Loi Pinel Plus à Nice

Comparaison des taux de réduction Pinel et Pinel +

Le nouveau Pinel sera mis en place dès le 1er janvier 2023, en parallèle de quoi les taux de défiscalisation de la loi Pinel classique commenceront à baisser afin de booster le dispositif Pinel plus.

À la date de la baisse des taux Pinel, il sera donc possible de bénéficier des taux plein du Pinel + à Nice si les logements neufs respectent les nouveaux critères précédemment mentionnés (surface minimale, RE2020 et double exposition pour les 3 pièces et plus), ou si ceux-ci sont construits dans un quartier prioritaire de la ville. Les taux de défiscalisation Pinel plus à Nice devraient vraisemblablement rester les mêmes selon les périodes de mise en location.

Pourquoi investir en Pinel plus à Nice?

Avec ces 340 000 habitants, Nice fait partie du top 5 des villes les plus peuplées du pays. En comptant toute son agglomération, elle atteint presque le million d’habitants. Fleuron de la Côte d’Azur, la ville régale par son cadre de vie exceptionnel mêlant mer, soleil et montagne. De plus, seules quelques minutes en voiture la séparent de la frontière italienne.

Les appartements à Nice représentent 92,4% du parc immobilier. Français ou étrangers, les clients viennent de partout pour réaliser des investissements locatifs à Nice. De quoi motiver les promoteurs à construire des programmes neufs Pinel + puisque le dispositif ne s’applique qu’aux logements collectifs. Avec ces chiffres en tête, investir en loi Pinel plus à Nice semble être plutôt attrayant.

Un marché de l’emploi favorable à l’immobilier locatif

Pour une ville dont une partie significative de l’économie repose sur le tourisme, la crise sanitaire a évidemment été un coup dur pour le marché de l’emploi Niçois. Or, on a pu constater entre le 4ème trimestre 2020 une hausse conséquente de l’emploi non salarié dans tous les secteurs par rapport à la même période en 2019. Dans l’industrie on observe une hausse de 15%, dans les services 13,6% et la construction 12,3% par exemple (Source : CCI Nice Côte d’Azur). Ce type d’emplois (intérim, indépendant, CDD…) est fortement favorable à l’immobilier locatif avec le nouveau Pinel puisqu’une bonne partie de la population de Nice préfère se tourner vers la location plutôt que l’accession à la propriété.

Les habitants de Nice ayant un niveau de revenus plus faible que la moyenne française, ils tendront plutôt vers des logements abordables, notamment ceux aux loyers plafonnés par la loi Pinel plus. En effet, les catégories socioprofessionnelles les plus représentées parmi les actifs sont les employés à 32,2% et les professions intermédiaires à 27% (Source : INSEE). La technopole Sophia Antipolis mêlant startups et grandes entreprises type Thalès dynamise également le bassin d’emploi local et peut faire pencher la balance dans un projet d’achat d’appartement neuf en Pinel plus à Nice.

Une ville étudiante

Même si ce n’est pas la première chose qui nous vient à l’esprit lorsque l’on pense à Nice, il faut savoir que c’est également une ville très étudiante. Sur l’année 2021, on y compte près de 46 000 étudiants, attirés par le cadre de vie unique mais aussi les grandes écoles reconnues sur le plan national telles que l’EDHEC ou Polytech Nice. La part d’étudiants booste le marché de l’immobilier locatif en loi Pinel +, et notamment la location d’appartements neufs sur des petites surfaces. De fait, les appartements de 1 et 2 pièces représentent 41,2% du parc immobilier de la ville. Investir dans un studio Pinel plus à Nice peut donc s’avérer être une opportunité profitable.

Où investir en Pinel plus à Nice ?

Nous le savons, à partir du 1er janvier 2023 les logements neufs devront respecter les critères du dispositif Pinel + pour être éligible à des taux plein de défiscalisation Pinel à Nice, sans quoi ces taux se verront baisser jusqu’à disparaître fin 2024. En revanche ceux qui souhaitent effectuer un investissement dans les quartiers prioritaires de la ville pourront également bénéficier de ces taux pleins.

Comment bien choisir le lieu de son investissement locatif en Pinel plus

• Attractivité de la ville ou du quartier
• Proximité des bassins d’emploi
• Proximité des universités
• Réseau de transports en commun
• Qualité et nombre des infrastructures
• Demande locative

Top 3 des quartiers éligibles au nouveau dispositif Pinel à Nice

1. Centre : Le quartier Centre, comme son nom l’indique, est le centre-ville historique de Nice. Il est traversé du nord au sud par l’Avenue Jean Médecin, une des plus importantes de la ville, qui foisonne de commerces et restaurants de tous types. Niveaux transports, le quartier est évidemment très bien desservi par de nombreux bus, le tram ainsi que la gare SNCF Nice-Ville. Le quartier Centre bénéficie de tout le charme de l’architecture locale ainsi que de la présence de la Basilique Notre-Dame de l’Assomption. Les promoteurs raffolent de ce quartier, dans lequel plusieurs projets de programmes immobiliers neufs en Pinel plus sortent chaque année.
2. Moulins : Le quartier Moulins se situe à l’ouest de Nice, au bout de la Promenade des Anglais et juste au-dessus de l’aéroport. C’est ici que se trouvent les universités et écoles et de nombreux équipements sportifs. Le Stadium Allianz Riviera se trouve à 3,5km au Nord à St Isidore. Les Moulins se situent au début d’une vaste zone d’activité qui fait l’objet d’un aménagement urbain colossal lissé sur 30 ans, générant 50 000 emplois et 19 000 logements. Le projet, bien nommé « Écovallée », s’étend de l’aéroport et le long du Var jusqu’à Gattières. Ce projet urbain stimule énormément la promotion immobilière et donc les investissements dans la zone, faisant sortir de terre de nombreux programmes immobiliers neufs en Pinel plus à Nice.
3. Ariane : À cheval sur Nice et la commune Saint-André-de-la-Roche, le quartier de l’Ariane se trouve tout à fait au nord de Nice, le long du Paillon derrière la colline. Le prix au mètre carré y est bien moins cher qu’au centre-ville de Nice ou aux Moulins. De plus, avec 26% de propriétaires et 88% des logements constitués d’appartements, l’immobilier locatif y est largement privilégié. De quoi susciter l’intérêt des investisseurs en immobilier qui souhaitent acheter un appartement neuf à Nice avec le nouveau Pinel. Le quartier fait également l’objet de projets de démolition, reconstruction et réhabilitation de nombreux logements ainsi que d’équipements publics.

Tous les quartiers de Nice éligibles à la nouvelle loi Pinel

• Ariane – Le Manoir
• Centre
• Las Planas
• Les Moulins – Le Point Du Jour
• Les Sagnes
• Paillon
• Palais Des Expositions

Où trouver la meilleure rentabilité pour investir en Pinel plus à Nice ?

Tout investissement locatif en Pinel plus implique des recherches en amont, notamment pour connaître les rentabilités locatives brutes de chaque quartier afin de décider de la stratégie la plus profitable à adopter. Selon le quartier et la surface du logement neuf Pinel + choisi, le rendement locatif pourra être très différent.

Nous allons illustrer le propos avec l’exemple suivant :

Imaginons un appartement neuf de deux pièces de 50m² avec 10m² de terrasse. Puisque la Métropole Nice Côte d’Azur se trouve en zone Pinel plus A, le loyer sera plafonné à 13,04€/m²/mois, soit 745,23€. Le prix, et donc la rentabilité locative de cette typologie d’appartement va différer selon le quartier. Voici ce que l’on pourrait obtenir comme rendement locatif brut pour ce type de logement neuf Pinel + à Nice :

Tableau de rentabilité locative quartier par quartier

(Rentabilité non contractuelle, prix à titre indicatif qui peuvent varier selon la conjoncture économique, crédit immobilier non pris en compte)

Exemple d’investissement en Pinel Plus à Nice

Terrence et Philipe souhaitent réaliser un investissement locatif sur la Côte d’Azur. Soucieux de l’empreinte carbone, ils choisissent un programme immobilier neuf à Nice répondant à tous les critères d’éligibilité à la loi Pinel plus. L’appartement neuf de 3 pièces qu’ils achètent possède une surface de 65m² avec terrasse de 10m², respecte la RE2020 et bénéficie d’une double exposition.

Situé dans le quartier Las Planas, le logement leur coûte 317 000€ avec frais de notaire inclus. Ils décident de le mettre en location pour une durée de 12 ans afin de profiter de la réduction d’impôt maximum de la loi Pinel plus. La défiscalisation avec le nouveau Pinel ne leur permettra de réduire leur impôt qu’à hauteur de 21% de 300 000€, soit 63 000€ sur 12 ans. Le bien leur reviendra donc à 254 000€. Avec un loyer maximum exigible de 885,53€ par mois, la rentabilité locative brut de leur appartement sera de 4,1%.