Les avantages de la loi Pinel plus : Pourquoi investir ?
- Les avantages de la loi Pinel +
- Une réduction d’impôt conséquente
- L’emprunt sans apport
- Se constituer un patrimoine
- Louer à sa famille en Pinel +
- Préparer sa retraite
- Investir durablement avec le Pinel plus
- Pourquoi investir dans le neuf avec le Pinel + ?
- Les inconvénients de la loi Pinel +
- Les avantages d’un investissement Pinel + dans un quartier prioritaire
À partir du 1er janvier 2023, la loi Pinel telle que nous la connaissons va changer. En effet, les taux de défiscalisation avantageux qui ont fait son succès vont peu à peu baisser alors que la mise en place du nouveau dispositif Pinel Plus se fera en parallèle. Au 1er janvier 2024, le Pinel classique disparaîtra totalement. Quels avantages ce Pinel Plus propose-t-il ? Un investissement locatif en Pinel plus sera-t-il aussi intéressant qu’avec son prédécesseur ?
Les avantages de la loi Pinel +
Tout comme la loi Pinel première du nom, le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel plus proposera de nombreux avantages non négligeables pour l’investissement locatif dans les zones A, A bis et B1. Certains de ces avantages sont déjà connus puisque ce sont les mêmes que pour la loi Pinel, mais nous allons tout de même refaire un point.
Une réduction d’impôt conséquente
L’attrait principal du dispositif Pinel + est bien évidemment la réduction d’impôts. En effet, sous réserve d’une mise en location de 6, 9, ou 12 ans, l’investisseur se verra accordé une défiscalisation à hauteur de 12, 18, ou 21% du prix d’achat de son bien.
Si l’on prend l’investissement maximum autorisé dans le cadre de la loi Pinel plus, soit 300 000€, cela représente une réduction d’impôt de 36 000€ pour une mise en location sur 6 ans, 54 000€ sur 9 ans et 63 000€ sur 12 ans.
Le propriétaire bailleur bénéficie également d’une déduction des charges sur les loyers perçus :
- Les frais liés à la gestion locative du bien immobilier
- Les intérêts d’emprunts
- Les frais de garantie de votre prêt
- La taxe foncière
- Les frais d’entretien du logement et de réparation
- Les primes d’assurance
- Les frais salariaux du gardien ou du concierge de l’immeuble le cas échéant.
L’emprunt sans apport
Lors d’un achat immobilier, il est crucial d’avoir un dossier assez bon pour un obtenir un crédit par un établissement bancaire. Les banques ne prêtent pas à n’importe qui et il faut généralement présenter patte blanche, ainsi qu’un apport personnel conséquent pour obtenir son crédit immobilier.
Or, l’avantage de l’investissement locatif en Pinel + est que celui-ci rassure les banques du fait que les loyers perçus représentent un revenu supplémentaire, et donc une sécurité de plus pour rembourser le prêt. Une banque rassurée sera plus à même à octroyer à l’investisseur un emprunt sans apport qui lui fera bénéficier d’un effet de levier important.
Ce type d’emprunt signifie que l’investisseur ne puise pas dans ses réserves personnelles pour son achat, la banque finance entièrement la transaction. De plus, les loyers perçus chaque mois rembourseront également une grande partie du prêt, ce qui réduira considérablement le prix de revient du logement.
Tout cela est sans compter la réduction d’impôt qui fera également office d’économie sur l’achat et réduira encore la facture finale. Enfin, un bon rendement locatif permettra de solder le crédit plus rapidement. Celui-ci il sera différent selon le prix du logement neuf et la zone dans laquelle il est situé. Les zones à forte tension locative ont un plafond de loyer plus élevé pour s’accorder aux prix du marché.
Se constituer un patrimoine
La pierre est une valeur refuge, le choix n°1 des français en termes d’investissement sûr. Investir en immobilier neuf en Pinel plus permet non seulement d’avoir un complément de salaire tous les mois avec les loyers perçus, mais également d’être propriétaire d’un bien qui prendra de la valeur avec le temps.
Le crédit immobilier fait effet de levier que les loyers permettent de rembourser et ainsi amortir le prix du bien, et les intérêts d’emprunt sont eux aussi déductibles des loyers. En cas d’achat sans emprunt, les loyers représentent directement une épargne ou une source de revenus à part entière. Posséder un logement neuf Pinel plus dans son patrimoine est un bon moyen d’assurer l’avenir de ses enfants.
Louer à sa famille en Pinel +
Il est important de noter que la loi Pinel plus permet aux propriétaires bailleurs de louer leur bien à leurs descendants ou ascendants, ce qui était impossible avec la loi Duflot qui la précédait. Ainsi, le propriétaire peut loger sa famille dans un logement neuf à loyer modéré tout en profitant de la réduction d’impôt. Cet avantage permet de stimuler l’entraide intergénérationnelle.
De plus, l’assurance de prêt permet de protéger sa famille : en cas d’accident, le reste du montant dû sera intégralement pris en charge par l’assurance, les héritiers pourront donc jouir d’un bien entièrement réglé.
Préparer sa retraite
L’investissement locatif Pinel + est en majorité vu comme une préparation à la retraite. En effet, les loyers perçus génèrent un revenu complémentaire en fin de carrière, pour pallier la baisse de revenus qui arrive quand on cesse son activité professionnelle.
Au terme de la durée de location réglementaire du dispositif Pinel plus (de 6, 9 ou 12 ans selon le choix de l’acheteur), l’investisseur peut choisir de :
- Conserver son bien pour y habiter
- Continuer à le louer tout en fixant le loyer sans limite Pinel plus
- Revendre le logement et réaliser une plus-value
Les 3 solutions représentent un bon filet de sécurité une fois à la retraite.
Investir durablement avec le Pinel plus
La principale différence entre la loi Pinel et la Pinel plus est que le nouveau dispositif resserre ses critères d’éligibilité, notamment avec la RE2020 qui vient remplacer la RT2012. En plus des avantages fiscaux, investir en Pinel plus c’est investir dans du bâti avec une conscience écologique qui vise la neutralité carbone et tente de réduire notre impact sur le changement climatique.
Ces nouveaux critères ont pour but de faire baisser drastiquement la consommation énergétique des nouveaux bâtiments. Pour cela, les constructeurs doivent adopter de nouvelles techniques, construire en matériaux biosourcés ou géosourcés par exemple. La performance énergétique quant à elle, passera par la conservation de la chaleur et de l’électricité grâce à des systèmes innovants dans la conception des bâtiments. Le but est d’arriver à un maximum de BEPOS, ou « Bâtiments à Énergie positive », qui produisent plus d’énergie qu’ils n’en consomment.
Les logements neufs éligibles au nouveau Pinel en 2023 devront également répondre à des conditions de qualité d’usage, définis par le référentiel Girometti-Leclercq. Ces conditions ont été établies à la demande de la Ministre du logement Emmanuelle Wargon pour améliorer le confort et l’expérience des résidents, et seront précisées fin 2021 dans un décret relatif au projet de loi de finances 2022.
Les logements devront notamment bénéficier d’un espace extérieur (balcon, terrasse ou loggia), et seront tenus à respecter une surface habitable minimum pour chaque typologie : 28m² pour les studios, 45m² pour les 2 pièces, 62m² pour les 3 pièces, 79 m² pour les T4 et 96 m² pour les T5. Les logements neufs devront également disposer d’une double exposition à partir du T3, et d’une hauteur sous plafond augmentée.
Investir dans un appartement neuf en Pinel plus, c’est participer à l’effort collectif de neutralité carbone, c’est investir dans l’immobilier durable et des logements meilleurs qui consomment moins.
Pourquoi investir dans le neuf avec le Pinel + ?
Pour couronner le tout, acheter un appartement Pinel plus permet de profiter de tous les avantages de l’achat d’un logement neuf :
- Frais de notaire réduits à 2,5% du prix d’achat, au lieu de 8% dans l’ancien (une économie de 11 000€ sur un logement à 200 000€)
- Exonération de la taxe foncière pendant 2 ans (et passé les 2 ans, la taxe est une charge déductible des loyers)
- Toutes les garanties du neuf : garantie du parfait achèvement, garantie biennale, garantie décennale, garantie isolation thermique & phonique…
- TVA réduite de 20% à 5,5% si le bien acheté est situé en zone ANRU
- Personnalisation des revêtements et autres prestations modulables à la construction si le bien est en VEFA
- Le principal atout du neuf : pas de travaux à prévoir ! Un logement neuf en Pinel + dispose de technologies de pointe en construction, isolement et énergie. Il est aménagé de la meilleure manière possible et bénéficie d’assez de fenêtres pour procurer une luminosité importante.
Les inconvénients de la loi Pinel +
Bien entendu, la loi Pinel + a aussi son lot d’inconvénients, mais ceux-ci sont très vite contrebalancés par les avantages qu’elle procure.
La première difficulté évidente est la réduction du choix des logements éligibles au Pinel plus. La nouveauté du dispositif Pinel + et de ses critères d’éligibilité vont entraîner une période d’adaptation de la part des promoteurs et constructeurs, de façon à ce que ceux-ci puissent se conformer aux nouvelles réglementations et méthodes. Ainsi, le choix de résidences éligibles au Pinel + n’en sera que tronqué.
Ensuite, ces nouvelles contraintes de construction vont entraîner des coûts supplémentaires, qui se répercuteront nécessairement sur les prix de vente des logements neufs en Pinel plus.
Le temps de recherche d’un bon emplacement pour investir en Pinel + devrait également être plus long. En revanche, il est possible de demander conseil à un courtier en immobilier neuf pour prendre en main gratuitement la recherche d’un emplacement rentable pour un investissement locatif en Pinel +.
Les avantages d’un investissement Pinel + dans un quartier prioritaire
Un investissement Pinel + dans un quartier prioritaire peut être une opportunité profitable. Tout d’abord, pour profiter du taux de défiscalisation Pinel maximum, les programmes immobiliers neufs dans ces zones d’auront pas à remplir toutes les conditions du Pinel +, seulement la RE2020.
Les quartiers prioritaires ont généralement un prix au mètre carré inférieur au prix moyen du reste de la ville. Ce sont des quartiers qui sont au centre de projets d’aménagement urbain et donc un fort développement économique est à prévoir, ce qui booste leur attractivité auprès des investisseurs en Pinel plus.
Comme mentionné plus haut, malgré des prix à l’achat plus élevés du fait des nouvelles normes et coûts de construction à prendre en compte, les logements neufs achetés en Pinel + dans des zones prioritaires sont voués à voir leur valeur augmenter significativement. La plus-value potentielle d’un investissement en super Pinel dans ces quartiers est donc un argument important.
Enfin, les nouvelles réglementations de confort d’usage liées à la loi Pinel + sont très attractives pour les locataires, qui bénéficient d’un logement neuf lumineux et aéré, à prix abordable, affublé de toutes les nouvelles technologies d’isolation et de performances énergétique.
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