Investir dans un quartier prioritaire de la ville

On compte à travers l’hexagone, 1 296 quartiers classés en zones prioritaires de la politique de la ville. Une très grande majorité de ces quartiers se situent dans de grands pôles urbains et sont déjà au cœur de vastes projets de renouvellement urbain. Caractérisés par des écarts et des inégalités dans les territoires, les quartiers prioritaires ont vocation à être replacés au centre des préoccupations du gouvernement. L’exécutif français souhaite donner un coup d’accélérateur à la revalorisation de ces quartiers et insuffler une nouvelle dynamique dans le cadre du plan France Relance, destiné à booster l’économie du pays.

C’est dans un contexte de modernisation et d’une volonté d’améliorer la cohésion sociale au sein des quartiers qu’un nouveau critère d’éligibilité vient s’ajouter à la liste des conditions d’octroi au dispositif Pinel+. Si le bien ne dépasse pas les caractéristiques de la RE 2020, il faudra désormais privilégier l'investissement locatif dans un logement neuf se situant dans un quartier prioritaire de la politique de la ville pour bénéficier de tous les avantages de la loi Pinel plus ; puisque c’est l’une des deux conditions qui permet l'éligibilité de l'investissement.

Qu’est-ce qu’un quartier prioritaire de la ville ?

Les quartiers prioritaires de la ville s’inscrivent dans le cadre de la politique de la ville. La politique de la ville est un dispositif national visant à réduire les inégalités sociales, économiques et culturelles au sein des territoires français les plus défavorisés et souvent les plus pauvres. Ambitieuse, elle se base sur deux grands axes : la réduction des écarts de développement des quartiers et l’amélioration de la qualité de vie des habitants, en luttant contre toute forme de discrimination. La politique de la ville intervient dans divers domaines d’action :

• La sécurité
• Le renforcement du lien social entre les habitants
• L’emploi, la formation et l’insertion professionnelle
• L’Éducation
• Le logement et espaces publics au sein des quartiers

Le périmètre des quartiers prioritaires de la politique de la ville est réglementé par les décrets n°2014-1750 pour la métropole et 2014-1751 pour l’outre-mer du 30 décembre 2014. Un troisième décret rectificatif pour les départements d’outre-mer a été publié (n°2015-1138) en date du 14 septembre 2015, pour une mise en en application le 17 septembre 2015. Le texte de loi de la politique de la ville est officiellement entré en vigueur le 1er janvier 2015.

Soucieu des problèmes urbains qui perdurent dans ces quartiers souvent délaissés, le gouvernement se base sur un critère unique pour identifier un quartier prioritaire : la part des habitants ayant un revenu inférieur à 11 250 euros par an. À ce sont à ce jour près de 1 514 quartiers et 859 communes concernées par le dispositif, à la fois en métropole et dans les DOM TOM.

Pourquoi investir dans un quartier prioritaire de la ville ?

Investir en Pinel+ dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville offre de belles perspectives. Bien que ces territoires soient souvent associés à l’insécurité ou aux problèmes sociaux, ces quartiers en pleine mutation révèlent leur potentiel de jour en jour. Habiter ou investir dans un quartier prioritaire confère de nombreux avantages. Ils se développent à toute vitesse et s’inscrivent dans une démarche de requalification urbaine avec à la clé, de nouveaux programmes immobiliers.

Le gouvernement français et plus particulièrement Emmanuelle Wargon, Ministre chargée du Logement met un point d’honneur à revaloriser et redorer l’image de ces quartiers qui ont besoin d’un coup de pouce pour convaincre de leur attractivité. Faisant partie des nouveaux critères d’éligibilité au Pinel Plus, les QPV possèdent des atouts qui donnent à réfléchir. De plus, grâce aux projets territoriaux et acteurs locaux, des actions d’animation sont souvent mises en place pour favoriser le lien social et la cohésion entre les habitants.

Des projets de renouvellement urbains qui se développent

Le parc de logements privés est vieillissant et presque laissé à l’abandon dans certains quartiers prioritaires. Construits entre 1961 et 1974, ces bâtiments ne répondent plus aux besoins des habitants en matière de confort de vie. Ils souffrent de défauts graves et révèlent plus de signes de vétusté que des logements hors QPV. Autre constat à relever, 22 % des ménages des QPV vivent dans un logement surpeuplé, c’est-à-dire qu’il manque au moins une pièce par rapport à une occupation normale.

La requalification des quartiers prioritaires de la politique de la ville est lancée à travers le Nouveau Programme de Renouvellement Urbain (NPNRU) mené par l’ANRU, qui prévoit la transformation de plus de 450 QPV en intervenant principalement sur le logement et les équipements publics. Les objectifs principaux de cette intervention sont :

• D’augmenter la diversité de l’habitat
• De favoriser la mixité fonctionnelle et le potentiel du développement économique
• De renforcer l’offre de mobilité à travers les quartiers
• De contribuer à la transition écologique en participant à la construction basse consommation des bâtiments
• De réaliser des aménagements urbains et des programmes immobiliers qualitatifs

Dans le cadre d'un investissement locatif en Pinel+, cela signifie qu’une grande offre de logements neufs est à venir, à travers tout l’hexagone. Des crédits financiers sont réservés à la réhabilitation d’anciennes friches industrielles et agricoles permettant de freiner l’étalement urbain et de redonner vie à des espaces inexploités au cœur des QPV. Les futurs programmes immobiliers neufs intègreront nativement les critères de la RE 2020, qui permettront de construire mieux, avec des matériaux bas carbone et respectueux de l’environnement.

De plus, en investissant dans un collectif immobilier neuf comprenant au minimum 25% de logements sociaux, il est possible de prétendre à la TVA à 10% en dispositif Pinel+, contre 20% dans les autres cas. Pour en bénéficier, ces conditions du Pinel doivent être réunies :

• Louer le logement en tant de résidence principale
• Acheter un logement se situant dans une zone éligible au dispositif
• Appliquer les plafonds de loyer et de ressources, et mettre le logement en location pour 6,9 ou 12 ans

QPV : des bassins d’emploi en devenir

La situation professionnelle dans les quartiers prioritaires de la ville est préoccupante. Le taux de chômage et d’inactivité professionnelle est bien plus élevé, en comparaison avec les autres quartiers des unités urbaines. Les jeunes, les personnes de faible niveau de formation et les descendants d’immigrés sont les plus touchés et ont le plus de mal à trouver un emploi dans les QPV. La population vivant dans des quartiers prioritaires de la politique de la ville représente 8,2 % de la population nationale, mais également 13% des demandeurs d’emploi ; on est donc face à une situation de sur-chômage.

Pour y faire face, les politiques publiques mettent en œuvre des actions territoriales afin de soutenir l’emploi local et aider les habitants des QPV à retrouver un emploi ou une formation professionnelle. Parmi les solutions qui existent, on retrouve la Garantie Jeunes, qui est un dispositif permettant de venir en aide aux jeunes de 16 à 25 ans à travers la multiplication des expériences professionnelles et d’un accompagnement personnalisé. D’autres infrastructures font office de tremplins vers l’emploi pour aider et former les générations futures : l’école de la 2ème chance ou encore les établissements pour l’insertion dans l’emploi permettent de former des jeunes adultes, peu ou pas diplômés.

En plus de toutes ces aides proposées pour la formation et l’accompagnement à l’insertion professionnelle, il y a des avantages fiscaux à embaucher des personnes vivant dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville. Le dispositif emploi franc permet à un employeur de bénéficier d’une aide financière lorsqu’il recrute en CDD ou CDI un jeune de moins de 26 ans, résidant dans un QPV. De la même manière, les très petites entreprises et petites entreprises implantées dans des QPV peuvent bénéficier d’une exonération des cotisations foncières des entreprises et de la taxe foncière sur les propriétés bâties.

Quartiers prioritaires : favoriser la mixité sociale et fonctionnelle

L’objectif des quartiers prioritaire et de la politique de la ville est de créer un environnement urbain à usage mixte et fonctionnel. Selon un sondage commandé par l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU), les habitants des QPV sont plutôt satisfaits de l’intégration de la mixité sociale au sein de leur quartier et estiment que c’est un véritable atout pour le pays. Plus de 70% de la population pense qu’il est prioritaire d’équilibrer la mixité sociale et de développer des espaces et des lieux de vie propices à l’échange, à la cohésion sociale et à la diversité.

La multiplication des tiers-lieux dans tout le territoire favorise justement les interactions sociales et l’émergence de projets collaboratifs au sein des QPV. Les tiers-lieux sont des espaces physiques où il existe une pluralité d’activités qui se sont répandues notamment grâce au développement du numérique. Coworking, garage solidaire, friche culturelle ou encore maison de services, les tiers-lieux ont été créés pour consolider le vivre et le faire ensemble.

Dans le cadre de France Tiers-Lieux, est né le dispositif Manufacture de Proximité. Il s’agit de tiers-lieux innovants et productifs, qui apportent un ou plusieurs services à une communauté professionnelle d’artisans. Ces manufactures ont pour objectif de soutenir l’économie locale et jouent un rôle clé dans les enjeux de la transition écologique en favorisant les circuits courts et l’écoconception. De cette mutualisation des savoirs sont émergés 20 premiers lauréats du dispositif Manufacture de Proximité.

Les mesures de l’État en faveur des quartiers prioritaires de la politique de la ville

”France Relance est une opportunité inédite pour investir dans le potentiel de nos quartiers, en conjuguant l’humain et l’urbain”. Nadia Hai, Ministre déléguée auprès de la Ministre de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales, chargée de la Ville.

Le plan France Relance définit clairement les intentions et d’amélioration à apporter aux quartiers prioritaires de la politique de la ville. La crise sanitaire et les multiples confinements ont amené le gouvernement à penser différemment et à agir vite en faveur de ces quartiers qui ont davantage été touchés par les répercussions de la pandémie. C’est donc un budget colossal de 1,1 milliard d’euros qui a été affecté pour aider ces territoires et former les quartiers de demain. Ces grands moyens seront répartis selon 3 objectifs :

• 436 millions d’euros pour accélérer la transition écologique et rendre les lieux de vie plus attractifs
• 393 millions d’euros pour améliorer le dynamisme économique, sportif et culturel des quartiers
• 389 millions d’euros pour renforcer la cohésion sociale en faveur des habitants des quartiers

L’exemple du QPV Mermoz, à Lyon

À Lyon, dans le 8ème arrondissement, le quartier Mermoz illustre la réussite des quartiers prioritaires de la politique de la ville. Déclaré en zone prioritaire en 2007, le secteur nord a pu bénéficier d’un important projet de renouvellement urbain qui a permis de métamorphoser le quartier. Grâce à la destruction d’un autopont qui divisait le quartier en deux et qui l’enclavait, l’aménagement d’une avenue centrale est venu donner un souffle nouveau, avec de part et d’autre des espaces publics et commerces. De nombreux logements ont pu être reconstruits pour y accueillir plus de personnes, dans des conditions confortables.

Face au succès qu’a rencontré Mermoz nord, le secteur sud voit lui aussi son paysage changer. Il est intégré depuis 2019 dans le Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU). À terme, plus de 660 logements neuf seront construits et de nouveaux équipements publics verront le jour : la restructuration de deux groupes scolaires et la construction d’un pôle socioculturel comprenant divers espaces dédiés aux loisirs et à la culture.

Comment sont répartis les quartiers prioritaires sur le territoire ?

Les quartiers prioritaires sont déterminés par la politique de la ville qui est menée de front par les collectivités territoriales avec le soutien de l’État. En coordination avec tout un panel d’organismes à l’échelle nationale et locale, les élus et différents acteurs tentent de répondre aux besoins de leurs habitants. Au total, la métropole française ainsi que les départements et territoires d’outre-mer comptent 1514 quartiers prioritaires de la politique de la ville, ce qui représente 5,5 millions de français.

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