La Loi Pinel Plus à Toulouse

2024, dernière année pour investir en Pinel

Début octobre 2023, le gouvernement a publié un nouveau zonage Pinel, résultant en changement de zone pour plus de 200 communes, dont Toulouse qui passe de la zone B1 à la zone A.

Si vous souhaitez investir en Pinel+ ou Pinel classique et profiter d'une réduction fiscale conséquente sur votre achat d'appartement neuf à Toulouse, 2024 est la dernière année. Dès le 1^erJanvier 2025 la réduction fiscale Pinel sera abrogée. En 2024, pour profiter les taux maximaux, les investisseurs toulousains devront choisir entre acheter dans un programme immobilier durable et investir dans un QPV (Quartier Prioritaire des politiques de la Ville).

Comparaison des taux de réduction Pinel et Pinel +

Le Pinel+ est entré en vigueur à Toulouse comme partout en France depuis le 1er janvier 2023. C’est à cette date que les taux de réduction d’impôt de la loi Pinel classique ont commencé à baisser graduellement jusqu’à fin 2024, pour disparaître au 1er janvier 2025.

En parallèle du déclin des taux du Pinel, le Pinel a fait son apparition et permet de continuer à bénéficier des avantages du taux plein lors d’un investissement en immobilier locatif à Toulouse.

Pourquoi investir en loi Pinel+ à Toulouse ?

Quatrième métropole de France, Toulouse est déclarée "Grande métropole la plus attractive de France" par le baromètre Arthur Loyd en février 2024. Elle compte aujourd’hui environ 486 000 habitants, avec une augmentation autour de 1% par an depuis 2008. Avec une richesse culturelle et architecturale unique dont deux sites classés au patrimoine de l’UNESCO, la ville rose impressionne par son dynamisme et sa flore entrepreneuriale résolument tournée vers l’innovation.

L’investissement locatif en Pinel se faisant exclusivement dans les programmes neuf collectifs, Toulouse présente un profil plus que favorable à ce prérequis. En effet, la ville affiche un nombre 5 fois plus important d’appartements que de maisons. En 2018 on dénombrait 245 890 appartements contre 47 110 maisons à Toulouse. C’est donc 82,9% du parc immobilier toulousain que représentent les appartements.

Un bassin d’emploi et une économie dynamiques

L’économie toulousaine bénéficie d’un rayonnement international puisque la ville est la capitale européenne de l’aéronautique et du spatial avec des entreprises comme Airbus et Thalès, qui représentent une grande partie des emplois de la métropole et lui insufflent une dynamique solide. Ce bassin d’emploi attire à Toulouse les actifs de tous horizons et participe au développement de la population toulousaine et, par extension, dynamise la promotion immobilière qui multiplie les programmes d’appartements neufs.

Toulouse mise également sur l’innovation avec un grand nombre de startups high tech évoluant dans le quartier Enova de Labège, anciennement Innopole, et plus particulièrement à l’IoT Valley, où les entreprises French Tech sont légion. Celles-ci travaillent sur les enjeux actuels de nouvelles technologies et les questions de développement durable. Ces thèmes sont particulièrement appréciés des jeunes actifs qui s’intéressent à Toulouse pour débuter leur carrière professionnelle, ce qui favorise le marché immobilier neuf pour un investissement locatif en loi Pinel plus à Toulouse.

Toulouse, ville étudiante

Indétrônable première ville étudiante de France, Toulouse accueillait cette année pas loin de 120 000 étudiants. Sur 10 ans, le nombre d’étudiants a augmenté de 24,70%, soit 23 730 étudiants supplémentaires. L’offre de formation de renommée internationale attire les étudiants des quatre coins du globe, que ce soit au sein des 3 grandes universités ou parmi les nombreuses grandes écoles locales (TBS, ICAM, INSA, ENAC…).

Il va sans dire qu’une telle densité étudiante vivifie grandement le marché immobilier locatif toulousain et en fait la ville idéale pour investir en Pinel + à Toulouse. Comme dans beaucoup de grandes villes avec une forte population jeune, ce sont les studios qui affichent la meilleure rentabilité locative de la ville de Toulouse puisque la demande est toujours très élevée et le risque de vacance locative quasi-nul.

En effet, les appartements de 3 à 5 pièces ont souvent un prix au m² moins élevé mais affichent une rentabilité locative moins importante. Un studio investi en loi Pinel plus à Toulouse représente donc une belle opportunité pour un investissement immobilier locatif rentable.

Un marché immobilier du neuf dynamique et des prix au m² moins élevés

L’immobilier neuf Pinel+ à Toulouse va pouvoir profiter du dynamisme de la ville et de son maire bâtisseur. Le marché immobilier en 2021 profite d’un effet rebond après une année 2020 ralentie par la crise sanitaire. De nombreux programmes neufs éligibles en loi Pinel plus sont en projet dans le Grand Toulouse et sa périphérie, proposant des logements d'une à plus de cinq pièces, parfois en duplex ou triplex.

De plus, le prix au m² d’un logement neuf à Toulouse est aujourd’hui moins élevé que dans certaines métropoles moins grandes comme Rennes, Annecy, Montpellier ou encore Nantes. En effet, celui-ci s’élève à 3 991€ en moyenne à Toulouse sur le deuxième trimestre 2021, contre respectivement 4286€, 5327€, 4569€ et 4600€ pour les autres villes citées.

En termes de typologies, les logements de 3 pièces sont en majorité à Toulouse avec 27,1% des résidences principales, suivis par les 2 pièces qui représentent 24,3% des logements.

Investissement locatif Pinel+ à Toulouse : choisir entre un programme immobilier durable et un quartier prioritaire

Si vous souhaiter réaliser un investissement locatif en Pinel plus à Toulouse, deux possibilités s’offrent à vous. Investir dans un appartement neuf répondant aux critères durables d’éligibilité sus-cités (DPE A ou B, surface orientation...)

ou

Investir dans un QPV, Quartier Prioritaire des Politiques publiques de la Ville.

Le choix dépend de plusieurs critères : votre stratégie, l'emplacement des appartements neufs disponibles, votre budget. Les programmes immobiliers durables, plus chers à l'achat permettent également une rentabilité locative plus élevée après la fin de l'engagement Pinel. Les quartiers prioritaires bien ciblés pourraient afficher une belle plus value à la revente, s'ils sont l'objets de politiques de réaménagement actives. Globalement pour déterminer le meilleur choix pour votre investissement locatif en Pinel+, consulter un courtier en immobilier neuf est un choix judicieux. Ce professionnel de l'immobilier, expert des marchés locaux saura vous conseiller en fonction de votre projet.

Investir en Pinel plus dans un programme immobilier durable

Le rapport Girometti-Leclercq à conditionné les nouvelles normes de confort et d’éco-responsabilité de l’habitat. Emmanuelle Wargon, Ministre déléguée auprès de la ministre de la Transition écologique, chargée du Logement a retenu les critères de surface, d'espaces extérieurs privés, d'orientation pour conditions d'éligibilité des appartements neufs au dispositif Pinel plus (la hauteur des plafonds est en pourparler). Les logements éligibles au dispositif de défiscalisation de ce nouveau Pinel vert doivent répondre aux jalons 2025 de la nouvelle réglementation environnementale 2020. Ils devront également présenter une double exposition à partir du T3 et une surface minimum en fonction de leur typologie.

L'immobilier durable présente un confort supérieur à la moyenne des logements, un DPE performant pouvant générer de sérieuses économies d'énergie, qui offre un sérieux atout pour attirer les locataires ou même pour s'installer dans l'appartement en résidence principale , une fois la période d'engagement Pinel Plus achevée. En outre, le choix de l'emplacement d'un investissement en immobilier durable à Toulouse demeure libre et permet un achat dans les quartiers les plus courus de la ville.

Où investir en loi Pinel plus à Toulouse ?

Au 1er janvier 2023, alors que le dispositif Pinel+ fait son entrée, la loi Pinel classique voit ses taux de réduction d’impôts baisser graduellement. Pour profiter des taux pleins du dispositif Pinel, il faut alors soit investir dans des logements neufs répondant aux critères du nouveau dispositif Pinel, ou alors se tourner vers les programmes immobiliers neufs Pinel plus situés dans les quartiers prioritaires de la ville.

Comment bien choisir le lieu de son investissement locatif en Pinel plus ?

• Attractivité de la ville ou du quartier
• Proximité des bassins d’emploi
• Proximité des universités
• Réseau de transports en commun
• Qualité et nombre des infrastructures
• Demande locative

Gisèle souhaite préparer sa retraite en achetant un appartement neuf aux dernières normes de confort et d’isolation à Toulouse près de ses enfants. Déjà propriétaire d’une petite maison, elle ne désire pas s’installer dans l’appartement de suite et souhaite donc le louer en Pinel+. L’appartement neuf situé dans l’écoquartier de la Cartoucherie est un T3 de 64m² vendu en VEFA au prix de 355 000 €. Il affiche un DPE A, possède une vaste terrasse et une double exposition. Il possède donc tous les critères exigés pour une défiscalisation avec le dispositif Pinel+.

Gisèle sera en retraite dans une douzaine d’année. Elle décide donc de s’engager pour 12 ans de location en Pinel afin de profiter du taux maximum de réduction fiscale. Le plafond d’investissement Pinel plus étant limité à 300 000 €, Gisèle se verra rembourser sous forme de réduction d’impôt, 63 000 € sur 7 ans. Ce qui, déduction faite, ramène le prix de son appartement neuf à 292 000 €.

Top 3 des quartiers éligibles au nouveau dispositif Pinel à Toulouse

Rangueil est sans doute LE quartier le plus stratégique pour investir en loi Pinel plus à Toulouse. C’est un quartier très étudiant, qui accueille notamment l’université Paul Sabatier, la faculté de pharmacie, l’INSA, l’ENAC et SUPAERO. L’hôpital de Rangueil s’y trouve également, et le quartier jouxte l’immense zone verte de Pech David, qui présage de belles balades. Très animé et très bien desservi, Rangueil dispose d’équipements et commerces et pas moins de 12 programmes neufs Pinel plus y sont actuellement en construction, notamment des résidences étudiantes composées d’une majorité d’appartements neufs d’une ou deux pièces.

Le quartier des Arènes

Le quartier Arènes à Toulouse est un pôle d’activité important de la ville. La station de métro couplée à la gare des Arènes est un point de passage très emprunté des toulousains souhaitant accéder rapidement au reste de la ville. Limitrophe à Patte d’Oie, la Cépière et à 2 minutes de Saint-Cyprien, l’emplacement du quartier est idéal, notamment pour les étudiants des universités Jean-Jaurès ou Capitole, toutes deux à 5 minutes en métro. Les nombreux aménagements de programmes neufs Pinel + qui y sont prévus ne font que renforcer l’attrait des Arènes pour l’investissement locatif à Toulouse.

Empalot

Empalot est un quartier populaire de Toulouse principalement tapissé de logements et de résidences étudiantes avec des appartements de 1 à 5 pièces. Très bien desservi, le quartier possède sa propre station de métro ainsi que de nombreuses lignes de bus qui le quadrillent, et se situe à seulement 5 minutes de la gare Saint-Agne. Situé en bord de Garonne, il se trouve juste en face de l’île du Ramier et de tous ses avantages : stadium et équipements sportifs (piscine etc.), parc des expositions ou encore Casino Barrière. Il suffit de traverser le Pont des Recollets situé au nord d’Empalot. Depuis quelques années des programmes neufs éligibles en loi Pinel sortent de terre à Empalot et le quartier gagne en population.

Tous les quartiers prioritaires de Toulouse éligibles à la loi Pinel à taux plein en 2023

• Les Pradettes
• Le Grand Mirail
• Les Arènes
• Bourbaki
• Empalot
• Les Izards-La Vache
• La Cépière
• Beauregard
• Saint-Exupéry
• Soupetard
• Rangueil
• Négreneys
• La Gloire

Investir en loi Pinel Plus à Toulouse Métropole

Blagnac

Blagnac est le cœur du bassin d’emploi aéronautique de Toulouse. Avec l’Aéroport Toulouse Blagnac, les différents sites Airbus ainsi que toutes les entreprises qui gravitent autour, c’est environ 85 000 emplois qui sont concentrés sur ce secteur. La commune elle-même accueille 25 000 habitants et elle est évidemment très prisée pour ceux qui évoluent dans le secteur aéronautique et spatial.

Blagnac est très bien desservie par les transports en commun avec le tram et de nombreuses lignes de bus la reliant à Toulouse, et dispose même de beaux espaces verts comme le Parc de la ZAC Andromède. Avec environ 50% de locataires, la demande est bien présente et acheter un appartement neuf avec le dispositif Pinel plus à Blagnac peut être un investissement lucratif.

Colomiers

À l’instar de sa voisine Blagnac, Colomiers bénéficie également du bassin d’entreprises du secteur aéronautique de Toulouse et de tous ses emplois. Sur ses 39 000 habitants, les cadres et professions intellectuelles supérieures sont la catégorie socio-professionnelle la plus représentée avec 22,3% de la population des ménages (Source : INSEE 2018). La part de locataires et de propriétaires est très équilibrée, c’est environ du 50/50. Couples, familles, célibataires ou jeunes cadres dynamiques, il y en a pour tous les goûts à Colomiers.

La ville est également desservie par de nombreuses lignes de bus et à côté des grands axes routiers toulousains. Elle sera également desservie par la troisième ligne de métro à Toulouse en 2028. Colomiers affiche un dynamisme certain et un attrait pour les investisseurs en immobilier neuf avec la nouvelle loi Pinel.

Cugnaux

Cugnaux est une commune de la 2ème couronne toulousaine en plein essor. À 15 km au sud-ouest de Toulouse, la ville profite des zones d’activité des communes alentour grâce à son emplacement privilégié. Bien desservie par un réseau de bus, Cugnaux dispose d’équipements et espaces verts qui n’ont rien à envier aux villes plus grandes.

Cugnaux a vu récemment une recrudescence de projets de programmes immobiliers neufs avec des appartements d'une à cinq pièces éligibles au dispositif Pinel +. Commune calme mais urbanisée, elle est à 5 minutes du centre commercial de Roques.

Où trouver la meilleure rentabilité pour investir en loi Pinel plus à Toulouse Métropole ?

Bien entendu, lors d’un investissement locatif en Pinel plus, la première donnée que l’on cherche à connaître est la rentabilité locative réalisable. Selon le quartier ou la commune choisis, investir en Pinel plus à Toulouse Métropole pourra représenter un rendement locatif plus ou moins important. Prenons par exemple un appartement neuf T1 acheté en VEFA, d’une surface de 35m² avec un extérieur de 10m².

Avec le plafond de loyer Pinel de la zone A (le zonage Pinel de Toulouse), le loyer maximum exigible par le propriétaire sera de 632,57€. Pour un appartement de ce type, voici la rentabilité locative brute (avant impôts et charges) que l’on peut attendre selon les quartiers :

Tableau de rentabilité locative quartier par quartier

(Rentabilité non contractuelle, prix à titre indicatif qui peuvent varier selon la conjoncture économique, crédit immobilier non pris en compte)

Exemple d’investissement en loi Pinel Plus à Toulouse

Quentin souhaite investir en Pinel + dans une résidence du quartier Soupetard à Toulouse. Après mûre réflexion et analyse du marché immobilier toulousain, il choisit un 2 pièces de 50m² avec une loggia de 8m² dont la livraison aura lieu au troisième trimestre 2024, pour un prix de 182 500€. Avec les frais de notaire, le prix total de l’appartement est de 187 500€.

Après s’être renseigné sur les taux de défiscalisation loi Pinel à Toulouse, il décide de mettre son bien en location pour 12 ans. Il pourra donc bénéficier d’une réduction fiscale de 21%, soit 39 375€, ce qui ramène le prix total de l’appartement à 148 125€. Toulouse étant en zone Pinel plus A, le loyer maximal par mois que pourra toucher Quentin est de 770,2€. En prenant tout cela en compte, Quentin peut obtenir une rentabilité locative brut de 4,93% sur son appartement neuf loué en loi Pinel +.

Cyprien et Mathilde sont parisiens. Ils cherchent à investir leurs économies dans un programme neuf durable à Toulouse, au vu du dynamisme économique et démographique de la ville. Leur choix se porte sur un 3 pièces, avec extérieur, double orientation dans un programme neuf plus avant-gardiste que ne l’impose la RE 2020. La livraison de l’appartement neuf aura lieu au premier trimestre 2025.

Situé dans le quartier de la Cartoucherie, le programme immobilier durable est une résidence confortable à la structure essentiellement composée de bois, dont la consommation énergétique des logements est très inférieure à la moyenne. Le prix de l’appartement neuf est de 350 000 euros. Le couple décide de louer 12 ans le logement avec la nouvelle loi Pinel plus. Ils bénéficieront donc d’une réduction d’impôt de 63 000 euros répartie sur 12 ans.