Investissement immobilier Pinel Pinel-plus-bordeaux

Bordeaux en chiffres

Population de Bordeaux

Locataires 397549 49.63 %
Etudiants 104232 13.01 %
801041 Habitants

Prix moyen au m²
dans le neuf

4665 €

Rentabilité brute
moyenne

4 %

Croissance
démographique
sur 10 ans

+12,2 %

La Loi Pinel Plus à Bordeaux

Capitale de la Gironde, cœur battant de la Nouvelle-Aquitaine, Bordeaux est parfois appelée le “petit Paris” du sud-ouest. Une réputation qui lui donne ses lettres de noblesse sur tous les plans : démographie, économie, vie étudiante, qualité de vie, projets urbains... Elle fait depuis quelques années l’objet d’un plan de politique de la ville pour réhabiliter certains de ses quartiers. Bordeaux étant boostée par un immobilier locatif bouillonnant, les investisseurs ont maintenant la possibilité d’investir avec la loi Pinel Plus, dont le décret a été publié le 18 mars.

Les chiffres clés de Bordeaux Métropole
  • 801 041 habitants en 2018
  • 154 377 locataires en 2018 (soit 66,5 % de la population)
  • 4 665 € moyen du m² dans l’immobilier neuf à Bordeaux
  • 450 000 emplois sur Bordeaux Métropole
  • 2 universités et 16 grandes écoles

Quelles sont les conditions du Pinel Plus à Bordeaux

Pinel Plus Bordeaux – vue sur les rues historiques de Bordeaux

Simple et avantageuse, la loi Pinel donne l’opportunité de réduire ses impôts par l’intermédiaire d’un investissement locatif dans l’immobilier neuf. Prolongée jusqu’en 2024 par la loi finances, la loi Pinel peut permettre à un investisseur de défiscaliser jusqu’à 63 000 € sur 12 ans. Située en zone B1, Bordeaux ainsi que certaines de ses communes limitrophes sont éligibles à l’investissement avec la loi Pinel et ouvre le droit à l'avantage fiscal.

Pour en bénéficier, quelques prérequis sont à respecter :

  • Le logement doit être neuf ou acquis en VEFA ;
  • Il doit être situé dans l’une des zones éligibles Pinel : A, A bis, B1 ou en quartier prioritaire ;
  • Le louer nu pour une durée de 6 ans minimum au titre de résidence principale (période renouvelable 3 ans jusqu’à 12 ans maximum) ;
  • Respecter les plafonds de loyer et de ressources selon la zone du bien

En termes de performances énergétiques, les logements éligibles au Pinel+ à Bordeaux devront concilier les critères suivants :

  • Les logements neufs achetés en 2023 devront présenter un niveau de performance environnementale équivalent au jalon 2025 de la RE2020 ;
  • les logements neufs acquis en 2024 devront respecter le critère précédent et atteindre la classe A du Diagnostic de Performance Energétique (DPE) ;
  • pour tenir compte des projets autorisés avant que la RE2020 n’entre en vigueur, une disposition spécifique est prévue pour les logements, acquis en 2023 ou 2024, mais dont le permis de construire a été demandé avant le 1er janvier 2022. Pour ces logements, les critères environnementaux sont fondés sur le label « E+C- » et l’étiquette A du DPE doit être atteinte ;
  • pour les logements acquis en 2023 et 2024 ne résultant pas d’une opération de construction, comme une réhabilitation à neuf (dispositif dit « Pinel ancien »), il est exigé l’atteinte d'une étiquette B du DPE.

Avec des taux de réduction abaissés dès 2023, la ministre chargée du Logement, Emmanuelle Wargon a évoqué la création d’un “Super Pinel”, ou Pinel Plus. Venant suppléer au dispositif actuel, son principal atout est de maintenir les taux maximaux actuellement en vigueur. Plus exigeant que le dispositif actuel, si le Pinel Plus conserve l’ensemble des critères de l’ancien Pinel, il sera désormais nécessaire de respecter l’une des conditions suivantes :

  • Le logement doit se situer dans un Quartier Prioritaire de la ville ;
  • Ou celui-ci doit présenter des critères “immobilier durable” supérieurs à ceux de la norme RE2020, obligatoire dès janvier 2022 pour tous les logements neufs et respecter de nouvelles conditions de surface et d’exposition.

En respectant l’ensemble des obligations requises, il sera possible d’investir à Bordeaux avec le Pinel+ dès le 1er janvier 2023.

Voici les plafonds Pinel plus pour les loyers :

Montant du plafond de loyer par zone éligible
zone A Bis17,62 €/m²
zone A13,09 €/m²
zone B110,55 €/m²
zone B29,17 €/m²

Comparaison des taux de réduction Pinel et Pinel+

Pour continuer à profiter des taux maximaux avant la mise en place définitive du Pinel Plus, l’investisseur devra respecter l’une des 2 nouvelles conditions énoncées en plus des autres critères prochainement fixés par le décret, les investisseurs pourront profiter des taux de réduction maximaux :

Durée de mise en locationjusqu'au 31/12/2022jusqu'au 31/12/2023jusqu'au 31/12/2024
6 ans12 %10,5 %9 %
9 ans18 %15 %12 %
12 ans21 %17,5 %14 %

Pourquoi investir en Pinel Plus à Bordeaux ?

Pinel Plus Bordeaux – vue sur le miroir d’eau à Bordeaux, place de la Bourse

Bordeaux est l’une des métropoles les plus tendues sur le marché immobilier. Dynamique, étudiante, culturelle et située à seulement 2h de Paris via le TGV... Avec un taux de rentabilité locative brute proche des 5 %, Bordeaux a su se hisser parmi les villes les plus attractives pour investir.

Côté logement, la municipalité a engagé depuis plusieurs années de grands projets de réaménagement urbain et a commencé à construire de l’habitat durable et responsable. En témoignent ses nouveaux quartiers prioritaires et la mise en place de son label bâtiment frugal bordelais.

Top des raisons pour lesquelles investir en Pinel Plus à Bordeaux :

Une belle progression démographique

Cinquième métropole de France en termes de population, Bordeaux Métropole enregistrait une croissance démographique supérieure à la moyenne nationale entre 2010 et 2015, soit 100 000 habitants de plus en 5 ans ! Un critère essentiel lorsque l’on s’apprête à réaliser un investissement locatif.

En 2021, Bordeaux intra-muros compte 257 068 habitants et se hisse à la neuvième place des villes les plus peuplées de France. Sur l’ensemble de son aire urbaine, Bordeaux Métropole comptait 801 041 habitants en 2018 selon l’INSEE.

Au vu de l’augmentation constante d’habitants, la métropole est confrontée à une forte demande de logements, d’où la nécessite d’accroître la construction et de réhabiliter certains quartiers, des quartiers dis “prioritaires”, où il est possible d’investir avec la nouvelle loi Pinel.

Aujourd’hui, 14 communes de l’agglomération ainsi que 21 quartiers bordelais sont concernés par l’opération “Politique de la Ville” et éligibles à la loi Pinel Plus.

Économie et bassin d’emploi porteurs

L’attractivité économique de Bordeaux attire déjà de nombreux investisseurs. Élue 8 fois “ville où les Français aimeraient le plus travailler” en 2021 selon une enquête de la société Great Place To Work, Bordeaux profite d’un bassin d’emplois florissant et dynamique. Bordeaux Métropole compte aujourd’hui 69 000 entreprises, 450 000 emplois dont 61 000 dans le domaine de la santé.

Très appréciée des millénials, elle apparaît aussi, et à juste titre en 3ème place des métropoles françaises les plus attractives pour les entrepreneurs du numérique avec plus de 12 000 emplois créés et 2 500 entreprises dans le secteur. Elle est aussi leader dans le domaine de l’e-santé.

Bordeaux, ville étudiante

Vivier d’opportunités et dotée de plusieurs écoles de renom, Bordeaux attire chaque année de nombreux étudiants. Elle s’est d’ailleurs positionnée juste devant Paris parmi les meilleures villes étudiantes de France en 2021 selon le magazine L’Étudiant pour son offre de formation ainsi que pour son bassin d’emploi. Elle rassemble aujourd’hui 104 232 étudiants. Des chiffres qui boostent inévitablement le marché locatif Bordelais, déjà ultra-tendu.

Face à la récente pénurie de logements, la vacance locative a été réduite de moitié à Bordeaux notamment pour les petites surfaces. Selon une étude récente de LocService.fr, 55 % des étudiants recherchent des studios à Bordeaux. Pour les couples et les étudiants un peu plus aisés, le choix se tourne vers des appartements 2 pièces.

Bon à savoir : Pour leur loyer, les étudiants Bordelais dépensent environ 570 € par mois.

Pour pouvoir proposer des loyers inférieurs à ceux du marché, la loi Pinel met en place des loyers plafonnés. Une alternative idéale pour les étudiants en mal de moyens... Pour être éligible, le futur locataire devra justifier de revenus inférieurs au plafond de ressources fixé selon la zone. La plupart des étudiants étant rattachés au foyer fiscal de leur parents, seul le niveau de revenu de l’étudiant sera pris en compte, même dans le cas où ces derniers se portent caution. Il peut être donc très intéressant de louer un studio avec le Pinel Plus à un étudiant à Bordeaux.

Un marché immobilier neuf dynamique

Malgré des prix toujours mirobolants, Bordeaux semble rester toujours dans le cœur des investisseurs. Portée par bon nombre de projets urbains, Bordeaux demeure en tête des villes où la demande sur le marché de l’immobilier neuf est croissante. On note une évolution des prix de plus de 5 % sur un an pour les appartements neufs à Bordeaux. Pour les terrains à bâtir, l’évolution frôle les 12 %.

Parmi les typologies de bien les plus recherchées, sans surprise, les petites surfaces restent les plus plébiscitées. Les T2 représentent 41 % des ventes annuelles.

Autre évolution : les communes de l’agglomération bordelaise ont gagné en popularité auprès des investisseurs. En plus de présenter des prix au m² souvent moins élevés qu’en centre-ville, ces villes jouissent d’un marché locatif important. Certaines communes ont aussi l’avantage d’héberger des universités et des grandes écoles, multipliant la population étudiante. La tendance se ressent dans les prix : en 2020, le prix au m² à Bordeaux Métropole a augmenté de 5,4 % : 4 000 € en 2019 contre 4 210 € en 2020.

Bon à savoir : 14 communes de Bordeaux Métropoles sont éligibles au “Pinel+”

Où investir en Pinel plus à Bordeaux ?

Pinel Plus Bordeaux – vue sur des programmes neufs dans le quartier Mériadeck à Bordeaux

Contrairement au dispositif Pinel actuel, le Pinel+ est uniquement applicable dans les quartiers prioritaires. Seuls les programmes immobiliers neufs situés dans ces secteurs pourront faire l’objet d’un investissement locatif avec la nouvelle loi Pinel.

Comment bien choisir le lieu de son investissement locatif en Pinel Plus ?

  • Attractivité de la ville ou du quartier
  • Proximité des bassins d’emploi
  • Proximité des universités
  • Réseau de transports en commun
  • Qualité et nombre des infrastructures
  • Demande locative

Top 3 des quartiers éligibles au nouveau dispositif Pinel à Bordeaux

21 quartiers et 12 communes sont des zones prioritaires de la politique de la ville à Bordeaux et sont donc éligibles au Pinel Plus.

Parmi les quartiers les plus intéressants pour investir à Bordeaux avec le nouveau Pinel :

Bordeaux Lac

Aussi appelé le “Bordeaux Maritime”, le quartier du Lac se place au nord de Bordeaux en rive gauche. Classé quartier prioritaire, Lac est éligible à l’investissement en Pinel Plus à Bordeaux. Secteur en pleine mutation, il a vu émerger de grands projets dont l’arrivée du tramway, le nouvel écoquartier Ginko et l’installation du stade Matmut-Atlantique. Bordeaux Lac réunit tous les atouts pour vivre à quelques pas du centre-ville de Bordeaux : grands espaces verts, services de transports en commun (ligne C, 5 stations de vélo), écoles, résidences modernes, zones commerciales et lieux d’intérêt (Parc des expositions, Casino barrière, Palais des congrès).

Côté immobilier, le quartier est largement investi par la promotion neuve et les projets urbains. On y retrouve d’ailleurs une majorité d’appartements (52 %). Les locataires y représentent 70 % du marché conte 30 % de propriétaires.

Bacalan

Limitrophe à Bordeaux Lac, Bacalan est devenu le symbole de l’urbanisme Bordelais 2.0 avec sa fameuse Cité du Vin. Le quartier se veut être un trait d’union entre histoire et modernité, mais aussi entre Bordeaux et la Garonne. Parmi les secteurs d’intérêt, le fameux quartier des Bassins à Flot et son port de plaisance devenu le nouveau “the place to be” bordelais. Parmi les atouts de ce quartier mixte : programmes immobiliers neufs, service de transports multimodal, établissements scolaires et d’enseignement supérieurs, commerces, restaurants et nouveaux bars branchés.

Éligible au nouveau Pinel, le quartier Bacalan offre de belles opportunités d’investissement au vu de son offre immobilière effervescente. Le quartier est le théâtre récurent de projets urbains.

La Benauge

Quartier résidentiel relié à la Bastide en rive droite, La Benauge se place parmi les principaux secteurs prioritaires de Bordeaux. Reliée à l’EPA Euratlantique, La Benauge fait depuis 2017 l’objet d’une grande requalification urbaine visant à redorer son image. Sont prévus, entre autres, des pôles commerciaux et des équipements divers pour développer son économie “locale”, de nouveaux logements (720 au total), la pacification des boulevards et des cheminements et la réhabilitation des infrastructures existantes.

Tous les quartiers de Bordeaux éligibles à la nouvelle loi Pinel

  • Alpilles-Vincennes-Bois-Fleuri
  • Barthez
  • Beaudésert
  • Henri Sellier - Léo Lagrange
  • Carle Vernet – Terres Neuves
  • Carriet
  • Châtaigneraie
  • Arago
  • Génicart Est
  • Grand Caillou
  • Grand Parc
  • Jean-Jaurès
  • Palmer – Saraillère - 8 Mai 1945 – Dravemont
  • Paty
  • Monmousseau
  • Quartier Champ de Course
  • Quartier de l’Avenir
  • Saige
  • Saint-Michel
  • Thouars
  • Yser – Pont de Madame

Investir en Pinel Plus à Bordeaux Métropole

Participant à l’attractivité de Bordeaux, les villes de la métropole ont su développer leur potentiel pour attirer de nouveaux habitants. Bien desservies, résidentielles, elles hébergent elles aussi leur lot d’entreprises et services. Plusieurs communes de la métropole sont elles aussi sous tension et soumise à une forte demande niveau logement. De nombreux bordelais n’hésitent plus à s’éloigner du centre-ville pour s’installer dans ces localités où les prix au m² sont souvent plus intéressants. Parmi les 12 communes éligibles au Pinel Plus, Pessac, Talence et Gradignan font parties des plus prisées sur le marché immobilier :

Pessac

Commune très universitaire de l’agglomération bordelaise, Pessac fait partie des grands noms des vignobles girondins. Elle héberge l’Université Bordeaux Montaigne, 2 centres universitaires hospitaliers mais aussi des écoles maternelles, primaires, collèges et lycées. Desservie par le tramway et par le bus, elle est aussi dotée de nombreux commerces et services publics. Des atouts qui attirent un grand nombre de Bordelais qui viennent s’y installer en résidence principale. À Pessac, les locataires sont majoritaires et représentent 50 % des habitants contre 48 % de propriétaires.

À Pessac, le quartier Saige est prioritaire de la politique de la ville et est éligible à la nouvelle loi Pinel. Très résidentiel, le quartier est toutefois bien urbanisé et doté de plusieurs commerces et services. Pour donner lieu à sa requalification, la municipalité compte élargir son offre de logements, améliorer l’image du quartier tout en dynamisant les activités économiques et associatives. Niveau prix de l’immobilier, ils sont beaucoup moins élevés qu’à Bordeaux. Le prix au m² moyen à Pessac est de 4 506 € dans le neuf.

Talence

Elle aussi très fréquentée par les étudiants, Talence héberge quelques grandes écoles dont le campus des Arts et Métiers, la prestigieuse école de commerce Kedge et l’Université Bordeaux 1 Campus Talence. À Talence, c’est le quartier du Thouars qui est aujourd’hui un secteur prioritaire. Relié à son parc et son château éponyme, le quartier accueillera de nouveaux logements dont des biens en accession sociale ainsi qu’un centre commercial pour redynamiser son économie. L’objectif est de reconnecter le quartier à l’ensemble de la commune de Talence, en le modernisant et le désenclavant. Grâce à sa population étudiante et sa proximité avec Bordeaux, Talence compte de nombreux locataires : 64,9% en 2018 selon l’Insee : une réelle opportunité pour réaliser un investissement avec le nouveau Pinel. Pour investir dans un appartement neuf à Talence en loi Pinel Plus, il faudra compter environ 4 440 € du m².

Gradignan

Placée au sud de Talence et de Pessac, Gradignan est une commune à la fois calme et bien urbanisée. Très appréciée pour son cadre de vie, elle est aussi devenue un véritable vivier d’entreprises au fil des années. Comme la plupart des communes urbanisées de l’agglomération bordelaise, elle présente un fort potentiel d’investissement grâce à son marché locatif. En 2018, les locataires représentaient 47,3 % des habitants de Gradignan. Pour l’achat d’un bien immobilier, le prix moyen au m² est de 3 236 €. Grâce à des prix plus intéressants qu’à Bordeaux intra-muros, les investisseurs pourront profiter d’une belle rentabilité locative en louant avec le Pinel plus dans le neuf.

Où trouver la meilleure rentabilité pour investir en Pinel Plus à Bordeaux Métropole ?

Lors d’un investissement locatif, il est important de s’assurer que le taux de rendement sera intéressant. Pour obtenir la rentabilité d’un investissement en Pinel Plus, voici le calcul à appliquer :

((Loyer x 12) / Prix d’achat) x 100

Pour connaître le rendement locatif de votre investissement Pinel+, n’hésitez pas à consulter directement notre simulateur de rentabilité locative !

La rentabilité locative quartier par quartier

Voici le taux de rentabilité locative obtenue pour l’achat d’un appartement neuf de 45 m² avec 8 m² de loggia :

QuartierPrix au m²Loyer pour un 45 m² avec 8 m² de loggiaRentabilité locative
La Bénauge 3 190 € 560 € 3,98 %
Bacalan 3 710 € 560 € 3,42 %
Grand Parc 3 620 € 560 € 3,5 %
Saint-Michel 4 352 € 560 € 2,91 %
Bordeaux-Lac 4 556 € 560 € 2,78 %

La rentabilité locative commune par commune

Très recherchées du côté des locataires, les communes commencent à intéresser les investisseurs pour leurs prix beaucoup plus intéressants qu’en centre-ville. Pour investir en Pinel Plus à Bordeaux Métropole, il est important de choisir l’emplacement idéal pour obtenir le meilleur rendement locatif.

À titre d’exemple, voici le niveau de rentabilité locative obtenu pour un investissement avec réduction Pinel dans les quartiers prioritaires de Bordeaux Métropole :

Quartier Prix au m² Prix d'achat Estimation de la réduction d'impôts maximum Prix de revient Rentabilité locative
Génicart Est (Lormont) 4 228 € 224 084 € 47 058 € 177 026 € 5,24 %
Alpilles-Vincennes-Bois-Fleuri (Lormont) 4 407 € 233 571 € 49 050 € 184 521 € 4,64 %
Carriet (Lormont) 4 320 € 228 960 € 48 082 € 180 878 € 4,6 %
Palmer – Saraillère - 8 Mai 1945 – Dravemont (Cénon) 4 530 € 240 090 € 50 419 € 189 671 € 4,55 %
Grand Caillou (Eysines) 3 490 € 184 970 € 38 844 € 146 126 € 4,5 %
Châtaigneraie-Arago (Pessac) 4 690 € 248 570 € 52 200 € 196 370 € 4,28 %
Quartier de l’Avenir (Bassens) 3 711 € 196 683 € 41 303 € 128 380 € 4,24 %
Paty – Monmoisseau (Bègles) 3 460 € 183 380 € 38 510 € 144 870 € 4,24 %
Carle Vernet – Terres Neuves (Bègles) 3 787 € 200 711 € 42 149 € 158 562 € 4,06 %
Henri Sellier - Léo Lagrange (Cénon) 3 529 € 187 037 € 39 278 € 147 759 € 3,93 %
Saige (Pessac) 3 571 € 189 263 € 39 745 € 149 518 € 3,8 %
Thouars (Talence) 3 850 € 204 050 € 42 851 € 161 199 € 3,74 %
Jean-Jaurès (Le Bouscat) 3 776 € 200 128 € 42 027 € 158 101 € 3,72 %
Beaudésert (Mérignac) 4 130 € 218 890 € 43 196 € 175 694 € 3,64 %
Yser – Pont de Madame (Mérignac) 3 885 € 205 905 € 43 240 € 162 665 € 3,54 %
Barthez (Gradignan) 4 060 € 215 180 € 45 188 € 169 992 € 3,42 %
Quartier Champ de Course (Le Bouscat, Eysines) 4 403 € 233 359 € 49 005 € 184 354 € 3,36 %

Exemple d’investissement en Pinel Plus à Bordeaux

Pour se constituer un patrimoine tout en réduisant leurs impôt, Alix et Paul ont fait le choix d’investir avec le Pinel+ à Bordeaux. Pour être conseillé au mieux pour son investissement, le couple s’est adressé à un courtier immobilier. Ils ont pu choisir un appartement neuf correspondant à tous les critères du Pinel Plus, dans un quartier prioritaire.

Sur les conseils de leur courtier, leur choix s’est porté sur un appartement de 2 pièces de 40 m² avec 10 m² de loggia à Bordeaux Lac au prix de 178 800 €. Grâce aux frais de notaire réduits dans l’immobilier neuf, estimés entre 2 et 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien, le couple a pu faire des économies sur son projet.

En le louant avec le nouveau Pinel pour une durée de 12 ans, le couple pourra profiter des taux de réduction maximaux et réduire leurs impôts de 37 548 €, soit 3 129 € par an. En termes de rendement, ils pourront atteindre les 3,54 % de rentabilité locative.

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