Investissement locatif : pourquoi la location étudiante est idéale avec la loi Pinel

La fin de l’année universitaire approche à grands pas et les jeunes gens en quête de leur logement étudiant ne vont pas tarder à éplucher les annonces de location en ligne. Chaque année, le scénario se répète et c’est précisément à cette période qu’un investisseur immobilier peut tirer son épingle du jeu.

La loi Pinel est un dispositif idéal pour se tourner vers la location étudiante. Réduction d’impôt, complément de revenu, constitution de patrimoine, les avantages des dispositifs Pinel et Pinel Plus se conjuguent au pluriel. Dans les villes étudiantes, souvent très demandées par la population estudiantine les risques de vacance locative sont très faibles. Elles permettent permet à un investisseur de dégager une belle rentabilité.

Dans cet article, on vous explique le fonctionnement de la loi Pinel, pourquoi il est intéressant de cibler les étudiants et quelles sont les meilleures villes pour investir dans l’immobilier locatif en Pinel.

Le fonctionnement du Pinel en quelques mots

Le Pinel est un dispositif fiscal qui soutient et encourage l’investissement immobilier locatif dans les zones tendues. C’est-à-dire, dans les territoires de la métropole et d’outre-mer où l’offre en logement ne satisfait pas la demande. En échange de la mise en location d’un logement éligible, un investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu, proportionnelle à la durée de son engagement locatif.

Il y a 3 durées prévues par le dispositif Pinel : 6 ans, 9 ans et 12 ans. Selon la période d’engagement de location initiale et l’année d’investissement, un investisseur défiscalise jusqu’à 2 % par an du prix de vente de son bien. Avec la récente entrée en vigueur du Pinel Plus au 1er janvier 2023 et la baisse progressive des taux de la loi Pinel classique, voici les avantages auxquels peuvent prétendre les investisseurs :

Les conditions pour investir en Pinel en 2023

Depuis le début de l’année 2023, le secteur de l’investissement locatif et du dispositif Pinel est quelque peu chamboulé. En effet, le Pinel classique et la nouvelle mouture du Pinel Plus doivent cohabiter pour les deux prochaines années avant que le dispositif que l’on a toujours connu s’éteigne définitivement à la fin de l’année 2024. Peu importe la version du Pinel que vous choisissez, il y a des conditions à respecter :

• Acheter un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) dans un immeuble résidentiel collectif ;
• Trouver un programme immobilier qui se trouve dans une zone éligible (zone A, A bis et B1) ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPPV) ;
• S’engager à louer le logement dans le respect des plafonds de loyers fixés selon le zonage pendant 6 ans minimum ;
• Choisir un locataire dont les revenus sont égaux ou inférieurs aux plafonds de ressources fixés selon le zonage ;
• Louer un logement non-meublé, au titre de résidence principale du locataire dans les 12 mois qui suivent l’achat ou la livraison du logement ;
• Respecter les normes énergétiques en vigueur (RT2012, RE2020, label E+C-).

À savoir aussi qu’un investisseur Pinel est limité à 2 investissements par an pour un montant maximal de 300 000 € par opération et de 5 500 €/m². Il est possible d’acheter un bien au-delà de ces plafonds mais la réduction d’impôt ne s’appliquera pas.

Pourquoi choisir la location étudiante pour un investissement Pinel ?

La location étudiante est un marché porteur en raison de la constante demande de logements dans les villes universitaires, souvent dans les grandes métropoles. Chaque année, de nombreux étudiants cherchent à se loger, assurant ainsi aux investisseurs un taux d'occupation élevé et stable. Cette demande locative soutenue permet de minimiser les risques de vacance locative et d'optimiser la rentabilité de l'investissement.

En ciblant les étudiants comme locataires, vous vous adressez à un marché locatif dynamique et diversifié. Les étudiants proviennent de différents horizons, ce qui permet d'élargir votre clientèle locative. Selon le ministère de l'Enseignement Supérieur et de la Recherche², plus 2 900 000 d’étudiants étaient inscrits dans un établissement d’enseignement supérieur à la rentrée 2021, un chiffre en constante augmentation au fil des années. Cette croissance offre aux investisseurs en loi Pinel une solide base de locataires potentiels.

Investir en loi Pinel dans un logement destiné aux étudiants permet également de valoriser votre patrimoine immobilier. En effet, les logements situés près des campus universitaires, des écoles et des zones bien desservies par les transports en commun sont généralement très recherchés, ce qui peut entraîner une augmentation de la valeur du bien sur le long terme.

La gestion locative d'un bien destiné aux étudiants est généralement plus simple que celle d'un logement destiné aux familles. Si le turn-over est plus fréquent, les étudiants ont néanmoins souvent des bons garants, ce qui limite les risques d'impayés et facilite la gestion locative. De plus, vous pouvez selon le barème en vigueur augmenter le loyer de votre locataire, à date d’anniversaire de signature de contrat de location.

Les villes où investir en loi Pinel pour de la location étudiante

Les villes de Nantes, Toulouse et Montpellier sont des choix judicieux pour un investissement en loi Pinel dans le secteur de la location étudiante. Elles sont toutes les trois dynamiques sur le plan économique et offrent de belles opportunités immobilières.

Nantes, histoire et dynamisme à chaque coin de rue

Nantes est la 6e plus grande ville de France et attire de nombreux étudiants chaque année grâce à son offre éducative diversifiée et de qualité. 10 % de sa population sont des étudiants. Surnommée la Cité des Ducs, elle abrite plusieurs grandes écoles et universités, notamment l'École Centrale de Nantes, l'Université de Nantes, les MINES ou encore les Beaux-Arts.

Sur le plan économique, Nantes est une ville dynamique qui se distingue par sa forte activité industrielle et ses nombreuses entreprises spécialisées dans les domaines de l’agroalimentaire, le maritime, la santé ou encore le numérique. La métropole abrite également le siège social de plusieurs grandes entreprises françaises, dont la filiale Air France Hop et Maisons du Monde.

Située en zone Pinel B1, Nantes est éligible à la fois à la loi Pinel classique et au Pinel Plus. La ville est fortement recherchée par les étudiants et les diplômés qui rentrent sur le marché de l’emploi. Les petites typologies telles que les studios et les T2 sont conseillées pour optimiser son investissement. Sécurisez votre achat en choisissant un quartier dynamique proche des transports et des commodités.

Toulouse, berceau de l’industrie aéronautique et de la briquette rouge

Comptabilisant plus de 120 000 étudiants, Toulouse est année après année sacrée meilleure ville étudiante au classement du magazine l’Étudiant ². Elle est de fait une ville très attractive pour les investisseurs immobiliers souhaitant se lancer dans la location étudiante. De plus, la Ville Rose dispose d’un marché immobilier très dynamique, avec une demande locative soutenue.

Avec 3 campus universitaires et des écoles de tout cursus à la pelle, Toulouse rayonne à l’international dans les secteurs aéronautique et spatial. Les étudiants étrangers viennent des quatre coins du globe pour s’assoir sur les bancs des prestigieux établissements comme l’ISAE-SUPAERO, l’INSA ou l’ENAC. Le large vivier d’entreprises en métropole toulousaine permet une insertion rapide sur le marché de l’emploi.

Également située en zone Pinel B1, Toulouse est une ville de premier choix pour y réaliser un investissement locatif dans le neuf et pour des étudiants. De nombreux quartiers toulousains sont recherchés par les étudiants comme par exemple Rangueil, Saint-Michel ou encore Saint-Cyprien. Les logements proches des commerces, bars, transports et campus ne restent pas bien longtemps sur le marché.

Montpellier, sous le soleil et les pieds dans l’eau

Grâce à son doux climat et sa position privilégiée à proximité de la mer, Montpellier est une ville qui séduit les étudiants. Dynamique sur toutes les facettes, Montpellier propose en sus une offre éducative complète et diversifiée. Près de 20 % de la population montpelliéraine sont des étudiants. Pour attirer les jeunes gens, la Surdouée joue la carte du sport, de la culture et de l’écologie.

Investir avec le dispositif Pinel à Montpellier offre un potentiel de rentabilité intéressant. Le marché immobilier de la ville est comme à son image, dynamique. Les prix de l’immobilier sont en hausse constante depuis ces dernières années. Sur les 5 dernières années, le prix médian au m² a augmenté de plus de 35 %. Sur 1 an, la hausse constatée est de 5 %.

Montpellier est le siège de nombreuses entreprises et affiche une activité économique en bonne santé, notamment dans les secteurs du médical, des nouvelles technologies ou encore de l'agroalimentaire. Cette dynamique économique renforce la stabilité et la pérennité du marché immobilier de la ville, offrant ainsi de bonnes perspectives d'investissement.

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