Prix moyen au m²
dans le neuf
Rentabilité brute
moyenne
Croissance
démographique
sur 10 ans
Ville verte par excellence, Nantes est depuis plusieurs années la championne des villes éco-responsables. Ses projets de renouvellement urbain et nouvelles constructions se tournent dans le sens de la ville de demain, écologique et résiliente. Dynamique, culturelle et agréable à vivre, Nantes accueille chaque année de nombreux nouveaux arrivants au profil varié : étudiants, cadres parisiens en recherche de sérénité, familles... Des particularités qui permettent à Nantes de rejoindre le palmarès des meilleures villes où investir en Pinel plus. Le décret, promulgué le 18 Mars 2022, détaille les conditions d'éligibilité au nouveau dispositf.
La loi Pinel est un dispositif fiscal permettant aux investisseurs de profiter de réductions d’impôts avantageuses pour la mise en location pendant 6, 9 ou 12 ans d’un appartement neuf. Dans la limite de deux achats par an et foyer fiscal n’excédant pas 300 000€ au total, le contribuable pourra ainsi déduire 12, 18 ou 21% du prix d’achat du bien de ses impôts.
La nouvelle loi Pinel, intègrera cependant quelques conditions supplémentaires.
Si l'appartement neuf est situé en Quartier Prioritaire des politiques de la Ville, aucune autre condition n'est exigée. S'il ne l'est pas, il devra présenter les caractéristiques suivantes :
La ville de Nantes se situe en zone B1 du dispositif Pinel actuel. De nombreuses communes de la métropole se trouvent également dans la même zone. Elles sont donc éligibles aux réductions d’impôts offertes par la loi Pinel et par le nouveau dispositif Pinel à Nantes.
Ce zonage Pinel permet également de définir les plafonds de loyer et plafonds de ressources des locataires à appliquer pour la mise en location d’un appartement neuf grâce à la nouvelle loi Pinel. Le plafond de loyer Pinel à Nantes est de 10,55€/m².
Les locataires devront également respecter un plafond de ressources afin de pouvoir louer un appartement neuf en Pinel + à Nantes.
| Composition du foyer fiscal des locataires | Plafond de ressources des locataires en zone B1 |
|---|---|
| Personne seule | 32 084 € |
| Couple | 42 846 € |
| + 1 personne à charge | 51 524 € |
| + 2 personnes à charge | 62 202 € |
| + 3 personnes à charge | 73 173 € |
| + 4 personnes à charge | 82 465 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 9 200 € |
Dès le 1er Janvier 2023, les investisseurs Pinel verront leurs taux de réduction d’impôts baisser progressivement. L'investissement en Pinel sera ainsi toujours possible mais moins avantageux.
| Date d'achat du logement neuf | |||
|---|---|---|---|
| Durée de la mise en location | Jusqu'au 31/12/2022 | Jusqu'au 31/12/2023 | Jusqu'au 31/12/2024 |
| 6 ans | 12% | 10,5% | 9% |
| 9 ans | 18% | 15% | 12% |
| 12 ans | 21% | 17,5% | 14% |
Il existe cependant un moyen de bénéficier des taux les plus avantageux même après 2022. Avec la mise en place du Pinel + au 1er Janvier 2023, les taux actuels de réduction d’impôts pourront être maintenus sous certaines conditions :
Le décret fixant définitivement les critères du Pinel + sera publié d’ici fin 2021, mais la défiscalisation en Pinel plus devrait présenter les mêmes avantages fiscaux que son prédécesseur.
| Durée de la mise en location | Taux de la réduction d'impôt |
|---|---|
| 6 ans | 12% |
| 9 ans | 18% |
| 12 ans | 21% |
Ville attractive par excellence, Nantes profite de sa situation géographique idéale, à la fois à 1h de route des premières plages, et à seulement 2h30 de Paris par le TGV. Forte d’une offre de formation diversifiée et d’un marché de l’emploi structurant et dynamique, la métropole attire chaque année de plus en plus d’habitants. La métropole nantaise a accueilli plus de 75 000 habitants supplémentaires entre 2008 et 2018, dont plus de 30 000 à Nantes même. Une aubaine pour les investisseurs puisque cette augmentation constante de la population participe à tendre toujours plus le marché locatif. Et dans une ville aussi tournée vers l’écologie, l’investissement en nouvelle loi Pinel à Nantes semble très prometteur.
Avec ses 62 ooo étudiants, Nantes se place 6ème au classement des villes étudiantes de l’Étudiant. Grâce à son offre de formation complète incluant université, grandes écoles comme les MINES, l’ICAM ou les Beaux-Arts, classes préparatoires ou BTS, la métropole nantaise attire chaque année de nombreux étudiants des quatre coins de la France. Une véritable opportunité pour réaliser un investissement locatif en Pinel + à Nantes.
Pour l’investisseur souhaitant louer rapidement et sécuriser son achat, investir dans un studio en Pinel plus à Nantes constitue une stratégie gagnante. Très recherché par les étudiants, ce type de bien sera d’autant plus demandé s’il dispose de toutes les prestations du neuf : performances énergétiques permettant de belles économies, intérieur optimisé, espace extérieur, place de parking...
La métropole nantaise affiche un taux de chômage plus faible que la moyenne nationale (6,10% en 2020 contre 8% en France). Un dynamisme du marché de l’emploi qui permet à la ville d’attirer de plus en plus de nouveaux arrivants. Numéro un national dans le domaine de l’agroalimentaire, la zone d’emploi de Nantes est également très prolifique dans le secteur du secondaire puisqu’elle regroupe quasiment 45 000 emplois privés dans l’industrie. Elle abrité également le siège de nombreuses institutions bancaires et assurances.
Labellisée French Tech, Nantes propose également de nombreux postes dans les nouvelles technologies grâce aux plus de 1400 entreprises du secteur installées dans sa métropole. De nombreuses startups sont également créées chaque année, attirant de nombreux jeunes actifs dynamiques et souvent sensibles aux enjeux de développement durable. Ce profil de locataire est ainsi idéal pour investir en nouvelle loi Pinel à Nantes.
Avec 61,2% de locataires à Nantes le marché de l’immobilier locatif est sans grande surprise très tendu. La rareté des logements couplée à la croissance démographique en constante évolution rend très difficile pour les locataires de se loger. Le taux de vacance locative pour un logement est de fait très faible. D’autant plus si le logement en question présente des prestations prisées par les locataires comme un extérieur, des matériaux de qualité ou de belles performances énergétiques permettant de réaliser des économies. C’est pourquoi opter pour un appartement neuf en Pinel + à Nantes est la garantie d’un investissement serein et sécurisé.
Dès le 1er Janvier 2023, les taux de réductions d’impôts Pinel se verront réduits pour un investissement locatif dans un “simple” logement neuf. Afin de pouvoir continuer à profiter des taux maximum, vous devrez vous référer aux nouvelles exigences du Pinel+. Selon toute vraisemblance, si vous souhaitez investir en immobilier durable à Nantes, vous serez libre de choisir le quartier et l'emplacement du bien. Si vous préférez investir en quartier prioritaire, nos experts ont sélectionné pour vous le top 3 des quartiers à fort potentiel :
Comment bien choisir le lieu de son investissement locatif en Pinel plus ?
- Attractivité de la ville ou du quartier
- Proximité des bassins d’emploi
- Proximité des universités
- Réseau de transports en commun
- Qualité et nombre des infrastructures
- Demande locative
3ème ville de la métropole nantaise, Rezé est accolée au Sud de Nantes. Bénéficiant du dynamisme de Nantes, la commune propose cependant des prix au m² légèrement inférieurs, permettant aux investisseurs de profiter d’une bonne rentabilité locative. La commune est largement desservie par les transports en commun, la rendant facilement accessible.
Le quartier du Château est le seul quartier prioritaire de la ville. Bien situé et résidentiel, le quartier dispose de plusieurs équipements sportifs et scolaires, de commerces, transports et espaces verts. L’Île de Nantes se situe à seulement 3 kilomètres de ce quartier pavillonnaire.
Au Nord de Nantes, la ville d’Orvault profite d’un bon maillage en transports en commun permettant de rejoindre facilement le centre-ville de Nantes. Bien urbanisée, Orvault profite cependant encore d’un aspect plus rural, permettant de trouver un peu de sérénité à quelques minutes de Nantes. Le quartier Plaisance, à la frontière du quartier Le Breil – Barberie, est le seul QPV d'Orvault. Les prix au m² moins élevés qu’à Nantes permettent aux investisseurs d’obtenir une meilleure rentabilité locative ou quelques m² supplémentaires.
Deuxième ville de la métropole, Saint-Herblain abrite de nombreuses entreprises faisant d’elle un bassin d’emploi important de Nantes Métropole. Avec une population en constante augmentation et plutôt jeune, Saint-Herblain est la ville idéale pour un investissement locatif près de Nantes. Le quartier Bellevue, dans la continuité du Grand Bellevue à Nantes, est le seul quartier où il est possible d’investir en nouvelle loi Pinel à Saint-Herblain.
Un bon investissement locatif en Pinel plus à Nantes Métropole doit également assurer la meilleure rentabilité locative possible. Si vous choisissez d’investir dans un logement neuf en Pinel + de deux pièces avec une surface de 40m² et 8 m² de terrasse, le loyer Pinel maximum sera de 524€/mois. Voici la rentabilité locative brute (déduction faite de la réduction d’impôts Pinel+) que vous pourrez obtenir en fonction du quartier où vous décidez d’investir :
| Quartier | Prix au m² | Prix d'achat | Estimation de la réduction d'impôts maximale | Prix de revient | Rentabilité |
|---|---|---|---|---|---|
| Bellevue (Saint-Herblain) | 3 291€ | 131 640€ | 27 644€ | 103 996€ | 6% |
| Plaisance (Orvault) | 3 848€ | 153 920€ | 32 323€ | 121 597€ | 5,2% |
| Château (Rezé) | 3 874€ | 154 960€ | 32 541€ | 122 419€ | 5,1% |
| Bout des Landes | 3 922€ | 156 880€ | 32 944€ | 123 936€ | 5,1% |
| Bottière Pin Sec | 4 189€ | 167 560€ | 35 187€ | 132 373€ | 4,8% |
| Ranzay | 4 327€ | 173 080€ | 36 346€ | 136 734€ | 4,6% |
| La Boissière | 4 547€ | 181 880€ | 38 194€ | 143 686€ | 4,4% |
| La Petite Sensive | 4 567€ | 182 680€ | 38 362€ | 144 318€ | 4,4% |
| Port Boyer | 4 590€ | 183 600€ | 38 556€ | 145 044€ | 4,3% |
| Clos Toreau | 4 674€ | 186 960€ | 39 261€ | 147 699€ | 4,3% |
| Bellevue | 4 696€ | 187 840€ | 39 446€ | 148 394€ | 4,2% |
| La Halvêque | 4 800€ | 192 000€ | 40 320€ | 151 680€ | 4,1% |
| Malakoff | 5 116€ | 204 640€ | 43 394€ | 163 246€ | 3,9% |
| Les Dervallières | 5 148€ | 205 920€ | 43 243€ | 162 677€ | 3,9% |
| Le Breil | 5 202€ | 208 080€ | 43 696€ | 164 384€ | 3,8% |
Jeanne souhaite réaliser un investissement locatif en Pinel plus à Bottières à Nantes. Elle choisit d’opter pour un deux pièces de 49 m² avec un balcon de 6,5m² au prix de 190 000€. Avec les frais de notaire, le coût total de son achat se monte à 195 000€. Jeanne décide de mettre l’appartement en location pendant 12 ans. Comme elle ne dispose pas d’apport, Jeanne finance la totalité de son achat à crédit sur une période de 25 ans et à un taux de 1,30% + 0,34% au titre du taux d’assurance.
Afin de régler ses mensualités de 817€/mois ainsi que les charges estimées à 150€/mois. Le loyer mensuel de 533€ et l’économie d’impôts équivalente à 316€/mois maximum lui permettront de fournir un effort d’épargne s’élevant à seulement 118€/mois.
