Investissement immobilier Pinel Pinel-plus-nice

Nice en chiffres

Population de Nice

Locataires 230006 42.57 %
Etudiants 46000 8.51 %
540281 Habitants

Prix moyen au m²
dans le neuf

4219 €

Rentabilité brute
moyenne

3 à 6 %

Croissance
démographique
sur 10 ans

-0,4 %

Loi Pinel Plus à Nice

Nichée au cœur de la baie des anges et son littoral de galets, à une trentaine de kilomètres de la frontière italienne, Nice est la cinquième ville de France en termes de population, ce qui n’a rien d’étonnant étant donné le cadre de rêve dont elle bénéficie. Classée 4ème au palmarès des villes où il fait bon vivre en France en 2021, Nice a tout pour séduire : la mer, la montagne, les plages, l’offre culturelle, les paysages uniques et l’architecture traditionnelle de l’époque du Vieux-Nice au XIVe siècle.

C’est également la 4ème ville la plus ensoleillée de France et une destination touristique très prisée des français comme des étrangers. Elle accueillait d’ailleurs pas moins de 4500 étudiants étrangers en 2020, soit 14% des étudiants de la ville. Que ce soit en investissement locatif, en achat de résidence principale ou secondaire, le marché de l’immobilier neuf dans la capitale économique et culturelle de la côte d’Azur bénéficie d’un attrait certain. C’est pourquoi il peut être intéressant d’envisager d’y investir avec le dispositif Pinel plus .

Loi Pinel plus à Nice - la promenade des anglais de nuit à Nice

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Quelles sont les conditions du Pinel Plus à Nice

Le dispositif de défiscalisation Pinel a été mis en place en 2014 pour booster le marché de l’immobilier neuf, et a depuis rencontré un franc succès. La preuve, la loi Pinel a été reconduite plusieurs fois. Dès 2023, le dispositif Pinel Plus viendra cohabiter avec le Pinel actuel. Il offrira la possibilité de défiscaliser jusqu’à 63 000 € pour l’achat d’un logement neuf, sous certaines conditions :

  • Le bien acquis doit être neuf ou en VEFA et se situer en zone éligible
  • L’appartement neuf doit aller au-delà des exigences thermiques et environnementales stipulées par la RE2020 et respecter certains critères de confort comme avoir un espace extérieur, une double exposition et une surface minimale OU se situer dans un quartier prioritaire de la ville
  • Le bien doit être mis en location pour une durée comprise entre 6 ans et 12 ans
  • L’appartement neuf doit être loué nu et en tant que résidence principale
  • La location doit intervenir dans un délai maximum de 12 mois après l’acquisition du bien
  • L'investisseur en immobilier neuf ne peut profiter du dispositif Pinel que dans la limite de 2 investissements par an à hauteur de 300 000€ maximum et / ou 5500€/m².
  • L’investisseur doit respecter les plafonds de loyer Pinel selon la zone dans laquelle se trouve le logement neuf acquis.

Nice étant en zone A, le prix du loyer ne devra pas dépasser les 13,09€/m²/mois. Le locataire devra lui aussi se conformer à un plafond, de ressources cette fois-ci, à déterminer selon les plafonds de ressources Pinel de la zone A.

Composition du foyer fiscal des locataires Plafond de ressources des locataires en zone A
Personne seule 39 363 €
Couple 58 831 €
+ 1 personne à charge 70 718 €
+ 2 personnes à charge 84 708 €
+ 3 personnes à charge 100 279 €
+ 4 personnes à charge 112 844 €
Majoration par personne à charge supplémentaire + 12 573 €

Comparaison des taux de réduction Pinel et Pinel +

Le nouveau Pinel sera mis en place dès le 1er janvier 2023, en parallèle de quoi les taux de défiscalisation de la loi Pinel classique commenceront à baisser afin de booster le dispositif Pinel plus.

Date d'achat du logement neuf
Durée de mise en location Jusqu'au
31/12/2022
Jusqu'au
31/12/2023
Jusqu'au
31/12/2024
6 ans 12% 10.5% 9%
9 ans 18% 15% 12%
12 ans 21% 17.5% 14%

À la date de la baisse des taux Pinel, il sera donc possible de bénéficier des taux plein du Pinel + à Nice si les logements neufs respectent les nouveaux critères précédemment mentionnés (surface minimale, RE2020 et double exposition pour les 3 pièces et plus), ou si ceux-ci sont construits dans un quartier prioritaire de la ville. Les taux de défiscalisation Pinel plus à Nice devraient vraisemblablement rester les mêmes selon les périodes de mise en location.

Durée de mise en location Taux de réduction d'impôts
6 ans 12%
9 ans 18%
12 ans 21%

Pourquoi investir en Pinel plus à Nice?

Avec ces 340 000 habitants, Nice fait partie du top 5 des villes les plus peuplées du pays. En comptant toute son agglomération, elle atteint presque le million d’habitants. Fleuron de la Côte d’Azur, la ville régale par son cadre de vie exceptionnel mêlant mer, soleil et montagne. De plus, seules quelques minutes en voiture la séparent de la frontière italienne.

Loi Pinel plus à Nice - le miroir d'eau à Nice

Les appartements à Nice représentent 92,4% du parc immobilier. Français ou étrangers, les clients viennent de partout pour réaliser des investissements locatifs à Nice. De quoi motiver les promoteurs à construire des programmes neufs Pinel + puisque le dispositif ne s’applique qu’aux logements collectifs. Avec ces chiffres en tête, investir en loi Pinel plus à Nice semble être plutôt attrayant.

Un marché de l’emploi favorable à l’immobilier locatif

Pour une ville dont une partie significative de l’économie repose sur le tourisme, la crise sanitaire a évidemment été un coup dur pour le marché de l’emploi Niçois. Or, on a pu constater entre le 4ème trimestre 2020 une hausse conséquente de l’emploi non salarié dans tous les secteurs par rapport à la même période en 2019. Dans l’industrie on observe une hausse de 15%, dans les services 13,6% et la construction 12,3% par exemple (Source : CCI Nice Côte d’Azur). Ce type d’emplois (intérim, indépendant, CDD…) est fortement favorable à l’immobilier locatif avec le nouveau Pinel puisqu’une bonne partie de la population de Nice préfère se tourner vers la location plutôt que l’accession à la propriété.

Les habitants de Nice ayant un niveau de revenus plus faible que la moyenne française, ils tendront plutôt vers des logements abordables, notamment ceux aux loyers plafonnés par la loi Pinel plus. En effet, les catégories socioprofessionnelles les plus représentées parmi les actifs sont les employés à 32,2% et les professions intermédiaires à 27% (Source : INSEE). La technopole Sophia Antipolis mêlant startups et grandes entreprises type Thalès dynamise également le bassin d’emploi local et peut faire pencher la balance dans un projet d’achat d’appartement neuf en Pinel plus à Nice.

Une ville étudiante

Même si ce n’est pas la première chose qui nous vient à l’esprit lorsque l’on pense à Nice, il faut savoir que c’est également une ville très étudiante. Sur l’année 2021, on y compte près de 46 000 étudiants, attirés par le cadre de vie unique mais aussi les grandes écoles reconnues sur le plan national telles que l’EDHEC ou Polytech Nice. La part d’étudiants booste le marché de l’immobilier locatif en loi Pinel +, et notamment la location d’appartements neufs sur des petites surfaces. De fait, les appartements de 1 et 2 pièces représentent 41,2% du parc immobilier de la ville. Investir dans un studio Pinel plus à Nice peut donc s’avérer être une opportunité profitable.

Où investir en Pinel plus à Nice ?

Loi Pinel plus à Nice - une résidence de logements neufs en loi Pinel plus à Nice

Nous le savons, à partir du 1er janvier 2023 les logements neufs devront respecter les critères du dispositif Pinel + pour être éligible à des taux plein de défiscalisation Pinel à Nice, sans quoi ces taux se verront baisser jusqu’à disparaître fin 2024. En revanche ceux qui souhaitent effectuer un investissement dans les quartiers prioritaires de la ville pourront également bénéficier de ces taux pleins.

Comment bien choisir le lieu de son investissement locatif en Pinel plus

  • Attractivité de la ville ou du quartier
  • Proximité des bassins d’emploi
  • Proximité des universités
  • Réseau de transports en commun
  • Qualité et nombre des infrastructures
  • Demande locative

Top 3 des quartiers éligibles au nouveau dispositif Pinel à Nice

  1. Centre : Le quartier Centre, comme son nom l’indique, est le centre-ville historique de Nice. Il est traversé du nord au sud par l’Avenue Jean Médecin, une des plus importantes de la ville, qui foisonne de commerces et restaurants de tous types. Niveaux transports, le quartier est évidemment très bien desservi par de nombreux bus, le tram ainsi que la gare SNCF Nice-Ville. Le quartier Centre bénéficie de tout le charme de l’architecture locale ainsi que de la présence de la Basilique Notre-Dame de l’Assomption. Les promoteurs raffolent de ce quartier, dans lequel plusieurs projets de programmes immobiliers neufs en Pinel plus sortent chaque année.
  2. Moulins : Le quartier Moulins se situe à l’ouest de Nice, au bout de la Promenade des Anglais et juste au-dessus de l’aéroport. C’est ici que se trouvent les universités et écoles et de nombreux équipements sportifs. Le Stadium Allianz Riviera se trouve à 3,5km au Nord à St Isidore. Les Moulins se situent au début d’une vaste zone d’activité qui fait l’objet d’un aménagement urbain colossal lissé sur 30 ans, générant 50 000 emplois et 19 000 logements. Le projet, bien nommé « Écovallée », s’étend de l’aéroport et le long du Var jusqu’à Gattières. Ce projet urbain stimule énormément la promotion immobilière et donc les investissements dans la zone, faisant sortir de terre de nombreux programmes immobiliers neufs en Pinel plus à Nice.
  3. Ariane : À cheval sur Nice et la commune Saint-André-de-la-Roche, le quartier de l’Ariane se trouve tout à fait au nord de Nice, le long du Paillon derrière la colline. Le prix au mètre carré y est bien moins cher qu’au centre-ville de Nice ou aux Moulins. De plus, avec 26% de propriétaires et 88% des logements constitués d’appartements, l’immobilier locatif y est largement privilégié. De quoi susciter l’intérêt des investisseurs en immobilier qui souhaitent acheter un appartement neuf à Nice avec le nouveau Pinel. Le quartier fait également l’objet de projets de démolition, reconstruction et réhabilitation de nombreux logements ainsi que d’équipements publics.

Tous les quartiers de Nice éligibles à la nouvelle loi Pinel

  • Ariane – Le Manoir
  • Centre
  • Las Planas
  • Les Moulins – Le Point Du Jour
  • Les Sagnes
  • Paillon
  • Palais Des Expositions

Où trouver la meilleure rentabilité pour investir en Pinel plus à Nice ?

Loi Pinel plus à Nice - maison sur calculatrice calcul rentabilité locative

Tout investissement locatif en Pinel plus implique des recherches en amont, notamment pour connaître les rentabilités locatives brutes de chaque quartier afin de décider de la stratégie la plus profitable à adopter. Selon le quartier et la surface du logement neuf Pinel + choisi, le rendement locatif pourra être très différent.

Nous allons illustrer le propos avec l’exemple suivant :

Imaginons un appartement neuf de deux pièces de 50m² avec 10m² de terrasse. Puisque la Métropole Nice Côte d’Azur se trouve en zone Pinel plus A, le loyer sera plafonné à 13,04€/m²/mois, soit 745,23€. Le prix, et donc la rentabilité locative de cette typologie d’appartement va différer selon le quartier. Voici ce que l’on pourrait obtenir comme rendement locatif brut pour ce type de logement neuf Pinel + à Nice :

Tableau de rentabilité locative quartier par quartier

Quartier Prix aux m² Prix d'achat Estimation de la
réduction d'impôts
maximum
Prix de revient Rentabilité
L'Ariane - Le Manoir 3 500€ 175 000€ 36 750€ 138 250€ 6,4%
Les Sagnes 4 100€ 205 000€ 43 050€ 161 950€ 5,5%
Palais des expositions 4 200€ 210 000€ 44 100€ 165 900€ 5,3%
Les Planas 4 800€ 240 000€ 50 400€ 189 600€ 4,7%
Paillon 4 750€ 237 500€ 49 875€ 187 625€ 4,7%
Centre 5 200€ 260 000€ 54 600€ 205 400€ 4,3%
Les Moulins 5 300€ 265 000€ 55 650€ 209 350€ 4,2%

(Rentabilité non contractuelle, prix à titre indicatif qui peuvent varier selon la conjoncture économique, crédit immobilier non pris en compte)

Exemple d’investissement en Pinel Plus à Nice

Terrence et Philipe souhaitent réaliser un investissement locatif sur la Côte d’Azur. Soucieux de l’empreinte carbone, ils choisissent un programme immobilier neuf à Nice répondant à tous les critères d’éligibilité à la loi Pinel plus. L’appartement neuf de 3 pièces qu’ils achètent possède une surface de 65m² avec terrasse de 10m², respecte la RE2020 et bénéficie d’une double exposition.

Situé dans le quartier Las Planas, le logement leur coûte 317 000€ avec frais de notaire inclus. Ils décident de le mettre en location pour une durée de 12 ans afin de profiter de la réduction d’impôt maximum de la loi Pinel plus. La défiscalisation avec le nouveau Pinel ne leur permettra de réduire leur impôt qu’à hauteur de 21% de 300 000€, soit 63 000€ sur 12 ans. Le bien leur reviendra donc à 254 000€. Avec un loyer maximum exigible de 885,53€ par mois, la rentabilité locative brut de leur appartement sera de 4,1%.

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