La Loi Pinel plus à Lille

Pinel Plus : comment investir à Lille ?

A partir du 1^er janvier 2023, le nouveau dispositif Pinel va cohabiter avec le dispositif actuel jusqu’à sa suppression le 31 décembre 2024. L’évolution du Pinel en Pinel Plus est conditionnée par de nouveaux éléments à prendre en considération. Pour y être éligible et pouvoir profiter des avantages fiscaux qui résultent de l’investissement locatif Pinel Plus, il est nécessaire de répondre à plusieurs conditions :

• Louer un appartement neuf

  Depuis le 1^er janvier 2021, l’éligibilité au dispositif fiscal est soumise à la seule acquisition d’un logement d’habitation collectif neuf ou en état futur d’achèvement, plus communément appelé par son abréviation VEFA. La maison individuelle étant de fait exclue du dispositif. Louer un appartement ancien n’est donc pas compatible avec le nouveau Pinel.

  L’appartement neuf doit être livré dans les 30 mois après le début des travaux. Il doit ensuite être loué non meublé à titre de résidence principale dans les 12 mois après réception.

• Respecter la durée d’engagement et les conditions d’investissement

  Tout investisseur locatif doit s’engager à louer son bien sur une durée déterminée pour garantir son admission au Pinel Plus à Lille . La durée d’engagement de mise en location peut être de :

  • 6 ans (renouvelable 2 fois pour 3 ou 6 ans)
  • 9 ans (renouvelable 1 fois pour 3 ans)
  • 12 ans (non renouvelable)

  Il est possible de renouveler au maximum deux fois la période d’engagement pour une durée de 3 ans à chaque fois, dans la limite de 12 ans au total. Il n’est cependant pas possible de réaliser le contraire.

Julie acquiert un appartement neuf qu’elle décide de mettre en location en respectant toutes les conditions relatives à l’investissement locatif Pinel+. Elle pourra s’engager à mettre son bien en location pendant 6 ans, puis opter pour 3 ans supplémentaire, soit 9 ans au total. En revanche, elle ne pourra pas s’engager initialement sur 9 ans pour, finalement, réduire à 6 ans.

De plus, une limite de 2 investissements réalisés par an est fixée, dans la limite de 300 000€ investis et de 5 500€/m².

• Acquérir un logement neuf en dans une zone Pinel Plus

  Le zonage Pinel Plus se concentre en 3 zones : A, A bis et B1. Les zones B2 et C ne sont pas comptabilisées dans le dispositif. Généralement, il s’agit des grandes villes et des communes situées dans un rayon de 20 kilomètres. La ville de Lille est éligible au dispositif Pinel Plus car située en Zone A..

• Fixer le loyer maximum selon les plafonds Pinel Plus...

  Le propriétaire du bien immobilier loué doit s’engager à respecter les plafonds ci-dessous pour fixer le loyer Pinel+ à Lille, située en zone A :

  Zone Pinel+	Plafonds de loyer mensuel au m² en 2021
  Zone A	13,09€
  Zone A bis	17,62€
  Zone B1	10,55€

• ...et respecter les plafonds de ressources des locataires

  De la même manière, le propriétaire doit s’assurer que le locataire ne dépasse pas un certain plafond de revenu. Il est parfois difficile de trouver un logement à louer en raison de différents paramètres (ressources, situation personnelle...). Le dispositif Pinel Plus intervient alors : l’objectif est de pouvoir garantir l’accès à la location à tous : étudiants, actifs ou retraités.

  Composition du foyer fiscal	Zone A ( dont Lille)	Zone A bis	Zone B1
  Personne seule	39 363 €	39 363 €	32 084 €
  Couple	58 831 €	58 831 €	42 846 €
  +1 personne à charge	70 718 €	77 120 €	51 524 €
  +2 personnes à charge	84 708 €	92 076 €	62 202 €
  +3 personnes à charge	100 279 €	109 552 €	73 173 €
  +4 personnes à charge	112 844 €	123 275 €	82 465 €
  par personne supplémentaire	+ 12 573 €	+ 13 734 €	+ 9 200 €

• Répondre aux jalons 2025 des critères de la RE2020

  L’importance écologique est un élément majeur qui constitue les nouveaux critères de ce Pinel 2023 . La Réglementation Environnementale (RE) 2020 sera mise en place dès le 1^er janvier 2022 et cohabitera avec le dispositif Pinel actuel. L’objectif est de garantir un meilleur confort thermique tout en réduisant les dépenses énergétiques des ménages grâce à différents leviers.

  La suppression progressive du chauffage au gaz (dans un premier temps limitée à 14 kg CO2/m² pour 2024 et 6.5 kg pour 2025), le développement de l’écoconstruction et l’optimisation de l’isolation avec des matériaux biosourcées (bois, liège, chanvre, etc) sont encouragés. L’objectif ? Atteindre un seuil de consommation fixé à 12 kWhep/m²/an, contre 50 aujourd’hui.

• Suivre les recommandations du référentiel qualité d’usage

  Une expertise, réalisée par Leclerc & Girometti, relève plusieurs axes d’amélioration pour construire des logements répondant aux nouveaux critères Pinel Plus . Les professionnels de l’habitat sont ainsi sensibilisés sur les points suivants :

  • Les surfaces habitables doivent respecter une superficie minimum de 28m² pour un T1 et jusqu’à 96m² pour un T5.
  • La hauteur des plafonds en discussion mais pourrait être imposée 2 mètres 70, soit 20 centimètres de plus qu’aujourd’hui.
  • La surface minimale des chambres doit être de 10.5m², avec au moins une chambre à 12m².
  • Une double orientation (obligatoire dès le T3, recommandé en studio et T2) et un espace extérieur privatif doivent être proposés.
  • De manière générale, l’architecture doit être pensée pour optimiser la luminosité naturelle et faciliter la ventilation du logement.

Comparaison des taux de réduction Pinel et Pinel+

Pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel+ à Lille et continuer à profiter du taux plein de 21%, il est nécessaire de répondre aux nouvelles conditions du dispositif de défiscalisation Pinel Plus. A défaut, les taux Pinel seront les suivants, avant de disparaitre après le 31 décembre 2024 :

Il est également possible de garantir la continuité des taux actuels en investissant en immobilier durable ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (voir plus bas). Les taux seront alors les suivants :

Pourquoi investir en Pinel plus à Lille?

Une démographie croissante

Lille est une ville jeune, festive et dynamique. Les derniers chiffres recueillis sur ville-data montrent bien que la ville accueille de plus en plus d’habitants, passant d’une population de 227 560 en 2010 à plus de 236 000 aujourd’hui et 243 000 prévue pour 2032.

Cette croissance démographique s’explique par la chaleur et la convivialité du cadre de vie lillois ainsi que par la répartition de la population. Lille est une ville jeune : les 3 tranches d’âge les plus importantes sont les 20-24, 25-29 et 15-19 ans. En conséquent, la genèse d’une demande sur le marché locatif plus importante que doit combler la nouvelle loi Pinel à Lille .

La proximité avec Paris et les grandes villes d’Europe

Une heure et 2 minutes. C’est le temps⁽¹⁾ nécessaire pour effectuer le trajet Lille-Paris en train. Etudiants, jeunes actifs ou même cadres sont de plus en plus nombreux à préférer la vie lilloise, calme et agréable, et n’hésitent plus à s’éloigner, se rendant à la capitale pour travailler ou pour étudier. Une opportunité pour investir en loi Pinel+.

Grâce à sa situation exceptionnelle au cœur même de l’Europe, 33 minutes ⁽¹⁾ suffisent pour rallier Bruxelles, 1h20⁽¹⁾ pour Londres ou encore 2h39 ⁽¹⁾ pour Amsterdam. Par ailleurs, 56 minutes⁽¹⁾ de train permettent de visiter Amiens, la capitale de Picardie, et sa Cathédrale Notre-Dame, la plus grande de France.

Un développement économique fort

Ancien territoire industriel et locomotive de l’économie française à la fin du 19^ème siècle, la métropole lilloise possède aujourd’hui une forte densité économique, la plus grande au nord de la capitale. Les nombreuses structures comme Euralille, Eurasanté ou encore Euratechnologies reflètent cette évolution. Nul doute que les quelques 50 000 entreprises présentes contribuent à la création d’emplois.

Et qui dit emplois crées, dit besoin de se loger à proximité. La stabilité économique du territoire est un paramètre pertinent, voire sécurisant pour toute personne souhaitant investir en nouveau Pinel à Lille. En effet, la proximité à un bassin d’emploi est l’une des caractéristiques les plus recherchées pour se loger.

Un large vivier d'étudiants

Avec 22.8% d’étudiants dans sa population (INSEE, 2018), Lille est la 3^èmeville étudiante de France avec le meilleur taux de recommandation des étudiants (97.69% en 2021). Conséquence immédiate, chaque année la Capitale des Flandres accueille de nouveaux étudiants dans ses nombreux complexes universitaires et grandes écoles.

Art, Droit, Santé, Technologie, Social ou encore Sport, les filières proposées offrent le plus grand choix aux étudiants. Certains n’hésitant pas à quitter leur région pour s’installer à Lille. Le journal “L’étudiant” rapporte même qu’en 10 ans (2009/10 - 2019/20), leur nombre a augmenté de 22.30%. Pour les loger, de nombreuses résidences sont disponibles en investissement Pinel Plus.

Une culture et un patrimoine remarquable

Élue Capitale Européenne de la Culture en 2004, Lille a profité de ce regard pour lancer de nouveaux projets comme Lille3000, un programme culturel portée par une association qui a lieu tous les 3 ans. Cette dynamique contribue grandement à l’attractivité locative en Pinel Plus à Lille. Au rendez-vous : exposition d’art, théâtre, gastronomie, ou encore des concerts, la liste est large.

Cette culture se propage et se retrouve à travers différents évènements mais aussi différents endroits : le Palais des Beaux-Arts, la Place du Général de Gaulle, la Cathédrale Notre-Dame-de-la-Treille ou encore l’Opéra.

Où investir en Pinel Plus à Lille?

Comment bien choisir le lieu de son investissement locatif en Pinel+ ?

• Qualifier l’attractivité de la ville ou du quartier où investir
• Rechercher la proximité avec les bassins d’emploi et commodités
• Pour les étudiants, se rapprocher des écoles et universités
• Pouvoir accéder au réseau de transports en commun
• Proposer parcs, jardins et zones de loisirs à proximité
• Vérifier la qualité et le nombre des infrastructures
• Anticiper et contrôler la demande locative

Top 3 des quartiers prioritaires éligibles au nouveau dispositif Pinel à Lille

1. Quartier Nouveau Mons - Les Sarts- Dombrowski

   Au Nord Est de Lille, le quartier Nouveau Mons - Les Sarts- Dombrowski abrite une population majoritairement active (43.9% ont entre 25 et 59 ans) aux revenus modérés. L’intention de louer avec des plafonds de loyer Pinel+ est une réponse à un besoin important dans ce secteur. De plus, le quartier propose toutes les commodités aux alentours ainsi que diverses zones d’activités.

2. Quartier Secteur Ouest

   A la croisée des quartiers Les Bois Blancs, Lomme et le Marais, le quartier Secteur Ouest est animé par différents commerces, établissements scolaires et logements où vivent beaucoup de familles. Un contexte laissant peu de places à la vacance locative, fiabilisant de fait un investissement en Pinel+ à Lille.

3. Quartier Secteur Nord

   A proximité du vieux Lille et de son attractivité avec la Cathédrale Notre-Dame-de-la-Treille, le Musée de l’Hospice Comtesse ou encore ses nombreux commerces, le quartier Secteur Nord possède un emplacement stratégique. Etablissements de service, Hôpital et Université sont à quelques mètres, ce qui offre une opportunité pour investir en Pinel+ dans un studio à destination des étudiants par exemple.

Tous les quartiers prioritaires éligibles à la nouvelle loi Pinel Plus à Lille

”Les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPPV) sont des territoires d'intervention du ministère de la Ville, définis par la loi de programmation pour la ville et la cohésion urbaine du 21 février 2014 (…) qui ont été identifiés selon un critère unique, celui du revenu par habitants.”

Les quartiers prioritaires éligibles au nouveau Pinel à Lille sont les suivants :

• Nouveau Mons - Les Sarts - Dombrowski
• Secteur Nord
• Secteur Nord Est
• Secteur Ouest
• Secteur Sud

Investir en Pinel Plus en Métropole Européenne de Lille

Où trouver la meilleure rentabilité pour investir en Pinel plus à Lille ?

Située en zone A du dispositif Pinel+ et affichant des prix au m² entre 4 700 et 5 000€ en moyenne pour un appartement neuf, Lille s’avère être une véritable terre d’opportunité pour les investisseurs. Plus encore dans certains quartiers prioritaires de la politique de la ville où les prix peuvent baisser en-dessous de la barre des 4 000€/m².

Afin de vous donner une idée de la rentabilité brute que vous pourriez obtenir en investissant avec le nouveau dispositif Pinel dans l’un de ces quartiers, nous avons choisi de prendre l’exemple d’un appartement deux pièces de 35m² avec un balcon de 6m², pour lequel le loyer Pinel s’élèverait à 595€/mois. Les rentabilités locatives brutes dans chaque quartier sont données à titre indicatif et ont été calculés après déduction de la réduction d’impôt Pinel estimative, pour une mise en location de 12 ans.

Exemple d’investissement en Pinel Plus à Lille

Julia et Hugo sont propriétaires de leur résidence principale et souhaitent désormais investir afin de préparer leur retraite. Accompagné par leur courtier en immobilier neuf, ils font le choix d’acquérir un appartement neuf dans un quartier prioritaire de la ville.

Ils optent donc pour un appartement deux pièces de 43m² avec 10m² de terrasse dans le quartier Secteur Sud. L’appartement est commercialisé au prix de 178 000€. Ils paient les frais de notaire qui s’élèvent à 2,5% du prix d’achat, soit 4 450€ grâce à leur épargne personnelle et décident de financer le reste grâce à un prêt immobilier sur 25 ans avec un taux de 1,30% et un taux d’assurance à 0,34%.

Julia et Hugo devront donc rembourser chaque mois leur mensualité de 746€ et régler les charges, estimées à 150€. Grâce au loyer perçu s’élevant à 686€ et à leur réduction d’impôts Pinel équivalente à 304€/mois, ils ne devront fournir aucun effort d’épargne et ils gagneront même 94€ chaque mois.