Pourquoi acheter dans le neuf ?

Prestations dernier cri, avantages fiscaux, performances énergétiques, frais de notaire réduits... L’immobilier neuf recèle d’avantages pour un achat en résidence principale ou pour un investissement locatif. Une étude récente de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) confirmait d’ailleurs son succès auprès des millénials, attirés par son confort et sa modernité. Investisseurs,pourquoi acheter dans le neuf et comment profiter des avantages de la loi Pinel Plus grâce à ce type d’investissement ?

Confort, sécurité, modernité

C’est le premier avantage auquel on pense lorsqu’on se demande pourquoi acheter dans le neuf : le confort. Les logements neufs étant conçus selon les dernières normes environnementales, ils offrent une isolation thermique mais aussi phonique renforcées comparé aux biens anciens.

Le champ de personnalisation d’un logement neuf est grand. En effet, pour l’achat d’un bien en l’état de futur achèvement (VEFA), l’acquéreur a la liberté d’adapter son intérieur grâce aux travaux modificatifs acquéreurs (TMA). Grâce à ces travaux, il est possible de déplacer ou de créer des prises électriques, de supprimer, de déplacer ou de diminuer une cloison, de modifier l’équipement sanitaire, d’ajouter ou de supprimer des rangements mais aussi de personnaliser les revêtements des murs et des sols.

Côté sécurité, les logements neufs sont équipés de systèmes performants pour assurer la sérénité de leurs occupants : serrures de sûreté, résidences entièrement clôturées, vidéosurveillance ou encore portails télécommandés. Autre atout crucial : le parking. La quasi-totalité des résidences neuves en disposent et offrent une vraie praticité. Le stationnement est un critère indispensable pour beaucoup de candidats à l’achat ou à la location d’un appartement.

Des logements adaptés aux normes PMR

L’immobilier neuf s’est historiquement adapté aux exigences PMR (Personnes à Mobilité Réduite). Et si la circulaire interministérielle du 30 novembre 2007 fait toujours foi pour les normes d’accessibilité dans les logements, une nouvelle règlementation a renforcé ces règles depuis le 1^er octobre 2019, dans le cadre de la loi Elan.

Tous les programmes immobiliers neufs doivent désormais prévoir des logements évolutifs et adaptables aux personnes à mobilité réduite. Autre obligation, les immeubles collectifs de plus 2 étages doivent désormais être dotés d’ascenseurs.

L’ensemble des parties communes d’un bâtiment collectif doit être soumis à des normes d’accessibilité pour le stationnement, le cheminement extérieur et intérieur du bâti, les portes, les halls, caves, locaux poubelles, les revêtements et les aménagements (boîtes aux lettres, éclairage, signalétique). Pour les parties privatives, doivent être prises en compte : la largeur des portes et des passages, les espaces de retournement dans les pièces principales, les escaliers, les caractéristiques des logements en rez-de-chaussée, les salles d’eau et les espaces extérieurs.

Intelligents et connectés

Si certains se montrent encore sceptiques, les logements connectés permettre pourtant de faire certaines économies et surtout de piloter son logement à distance. Parmi les paramètres contrôlables de ces logements 3.0 : les volets roulants électriques, l’éclairage, les serrures, le chauffage et la climatisation, les prises électriques mais aussi la boîte aux lettres !

Des logements ouverts sur l’extérieur

Selon MeilleursAgents, un appartement avec terrasse ou balcon se vend 11,6 % plus cher en ville, qu’un bien qui n’en dispose pas.

Révélé par les confinements successifs de la crise sanitaire Covid 19, l’espace extérieur est devenu LE critère indispensable lorsque l’on s’apprête à acheter ou à louer un logement. Un engouement dont de nombreux promoteurs se sont emparés, puisqu’aujourd’hui, la plupart des appartements neufs disposent d’un balcon, d’une terrasse ou d’une loggia. Certains logements en rez-de-chaussée se prolongent même en jardins privatifs. En véritable extension du salon, l’espace extérieur est aménageable et peut être une réelle plus-value pour une revente.

Des logements plus “verts”

C’est l’un des atouts majeurs des logements neufs : des normes écologiques exigeantes pour une meilleure qualité de vie et une empreinte moindre sur l’environnement. Conçus selon les règles de la RE2020 (Règlementation Environnementale), les bâtiments neufs intègrent désormais des critères plus exigeants que la RT2012. L’objectif : réduire l’empreinte carbone des bâtiments neufs sur toute leur durée de vie mais aussi pouvoir mieux résister aux périodes de canicules.

Pour ce faire, quelques actions clés seront à intégrer dès la conception d’un bâtiment :

• Limiter les émissions de gaz à effet de serre : de 4 kg CO2/eq/m² par an pour les maisons et de 14 kg CO2/eq/m² par an pour les habitats collectifs.
• Introduire de nouvelles normes visant à améliorer le confort d’été.
• Introduire la notion de calcul du cycle de vie des matériaux par l’utilisation de matériaux biosourcés (bois, chanvre, liège, etc.) et la diminution du béton et de l’acier.
• Mettre en place un indice carbone dynamique avec un objectif progressif de diminution (15 % en 2024, 25 % en 2027 et 30 à 40 % en 2030).

La nouvelle règlementation s’applique également aux programmes tertiaires et prévoit de réduire d’au moins 30 % les émissions du secteur industriel en 2023.

Si la RE2020 deviendra obligatoire dès janvier 2022, elle ne sera pas suffisante pour rendre les logements neufs éligibles au Pinel+. À la demande d’Emmanuelle Wargon et du gouvernement, pour être éligibles au nouveau Pinel, les bâtiments neufs devront être conditionnés par les 3 critères suivants en plus de la RE2020, à savoir l’atteinte du jalon 2025 de la RE2020 :

• Le respect des surfaces minimales
• La présence d’un espace privatif extérieur
• Une double exposition à partir des appartements 3 pièces

S’ajoutent à cela, l’obligation de disposer d’une étiquette B de DPE (diagnostic de performance énergétique) en 2023 et A en 2024. Pour les permis de construire ayant été déposés avant le 1^er janvier 2022, le logement devra respecter les références équivalentes de l’expérimentation E+C- pour être éligible au Pinel Plus.

Des garanties qui sécurisent l’achat

Dans le cadre d’un achat en VEFA, plusieurs garanties interviennent pour sécuriser l’acheteur et assurer la livraison du bien. Ce type d’acquisition est désormais encadré par 7 garanties :

1. La garantie d’achèvement
2. La garantie de remboursement
3. La garantie des défauts de conformité ou vices apparents
4. La garantie de parfait achèvement
5. La garantie d’isolation phonique
6. La garantie biennale
7. La garantie décennale

Autre avantage de la VEFA : les acquéreurs ont une liberté de personnalisation plus étendue que pour un bien déjà livré. C’est là qu’interviennent les Travaux Modificatifs Acquéreurs (TMA). En savoir plus sur la VEFA

Des aides à l'achat et des dispositifs fiscaux avantageux

Pour pouvoir donner accès au logement et à la propriété au plus grand nombre, plusieurs dispositifs destinés à l’immobilier neuf ont été créés. Si les biens neufs peuvent présenter des prix plus chers au mètre carré que dans l’ancien, ils peuvent être financés par le biais de ces aides au financement. Tour d’horizon des aides pour acheter dans le neuf :

Les frais de notaire réduits

Lors d’un achat immobilier, l’acquéreur doit s’acquitter de dépenses supplémentaires dont les frais de notaire. Ces frais comprennent le coût de certaines pièces administratives, les impôts et les taxes et la rémunération de l’office notarial.

Estimés entre 7 et 8 % dans l'ancien, ils ne représentent qu’entre 2 et 3 % du prix de vente estimé dans le neuf. Puisque les logements neufs sont cédés par le promoteur en VEFA ou tout juste livré, le vendeur est assujetti à la TVA. Le prix de vente est alors stipulé en TTC, ce qui rend les frais de notaire moins élevés étant donné qu’ils se limitent à la taxe de publicité foncière et aux émoluments du notaire.

La loi Pinel+

La loi Pinel permet de réduire ses impôts jusqu’à 63 000 € sur 12 ans à l’occasion d’un investissement locatif dans un appartement neuf. Prolongé jusqu’en 2024, le dispositif connaîtra une baisse de ses taux de réduction dès 2023. Le Pinel+ permettra aux investisseurs de profiter des taux maximaux après 2022, dernière année pour profiter de ces derniers.

Pour l’année 2022 et après 2023 avec le Pinel+, voici les taux de réduction dont pourra bénéficier un acquéreur en investissant dans un appartement neuf :

La loi Censi Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard permet comme le Pinel+ de réduire ses impôts sur le revenu à hauteur de 11%, sur 9 ans en investissant dans une résidence de services dans la limite de 300 000 €. Pour en bénéficier, l’acquéreur devra acheter un bien neuf ou en VEFA dans une résidence gérée (étudiante, sénior, EHPAD, ou affaire) et le louer au titre de résidence principale pour une durée de 9 ans minimum.

Investir en Censi Bouvard permet également de récupérer la TVA sur le prix du bien si l’exploitant de la résidence propose au moins 3 services en plus de l’hébergement comprenant le nettoyage des locaux, le petit-déjeuner, la fourniture de linge de maison et l’accueil.

La TVA réduite

Sous certaines conditions, il est possible de bénéficier d’une réduction de la TVA lors d’un achat dans l'immobilier neuf. Pour ce faire, le logement devra se trouver soit dans une zone ANRU (Agence Nationale de Rénovation Urbaine) soit dans un QPV (Quartier Prioritaire de la Ville). Ces territoires sont définis par les collectivités locales et font l’objet de requalifications intenses. Autre critère : l’acheteur devra justifier de conditions de revenus ne dépassant pas un certain plafond. Ces plafonds dépendent, comme pour le dispositif Pinel de la zone d’éligibilité du bien (zones A bis, A, B1, B2 ou C). En respectant l’ensemble de ces conditions, la TVA tombe à 5,5 % au lieu des 20 % traditionnels.

Pour un investissement locatif, il est possible dans certains cas de profiter de la TVA réduite à 10 %. Le logement doit être neuf, destiné à la location et se situer en zone éligible Pinel. Il doit également être intégré à un ensemble de logements dont au moins 25 % sont en location sociale. À noter que les communes qui disposent déjà d’au moins 50 % de biens en location sociale ainsi que les biens situés en quartiers NPNRU ne sont pas concernés.

La taxe foncière exonérée pour 2 ans

Certaines villes exonèrent de la taxe foncière lors de l’acquisition d’un logement neuf (appartements et maisons comprises) pour une durée de 2 ans. Celle-ci démarre à compter du 1^er janvier suivant la livraison du bien. Pour en profiter, l’acquéreur devra justifier de l’achèvement des travaux au centre des finances publiques dont il dépend dans les 90 jours. Sans cette déclaration d’achèvement, l’exonération ne peut avoir lieu.

Le prêt à taux zéro

Reconduit jusqu’en 2023, le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt aidé de l’État. Il ne nécessite aucun frais de dossier ni d’intérêts, étant complètement à la charge de l’État. Le prêt à taux zéro se destine à l’achat d’un logement neuf ou d’un bien à réhabiliter uniquement pour les primo-accédants. Attribué en fonction d’un zonage géographique et de plafonds de ressources, il peut permettre de financer jusqu’à 40 % d’un logement neuf.

Attention : l’obtention d’un PTZ est possible uniquement pour les achats de résidence principale et non pour les investissements Pinel.

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