Fin du dispositif Pinel plus : tout ce qu’il faut savoir

Conçu pour encourager l’investissement locatif dans l’immobilier neuf, le Pinel Plus est une version révisée du dispositif Pinel. En plus d’encourager l’investissement dans l’immobilier, il contribue à renforcer certains critères de qualité environnementale et de confort des logements.

Lancé par l’ancienne ministre du Logement Emmanuelle Wargon et entré en vigueur le 1er janvier 2023, le Pinel Plus peut permettre à un investisseur de défiscaliser jusqu’à 21% du prix de revient d’un bien neuf s’il répond à des critères stricts en matière de confort et de performance énergétique.

Avec la fin annoncée du Pinel classique par Elisabeth Borne, le Pinel Plus doit lui être abrogé au 31 décembre 2024. La rédaction revient sur les raisons de sa clôture et sur les dernières possibilités d’investissement en 2024 ainsi que ses avantages.

Pourquoi les dispositifs Pinel et Pinel Plus s’arrêtent-ils ?

Face à des finances publiques dans le rouge et l’objectif de logements accessibles étant jugé partiellement atteint, le gouvernement a décidé de mettre fin aux dispositifs Pinel et Pinel Plus Pinel Plus.

Le Pinel Plus représente pourtant un atout majeur pour les ménages souhaitant investir dans le locatif. Il affiche en outre l’avantage de pousser le parc immobilier neuf vers une meilleure performance énergétique et une conception plus vertueuse des logements.

Comme son comparse, il est soumis à des critères spécifiques, notamment en termes de localisation géographique et de contexte socioéconomique. Il est en outre astreint à des critères de construction durables OU de localisation en quartier prioritaire.

Avec l'entrée en vigueur du Pinel Plus en 2023, les conditions pour bénéficier de la réduction d’impôt sont devenues encore plus strictes, sans toutefois modifier celles du Pinel classique.

Outre les exigences en matière de performance énergétique et environnementale, les logements doivent désormais répondre à des normes de confort, de qualité, et disposer d’espaces extérieurs pour pouvoir prétendre à cet avantage fiscal.

Un dispositif qui a pourtant fait ses preuves

Alors que le dispositif Pinel avait permis de dynamiser l’offre locative dans les grandes et moyennes villes de France, ce sont aujourd’hui de nombreux logements qui ne verront pas le jour.

Dans son dernier rapport, la Cour des Comptes a pourtant souligné que le Pinel a indéniablement orienté l’investissement des particuliers vers le secteur de la construction de logements intermédiaires en zone tendue . Ce mécanisme a également facilité l’accès aux ménages aux revenus modestes à des logements à la fois confortables et énergétiquement performants.

Est-il encore intéressant d’investir en Pinel en 2024 ?

Le compte à rebours est lancé et l’année 2024 est cruciale pour ceux qui souhaiteraient encore profiter des avantages du Pinel ou du Pinel Plus. Après le 15 novembre, il ne sera plus possible d’investir en Pinel étant donné le temps d’acceptation d’un dossier de crédit, qui est en moyenne de 45 jours.

Par le biais d’un investissement en Pinel plus, un investisseur peut défiscaliser jusqu’à 21 % du prix de revient sur 12 ans, à condition de louer ce même bien sur la même période.

Un investisseur achète un appartement neuf à 250 000 € dans une zone Pinel Plus à forte demande locative, répondant aux critères de durabilité et de performance énergétique imposés par la règlementation en vigueur.

En optant pour le dispositif Pinel Plus, il s’engage à louer ce bien pendant 12 ans à un loyer plafonné, ce qui lui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente à 21 % du prix de revient du bien, soit 52 500 € sur 12 ans.

Le risque de vacance locative est désormais très faible, notamment dans les grandes villes comme Toulouse, Bordeaux, Nantes ou encore Rennes où la tension locative est importante.

En combinant les revenus issus de la location avec les économies générées par la défiscalisation, il est encore possible de réaliser des opérations financières intéressantes.

Lorsque l’achat d’un bien en Pinel est supervisé par un expert tel qu’un courtier en immobilier neuf, l’accompagnement personnalisé offre de solides garanties. Il est alors possible d’optimiser le choix du bien, le financement et la rentabilité, aussi bien à court terme qu’à moyen terme.

Comment investir en Pinel Plus avant la fin du dispositif ?

Un projet d’investissement immobilier en Pinel Plus est une stratégie avantageuse pour les particuliers qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux attractifs. Pour investir en Pinel Plus avant la fin du dispositif, voici les étapes à suivre :

Comprendre les exigences du Pinel Plus

Lancé en 2023, le dispositif Pinel Plus maintient les bénéfices fiscaux du Pinel traditionnel, tout en renforçant les critères d'éligibilité. Parmi ces conditions :

• Performance énergétique : les logements doivent être conformes à la réglementation RE2020, garantissant des normes élevées d’efficacité énergétique et de respect de l’environnement.
• Confort et qualité : les biens doivent répondre à des exigences minimales de surface et disposer d'espaces extérieurs, tels que des balcons ou des terrasses, pour assurer un confort optimal aux locataires.
• Localisation stratégique : les logements doivent se situer dans des zones tendues, c’est-à-dire des secteurs où la demande locative est particulièrement forte, comme les grandes villes et les quartiers prioritaires.

Sélectionner la bonne localisation

L’emplacement est un élément clé dans un investissement immobilier. Le Pinel Plus s’adresse avant tout aux zones à forte demande locative, principalement dans les grandes agglomérations, les zones A, A bis et B1, ainsi que les quartiers prioritaires de la politique de la ville. Choisir une ville dynamique avec un marché locatif tendu permet de maximiser la rentabilité de l’investissement.

Choisir un bien adapté

Pour être éligible au Pinel Plus, le bien doit respecter certaines conditions spécifiques :

• Neuf ou en VEFA : l’investissement doit porter sur un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA).
• Surface et confort : le bien doit avoir une surface habitable minimale de 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4, 96 m² pour un T5. Le bien doit également offrir un espace extérieur privatif d’une surface minimale de 3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4, 9 m² pour un T5. Pour les logements T3 et plus, le bien doit offrir deux orientations différentes.
• Normes environnementales : le respect des critères RE2020 est indispensable, garantissant des logements économes en énergie et plus durables.

Louer le bien selon les plafonds de loyers et de ressources

Les loyers et les ressources des locataires doivent respecter des plafonds définis par la zone géographique du bien. Ces plafonds visent à rendre les logements accessibles aux ménages modestes tout en garantissant une rentabilité attractive pour les investisseurs.

Voici le barème des loyers du dispositif Pinel et Pinel Plus en 2024 :

Voici les plafonds règlementaires de la loi Pinel en 2024 en France métropolitaine :

Quels avantages à investir en Pinel Plus ?

Investir en Pinel Plus en 2024 présente de nombreux atouts pour ceux qui souhaitent conjuguer investissement locatif rentable et avantages fiscaux. Voici les principaux bénéfices offerts par ce dispositif.

Profiter d’avantages fiscaux renforcés

Le Pinel Plus offre des réductions d’impôt particulièrement avantageuses, supérieures à celles du dispositif Pinel classique :

• 12 % de réduction pour 6 ans de location,
• 18 % pour 9 ans,
• 21 % pour 12 ans.

Ces taux s'appliquent sur un investissement maximal de 300 000 € par an, permettant aux investisseurs de bénéficier d’économies fiscales conséquentes, étalées sur la durée de l’engagement locatif.

Investir dans un logement neuf de qualité environnementale supérieure

L'une des spécificités du Pinel Plus est l'exigence de normes strictes en matière de performance énergétique, avec la réglementation RE2020. Les logements doivent aussi respecter des critères de confort, comme la présence d’espaces extérieurs et des surfaces minimales. Cela garantit des biens immobiliers de qualité, durables et attractifs pour les locataires, tout en répondant aux nouvelles attentes environnementales.

Sécuriser son investissement grâce à la forte demande locative

Les biens éligibles au Pinel Plus sont situés dans des zones à forte tension locative, notamment les zones A, A bis, et B1, où la demande dépasse largement l'offre de logements. Cela limite le risque de vacance locative et assure des revenus locatifs stables pour les investisseurs, offrant ainsi une sécurité financière appréciable.

Valoriser son patrimoine sur le long terme

L’engouement pour les biens durables et énergétiquement performants s’accentue, d’autant plus que le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) joue un rôle important dans la valorisation des biens à l’heure de la flambée des prix de l’énergie.

La performance énergétique, couplée à leur localisation en zones à forte demande, contribue à la préservation et à la hausse potentielle de leur valeur sur le long terme.

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