales des locataires. Ce quadrillage n’intervient pas uniquement pour le dispositif Pinel et concerne notamment le prêt à taux zéro ou encore les prêts d’accession sociale à la propriété et à la location.

À ce jour, 4 zones sont éligibles au Pinel 2022 :

• Zone A bis : elle représente le marché le plus tendu et encadre Paris et sa petite couronne.
• Zone A : elle concerne les grandes métropoles dont le marché est aussi très tendu comme Marseille, Lyon, Montpellier, Lille mais aussi la Côte d’Azur.
• Zone B1 : elle concerne les agglomérations de plus de 250 000 habitants telles que Toulouse, Bordeaux, Nantes et Rennes.
• Zone B2 : elle concerne les communes de plus de 50 000 habitants et où le marché est moins tendu. La zone B2 n’est plus éligible au Pinel depuis le 1^er janvier 2018 sauf exceptions.

Où investir en Pinel 2022 ?

Certaines villes ont démontré un fort potentiel d’investissement locatif ces dernières années. En cause : leur attractivité, leur dynamisme économique mais aussi l’augmentation des prix de leur marché immobilier. Boostées par la construction immobilière, ces localités comptent de nombreux programmes immobiliers neufs.

Voici les villes les plus porteuses pour investir en Pinel 2022 :

• Paris et sa petite couronne (zone A Bis)
• Marseille (zone A)
• Lyon (zone A)
• Lille (zone A)
• Toulouse (zone B1)
• Bordeaux (zone B1)
• Rennes (zone B1)
• Nantes (zone B1)
• Montpellier (zone A)
• Nice (zone A)

Profiter des taux maximums Pinel après 2022

Pour pouvoir profiter des taux de réduction maximums du dispositif Pinel, le Super Pinel entre en jeu. Annoncé par Emmanuelle Wargon, le dispositif prévoit de conserver l’avantage fiscal du Pinel 2022.

Les conditions d’investissement du Pinel Plus restent identiques au Pinel actuel mais s’y ajoutent 2 prérequis. Si le bien répond à l’une des deux conditions, il est éligible à la réduction d’impôts maximale :

• Le bien doit se trouver dans un QPPV (Quartier Prioritaire de Politique de la Ville)
• ou celui-ci doit aller au-delà des critères fixés par la RE2020 et respecter de nouvelles conditions de surface et d’exposition.

Pinel Plus : ce qui change pour les logements

Les logements éligibles au Pinel Plus devront obéir à des critères plus contraignants. Entre autres, un espace extérieur obligatoire et une double-orientation à partir des appartements 3 pièces. Autre exigence, la “qualité d’usage du logement” appuyée sur un référentiel créé par Laurent Girometti et François Leclercq, plus exigeant que la RE2020. Les surfaces minimales des appartements devront être redéfinies :

• Un appartement 1 pièce devra faire 28 m² minimum ;
• 45 m² pour un 2 pièces ;
• 62 m² pour un 3 pièces ;
• 79 m² pour un 4 pièces ;
• et 96 m² pour un 5 pièces.

Pourquoi investir en Pinel Plus ?

Dévoilé par Emmanuelle Wargon, le Pinel Plus cohabitera avec le dispositif actuel pour une durée de 2 ans. Porté par les nouvelles conjonctures environnementales, ce "Super Pinel” a pour objectif de rendre la construction neuve plus vertueuse sur le plan écologique. Si celui-ci est plus exigeant, son principal atout est de permettre aux investisseurs de conserver les taux de réduction maximums.

21 % de réduction d’impôt après 2022 !

Rien de nouveau sous le soleil : le Pinel+ conservera les taux du Pinel 2022. La réduction dépendra toujours de la durée de l’engagement locatif choisi, soit 6, 9 ou 12 ans.

Pour rappel, un investissement locatif Pinel sur 6 ans permet une réduction de 12 %, de 18 % sur 9 ans et de 21 % sur 12 ans.

Près de 1 300 quartiers prioritaires en France

Les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPPV) ont été choisis et fixés par le décret n°2014-1750 le 30 décembre 2014. Ces périmètres commutent avec les actuelles ZUS (zones urbaines sensibles) et les CUCS (quartiers en contrat urbain de cohésion sociale).

Cibles de la politique de la ville, ces quartiers connaissent des difficultés au niveau économique. Ils ont été classés en fonction du niveau de revenus de leurs habitants. Ce critère a permis de relever 1 300 quartiers comptant plus de 10 000 habitants.

Pour redynamiser ces quartiers, de nouveaux logements y seront construits, d’une part pour proposer un parc immobilier plus qualitatif mais aussi pour proposer des loyers moins chers que sur le marché traditionnel. C’est là qu’intervient le nouveau Pinel, cloisonné par des loyers plafonnés selon le zonage Pinel.

En résumé

2022 est LA dernière année pour profiter des avantages fiscaux maximaux du dispositif Pinel.

Après le 31 décembre 2022, les taux diminueront progressivement. Pour continuer à en profiter, il est possible d’investir en Pinel+ dans un quartier prioritaire ou dans un logement dont les critères vont au-delà de la règlementation RE2020.

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