Prix moyen au m²
dans le neuf
Rentabilité brute
moyenne
Croissance
démographique
sur 10 ans
Capitale de la Gironde, cœur battant de la Nouvelle-Aquitaine, Bordeaux est parfois appelée le “petit Paris” du sud-ouest. Une réputation qui lui donne ses lettres de noblesse sur tous les plans : démographie, économie, vie étudiante, qualité de vie, projets urbains... Elle fait depuis quelques années l’objet d’un plan de politique de la ville pour réhabiliter certains de ses quartiers. Bordeaux étant boostée par un immobilier locatif bouillonnant, les investisseurs ont maintenant la possibilité d’investir avec la loi Pinel Plus, dont le décret a été publié le 18 mars.
Les chiffres clés de Bordeaux Métropole
La loi Pinel, simple et avantageuse, permet de réduire ses impôts en réalisant un investissement locatif dans l’immobilier neuf. Prolongée jusqu'à la fin de 2024 par la loi finances, elle offre la possibilité de défiscaliser jusqu’à 63 000 € sur 12 ans.
Bordeaux est récemment passée en zone A, tout comme certaines communes de son agglomération, permettant aux investisseurs d'appliquer des loyers Pinel plus élevés. Le reste de la Métropole de Bordeaux est restée en zone B1 du dispositif.
Pour en profiter, quelques critères doivent être respectés :
Concernant les performances énergétiques, les logements éligibles au Pinel+ à Bordeaux doivent répondre aux exigences suivantes :
Depuis 2023, avec des taux de réduction diminués, la ministre chargée du Logement, Emmanuelle Wargon, a introduit le “Super Pinel” ou Pinel Plus. Ce dispositif, qui remplace le Pinel classique, maintient les taux maximaux initiaux du Pinel. Avec davantage de critères que l'ancien Pinel, le Pinel Plus nécessite de respecter au moins l'une des conditions suivantes :
En remplissant toutes les conditions requises, il est possible d'investir à Bordeaux avec le Pinel+ depuis le 1er janvier 2023.
Voici les plafonds Pinel plus pour les loyers :
| Plafonds de loyers Pinel 2024 | |||
|---|---|---|---|
| Zone A Bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 éligible |
| 18.89€/m² | 14.03€/m² | 11.31€/m² | 9.83€/m² |
Le dispositif Pinel Plus offre la possibilité de bénéficier des taux de réduction initiaux du Pinel classique. Les réductions d'impôts disponibles sont les suivantes :
En comparaison, voici l'évolution des taux de réduction de la loi Pinel classique de 2022 à 2024 :
| Durée de mise en location | jusqu'au 31/12/2022 | jusqu'au 31/12/2023 | jusqu'au 31/12/2024 |
|---|---|---|---|
| 6 ans | 12% | 10,5% | 9% |
| 9 ans | 18% | 15% | 12% |
| 12 ans | 21% | 17,5% | 14% |
Bordeaux, métropole dynamique et culturelle, attire de plus en plus d’investisseurs. Située à seulement 2 heures de Paris en TGV, la ville bénéficie d'une forte demande locative, d’une économie florissante et d’un cadre de vie apprécié tant par les résidents que par les touristes.
Au cours des dernières décennies, Bordeaux a su se réinventer grâce à de nombreux projets d’urbanisme d’ampleur. Ceux-ci ont permis de refaçonner la ville de manière écoresponsable, avec des logements neufs construits selon des normes strictes. Un bâtiment frugal bordelais donne même la tendance à suivre.
Avec un taux de rentabilité locative brute proche des 5%, Bordeaux est devenue une des villes les plus attractives pour un investissement locatif dans le neuf.
Top des raisons pour lesquelles investir en Pinel Plus à Bordeaux :
La population de Bordeaux intra-muros atteint 268 138 habitants en 2024, marquant une croissance continue ces dernières années.
La métropole de Bordeaux compte désormais environ 1 009 594 habitants, confirmant sa place dans le Top 10 des agglomérations les plus peuplées de France
Entre 2010 et 2020, la ville a enregistré une augmentation de sa population d’environ 100 000 habitants, un indicateur essentiel pour les investisseurs locatifs, car une croissance démographique soutenue engendre une demande accrue de logements.
Avec cette augmentation de population, Bordeaux a dû adapter son offre de logements, notamment en se concentrant sur la réhabilitation et la construction de nouveaux quartiers.
L'agglomération compte 11 quartiers prioritaires répartis sur 8 communes, éligibles au dispositif Pinel Plus avec un minimum de critères à remplir. Ces quartiers offrent des opportunités intéressantes pour les investisseurs souhaitant bénéficier des avantages fiscaux tout en répondant à la demande locale.
Bordeaux est un pôle économique dynamique, avec 488 000 emplois recensés en 2023. L’agglomération a vu une création nette d'environ 47 439 emplois entre 2014 et 2020 et continue de se développer, notamment dans les secteurs de la technologie et de la santé. Environ 70 000 offres d'emploi sont à pourvoir dans la métropole, ce qui en fait un bassin d’emploi attractif pour les nouveaux arrivants et les jeunes professionnels.
La diversité économique de Bordeaux est marquée par une forte présence dans le secteur tertiaire, qui représente 83% de l'emploi local. Cette diversité, couplée à une croissance constante de l'emploi, attire de nombreux investisseurs et entreprises, renforçant l'attractivité de la ville.
Bordeaux Métropole accueille actuellement environ 105 000 étudiants, un nombre en constante augmentation au fil des ans. En 2010, la population étudiante était de 80 000, ce qui indique une croissance de plus de 25 000 étudiants en un peu plus d'une décennie. Cette hausse témoigne de l'attractivité de Bordeaux, qui représente le 5e pôle d’enseignement supérieur en France.
La forte concentration d’étudiants dans la région exerce une pression importante sur le marché locatif, notamment pour les logements étudiants. La vacance locative est donc très réduite. Environ 55% des étudiants recherchent des studios, tandis que les autres privilégient des appartements plus grands, comme des T2.
Pour répondre à cette demande croissante, Bordeaux Métropole a mis en place des initiatives visant à augmenter le nombre de logements étudiants. Un contrat d'objectifs a été signé pour construire 6 000 logements étudiants supplémentaires d'ici 2030, afin de pallier la pénurie actuelle et d'améliorer la qualité de vie des étudiants
Bon à savoir : Le loyer moyen pour un studio étudiant à Bordeaux est d'environ 550 € par mois, ce qui fait de la ville une destination relativement abordable par rapport à d'autres métropoles françaises.
Les appartements Pinel Plus sont particulièrement adaptés aux étudiants grâce aux loyers plafonnés qui permettent de proposer des logements à des prix inférieurs au marché. Ce dispositif facilite l'accès à des logements de qualité pour les étudiants, souvent confrontés à des budgets limités, tout en offrant des avantages fiscaux attractifs pour les investisseurs.
Malgré des prix élevés, Bordeaux continue d'attirer les investisseurs. En 2023, le marché immobilier neuf à Bordeaux reste très actif, porté par de nombreux projets urbains. Le prix moyen du mètre carré pour un appartement neuf à Bordeaux intra-muros est de 5 078 €, avec une augmentation de 3,6 % sur un an pour les appartements neufs.
Les terrains à bâtir connaissent également une forte demande, avec des prix en hausse de 12 %. Parmi les typologies de biens les plus recherchées, les petites surfaces, comme les T2, restent les plus populaires, représentant une part importante des ventes annuelles.
Les communes périphériques de Bordeaux gagnent en popularité auprès des investisseurs grâce à des prix au mètre carré souvent plus abordables qu'en centre-ville. Ces communes, comme Mérignac, Pessac, et Talence, bénéficient également de la proximité des universités et grandes écoles, attirant une population étudiante croissante.
Les investisseurs qui souhaitent s'affranchir des nouveaux critères de confort et de performance énergétique du Pinel Plus devront investir dans un des quartiers prioritaires de la ville. Investir dans un quartier prioritaire permet en effet de bénéficier des avantages fiscaux du Pinel Plus, en remplissant seulement les critères du Pinel classique.
Comment bien choisir le lieu de son investissement locatif en Pinel Plus ?
Pour maximiser les avantages de votre investissement locatif en Pinel Plus, plusieurs critères doivent être pris en compte :
- Attractivité de la ville ou du quartier
- Proximité des bassins d’emploi
- Proximité des universités
- Réseau de transports en commun
- Qualité et nombre des infrastructures
- Demande locative
11 quartiers et 8 communes sont des zones prioritaires de la politique de la ville à Bordeaux Métropole, permettant aux investisseurs de bénéficier des avantages du Pinel Plus en remplissant uniquement les critères du Pinel classique.
Parmi les quartiers les plus intéressants pour investir à Bordeaux avec le nouveau Pinel :
Le quartier des Aubiers-Lac, situé au nord de Bordeaux, est un secteur en pleine transformation. Classé quartier prioritaire, il bénéficie de nombreux projets de renouvellement urbain, notamment l'écoquartier Ginko et les Bassins à Flot. Avec ses grands espaces verts, ses résidences modernes et ses infrastructures de qualité, le quartier des Aubiers-Lac offre une excellente qualité de vie.
Le tramway (ligne C) et plusieurs stations de vélo facilitent les déplacements vers le centre-ville. Côté immobilier, le quartier est marqué par une forte proportion d’appartements neufs, avec une majorité de locataires.
Le quartier du Grand Parc, situé à l'ouest du centre-ville de Bordeaux, est également un quartier prioritaire . Ce quartier résidentiel bénéficie d'un important projet de renouvellement urbain visant à améliorer les espaces publics, les infrastructures et la qualité de vie des habitants.
Avec de nombreux logements sociaux et des équipements de quartier modernisés, Grand Parc offre un cadre de vie attractif pour les familles et les jeunes professionnels. Le quartier est bien desservi par les transports en commun, facilitant l’accès aux autres parties de la ville.
Le centre historique de Bordeaux, classé au patrimoine mondial de l'UNESCO, est l’un des secteurs les plus recherchés pour l'investissement locatif. Ce quartier, riche en histoire et en patrimoine, bénéficie également du dispositif Pinel Plus. L'attractivité du centre historique est renforcée par ses nombreux commerces, restaurants, écoles et monuments historiques.
Bien que les prix de l'immobilier y soient plus élevés, la demande locative reste forte, offrant des opportunités intéressantes pour les investisseurs. Le quartier est bien desservi par le réseau de transports en commun, incluant le tramway et les bus.
Participant à l’attractivité de Bordeaux, les villes de la métropole ont su développer leur potentiel pour attirer de nouveaux habitants. Bien desservies et résidentielles, elles hébergent elles aussi de nombreuses entreprises et services. Plusieurs communes de la métropole sont sous tension et soumises à une forte demande en logements.
De nombreux Bordelais n’hésitent plus à s’éloigner du centre-ville pour s’installer dans ces localités où les prix au m² sont souvent moins onéreux. Parmi les communes éligibles au Pinel Plus, Bassens, Cenon et Floirac sont particulièrement prisées sur le marché immobilier :
Bassens, située au nord-est de Bordeaux, est une commune en pleine expansion. Le quartier de l'Avenir est un secteur prioritaire de la politique de la ville et est éligible à la nouvelle loi Pinel. Bien desservie par les transports en commun, Bassens offre un cadre de vie agréable avec ses nombreux espaces verts et équipements publics.
Le marché immobilier y est attractif, avec un prix moyen au m² de 3 414 euros pour les logements neufs. En 2020, les locataires représentaient environ 52,8 % des habitants de Bassens.
Cenon, située à l'est de Bordeaux, est une commune dynamique et bien connectée grâce à son réseau de tramway. Le quartier Palmer Saraillère 8 mai 45, regroupant une grande partie des logements sociaux, est un secteur prioritaire. Cenon bénéficie de nombreux projets de renouvellement urbain visant à améliorer les infrastructures et la qualité de vie des habitants.
Avec une forte proportion de locataires (65,7 % en 2020), Cenon représente une opportunité d'investissement intéressante en Pinel Plus. Le prix moyen au m² pour un logement neuf à Cenon est de 3 638 euros.
Floirac, située au sud-est de Bordeaux, est une commune en pleine transformation. Le quartier Dravemont est prioritaire et éligible au Pinel Plus. Floirac se distingue par ses grands projets de renouvellement urbain et ses nouvelles infrastructures, incluant des établissements scolaires, des espaces verts et des équipements culturels.
La proximité avec Bordeaux et les prix immobiliers compétitifs (environ 4 077 euros au m² pour les logements neufs) en font une destination de choix pour les investisseurs cherchant à maximiser leur rendement locatif. En 2018, les locataires représentaient 52,3% des habitants de Floirac.
Lors d’un investissement locatif, il est important de s’assurer que le taux de rendement sera intéressant. Pour obtenir la rentabilité d’un investissement en Pinel Plus, voici le calcul à appliquer :
((Loyer x 12) / Prix d’achat) x 100
Pour connaître le rendement locatif de votre investissement Pinel+, n’hésitez pas à consulter directement notre simulateur de rentabilité locative !
Voici le taux de rentabilité locative obtenue pour l’achat d’un appartement neuf de 45 m² avec 8 m² de loggia :
| Quartier | Prix au m² | Loyer pour un 45 m² avec 8 m² de loggia | Rentabilité locative | ||
|---|---|---|---|---|---|
| Aubiers-Lac | 4 418 € | 747,49 € | 4,5 % | ||
| Grand Parc | 5 352 € | 747,79 € | 3,7 % | ||
| Centre historique | 5 503 € | 747,79€ | 3,6 % | ||
| Joliot Curie | 4 069€ | 747,79 € | 4,9 % | ||
Très recherchées du côté des locataires, les communes commencent à intéresser les investisseurs pour leurs prix beaucoup plus intéressants qu’en centre-ville. Pour investir en Pinel Plus à Bordeaux Métropole, il est important de choisir l’emplacement idéal pour obtenir le meilleur rendement locatif.
À titre d’exemple, voici le niveau de rentabilité locative obtenu en investissant dans un appartement neuf de 45m² avec 8m² de loggia avec réduction Pinel Plus dans les communes de Bordeaux Métropole comportant des quartiers prioritaires :
| Commune et zone Pinel | Loyer Pinel | Prix au m² | Prix d'achat | Estimation de la réduction d'impôts maximum | Prix de revient | Rentabilité locative | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bassens (zone B1) | 602,82€ | 3 414€ | 153 630 € | 32 262,3 € | 121 367,7 € | 6 % | ||
| Lormont (zone B1) | 602.82€ | 3 764 € | 169 380 € | 35 569,8 € | 133 810,2 € | 5,4% | ||
| Cenon (zone B1) | 602,82€ | 3 638 € | 163 710 € | 34 379,1 € | 129 330,9 € | 5,6% | ||
| Floirac (zone B1) | 602,82€ | 4 077 € | 183 465 € | 38 527,65 € | 144 937,35 € | 5% | ||
| Mérignac (zone A) | 747,79€ | 4 717 € | 212 265 € | 44 575,65 € | 167 689,35 € | 5,35% | ||
| Talence (zone A) | 747,79€ | 5 027 € | 226 215 € | 47 505,15 € | 178 709,85 € | 5,02% | ||
| Pessac (zone B1) | 602,82€ | 4 613 € | 207 585 € | 43 592,85 € | 163 992,15 € | 4,4 % | ||
Jean-Marie et Christine souhaitent investir avec le dispositif Pinel Plus dans la Métropole de Bordeaux afin de réduire leurs impôts tout en se constituant un patrimoine immobilier. Afin d’obtenir les meilleurs conseils pour rentabiliser leur investissement, ils ont fait appel aux services d’un courtier immobilier. Avec son aide, ils ont choisi un appartement neuf conforme aux critères d’éligibilité du Pinel Plus, leur permettant d’obtenir une rentabilité intéressante.
Ils ont jeté leur dévolu sur un appartement de 2 pièces de 55m² avec 49m² de terrasses et loggia à Cenon vendu au prix de 173 635€. Avec les frais de notaires réduits dans l’immobilier neuf, estimés entre 2 et 3% contre 7 à 8% dans l’ancien, le couple a pu faire des économies d’environ 8 682€.
En le louant avec le nouveau Pinel pour une durée de 12 ans, le couple pourra profiter des taux de réduction maximaux et réduire leurs impôts de 36 463,35 €, soit 3 038,62 € par an. En termes de rendement, ils pourront atteindre les 6% de rentabilité locative.
