Le logement étudiant en loi Pinel Plus : un investissement rentable

L'investissement locatif dans le neuf est une option très attractive grâce à la loi Pinel Plus, un dispositif fiscal qui encourage la construction de logements neufs dans les zones où la demande est supérieure à l'offre. Elle permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant aller jusqu’à 63 000 euros.

Il reste cependant primordial de bien choisir son bien et sa localisation afin de maximiser ces avantages, et les villes universitaires représentent des cibles idéales pour ce type d'investissement. En effet, le marché du logement étudiant est en demande constante, alimentée par une population estudiantine qui ne cesse de croître chaque année.

Les avantages de la loi Pinel Plus ont donc tout intérêt à être combinés avec ceux de la location étudiante, qui constitue une stratégie d’investissement rentable et sûre. Découvrez avec nous les nombreux avantages à investir en loi Pinel Plus dans un logement étudiant, ainsi que notre sélection des meilleures villes où réaliser cet investissement.

Pourquoi investir dans un logement étudiant avec la loi Pinel Plus ?

La location étudiante est un segment du marché immobilier particulièrement attractif pour les investisseurs. En effet, la demande pour les logements étudiants ne cesse d’augmenter chaque année en France. Le score de tension locative sur le logement étudiant, qui représente le ratio entre le nombre d’étudiants en demande de logement et l’offre disponible, est ainsi passé de 1,05 en 2023 à 1,21 en 2024.

La demande croissante en logements étudiants

En France, environ 2,93 millions d'étudiants étaient inscrits dans l'enseignement supérieur sur l'année scolaire 2022-2023, un chiffre en constante augmentation.

Avec une forte demande, les logements étudiants se louent plus rapidement que d'autres types de biens, réduisant ainsi le risque de vacance locative. Cette demande soutenue garantit aux investisseurs une stabilité sur le long terme, essentielle pour un investissement rentable.

Les avantages spécifiques de la location étudiante en Pinel Plus

Opter pour la location étudiante sous le régime Pinel Plus présente plusieurs avantages distincts.

Les avantages de louer en Pinel Plus à des étudiants :

• Des garants solides : les étudiants sont souvent soutenus financièrement par leurs parents qui se portent garants, ce qui réduit considérablement le risque d'impayés;
• Taux d'occupation élevé et stable : les logements destinés aux étudiants sont rapidement loués. En France, il faut en moyenne 41 jours pour trouver un locataire pour un studio. Ce chiffre est réduit dans certaines villes étudiantes, et passe à 12 jours à Rennes, 17 jours à Bordeaux ou encore 19 jours à Nantes;;
• Des changements de locataires fréquents : les logements étudiants connaissent un turn-over important, même s’ils ne sont jamais laissés vides bien longtemps. Les changements fréquents de locataires permettent de réajuster les loyers régulièrement, notamment lors des mises à jour des plafonds de loyer Pinel;
• Simplicité de gestion locative : la recherche de locataires est plus fréquente que lorsqu’on loue à des actifs ou des familles, mais elle est facilitée par une très forte demande locative.

Les appartements les plus adaptés pour les étudiants

Les logements les plus recherchés par les étudiants sont les studios et les appartements de type T2, en raison de leur taille compacte et de leur prix abordable. Ces types de logements permettent de profiter d’une belle rentabilité locative, avec un investissement initial réduit et un rendement brut pouvant atteindre 4% à 5%.

L’emplacement est un autre critère fondamental : investir dans un bien situé à proximité d’un campus universitaire, d'une station de métro ou d’autres commodités du quotidien garantira une forte demande locative.

Les étudiants sont attirés par des logements modernes et bien équipés, offrant une bonne isolation thermique et acoustique, ainsi qu'un accès facile aux commodités. Les logements neufs acquis en Pinel Plus ont donc toutes les chances d’attirer davantage de locataires.

Les meilleures villes où investir dans un logement étudiant en loi Pinel Plus

Choisir la bonne ville pour votre location étudiante est indispensable pour obtenir une bonne rentabilité. Les villes universitaires, en raison de leur forte concentration d’étudiants et d’une demande constante en logements, sont riches en opportunités.

Découvrez notre sélection de cinq villes particulièrement prometteuses pour investir dans un logement étudiant en Pinel Plus, tenant compte de leur attractivité, de leur dynamisme économique, et de la demande locative étudiante.

Montpellier : meilleure ville étudiante de France 2024

Montpellier se trouve régulièrement vers le haut du classement des meilleures villes étudiantes de France de l’Étudiant, et cette année 2024, la Surdouée est arrivée à la première place ! Avec une population composée de près de 20 % d’étudiants, la demande en logements y est particulièrement élevée.

Il faut dire que Montpellier ne manque pas d’atouts, avec son climat agréable, sa proximité avec la mer, et son offre éducative de premier plan. Son université est d’ailleurs l’une des plus anciennes et prestigieuses d’Europe. La Surdouée se distingue également par son dynamisme économique, notamment dans les secteurs des nouvelles technologies et de la santé.

Les quartiers les plus prisés pour un investissement locatif étudiant incluent Hôpitaux-Facultés, qui accueille la majorité des campus universitaires de la ville, et Port Marianne, un quartier en plein essor qui attire de nombreux jeunes actifs et étudiants.

Rennes : une ville étudiante à taille humaine

Rennes, la capitale de la Bretagne, est une ville à taille humaine qui attire chaque année un grand nombre d’étudiants grâce à son ambiance conviviale et sa qualité de vie. Elle se classe régulièrement parmi les meilleures villes étudiantes de France, grâce à son offre éducative diversifiée, incluant les Universités de Rennes 1 et 2, et plusieurs grandes écoles.

Avec ses 69 000 étudiants, son millier de formations et son économie attractive, Rennes offre un excellent potentiel pour un investissement en Pinel Plus, avec des perspectives de valorisation immobilière à long terme.

Le marché immobilier rennais est en pleine croissance, avec une demande locative soutenue, notamment dans les quartiers de Villejean, qui abrite le campus principal de l’Université de Rennes 2, et Thabor, un quartier central et très prisé.

Toulouse : une des villes étudiantes préférées des Français

Première du classement de l’Étudiant pendant trois années consécutives, la Ville rose constitue l’un des plus grands pôles Universitaires de France, et bénéficie d’une renommée internationale. Plus de 120 000 étudiants sont inscrits dans ses nombreuses universités et grandes écoles, dont l’INSA Toulouse et l’Université Paul Sabatier.

Toulouse est également un centre industriel de premier plan, notamment dans les secteurs aéronautique et spatial, ce qui attire de nombreux étudiants en ingénierie et en sciences. Investir en Pinel Plus à Toulouse offre des perspectives de plus-value intéressantes, grâce à un marché immobilier dynamique et de grands chantiers tels que la ligne C du métro.

La demande locative à Toulouse est extrêmement forte, en particulier dans les quartiers proches des universités, comme Rangueil, qui abrite le campus scientifique de l’Université Paul Sabatier, et Saint-Michel, un quartier vivant et bien desservi par les transports en commun.

Lille : une Métropole européenne accueillante

Lille, au cœur de la région Hauts-de-France, est une métropole européenne dynamique et un centre universitaire majeur. La ville attire chaque année des milliers d’étudiants, notamment grâce à des institutions prestigieuses comme l’Université de Lille, l’EDHEC Business School et la célèbre École Supérieure de Journalisme de Lille.

Lille bénéficie également d’une situation géographique stratégique, proche de Paris, Bruxelles, et Londres, ce qui en fait un carrefour économique et culturel de premier plan. L’investissement en Pinel Plus à Lille est particulièrement intéressant en raison d’une forte demande et de prix immobiliers attractifs.

Les quartiers prisés par les étudiants incluent le Vieux-Lille, avec son charme historique et ses nombreux commerces, et Vauban, un quartier résidentiel proche des campus.

Bordeaux : une ville universitaire dynamique

Bordeaux, capitale mondiale du vin, est également une ville universitaire appréciée pour sa vie culturelle et ses établissements réputés, dont son Institut d’Études Politiques et l’École Nationale Supérieure d’Architecture et de Paysage. La ville, qui accueille actuellement 105 000 étudiants, et devrait en accueillir 115 000 à l’horizon 2030.

La ville connaît une profonde mutation depuis 2010, avec la transformation d’anciennes friches industrielles en nouveaux quartiers sous l’impulsion de l’OIN Euratlantique. Il s’agit d’ailleurs d’une des rares villes où le prix du mètre carré du neuf est plus abordable que celui de l’ancien : selon des données de Maslow, le neuf y est 20 à 25% moins cher.

Investir en Pinel Plus à Bordeaux permet de bénéficier d’une rentabilité locative intéressante, estimée à 4,5%, et d'un important potentiel de valorisation à long terme grâce aux nombreux grands chantiers menés (Pont Simone Veil, Canopia...)

Le quartier le plus recherché de Bordeaux est celui des Chartrons, un secteur historique et central apprécié pour son ambiance bohème. Le secteur de La Bastide est lui aussi populaire auprès des étudiants, animé et proche de plusieurs établissements supérieurs tels que l’IUT et le campus de gestion de l’université de Bordeaux.

Un bref rappel sur la loi Pinel Plus

La loi Pinel Plus, c’est quoi ?

La loi Pinel Plus, entrée en vigueur en 2023, est une évolution du dispositif Pinel adaptée aux nouvelles exigences en matière de performance énergétique et de confort des logements. Elle permet de défiscaliser jusqu’à 21% du prix d’achat d’un appartement neuf, contre 14% actuellement pour la loi Pinel..

Ce dispositif encourage l'investissement locatif dans des logements neufs ou en état futur d'achèvement (VEFA). Elle repose en grande partie sur les critères de sa prédécesseuse, mais présente son lot de nouveautés. Avec cette nouvelle version, l’accent est mis sur la performance énergétique des logements et le confort.

Le Pinel Plus repose sur un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans, avec des réductions d'impôts proportionnelles à la durée de l'engagement. Plus la durée de location est longue, plus la réduction d'impôt est importante. Elle dépend également d’un système de zones définies par leur tension locative.

En investissant dans un logement situé dans un quartier prioritaire, il est possible de bénéficier des réductions d’impôts du Pinel Plus en remplissant seulement les critères de la loi Pinel classique !

De nouvelles exigences en termes de confort et de performance énergétique

Les principales spécificités du Pinel Plus reposent sur ses critères de confort et de performance énergétique renforcés. En effet, les logements acquis en 2024 doivent respecter la Réglementation Environnementale 2020 (RE2020) et afficher un DPE A pour être éligibles. Ces normes sont la garantie d’économies d’énergie au quotidien.

De plus, pour être éligible, les logements doivent répondre à des critères stricts de surface minimale et, dans certains cas, offrir une double orientation pour une meilleure luminosité naturelle, ainsi qu'un espace extérieur privatif.

Voici les surfaces minimales à respecter dans le cadre d’un investissement en loi Pinel Plus :

Typologie	Surface intérieure minimale	Surface extérieure minimale
Studio (T1)	28 m²	3 m²
2 pièces (T2)	45 m²	3 m²
3 pièces (T3)	62 m²	5 m²
4 pièces (T4)	79 m²	7 m²
5 pièces (T5)	96 m²	9 m²

Des plafonds de loyer et de ressources des locataires

Pour bénéficier des avantages du Pinel Plus, les investisseurs doivent respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires, définis selon des zones géographiques (A, A bis, B1). Ce zonage est mis à jour régulièrement, permettant parfois aux investisseurs de revoir leurs loyers à la hausse.

Avec le dernier changement de zonage Pinel, les propriétaires de logements situés dans des villes de zone B1 requalifiées en zone A ont la possibilité d’augmenter leurs loyers de 19,4%.

Les loyers maximaux pouvant être appliqués par les propriétaires sont les suivants :

• Zone A bis : 18.89€/m²;
• Zone A : 14.03€/m²;
• Zone B1 : 11.31€/m²;
• Zone B2 (sur agrément) : 9.83€/m²

Les avantages fiscaux de la loi Pinel Plus

En remplissant ces critères, les investisseurs peuvent bénéficier de réductions d’impôts de :

• 12% pour une période d’engagement locatif de 6 ans;
• 18% pour une période d’engagement locatif de 9 ans;
• 21% pour une période d’engagement locatif de 12 ans.

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