Prix moyen au m²
dans le neuf
Rentabilité brute
moyenne
Croissance
démographique
sur 10 ans
Nantes, souvent saluée comme une ville verte exemplaire, se distingue depuis plusieurs années par son engagement en faveur de l'éco-responsabilité. Ses initiatives de renouvellement urbain et ses nouvelles constructions s'inscrivent dans une vision durable et résiliente de la ville de demain. Nantes est une ville dynamique, riche culturellement, et offrant une qualité de vie remarquable, ce qui attire chaque année un grand nombre de nouveaux résidents aux profils divers : étudiants, cadres parisiens cherchant la tranquillité, familles... Ces atouts font de Nantes une des meilleures villes pour investir en Pinel plus. Le décret, promulgué le 18 mars 2022, précise les conditions d'éligibilité à ce nouveau dispositif.
Le dispositif fiscal de la loi Pinel Plus permet aux investisseurs de bénéficier de réductions d’impôts en mettant en location un appartement neuf pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. Il est possible de réaliser jusqu'à deux achats par an et par foyer fiscal, dans la limite d'un montant total de 300 000€.
En respectant plusieurs conditions, les investisseurs peuvent déduire 12, 18 ou 21% du prix d’achat du bien de leurs impôts.
La loi Pinel Plus introduit des conditions supplémentaires par rapport à la loi Pinel classique. Pour un appartement situé en Quartier Prioritaire des politiques de la Ville, aucune condition supplémentaire n’est exigée.
Sinon, le bien doit respecter les critères suivants :
Nantes est classée en zone B1 dans le cadre du dispositif Pinel actuel. De nombreuses communes de la métropole appartiennent également à cette zone, ce qui les rend éligibles aux réductions d’impôts offertes par la loi Pinel et le nouveau dispositif Pinel à Nantes.
Ce zonage permet aussi de fixer les plafonds de loyer et de ressources des locataires pour la location d’un appartement neuf sous la nouvelle loi Pinel. Le plafond de loyer à Nantes est de 11.31€/m².
Les locataires doivent aussi respecter un plafond de ressources pour pouvoir louer un appartement neuf en Pinel+ à Nantes.
| Composition du foyer fiscal des locataires | Plafond de ressources des locataires en zone B1 |
|---|---|
| Personne seule | 35 435 € |
| Couple | 47 321 € |
| + 1 personne à charge | 56 905 € |
| + 2 personnes à charge | 68 699 € |
| + 3 personnes à charge | 80 816 € |
| + 4 personnes à charge | 91 078 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 10 161 € |
Depuis le 1er janvier 2023, les investisseurs utilisant le dispositif Pinel ont vu leurs taux de réduction d’impôts diminuer progressivement. Bien que l'investissement en Pinel classique reste possible, il est désormais moins avantageux.
| Date d'achat du logement neuf | |||
|---|---|---|---|
| Durée de la mise en location | Jusqu'au 31/12/2022 | Jusqu'au 31/12/2023 | Jusqu'au 31/12/2024 |
| 6 ans | 12% | 10,5% | 9% |
| 9 ans | 18% | 15% | 12% |
| 12 ans | 21% | 17,5% | 14% |
Il existe cependant une possibilité de conserver les taux de réduction d’impôts les plus avantageux même après 2022. Avec l’introduction du Pinel + au 1er janvier 2023, les taux actuels peuvent être maintenus sous certaines conditions :
Le décret définissant les critères précis du Pinel + sera publié d’ici fin 2021, mais la défiscalisation en Pinel + devrait offrir les mêmes avantages fiscaux que le dispositif précédent.
| Durée de la mise en location | Taux de la réduction d'impôt |
|---|---|
| 6 ans | 12% |
| 9 ans | 18% |
| 12 ans | 21% |
Ville attractive par excellence, Nantes bénéficie d'une situation géographique idéale, à seulement une heure de route des premières plages et à environ 2h15 de Paris en TGV. Forte d'une offre de formation diversifiée et d'un marché de l'emploi structuré et dynamique, la métropole nantaise attire chaque année de plus en plus d'habitants.
Entre 2008 et 2020, la population de la métropole nantaise a augmenté de plus de 100 000 habitants, atteignant environ 677 879 habitants en 2021. Cette croissance constante de la population tend le marché locatif, rendant l'investissement en nouvelle loi Pinel à Nantes particulièrement prometteur.
Avec ses 62 000 étudiants, la ville de Nantes se classe au 11ème rang des villes étudiantes de France selon l'Étudiant.
Grâce à une offre de formation complète incluant universités, grandes écoles (comme Centrale Nantes, les MINES, l'ICAM ou les Beaux-Arts), classes préparatoires et BTS, la métropole attire chaque année de nombreux étudiants de tout le pays et de l’international.
Cette dynamique étudiante représente une opportunité pour les investisseurs de réaliser un investissement locatif. Pour ceux souhaitant louer rapidement et sécuriser leur investissement, choisir un studio en Pinel Plus à Nantes est une stratégie gagnante.
Ces biens sont très recherchés par les étudiants, d'autant plus s'ils offrent des prestations modernes : performances énergétiques élevées, intérieur optimisé, espace extérieur, place de parking, etc.
La métropole nantaise affiche un taux de chômage plus faible que la moyenne nationale (5,5% en 2023 contre 7,2% en France). Ce dynamisme du marché de l’emploi permet à la ville d’attirer de plus en plus de nouveaux arrivants.
Nantes se distingue comme un leader national dans le secteur de l'agroalimentaire, et la zone d’emploi de Nantes est également très prolifique dans le secteur secondaire, regroupant environ 50 000 emplois privés dans l’industrie.
La métropole accueille également le siège de nombreuses institutions bancaires et assurances, contribuant à son attractivité économique.
Depuis le 1er janvier 2023, les taux de réduction d’impôts du dispositif Pinel ont commencé à réduire pour les investissements locatifs dans un "simple" logement neuf. Pour continuer à bénéficier des taux maximums, les investisseurs doivent se conformer aux exigences du Pinel+.
Si vous envisagez d'investir dans l'immobilier durable à Nantes, vous pourrez choisir librement le quartier et l'emplacement du bien. Pour ceux qui préfèrent investir dans un quartier prioritaire, nos experts ont sélectionné pour vous trois quartiers à fort potentiel :
Comment bien choisir le lieu de son investissement locatif en Pinel Plus ?
- Attrait de la ville ou du quartier
- Proximité des zones d'emploi
- Proximité des établissements universitaires
- Efficacité du réseau de transports en commun
- Qualité et disponibilité des infrastructures
- Niveau de la demande locative
Troisième ville de la métropole nantaise, Rezé est située au sud de Nantes. Profitant du dynamisme de Nantes, la commune propose des prix au m² légèrement inférieurs, offrant aux investisseurs une bonne rentabilité locative. Desservie par un réseau de transports en commun développé, Rezé est facilement accessible. Le quartier du Château, seul quartier prioritaire de la ville, est résidentiel et bien équipé, avec des installations sportives, scolaires, commerciales, et des espaces verts. L'Île de Nantes se trouve à seulement 3 kilomètres de ce quartier pavillonnaire.
Située au nord de Nantes, Orvault bénéficie d'un excellent réseau de transports en commun, facilitant l'accès au centre-ville de Nantes. Bien urbanisée tout en conservant un aspect plus rural, Orvault offre un cadre de vie serein à quelques minutes de Nantes. Le quartier Plaisance, à la frontière du quartier Le Breil – Barberie, est le seul quartier prioritaire d'Orvault. Les prix au m² plus bas qu'à Nantes permettent aux investisseurs d'obtenir une meilleure rentabilité locative ou des superficies plus grandes;.
Deuxième ville de la métropole, Saint-Herblain est un important bassin d'emploi de Nantes Métropole, abritant de nombreuses entreprises. Avec une population jeune et en constante augmentation, Saint-Herblain est idéal pour un investissement locatif proche de Nantes. Les quartiers Bellevue et Le Sillon de Bretagne sont les quartiers prioritaires de la ville, offrant diverses opportunités d'investissement en nouvelle loi Pinel à Saint-Herblain.
Un bon investissement locatif en Pinel Plus à Nantes Métropole doit garantir la meilleure rentabilité locative possible. Par exemple, pour un logement neuf de deux pièces avec une surface de 40m² et 8 m² de terrasse, le loyer Pinel maximum sera de 563€/mois. Voici la rentabilité locative brute (après déduction de la réduction d’impôts Pinel+) que vous pouvez obtenir selon le quartier où vous investissez :
| Quartier | Prix au m² | Prix d'achat | Estimation de la réduction d'impôts maximale | Prix de revient | Rentabilité |
|---|---|---|---|---|---|
| Bellevue (Saint-Herblain) | 3 462€ | 138 480€ | 29 081€ | 109 399€ | 6,2% |
| Le Sillon de Bretagne (Saint-Herblain) | 3 619€ | 144 760€ | 30 400€ | 114 360€ | 5,9% |
| Plaisance (Orvault) | 3 960€ | 158 400€ | 33 264€ | 125 136€ | 5,4% |
| Château (Rezé) | 4 092€ | 163 680€ | 34 373€ | 129 307€ | 5,2% |
| Bout des Landes Bout des Pavés | 5 738€ | 229 520€ | 48 199€ | 181 321€ | 3,7% |
| Bottière Pin Sec | 4 469€ | 178 760€ | 37 540€ | 141 220€ | 4,8% |
| Chêne des Anglais | 4 953€ | 198 120€ | 41 606€ | 156 514€ | 4,3% |
| La Boissière | 4 953€ | 198 120€ | 41 606€ | 156 514€ | 4,3% |
| La Halvêque | 4 378€ | 175 120€ | 36 775€ | 138 345€ | 4,89% |
| La Petite Sensive | 4 953€ | 198 120€ | 41 606€ | 156 514€ | 4,3% |
| Le Breil | 6 087€ | 243 480€ | 51 131€ | 222 349€ | 3,04% |
| Clos Toreau | 4 922€ | 196 880€ | 41 345€ | 155 445€ | 4,35% |
| Bellevue | 4 520€ | 180 800€ | 37 968€ | 142 832€ | 4,73% |
| Le Ranzay | 4 378€ | 175 120€ | 36 775€ | 138 345€ | 4,89% |
| Malakoff | 4 989€ | 199 560€ | 41 908€ | 157 652€ | 4,3% |
| Les Dervallières | 5 828€ | 233 120€ | 48 955€ | 184 165€ | 3,7% |
| Port Boyer | 4 378€ | 175 120€ | 36 775€ | 138 345€ | 4,89% |
Jeanne souhaite réaliser un investissement locatif en Pinel plus à dans le quartier Bellevue à Saint-Herblain. Elle choisit d’opter pour un deux pièces de 45 m² avec un balcon de 5,3m² au prix de 225 000€. Avec les frais de notaire, le coût total de son achat se monte à 229 500€. Jeanne décide de mettre l’appartement en location pendant 12 ans. Comme elle ne dispose pas d’apport, Jeanne finance la totalité de son achat à crédit sur une période de 25 ans et à un taux de 4% + 0,34% au titre du taux d’assurance.
Afin de régler ses mensualités de 1276€/mois, le loyer mensuel de 592,13€ et l’économie d’impôts équivalente à 328,13€/mois maximum lui permettront de fournir un effort d’épargne s’élevant à seulement 355,74€/mois.
