Investissement immobilier Pinel Pinel-plus-paris

Paris en chiffres

Population de Paris

Locataires 3918760 55.39 %
Etudiants 726499 10.27 %
7075028 Habitants

Prix moyen au m²
dans le neuf

10275 €

Rentabilité brute
moyenne

2 à 3 %

Croissance
démographique
sur 10 ans

+3,8 %

La Loi Pinel plus à Paris

1,3 million de locataires. Voilà un chiffre qui pourrait décider plus d’un investisseur à sauter le pas en investissant dans la pierre dans la capitale. Au-delà de cette donnée, Paris assure un investissement patrimonial à forte valeur ajoutée, d’autant plus si l’investissement se fait dans l’immobilier neuf grâce au Pinel+. Produits rares, les logements neufs assurent en effet une vacance locative proche de zéro et une très bonne plus-value à la revente. Le Pinel plus à Paris est tout indiqué pour un investissement pérenne et attractif.

Loi Pinel plus Paris – Vue des toits de Paris et de la Tour Eiffel

Quelles sont les conditions du Pinel Plus à Paris ?

En application jusqu’au 31 décembre 2024 malgré des taux dégressifs dès le 1er janvier 2023, le dispositif Pinel actuel permet aux investisseurs de réaliser jusqu’à 63 000€ d’économie d’impôts pour la mise en location pendant 6, 9 ou 12 ans d’un appartement neuf.

Afin de pouvoir prétendre au dispositif Pinel Plus à Paris, l’investissement devra respecter certaines conditions :

  • Le bien devra être acheté neuf ou en VEFA dans une zone éligible
  • Les performances énergétiques du bien devront surpasser la RE2020 et il devra respecter un certain nombre de critères de confort et de qualité (espace extérieur, double exposition et superficie minimale) OU se situer dans un quartier prioritaire de la ville
  • Le logement devra être mis à la location en tant que résidence principale dans les 12 mois suivants son acquisition
  • Les plafonds de loyer et de ressources du locataire devront être ceux de la zone dans laquelle se situe le bien loué (zone Abis pour Paris)
  • L’investissement est limité à deux biens par an et par foyer fiscal, à 300 000€ au total et/ou 5 500€/m²

Paris se situe en zone Abis du dispositif actuel. Cela signifie que le plafond de loyer est plus important que dans les autres zones Pinel. Il s’élève en effet à 17,62€/m². Certaines communes du Grand Paris se situe également en zone A et doivent donc appliquer un plafond de loyer inférieur, à savoir 13,09€/m2. Le plafond de ressources des locataires est également plus élevé que dans les autres zones Pinel :

Composition du foyer du locataire Revenu fiscal de référence maximum Zone A bis Revenu fiscal de référence maximum Zone A
Personne seule 39 363 € 39 363 €
Couple 58 831 € 58 831 €
Couple ou personne seule + 1 personne à charge 77 120 € 70 718 €
Couple ou personne seule + 2 personnes à charge 92 076 € 84 708 €
Couple ou personne seule + 3 personnes à charge 109 552 € 100 279 €
Couple ou personne seule + 4 personnes à charge 123 275 € 112 844 €
Majoration par personne à charge supplémentaire + 13 734 € + 12 573 €

À ce jour, aucune information n’a été divulguée quant aux plafonds de ressources Pinel plus et aux zones du nouveau Pinel. Il est donc probable que les critères actuels soient conservés pour le Pinel Plus à Paris.

Comparaison des taux de réduction Pinel et Pinel +

Dès le 1er janvier 2023, le dispositif Pinel actuel verra ses taux de réduction d’impôts diminuer progressivement. Cela afin de laisser place au super Pinel qui commencera à être appliqué à la même date.

Date d'achat du logement neuf
Durée de la mise en location Jusqu'au 31/12/2022 Jusqu'au 31/12/2023 Jusqu'au 31/12/2024
6 ans 12% 10,5% 9%
9 ans 18% 15% 12%
12 ans 21% 17,5% 14%

Dès Janvier 2023, la défiscalisation en Pinel plus permettra de conserver les taux de réduction d’impôts pleins du Pinel actuel. Pour cela, les logements devront se soumettre à de nouveaux critères d’éligibilité :

  • Le logement neuf se situe dans un quartier prioritaire de la politique de la ville OU
  • Le logement neuf respecte la RE2020 et plusieurs critères de qualité d’usage dont une surface minimale en fonction de la typologie, la présence d’un extérieur, une double exposition à partir du T3...

Les critères d’éligibilité seront détaillés plus précisément lors de la publication du décret d’ici la fin de l’année. Le Pinel + remplacera définitivement le Pinel 2014 dès le 1er Janvier 2025. Voici les taux qui seront applicables dès 2023 avec le nouveau dispositif Pinel :

Durée de la mise en location Taux de la réduction d'impôts
6 ans 12%
9 ans 18%
12 ans 21%

Pourquoi investir en Pinel plus à Paris ?

La capitale française regorge d’atouts pour un investissement locatif en Pinel plus réussi. Attractive en matière d’emploi, d’économie et de formations, Paris dispose de fait d’un marché locatif extrêmement tendu qui laisse peu de place à la vacance locative. Si la rentabilité locative y est généralement moins élevées que dans d’autres métropoles françaises du fait de ses prix au m² bien plus importants, la Ville Lumière reste la meilleure option pour se constituer un patrimoine immobilier durable et à forte valeur ajoutée.

Paris, carrefour économique de l’Europe

La Capitale est sans grande surprise la première ville française en termes de création d’emplois. Tous les corps de métiers y sont représentés et de nombreux actifs et jeunes diplômés se rendent chaque année dans la capitale dans le but de décrocher le travail de leur rêve. Avec 1,8 millions d’actifs travaillant à Paris, nul doute que la Ville Lumière dispose de belles opportunités dans tous les secteurs et attire de plus en plus de jeunes en quête de leur premier emploi.

Centralisant de nombreux secteurs bien moins représentés dans le reste de la France comme les médias, l’audiovisuel, la culture, le spectacle ou la finance, Paris représente souvent un véritable tremplin et un passage quasi obligé pour les jeunes actifs de ces branches. Grâce à son rayonnement international, la Capitale attire non seulement des talents venant des quatre coins de la France mais aussi beaucoup d’étrangers, qu’il s’agisse d’étudiants ou de jeunes diplômés. Une aubaine pour investir en nouvelle loi Pinel, étant donné qu’une grande majorité de ces nouveaux arrivants ne disposent pas du capital nécessaire pour pouvoir devenir propriétaire dès leur arrivée.

Un nombre d’étudiants considérable

Avec ses 17 universités et ses nombreux établissements d’enseignement supérieur, il est évident que Paris est la ville de France qui regroupe le plus d’étudiants. Qu’ils soient français ou étrangers, les jeunes se tournent souvent vers la capitale pour profiter de son offre de formation diversifiée et reconnue. Plus de 725 000 étudiants au total doivent se loger dans le Grand Paris. Une opportunité en or pour les investisseurs, les studios représentant la typologie de bien avec la meilleure rentabilité locative.

Investir dans un studio en Pinel plus à Paris peut également s’avérer fructueux, notamment dans les quartiers prioritaires de la ville. Les prix des loyers, encadrés à Paris, s’approchent des plafonds Pinel applicables dans certains quartiers prioritaires, à la différence que vous pourrez profiter d’une importante économie d’impôts en investissant en Pinel + plutôt que dans l’ancien. Votre rentabilité locative s’en trouvera donc positivement impactée. Sans oublier qu’un logement neuf à Paris étant rare, les candidats locataires seront légion et vous aurez donc la possibilité de choisir le meilleur dossier possible.

Un marché de l’immobilier locatif extrêmement tendu

Avec plus de 700 000 ménages locataires de leur résidence principale, représentant 62% des parisiens, Paris est sans aucun doute l’une des villes dont le marché locatif est le plus tendu. Un véritable atout pour les propriétaires qui sont ainsi assurés que leur logement trouvera rapidement preneur.

Mieux encore, le nombre de dossiers de candidats locataires déposés pour un appartement est souvent important. Tout le monde a en tête les interminables queues de locataires dans les escaliers d’une copropriété lors d’une visite d’appartement. Ce qui laisse le choix au propriétaire de louer au meilleur profil possible et minimise de fait les risques d’impayés.

Cela sera d’autant plus vrai pour un investissement en Pinel plus à Paris. Les logements neufs n’étant pas courants à Paris, la rareté et les prestations du bien attireront d’autant plus de candidats potentiels. Un extérieur ou un parking dans la Ville Lumière ne se trouvent pas à chaque coin de rue. Autre atout majeur : le loyer plafonné Pinel +. Dans une ville comme Paris qui affiche des loyers extrêmement élevés bien qu’encadrés, les appartements neufs Pinel plus devraient attirer un grand nombre de candidats locataires.

Une plus-value à la revente assurée

Réaliser un investissement locatif en nouveau Pinel à Paris est la meilleure manière de se constituer un patrimoine à haute valeur ajoutée, avec un très fort potentiel à la revente. La durée de la location Pinel de 6, 9 ou 12 ans permet à l’appartement neuf de prendre de la valeur, comme c’est le cas pour tous les logements parisiens depuis maintenant de nombreuses années. Et sur les 5 dernières années, les prix dans la Ville Lumière ont augmenté de 30%.

Les quartiers et arrondissements qui ont pris le plus de valeur sont justement ceux classés quartiers prioritaires de la ville, selon la Carte des Prix de l’Immobilier des notaires du Grand Paris*. À titre d’exemple, le quartier de Belleville a vu ses prix augmenter de 28.2%, le quartier Charonne qui contient Les Portes du XXème de 36%, La Goutte d’Or de 39% et La Chapelle de 42.5%. Une évolution qui promet de ne pas s’arrêter de si tôt puisqu’après un léger recul par rapport à l’année dernière, les chiffres trimestriels repartent d’ores et déjà à la hausse. De quoi assurer aux investisseurs de belles plus-values à la revente d’ici quelques années.

Où investir en Pinel plus à Paris ?

Loi Pinel plus Paris – Vue de programmes immobiliers neufs dans un écoquartier parisien

Afin de profiter du nouveau dispositif à Paris les logements neufs, s’ils ne respectent pas les normes de la RE2020 et les critères de qualité requis, devront être situés au sein d’un quartier prioritaire de la ville. Ils sont au nombre de 20 à Paris. De nombreuses communes du Grand Paris proposent également des quartiers prioritaires où il sera possible d’investir en Pinel +.

Comment bien choisir le lieu de son investissement locatif en Pinel plus ?

  • Attractivité de la ville ou du quartier
  • Proximité des bassins d’emploi
  • Proximité des universités
  • Réseau de transports en commun
  • Qualité et nombre des infrastructures
  • Demande locative

Top 3 des quartiers éligibles au nouveau dispositif Pinel à Paris

  1. Le quartier Grand Belleville se place de part et d'autre des Boulevards de la Villette et de Belleville, à cheval sur les quartiers Belleville, Folie Méricourt. Une situation géographique idéale puisqu’il est à proximité de points d’intérêts parisiens tels que le Parc de Belleville et le Parc des Buttes Chaumont. Son emplacement ravira les étudiants et jeunes actifs puisqu’il permet de rejoindre en quelques minutes seulement le quartier animé d’Oberkampf, la place de la République ou encore le très prisé quartier du Marais. Une localisation parfaite qui convaincra les locataires en quête d’un mode de vie à la parisienne, et donc un quartier idéal pour un investissement en Pinel Plus, notamment dans de petites surfaces type studios ou 2 pièces.
  2. Didot – Porte de Vanves est un quartier du 14ème arrondissement de Paris, limitrophe de la commune de Malakoff. À moins de 10 minutes à pied de l’Université de Paris Site Malakoff, de la Faculté de Droit, d’Économie et de Gestion ou de la GEM (Grenoble École de Management), l’emplacement est idéal pour les étudiants. Il suffit également de 5 minutes à vélo pour rejoindre la Faculté de Chirurgie Dentaire et l’École Normale Supérieure de Montrouge. Une véritable opportunité donc pour les investisseurs souhaitant profiter du Pinel + dans ce quartier prioritaire de la ville. Il sera ainsi préférable de privilégier un studio afin de coller au mieux au profil étudiant de la zone.
  3. Le quartier les Portes du XXème s’étend de la Porte de Montreuil à la rue Léon Frapié dans le quartier des Fougères. Un plan de réaménagement urbain de grande ampleur avec un budget de plus de 300 millions d’euros a été validé en 2019 dans le but de métamorphoser le quartier et de lui redonner ses lettres de noblesse. Un quartier des plus intéressants pour les investisseurs en Pinel + à Paris puisqu’il accueillera plus de 450 logements neufs. L’intégralité du quartier sera également repensée puisqu’un parc sportif et paysager de plus de 3 hectares sera créé, ainsi qu’une maison de santé, une crèche, un immense complexe sportif et plus de 60 000m² de bureaux afin de redynamiser le secteur et d’apporter un meilleur cadre de vie aux résidents. La porte de Montreuil sera également remaniée afin de créer une place végétalisée et de reloger les puces de Montreuil.

Tous les quartiers de Paris éligibles à la nouvelle loi Pinel

  • Grand Belleville (10ème, 11ème, 20ème)
  • Bédier - Boutroux (13ème)
  • Jeanne d’Arc - Clisson (13ème)
  • Kellermann – Paul Bourget (13ème)
  • Oudiné - Chevaleret (13ème)
  • Villa d’Este (13ème)
  • Didot – Porte de Vanves (14ème)
  • Porte de Saint-Ouen – Porte Pouchet (17ème)
  • Blémont (18ème)
  • Goutte d’Or (18ème)
  • La Chapelle – Evangile (18ème)
  • Michelet – Alphonse Karr – Rue de Nantes (18ème, 19ème)
  • Porte de la Chapelle – Charles Hermite (18ème, 19ème)
  • Porte Montmartre – Porte des Poissonniers – Moskova (18ème)
  • Algérie (19ème)
  • Chaufourniers (19ème)
  • Compans – Pelleport (19ème, 20ème)
  • Danube - Solidarité - Marseillaise (19ème)
  • Stalingrad Riquet (19ème)
  • Les Portes du Vingtième (20ème)

Investir en Pinel Plus dans le Grand Paris

Nombreuses sont les communes de la Métropole Parisienne abritant des quartiers prioritaires de la ville et donc éligibles à la nouvelle loi Pinel. Cependant, avec le développement du Grand Paris et l’approche des JO 2024, certaines villes semblent plus propices que d’autres à l’investissement locatif en Pinel +, notamment parce qu’elles accueilleront prochainement de nouvelles lignes de métro** et permettront donc de rejoindre la Capitale aisément. Un critère primordial pour de nombreux locataires.

Nanterre

Loi Pinel plus Paris –Vue aérienne du quartier de l’Université à Nanterre

Nanterre fait partie des quatre villes accueillant le quartier d’affaire de La Défense, mais contrairement à ses voisines qui approchent les 10 000€ du m² dans le neuf, la ville reste encore aujourd’hui très intéressante pour obtenir un bon rendement locatif en Pinel plus. Les quartiers de la politique de la ville qui sont dont éligibles Pinel + sont d’ailleurs très intéressants, puisqu’ils prennent place à côté des écoles. Il s’agit des quartiers Université I, Université II, Petit Nanterre, Le Parc et Chemin de l’Île. La commune se situe en zone A bis du dispositif Pinel.

Investir avec le nouveau Pinel est d’autant plus intéressant que Nanterre va accueillir sous peu le RER E ainsi que la ligne 15 du métro d’ici 2030. Les prix vont donc logiquement exploser, garantissant une plus-value à la revente importante à la fin de la période de mise en location de l’appartement.

Du côté du profil des locataires, les jeunes actifs, cadres et étudiants seront à privilégiés. En plus du quartier de La Défense, Nanterre abrite trois lieux d’enseignement importants : l’Université Paris Nanterre, l’Institut de Formation en soins infirmiers et l’École de danse de l’Opéra de Paris. Investir dans un studio ou un deux pièces semble donc être la meilleure stratégie pour la ville de Nanterre. Si votre budget vous le permet, vous pourrez également faire le choix d’un appartement plus spacieux afin de pouvoir le louer en colocation, ce qui génèrera également une très bonne rentabilité locative.

Créteil

Déjà bien fournie en transports en communs avec 4 stations sur la ligne 8 du métro et une gare desservie par le RER D, Créteil sera bientôt traversée par la ligne 15 du métro avec une nouvelle station et une correspondance à Créteil l’Échat. De quoi faciliter encore les déplacements dans la ville et à destination de Paris et des autres villes de la métropole.

Ville dynamique, Créteil est aussi une ville étudiante puisqu’elle abrite l’Université Paris Est Créteil qui accueille plus de 32 000 étudiants. Avec son lac et ses espaces verts et de loisirs de plus de 30 hectares, son centre commercial régional et ses nombreuses infrastructures culturelles et sportives, Créteil propose un cadre de vie agréable à 30 minutes seulement du centre-ville de Paris et du quartier du marais notamment.

Avec des prix bien moins élevés qu’à Paris, investir à Créteil est l’occasion rêvée pour voir grimper en flèche sa rentabilité locative tout en s’assurant une faible vacance locative. Pour investir en Pinel + à Créteil, il faudra compter environ 5 992€, soit quasiment moitié moins qu’à Paris intra-muros. La ville se situe en zone A du dispositif. Trois quartiers sont éligibles au nouveau dispositif Pinel : Les Bleuets, Petit Pré - Sablières et Mont Mesly – La Habette – Coteaux du Sud.

Massy

À 15 kilomètres au Sud de Paris, cette ville d’Essonne se situe à quelques minutes du cluster scientifique et technologique Paris-Saclay, projet phare du Grand Paris qui prévoit de créer une Silicon Valley à la française dans les années à venir. Un projet qui attirera un nombre considérable de profils cadres, entrepreneurs et étudiants avec la présence de l’Université Paris-Saclay, de l’École Polytechnique, de l’École Normale Supérieure Paris-Saclay et d’autres établissements d’enseignement supérieur.

Située en zone A du dispositif et abritant deux quartiers prioritaires de la ville (Bièvre Poterne – Zola et Opéra), Massy sera éligible à l’investissement en Pinel +. Située à l’entrée du pôle Paris-Saclay, la ville a tout pour plaire aux futurs enployés et étudiants du site. Bien desservie par les transports en commun grâce à sa gare RER et TGV, elle permet de rejoindre Châtelet-les-Halles en 25 minutes. Elle sera également traversée par la ligne 18 du métro à horizon 2030.

Où trouver la meilleure rentabilité pour investir en Pinel plus dans le Grand Paris ?

Loi Pinel plus Paris – Vue des toits de Paris et de la Tour Eiffel

Pour un investisseur, obtenir un bon rendement locatif est primordial pour s’assurer un investissement pérenne et sécurisé. La Métropole du Grand Paris présente une spécificité à ne pas négliger : en fonction des villes, les prix d’achat d’un appartement neuf peuvent passer du simple au double. Cette donnée est donc à prendre en compte lors de votre investissement en Pinel Plus à Paris.

En fonction de votre stratégie, certaines villes ou quartiers seront plus adaptés pour votre investissement locatif. Avec une rentabilité locative plus élevée, les communes périphériques sont une excellente option pour les investisseurs souhaitant rentabiliser rapidement. Pour un investissement patrimonial à forte valeur ajoutée, il vaudra mieux privilégier Paris. Malgré une moins bonne rentabilité locative, investir à Paris permet de réaliser à coup sûr une très bonne plus-value à la revente ou de se constituer un patrimoine de qualité.

Le tableau ci-dessous présente les rentabilités locatives brutes (après déduction de l’avantage fiscal) que vous pourriez obtenir en investissant dans un studio de 25m². Pour Paris et Nanterre, situées en zone A bis du dispositif Pinel, le loyer mensuel s’élèvera à 526€. Pour Créteil et Massy, en zone A, le loyer ne pourra excéder 391€/mois.

Quartier Prix au m² Prix d'achat Estimation de la réduction d'impôts maximum Prix de revient Rentabilité
Petit Nanterre (Nanterre) 5 330€ 133 250€ 27 982€ 105 268€ 6%
Chemin de l'Île (Nanterre) 5 490€ 137 250€ 28 822€ 108 368€ 5,8%
Les Bleuets (Créteil) 4 656€ 116 400€ 24 444€ 91 956€ 5,1%
Mont Mesly - La Habette - Coteaux du Sud (Créteil) 4 899€ 122 475€ 25 719€ 96 756€ 4,8%
Petit Pré - Sablières ( Créteil) 5 022€ 125 550€ 26 365€ 99 185€ 4,7%
Bièvre Poterne - Zola (Massy) 5 153€ 128 825€ 27 053€ 101 772€ 4,6%
Université I (Nanterre) 6 742€ 168 550€ 28 875€ 139 675€ 4,5%
Villa d'Este (Paris) 7 056€ 176 400€ 28 875€ 147 525€ 4,3%
Université II (Nanterre) 7 391€ 184 775€ 28 875€ 155 900€ 4,1%
Le Parc (Nanterre) 7 611€ 190 275€ 28 875€ 161 400€ 3,9%
Opéra (Massy) 6 936€ 173 400€ 28 875€ 144 525€ 3,2%
Stalingrad - Riquet 10 132€ 253 300€ 28 875€ 224 425€ 2,8%
Bédier - Boutroux 10 305€ 257 625€ 28 875€ 228 750€ 2,8%
Michelet – Alphonse Karr – Rue de Nantes 10 307€ 257 675€ 28 875€ 228 800€ 2,8%
Oudiné - Chevaleret 10 645€ 266 125€ 28 875€ 237 250€ 2,7%
Algérie 10 650€ 266 250€ 28 875€ 237 375€ 2,7%
Jeanne d’Arc - Clisson 11 237€ 280 925€ 28 875€ 252 050€ 2,5%
La Chapelle – Evangile 11 247€ 281 175€ 28 875€ 252 300€ 2,5%
Porte de la Chapelle – Charles Hermite 11 247€ 281 175€ 28 875€ 252 300€ 2,5%
Chaufourniers 11 264€ 281 600€ 28 875€ 252 725€ 2,5%
Les Portes du XXème 11 294€ 282 350€ 28 875€ 253 475€ 2,5%
Goutte d'Or 11 494€ 287 350€ 28 875€ 258 475€ 2,4%
Compans - Pelleport 12 099€ 302 475€ 28 875€ 273 600€ 2,3%
Danube - Solidarité - Marseillaise 12 432€ 310 800€ 28 875€ 281 925€ 2,2%
Grand Belleville 12 864€ 321 600€ 28 875€ 292 725€ 2,2%
Porte de Saint-Ouen – Porte Pouchet 13 012€ 325 300€ 28 875€ 296 425€ 2,1%
Blémont 13 568€ 339 200€ 28 875€ 310 325€ 2%
Didot - Porte de Vanves 13 590€ 339 750€ 28 875€ 310 875€ 2%
Kellerman - Paul Bourget 14 694€ 367 350€ 28 875€ 338 475€ 1,9%
Porte Montmartre – Porte des Poissonniers – Moskova 15 741€ 393 525€ 28 875€ 364 650€ 1,7%

Exemple d’investissement en Pinel Plus à Paris

Marie-Hélène souhaite investir dans un appartement en région parisienne afin de le mettre en location et de pouvoir bénéficier d’avantages fiscaux. Sur les conseils de son courtier en immobilier neuf, elle opte pour un investissement en Pinel plus à Nanterre dans le quartier prioritaire Chemin de l’Île. Elle choisit un appartement deux pièces de 50 m2 avec un balcon de 8m², proposé au prix de 289 000€.

Avec les frais de notaire réduits à 2,5%, le prix d’achat total de l’appartement est de 296 225€, soit 5 485€/m² de surface habitable. Marie-Hélène finance la totalité de son achat grâce à un crédit immobilier sur 25 ans au taux de 1,30% et avec un taux d’assurance de 0,34%.

Grâce au Pinel+, Marie-Hélène n’aura aucun effort d’épargne à fournir. Ses mensualités de 1241€ et les charges estiméées à 150€ seront couvertes par le loyer de 997€/mois et l’économie d’impôts estimée à 494€/mois pour une mise en location de 12 ans.Elle gagnera même 100€ par mois.

SOURCES

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