Immobilier durable : pourquoi investir ?

L’immobilier représente 44 % de la consommation énergétique finale française loin devant les transports et l’industrie. Le secteur est également responsable de 25% des émissions de gaz à effet de serre. Selon une étude de l’agence JLL, à échelle internationale, 93% des investisseurs en immobilier estiment que la Covid 19 a joué un rôle de révélateur, démontrant l’urgence pour le secteur immobilier de mieux répondre aux critères Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance (ESG).

L’immobilier durable : c’est quoi ?

L’immobilier durable ou immobilier écologique est construit avec un objectif de réduction des consommations énergétiques et de minimisation de l’impact environnemental des bâtis comme des chantiers. D’un point de vue juridique, seule la nouvelle réglementation environnementale des bâtiments neufs RE2020 inscrit l’entrée du concept d’immobilier durable dans la loi. RE2020 qui structure la nouvelle loi Pinel plus et ses avantages fiscaux

L’immobilier écologique ou durable ne peut toutefois se résumer à la conception de bâtiments éco-responsables. Les promoteurs sont également invités à considérer la lutte contre l’obsolescence du bâti, à prendre en compte le confort des habitants, l’économie circulaire, l’inclusivité ainsi que la consultation collective... mais également son emplacement, les cheminements qui bordent les programmes, la proximité des aménagements, la généralisation des espaces verts...

En résumé, l'immobilier durable doit participer à construire la ville durable, une ville respirable et saine limitant autant que possible les îlots de chaleur et les émissions de gaz à effet de serre.

Les avantages de l’immobilier éco-responsable

Pour l’occupant : + de confort – de frais

L’avantage majeur de l’immobilier durable ou à haute performance environnementale du point de vue de l’habitant est évidemment le confort thermique et les économies d’énergie. Les avantages de confort sont nombreux :

• moins de chauffage ou de climatisation ;
• plus de lumière naturelle ;
• une ventilation optimisée ;
• un air plus sain à l’intérieur du logement avec l’utilisation de matériaux émettant peu ou pas de composés chimiques ;
• la présence d’espaces extérieurs ;
• une présence accrue d’espaces verts...

Au-delà des considérations matérielles, le simple sentiment de lutter contre la pollution et le réchauffement climatique pour les locataires ou propriétaires de maisons ou appartements durables, satisfait un besoin d’accomplissement (dernier étage de la pyramide de Maslow) et de vie en accord avec ses principes. Si les millenials voient comme prioritaire la recherche de sens dans leur vie professionnelle, cette préoccupation est également partagée dans la quête d’un habitat.

Pour l’investisseur : des avantages économiques

La valeur verte des logements est définie comme suit par le Conseil Supérieur du Notariat de France :

« L’augmentation de la valeur d’un bien engendrée par une meilleure performance énergétique et environnementale par rapport à un autre logement similaire (même surface, nombre de pièces, etc.) ».

Si vous vous interrogez sur l’intérêt d’investir dans l’immobilier durable : les chiffres du mois d’octobre 2021 publiés sur le site notaire.fr*, site officiel des notaires de France rapportent les différences de tarifs de revente entre les logements bénéficiant du niveau A-B sur le Diagnostic de performance énergétique et des logements sanctionnés d’un niveau D.

Une maison affichant un diagnostic A-B s’est vendue en moyenne entre 6 % et 14 % plus cher qu’une maison d’étiquette D.

Les logements qui affichent un niveau de consommation énergétique A ou B se sont vendus, toutes zones confondues, en moyenne de 6 % à 21 % plus cher que ceux avec un niveau D.

Cette vérité varie en fonction des régions. Paris et l’Ile de France impactées par la plus forte tension locative de France, affichent une différence de prix de vente d’une maison de 11% entre une étique E-F et une étiquette A-B.

En Bretagne, ce même critère entraine jusqu’à 23 % d’écart de prix.

Les nouveaux aquitains sont également sensibles au diagnostic énergétique de leur achat immobilier avec une différence possible sur la vente d’une maison de 32% (+10% pour une maison A-B ; - 20% pour un diagnostic F-G. )

En Occitanie, c’est jusqu’à 22% d’écart de prix entre un logement très énergivore et un logement économe en énergie.

Dans les Hauts de France, autour de Lille, 18% d’écart de prix entre une maison E-F et une maison A-B.

Depuis le 1er juillet 2021, une nouvelle version du diagnostic de performance énergétique (DPE) intégrant de nouveaux critères comme les émissions carbones du bâti, est entrée en vigueur.

La politique gouvernementale menée par Barbara Pompili, ministre de la Transition écologique, et Emmanuelle Wargon, ministre déléguée auprès de la ministre de la Transition écologique, chargée du Logement, a ouvert la chasse aux logements énergivores sur le marché immobilier de la location.

Aussi, à partir du 1er janvier 2028, l'ensemble des logements “passoires énergétiques” dont les diagnostiques affichent un résultat F et G sera exclu du marché locatif.

La réforme du DPE : Diagnostic de performance énergétique

Les investisseurs dans l’immobilier ancien ont pu voir en juillet 2021, le DPE de leur bien passer d’éligible à la location à impossible à louer en l’état (dès 2023) du fait d’un changement de catégorie. En effet la réforme du DPE a modifié la méthode dite “des consommations réelles” pour un nouveau mode de calcul basé sur un ensemble de critères :

• Type de logement
• Type de chauffage
• Type d’isolation

Mais également sur les émissions de gaz à effet de serre des modes d’approvisionnement en énergie.

Ce nouveau mode de calcul a entrainé pour 800 000 logements français, une chute de l’étiquette E à l’étiquette F qui pour rappel ne sera plus autorisée à la location d’ici 2028.

L’investissement en immobilier durable

Le principal risque, lorsque l’on investit dans de l’immobilier durable, c’est que son interlocuteur fasse du « greenwashing ». Sinon, les investissements dans ce type d’immobilier s’avèrent nécessairement moins risqués que ceux réalisés dans de l’immobilier classique, sur lesquels les règlementations actuelles font peser une épée de Damoclès. La loi climat et résilience, adoptée en juillet dernier, interdit ainsi progressivement à la location, à partir de 2025, les passoires thermiques. Le risque sur ce type de constructions est donc bien supérieur que sur des immeubles où les diagnostics sont très performants !

À partir du premier janvier 2023, le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel devient Pinel+ et prend un tournant vert. Tout contribuable qui souhaite défiscaliser en investissant dans l’immobilier locatif neuf devra choisir un logement conforme aux performances éco-responsables du jalon 2025 de la Réglementation environnementale 2020 qui entre en vigueur pour les bâtiments d’habitation dès le premier janvier 2022.

Devant le nombre impressionnant de labels “éco” dans l’immobilier, difficile de comprendre ce qu’est un logement respectueux de la RE2020 et donc encore plus de comprendre quel bâtiment devance les normes RE 2020 et est donc de fait éligible au dispositif Pinel+. Attention donc si vous souhaitez investir en Pinel+, un logement éligible Pinel plus doit être conforme aux normes 2025 sur les 6 indicateurs RE 2020.

Qu’est-ce qu’un logement durable ?

Les programmes immobiliers neufs devront en 2022 respecter les objectifs principaux évalués par les 6 indicateurs RE2020. Le développement durable appliqué à l’immobilier implique que les logements répondent aux plafonds 2025 des indicateurs suivants :

• Bbio, qui évalue la conception énergétique du bâti hors système d’alimentation énergétique : 63 points en maisons individuelles ; 65 points en logements collectifs ;
• Cep qui détermine le niveau de consommation d’énergie primaire : 75 kWhep/m²/an en maison ; 85 kWhep/m²/an en bâtiment collectif. Il peut varier en fonction de la situation géographique du bâtiment, des surfaces et de la catégorie de contraintes extérieures.
• IC énergie, qui évalue l’impact sur le changement climatique de l’énergie primaire utilisée. Les plafonds RE 2020 seront de 14kg CO2/m²/an en 2022, 8 en 2025 et 6.5 en 2028 pour les programmes neufs collectifs. Pour les maisons individuelles ce seuil est de 4kgCO2/m/an dès 2022 et ne changera pas par la suite.
• IC construction, qui calcule l’impact environnemental relatif aux produits de construction et équipements sur la totalité du cycle de vie des bâtiments ; les plafonds exigés par la RE 2020 pour cet indicateur est de 740 kg CO2/m2 (sur 50 ans) en 2022 ; 650 en 2025 580 en 2028 et 490 en 2031. Ces plafonds peuvent varier en fonction de l’emplacement géographique, des surfaces, de l’impact des fondations et sous-sols, des voiries et réseaux du bâtiment.
• DH (degrés-heures) qui établit une échelle mesurant le degré d’inconfort du logement pendant l’été. Le plafond est de 1250 DH. Pour les zones climatiques H2d et H3, le seuil est de 2600DH. En dessous du seuil de 350 DH, le bâtiment est conforme sans climatisation. Entre 350 et 1250 DH, l’installation de climatisation est imposée, au-dessus il est non conforme.
• Cep,nr : Cet indicateur est exprimé en kWep : kilowatt/heure d'énergie primaire. Les pafonds RE2020 seront de 55 kWhep/m²/an ; 70 kWhep/m²/an en logement collectif.

La construction d’un bâtiment certifié RE 2020 couterait selon certains professionnels de la promotion immobilière, environ 10 % plus cher qu’un bâtiment respectueux de la norme RT 2012 en vigueur jusqu’au 31 décembre 2021. Pour d’autres promoteurs, ce surcoût n’est pas encore mesurable. Il est toutefois largement compensé par les économies d’énergie réalisées et par une vitesse d’usure réduite des équipements. Certains appartements à énergie positive n’auront même jamais besoin d’être chauffés.

L’OID : observatoire de l’immobilier durable

L’OID est une association qui a pour objectif de promouvoir le développement durable et l’innovation dans le secteur de l’immobilier. Elle réunit plus de 80 membres et partenaires dont les figures de proue de l’immobilier tertiaire français. Le groupe participe activement à la démocratisation des problématiques ESG (Environnementales, Sociales et de Gouvernance) en France et à l’international, par un ensemble d’actions auprès des acteurs du bâtiment et des pouvoirs publics.

L’OID produit entre autres, des ressources et outils à destination des acteurs de l’immobilier responsable :

Études prospectives, fiches de vulgarisation réglementaire, vidéos, sont élaborés par l’équipe de l’OID et les spécialistes des secteurs immobiliers et du bâtiment. L’association propose en outre des espaces d’échange et de collaboration.

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