PLF 2025 : ce qui change pour l’immobilier en 2025

En débat depuis le 10 octobre 2024, le PLF 2025 entend combler les déficits publics avec un programme de 60 milliards d’euros d’économies. Dans cette équation budgétaire, le secteur du logement figure parmi les priorités. Face à une flambée des prix de l’immobilier, un accès de plus en plus restreint à la propriété pour les jeunes et une crise du logement locatif dans les zones tendues, les nouvelles dispositions de ce budget s’annoncent décisives pour tenter d’apporter des solutions à ces enjeux majeurs.

Au programme : reconduction du prêt à taux zéro (PTZ), ajustement des aides à la rénovation énergétique et suppression imminente de certains avantages fiscaux. Des mesures qui pourraient redéfinir les dynamiques du marché immobilier en France. Retour sur les principaux changements annoncés par le projet de loi de Finances 2025.

Fin du Pinel confirmée/3 mois de sursis annoncés

L’annonce a été difficile à avaler pour les promoteurs. Après 10 ans d’existence, le Pinel et par extension le Pinel Plus vont bel et bien tirer leur révérence en 2025. Toutefois, un sursis de 3 mois a été annoncé le 4 novembre dernier par les députés pour permettre aux investisseurs de saisir les dernières offres du marché, multipliées par les professionnels du secteur.

La ministre du logement, Valérie Létard, a confirmé le vendredi 18 octobre dernier qu’il n’y aura de dispositif remplaçant le Pinel , estimant toutefois que l’investissement locatif doit être soutenu .

Le Pinel prendra fin au 31 mars 2025

C’est la dernière annonce surprise concernant le Pinel, qui, comme toutes les niches fiscales avant lui, sera prolongé de 3 mois supplémentaires. Cette mesure provisoire défendue par le député Horizons François Jolivet, permettra selon lui de ne pas mettre en péril des programmes immobiliers actuellement en cours de commercialisation dans un contexte de crise immobilière .

Concrètement, l’amendement, dont l’intégration finale au PLF 2025 reste incertaine, notamment en cas de recours au 49.3 par le gouvernement, propose de repousser au 31 mars 2025 la date limite pour signer l’acte authentique de vente chez le notaire. Un temps limité donc, pour ceux qui souhaiteraient concrétiser un projet d’investissement.

Vers une exonération des donations dans le neuf ?

Pour pallier la fin du Pinel, les députés LR Véronique Louwagie et Nicolas Ray ont fait adopter un amendement permettant d'exonérer d’impôts les dons allant jusqu'à 150 000 € entre ascendants et descendants, à condition que ces fonds soient destinés à l'achat d'un logement neuf. La mesure est prévue pour une durée d’un an, du 1er janvier au 31 décembre 2025.

Le PTZ étendu à toute la France et aux maisons individuelles

Réservée aux primo-accédants, cette aide permet aux particuliers de financer jusqu'à 50% de leur achat dans l’immobilier, sous conditions de plafonds de ressources et de localisation du logement en zone tendue, si celui-ci est en habitat collectif.

Promis par Michel Barnier, le PTZ sera bien étendu à toute la France en 2025 et non plus seulement en zone tendue, ainsi qu’aux maisons individuelles, évincées en 2021, et aux logements anciens nécessitant des travaux.

Proposé par François Jolivet, cet amendement vient booster l’immobilier pour dit-il créer un choc de confiance pour faire repartir les transactions et les constructions et ce alors que le marché du logement connaît des difficultés importantes dans nombres de zones du territoire national .

La niche fiscale des meublés touristiques révisée

Le mercredi 23 octobre dernier, l’Assemblée nationale a adopté un amendement visant à augmenter de 30 à 50% l’abattement fiscal sur les revenus locatifs dont bénéficie la location nue.

L’amendement 1909 soutenu par les députés Inaki Echaniz (Socialistes) et Annaïg Le Meur (Ensemble) vise à aligner l’avantage fiscal de la location nue sur celui, déjà à 50 %, accordé à la location meublée. À noter que les meublés de tourisme classés, remplissant les critères de confort spécifiques, bénéficient quant à eux d’un abattement de 71 %.

Aussi, la Commission des finances de l’Assemblée nationale a adopté le 17 octobre un amendement imposant la TVA aux locations touristiques. Si cette mesure est retenue dans la version finale du PLF 2025, les propriétaires louant leurs biens sur des plateformes comme Abritel ou Airbnb devront appliquer un taux de TVA de 10 % à leurs locataires.

À ce jour, seuls les meublés de tourisme offrant moins de trois services additionnels, comme le petit-déjeuner, la fourniture de linge, le nettoyage régulier et la réception de clients, sont exemptés de cette taxe.

LMNP : réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value

Le PLF 2025 prévoit une modification de la fiscalité pour les Loueurs de Meublés Non Professionnels (LMNP). Actuellement, si un bien est vendu dans le cadre d’une activité LMNP, le texte propose de réintégrer la somme des amortissements déduits avec le régime réel d’imposition dans le calcul de la plus-value.

Cette modification se traduirait par l’ajout d’un nouvel alinéa à l’article 150 VB du Code général des impôts, ce qui empêcherait les LMNP de profiter de l’avantage fiscal de l’amortissement lors de la revente de leur bien. L'objectif de cette mesure est de rapprocher le régime fiscal des LMNP de celui appliqué aux autres investissements immobiliers.

Vers une hausse des frais de notaire ?

Pour lutter contre les pertes de recettes des départements, le gouvernement ne ferme pas la porte à éventuelle hausse des frais de notaire. En effet, ces recettes représenteraient entre 20 et 30% des ressources des départements selon le président des Départements de France, François Sauvadet.

Dans les faits, c’est la part allouée aux départements qui devrait être revue à la hausse, cette augmentation étant sollicitée par les départements eux-mêmes. Actuellement, les départements perçoivent une part de la taxe qui correspond à 80 % des frais payés lors d’un achat immobilier. Cela correspond à un montant de 3,8 % à 4,5 % du prix de vente allant aux collectivités. Matignon envisage donc d’augmenter ce taux pour les départements.

Coup de rabot sur MaPrimeRénov’

Le gouvernement a annoncé un ajustement du budget de MaPrimeRénov' à 2,3 milliards d'euros pour 2025, soit 1 milliard de moins qu'en 2024, mais 900 millions de plus qu'en 2023. Cette estimation est basée sur l'enveloppe budgétaire qui devrait être effectivement consommée en 2024.

Une baisse de budget ne signifie pas nécessairement une diminution des aides pour les ménages souhaitant entreprendre des travaux de rénovation énergétique. Pour l'instant, les barèmes d'aides de MaPrimeRénov' devraient rester inchangés en 2025, permettant aux foyers de bénéficier des mêmes niveaux de soutien pour leurs projets.

La TVA réduite à 5,5 % pour les travaux connexes et les chaudières à gaz

Lors de la présentation initiale du PLF 2025, le gouvernement avait envisagé d’augmenter la TVA sur les chaudières à gaz, la faisant passer à 20% au lieu des taux réduits actuels de 5,5% ou 10% selon le type d’équipement.

Cependant, cette proposition a été écartée par les amendements adoptés par l’Assemblée nationale le 17 octobre 2024. Les chaudières à gaz continueront ainsi de bénéficier du taux réduit de 5,5%.

Autre avantage pour les particuliers engagés dans des projets d’amélioration énergétique de leur logement : les travaux connexes à une rénovation énergétique bénéficieront également de la TVA à 5,5%.

Par exemple, l’installation nécessaire à la mise en place d’une nouvelle pompe à chaleur sera également éligible à ce taux réduit.

Les changements du PLF 2025 sur le volet social

Le PLF 2025 prévoit une hausse du budget pour le logement social. Parmi les annonces, le renforcement des moyens pour la lutte contre le sans-abrisme, un soutien apporté au logement social en quartiers prioritaires et le retour de la TVA réduite pour les logements sociaux.

Renforcement des moyens pour la lutte contre le sans-abrisme

Le gouvernement a annoncé une augmentation significative des crédits alloués à la lutte contre le sans-abrisme, avec une enveloppe de 23,7 milliards d’euros dédiée à l’Agence nationale de la cohésion des territoires. Ce budget, en hausse de 200 millions d’euros par rapport à l’an dernier, vise à intensifier les efforts pour offrir des solutions d’hébergement et de logement aux personnes sans domicile.

Le parc d’hébergement d’urgence conservera une capacité de 203 000 places pour 2025, assurant ainsi une réponse immédiate aux besoins d’accueil. Parallèlement, le plan « Logement d’abord » poursuit l’objectif de développer des logements adaptés et financièrement accessibles pour les plus vulnérables.

D’ici 2027, le gouvernement ambitionne de créer 30 000 places via l’intermédiation locative et 10 000 places en pensions de famille, offrant des solutions durables et inclusives aux personnes en situation de précarité.

Soutien renforcé au logement social en quartiers prioritaires

Face à une demande qui explose, avec 2,7 millions de ménages en attente de logements sociaux en 2024 (+7 % en un an), le gouvernement cherche à intensifier son soutien au secteur. Bien que plus de 6 milliards d’euros soient injectés dans le logement social, les attributions de logements restent limitées (400 000 en 2024) et ne répondent pas à la demande croissante.

Dans ce contexte, un amendement adopté récemment propose de lier l’exonération d’impôt sur les sociétés (IS) des bailleurs sociaux à un engagement de construction de nouveaux logements, incitant ainsi à accroître le parc de logements sociaux pour répondre aux besoins des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV).

Un abattement de la taxe foncière est également envisagé pour encourager ces initiatives dans les QPV.

Retour de la TVA réduite pour les projets de logements sociaux

Un autre amendement adopté le 17 octobre propose de rétablir le taux réduit de TVA de 5,5 % pour toutes les constructions de logements sociaux neufs, ainsi que pour l’ensemble des travaux de réhabilitation dans ces logements.

Ce taux réduit, qui s’appliquerait de façon généralisée, vise à alléger les coûts pour les bailleurs sociaux et à encourager la création de logements abordables pour les ménages modestes.

Ces nouvelles mesures, présentées dans le cadre du projet de loi de finances pour 2025, illustrent la détermination des pouvoirs publics à renforcer les politiques de logement social et d’hébergement d’urgence, tout en répondant aux défis de précarité et d’accès au logement qui touchent de plus en plus de Français.

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