Investissement immobilier Pinel Pinel-plus-montpellier

Montpellier en chiffres

Population de Montpellier

Locataires 244871 50.88 %
Etudiants 81835 17 %
481276 Habitants

Prix moyen au m²
dans le neuf

4674 €

Rentabilité brute
moyenne

4.2 %

Croissance
démographique
sur 10 ans

+17,6 %

La Loi Pinel Plus à Montpellier

Montpellier coche toutes les cases pour être la ville idéale et propice à l’investissement locatif en Pinel Plus : un fort dynamisme économique, des établissements universitaires de renom, un cadre de vie calme et proche de la mer. Ce sont autant d’atouts qui tracent les lignes du paysage montpelliérain. Avec 15 000 néo-montpelliérains et étudiants chaque année, l’offre de logements se doit de répondre à une demande toujours plus nombreuse. À l’architecture moderne et caractéristique du sud de la France, les quartiers sobres et récents de Montpellier ont de belles opportunités à offrir pour réaliser un bon investissement locatif en nouveau dispositif Pinel.

Loi Pinel+ Montpellier - La Place de la Comédie à Montpellier

Quelles sont les conditions du Pinel Plus à Montpellier ?

S'il y a bien une chose qui est sûre, c’est que le Pinel Plus va bel et bien prendre le relais sur le Pinel classique à partir de 2023. Le décret tant attendu du Pinel+ est paru le vendredi 18 mars 2022 au Journal Officiel. Alors que l'on voyait les nouveaux critères d'éligibilité se dessiner peu à peu, voici ceux qui ont été retenus :

  • Les logements neufs acquis en 2023 devront respecter un niveau de performance environnementale équivalent au jalon 2025 de la RE2020
  • Les logements acquis en 2024 devront respecter le jalon 2025 de la RE2020 ET présenter la classe A du DPE
  • Les logements acquis en 2023 et 2024 dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2022 seront fondés sur le label "E+C-" et l'étiquette A du DPE

Les appartements éligibles Pinel+ devront respecter un certain nombre de critère de qualité d'usage comme :

  • La surface habitable minimum de 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4, 96 m² pour un T5
  • La présence systématique d'un espace extérieur privatif de 3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4, 9 m² pour un T5
  • La double orientation à partir des T3

Outre ces nouvelles obligations, voici les critères de base du Pinel+ :

  • Le bien doit être acquis neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) en zone éligible
  • Le logement doit être mis en location pendant 6, 9 ou 12 ans
  • Le logement neuf doit être loué non meublé et uniquement au titre de résidence principale

Aussi, il sera possible de profiter des taux de réduction d'impôts Pinel en 2023 et 2024 si l'investisseur fait l'acquisition d'un logement situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville.

Largement reconnue et plébiscitée par les français et les investisseurs, la loi Pinel est un dispositif fiscal d’investissement dans l’immobilier neuf permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 63 000 € sur 12 ans, en échange de la mise en location de son bien neuf. Que le bien soit déjà livré lors de l’acquisition ou acquis en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement), l’éligibilité à la loi Pinel est soumise à certaines conditions comme le fait de ne pas réaliser plus de 2 investissements par an et dans la limite de 300 000 € et de 5 500 €/m².

Les logements accessibles au dispositif doivent et devront obligatoirement respecter le zonage Pinel Plus selon les villes où la tension immobilière est forte et où l’offre de logements ne répond pas suffisamment à la demande. La ville de Montpellier se situe à la fois en zone Pinel A pour l’hypercentre, ses 8 quartiers limitrophes, et les 24 communes de l’agglomération ; en zone Pinel B1 pour 32 autres communes moins sollicitées du pourtour montpelliérain ; et en zone Pinel B2 pour les communes où la demande est moindre et la tension dite “détendue”.

Le montant du loyer du bien que ce soit en Pinel ou Pinel Plus est soumis à des plafonds Pinel qui sont calculés selon :

  • La surface utile du logement
  • La zone d’éligibilité

En effet, le but de la loi Pinel est aussi de dynamiser le parc locatif montpelliérain et de répondre à une forte demande de personnes qui souhaitent louer un logement de qualité, à un loyer abordable. En zone A, le montant maximum du loyer est de 13,09€/m², en zone B1 il est de 10,55€/m². Les locataires sont eux aussi soumis à des plafonds de ressources Pinel, en fonction du nombre d’occupants dans le logement et de leurs revenus. Voici les plafonds de ressources pour un appartement se situant en zone A :

Composition du foyer fiscal des locataires Plafond de ressources des locataires
Zone A Zone B1
Personne seule 39 363 € 32 084 €
Couple 58 831 € 42 846 €
+ 1 personne à charge 70 718 € 51 524 €
+ 2 personnes à charge 84 708 € 62 202 €
+ 3 personnes à charge 100 279 € 73 173 €
+ 4 personnes à charge 112 844 € 82 465 €
Majoration par personne à charge supplémentaire + 12 573 € + 9 200 €

Comparaison des taux de réduction Pinel et Pinel +

À partir du 1er janvier 2023, les taux de réduction d’impôt du Pinel vont progressivement baisser pour les investissements réalisés en 2023 et 2024. Pour profiter des taux maximaux après 2023, le Pinel laissera sa place à son successeur, le Pinel Plus qui se montrera plus incitatif et plus avantageux pour les particuliers et investisseurs aguerris. Voici les taux applicables pour la loi Pinel jusqu’en 2024.

Durée d'engagement 2021-2022 2023 2024
6 ans 12 % 10,5 % 9 %
9 ans 18 % 15 % 12 %
12 ans 21 % 17,5 % 14 %

Cependant, il est toujours possible de conserver les taux pleins de la loi Pinel jusqu’à fin 2024 en réalisant un investissement selon les conditions du Pinel plus :

Durée de la mise en locationTaux de la réduction d'impôts
6 ans12%
9 ans18%
12 ans21%

Pourquoi investir en Pinel plus à Montpellier ?

La capitale héraultaise se montre favorable et propice à l’investissement locatif. Reflétant une bonne image auprès des acheteurs et investisseurs français, l'agglomération montpelliéraine se montre sous son meilleur jour. En développement depuis plusieurs années maintenant, cette ville sensiblement méditerranéenne sait jouer sur la pluralité de ses atouts pour attirer de nouveaux habitants et investisseurs.

Montpellier, un territoire qui attire de plus en plus

Si l’on en croit les rapports d’activité de l'office du tourisme & des congrès de Montpellier, le nombre d’habitants dans la ville et dans la métropole ne cesse d’augmenter depuis plusieurs années. En 2020, le rassemblement des 31 communes formant l’agglomération de Montpellier concentrait 472 217 habitants (Insee), contre 457 839 habitants recensés en 2018, soit une augmentation de près de 14 500 habitants en seulement 3 ans.

Montpellier intra-muros a elle aussi vu arriver de nouveaux habitants qui ont littéralement pris d’assaut les nouveaux quartiers, prochainement éligibles à la loi Pinel Plus tels que les Grisettes, Port Marianne ou encore Croix d’Argent. En 2020, la ville abritait 290 053 habitants dont 55% âgés de moins de 40 ans. Ce territoire méditerranéen est particulièrement jeune et dynamique grâce à la pluralité de ses activités économiques.

Selon une étude menée par l’Insee, Montpellier Méditerranée Métropole devrait accueillir entre 569 000 et 585 000 habitants d’ici 2040. Si tous les facteurs sont réunis, ce ne sont pas moins de 3 000 ménages qui s’installeraient chaque année sur le sol montpelliérain jusqu’à l’année fatidique. Ce développement du territoire amènera un besoin de bâtir davantage de logements pour répondre à la fois à la demande tendue actuelle mais également à celle à venir. Les hypothèses de cette étude ouvrent le champ des possibles et pointent du doigt un besoin qui s’avérera impératif dans les années à venir où investisseurs et particuliers en “Pinel +” joueront un rôle crucial dans la fluidification du parc locatif montpelliérain.

Un dynamisme économique au rayonnement international

Au-delà des 300 jours d’ensoleillement qui planent au-dessus de la métropole montpelliéraine, la ville bénéficie d’un développement économique riche et singulier au rayonnement international. De grands industriels, groupes nationaux et internationaux ont choisi de s'implanter à Montpellier pour y ériger leur siège social et y développer leurs activités. Le paysage économique de Montpellier est particulièrement attractif grâce à la diversité des secteurs d’emplois qui existent.

Historiquement, la ville de Montpellier a toujours été étroitement liée au secteur de la recherche et de l’innovation grâce à ses prestigieuses écoles, universités et instituts de recherche dans les secteurs du numérique, de la santé, des biotechnologies ou encore des TIC. La métropole accueille notamment le 3 ème fabricant au rang mondial d’ordinateurs Dell ou plus récemment, le campus de la société de télécommunications Orange dans le parc Majoria, au cœur du quartier de la Pompignane. Il sera d’ailleurs bientôt possible d’y investir en Pinel Plus grâce aux multiples programmes neufs en construction, en bordure du Lez.

Pinel+ Montpellier – Un scientifique qui regarde dans son microscope

Ville de renom dans la filière de la santé et du médical, Montpellier fait vivre plus de 200 entreprises et startups dans le secteur, soit 7 500 emplois. Véritable cœur battant de la santé, le CHU ainsi que de nombreuses entreprises internationales comme Sanofi ou Bausch+Lomb opèrent main dans la main pour une médecine innovante et progressiste, tournée vers le futur. Implantés au nord de Montpellier, dans le quartier Hôpitaux-Facultés, de vastes programmes neufs prennent place pour répondre à la forte demande en logement. Une occasion rêvée pour un futur investissement en nouvelle loi Pinel à proximité des instituts de recherche et universités montpelliéraines.

Montpellier, ville étudiante de l’excellence

Pour cette rentrée 2021, Montpellier accueille près de 81 835 étudiants venus de tous horizons, ce qui représente environ 18% de la population totale de Montpellier. Avec 1 500 formations proposées à travers toute la ville, et des débouchés professionnels qui se développent et qui donnent envie de rester, la 5 ème ville étudiante de France a tout pour plaire. Le marché de la location étudiante étant propice à l’investissement locatif, il sera intéressant d’investir dans un studio Pinel Plus à Montpellier pour s'assurer une vacance du logement quasi nulle et percevoir des revenus locatifs de manière régulière.

Les établissements d’enseignement supérieur et universitaires traversent la ville d’est en ouest et longent la ligne T1 du tramway montpelliérain :

  • Quartier Port Marianne : faculté d’économie et de management
  • Hypercentre : faculté de droit et des sciences politiques, l’université de Montpellier
  • Quartier Hôpitaux-Facultés : université Paul Valéry, IUT, école polytechnique, CHU de Montpellier

C’est autant de quartiers modernes et animés qui contribuent à l’attractivité de la ville de Montpellier, où une forte concentration estudiantine réside. Réaliser un investissement locatif Pinel + à Montpellier sera un bon compromis pour s'assurer des revenus locatifs réguliers et une location rapide de son bien à des occupants qui respectent les plafonds de ressources Pinel Plus.

État des lieux du marché de l’immobilier neuf à Montpellier

Le marché de l’immobilier neuf à Montpellier est au beau fixe, un peu trop même. Suite à la crise sanitaire du Covid-19, une forte tension s’est fait ressentir à cause d’une demande bien plus élevée que l’offre de logements de la part des montpelliérains et des réticences locales à délivrer des permis de construire. Une des principales conséquences de ce phénomène a été la hausse considérable des prix dans toute l’agglomération montpelliéraine allant jusqu’à 4 500 € le m² au premier trimestre 2021 (selon la FPI).

Bien que le foncier se fasse rare, la construction de programmes neufs est bien repartie à la hausse en 2021, stabilisant le marché immobilier montpelliérain. Selon l’observatoire du troisième trimestre de 2021 de la FPI, 489 unités ont été réservées à des investisseurs, soit une baisse de 8% par rapport au second trimestre. On constate également que le prix moyen au m² subit une légère baisse, pouvant aller jusqu’à 4 421 € le m² selon les quartiers.

Faire le choix d’investir en Pinel +, c’est aider un parc locatif qui éprouve de grandes difficultés à combler toute la demande des montpelliérains qui sont de plus en plus nombreux chaque année. À commencer par les étudiants, qui représentent un atout majeur dans un projet d’investissement locatif en nouvelle loi Pinel. En effet, les studios et deux pièces sont la typologie que les étudiants recherchent le plus et la plupart des programmes immobiliers neufs proposent ces types d’appartements.

Investir grâce au nouveau dispositif Pinel, c’est aussi se constituer un patrimoine immobilier stable et percevoir des revenus locatifs pour préparer et anticiper sa retraite. Acquérir un bien immobilier n’est jamais anodin, réaliser un investissement en loi Pinel ou nouveau Pinel l’est encore moins. C’est la raison pour laquelle nos experts vous apportent tous leurs conseils et vous accompagnent du début à la fin de votre projet.

Nos experts répondent à vos questions

Où investir en Pinel plus à Montpellier ?

Le nouveau dispositif Pinel intervient dans un cadre où l’exécutif français souhaite faire évoluer sa stratégie en matière de logement. L’objectif est de mieux construire, avec des ressources plus naturelles, plus durables et de freiner l’artificialisation des sols. Le schéma qui est en train de progressivement se dessiner est celui d’un habitat collectif plus responsable, plus écologique et surtout plus accessible.

Ce nouveau décret “Pinel +” est officiellement paru le vendredi 18 mars 2022 alors que les critères d'éligibilité avaient en partie été dévoilés par Emmanuelle Wargon lors de la restitution de la démarche "Habiter la France de demain". Outre le respect de la nouvelle Réglementation Thermique 2020 et le référentiel de qualité d’usages, les logements se situant dans un quartier prioritaire de la politique de la ville seront éligibles au Pinel Plus à Montpellier. Ce dispositif établi par l’État français a pour objectif de resserrer les écarts et inégalités territoriales et de créer ainsi une cohésion sociale dans certains quartiers.

Comment bien choisir le lieu de son investissement locatif en Pinel plus ?

  • Diversité du réseau de transports en commun
  • Attractivité du quartier
  • Proximité des établissements d’enseignement supérieur
  • Demande locative
  • Proche des commerces et services de proximité
  • Proximité des bassins d’emploi
Loi Pinel à Montpellier – Le tramway montpelliérain en direction de Saint-Denis

Top 3 des quartiers éligibles au nouveau dispositif Pinel à Montpellier

  1. Aiguelongue

    Aiguelongue est un petit quartier calme, à la lisière de la commune de Castelnau-le-Lez, accueillant 9 717 habitants. Abritant de vastes parcs paysagers, à l’instar du Domaine de Méric qui borde le Lez, ce faubourg montpelliérain offre une vraie bouffée d’oxygène à seulement 3 km du centre-ville et de la Place de la Comédie. Plus au nord, la réserve du Lez ainsi que le parc zoologique de Montpellier invitent à la balade et à la détente en famille ou entre amis.

    Quartier principalement résidentiel, la carte économique du quartier se compose de seulement quelques entreprises, d’une quinzaine de commerces et quelques établissements universitaires comme la faculté des Langues. Bâtisses des années 1970 et résidences récentes mixtes forment le paysage architectural d’Aiguelongue desservi par la ligne T2 du tramway, sur l’Avenue de la Justice-de-Castelnau. La population d’Aiguelongue est assez jeune, la moyenne d’âge est de 38 ans et les revenus moyens sont de 27 100 €/mois. Malgré une offre de commerces et services réduite mais tout de même satisfaisante pour le quotidien des habitants, le quartier continue de se développer et compte 3 groupes scolaires et plusieurs programmes immobiliers neuf en édification.

  2. Celleneuve

    Le quartier Celleneuve se situe à l’ouest de Montpellier, à la frontière de Juvignac. Habité par près de 5 700 personnes, essentiellement des jeunes ménages, son attractivité se ressent grâce à son caractère historique formant un véritable village dans la ville. Depuis 2018, le quartier Celleneuve exprime son fort potentiel et voit son paysage changer au grès des étapes du projet de réaménagement du quartier impulsé par la ville de Montpellier. Ce grand projet de renouvellement urbain a pour but de revaloriser et de verdir la grande artère routière, de l’Avenue de Lodève, mais aussi de rendre plus confortable les zones piétonnes du quartier afin de se déplacer aisément dans tout le quartier. Plusieurs programmes immobiliers neufs viendront prendre place pour s’harmoniser dans le décor architectural actuel.

    Celleneuve compte de nombreux commerces et services de proximité : banques, supermarchés ou encore restaurants. De plus, le quartier recense 4 infrastructures scolaires : une maternelle, deux primaires et un collège. Au détour de l’esplanade Léo Malet, au centre d’un vaste espace verdoyant et paysager, vous pourrez apercevoir tous les mercredis matin un marché de producteurs locaux. Le quartier accueille également le cinéma Nestor Burma, un des seuls cinémas en dehors du centre-ville de Montpellier. Ce dernier offre une programmation variée, entre grand public, cinéma d’auteur et manifestation culturelle locale.

  3. La Pompignane

    Bordé par le Lez, le quartier de la Pompignane est la parfaite définition du quartier mixte. Se contextualisant dans le vaste projet de renouvellement urbain de Port Marianne, la Pompignane bénéficie de tout un panel d’avantages. Peuplé par 3 600 habitants, ce quartier intègre à merveille la mixité sociale et générationnelle et la population qui y réside gagne en moyenne 25 000 €/an. À l’allure de petite bourgade tranquille, la Pompignane n’en reste pas moins dynamique et offre de nombreuses commodités : groupes scolaires, clinique vétérinaire, dentiste, piscine municipale...

    Pinel Plus à Montpellier – L'hôtel de Région à Montpellier situé sur l’avenue de la Pompignane

    Traversée par l’avenue éponyme, la Pompignane offre un cadre de vie serein et confortable, d’autant plus que le quartier est en pleine expansion. Situé au cœur d’un grand projet urbain visant à développer les Hauts de Pinville, plus de 1 000 logements neufs sortiront de terre d’ici à 2030 et une place publique arborée de 5 500 m² viendra renforcer la cohésion sociale. L'axe de circulation majeur du quartier, l’Avenue de la Pompignane devrait également être réhabilitée pour y aménager une promenade ombragée pour les piétons et les cyclistes.

Tous les quartiers de Montpellier éligibles à la nouvelle loi Pinel

  • Aiguelongue
  • Celleneuve
  • Cévennes
  • Figuerolles
  • Cité Gély
  • Lemasson
  • Mosson
  • Pas du loup - Val De Croze
  • Pergola Petit Bard
  • La Pompignane
  • Près d’Arènes
  • Vert-Bois

Nos experts répondent à vos questions

Où trouver la meilleure rentabilité pour investir en Pinel plus à Montpellier ?

Les prix de l’immobilier neuf à Montpellier fluctuent d’un quartier à l’autre. Pour vous aider à choisir le bon quartier pour votre investissement locatif en Pinel Plus, nous avons calculé pour vous un exemple de rentabilité locative pour chaque quartier prioritaire montpelliérain.

La typologie d’appartement qui sert à notre propos est un 2 pièces ayant une superficie de 37 m², comprenant des prestations de qualité : cuisines et salles de bains équipées, grands carreaux de carrelage au sol ou encore espace extérieur (terrasse, balcon, loggia). Le loyer mensuel encadré par la nouvelle loi Pinel est de 578,97 €.

Quartier Prix au m² Prix d'achat Estimation de la réduction
d'impôt maximum
Prix de revient Rentabilité
Zone A
Celleneuve 3 277€ 121 249 € 25 462 € 95 787 € 7,2 %
Pergola Petit Bard 3 298 € 122 026 € 25 625 € 96 401 € 7,2 %
Lemasson 3 768 € 139 416 € 29 277 € 110 139 € 6,3 %
Mosson 3 729 € 137 973 € 28 974 € 108 999 € 6,3 %
Figuerolles 3 911 € 144 707 € 30 388 € 114 319 € 6 %
Pas du Loup - Val de Croze 3 985 € 147 445 € 30 963 € 116 482 € 5,9 %
Cité Gély 4 132 € 152 884 € 32 105 € 120 779 € 5,7 %
Près d'Arènes 4 265 € 157 805 € 33 139 € 124 666 € 5,5 %
Cévennes 4 406 € 163 022 € 34 234 € 128 788 € 5,3 %
Vert-Bois 4 504 € 166 648 € 34 996 € 131 652 € 5,2 %
La Pompignane 4 582 € 169 534 € 35 602 € 133 932 € 5,1 %
Aiguelongue 5 227 € 193 399 € 40 613 € 152 786 € 4,5 %

Exemple d’investissement en Pinel Plus à Montpellier

Julia et Arnaud sont un jeune couple de trentenaires. Déjà décidés à préparer leur future retraite, ils souhaitent réaliser un investissement en nouvelle loi Pinel afin de bénéficier de taux de réduction d’impôt attractifs. Ayant un intérêt pour la cause écologique et l’impact environnemental, c’est tout naturellement qu’ils se sont orientés vers un programme immobilier neuf respectueux de la RE2020, critère d’éligibilité du Pinel Plus.

 loi Pinel à Montpellier – Un jeune couple au bureau de l’agent immobilier consultant de la documentation gratuite pour leur projet d’investissement

Leur choix s’est donc porté sur un appartement de deux pièces à Montpellier, dans le quartier Pas du Loup, se situant dans un Quartier Prioritaire de la Politique de la ville. La surface habitable du bien est de 46,95 m² et 13,4 m² de terrasses viennent agrémenter ce bien. Affiché au prix de 187 095€, Julia et Arnaud pourront louer cet appartement à 706€/mois à des locataires qui respectent les plafonds de ressources Pinel Plus.

En louant cet appartement avec le dispositif “Pinel +”, ils pourront profiter d’une rentabilité allant jusqu’à 5,6% et déduire ainsi de leurs impôts :

  • 20 366 € pour une mise en location sur 6 ans
  • 30 549 € pour une mise en location de 9 ans
  • 35 641 € pour une mise en location de 12 ans

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