Augmentation du loyer Pinel : C’est possible ?
Augmenter un loyer Pinel peut se faire chaque année en fonction de l’Indice de Référence des loyers. Ces augmentations de recettes locatives pour les propriétaires sont les mêmes pour la loi Pinel classique comme pour la loi Pinel plus. Dans un cas comme dans l’autre, le loyer ne peut en revanche jamais dépasser les plafonds de loyer Pinel qui varient selon la zone Pinel concernée. Explication...
Augmentation d’un loyer Pinel : possible mais conditionné
En tant que propriétaire d’un logement, investi en loi Pinel, vous êtes en droit d’augmenter le loyer à chaque date anniversaire du bail. Cette augmentation est possible uniquement si le contrat de location contient une clause en ce sens (c’est le plus souvent le cas). Cette clause de révision doit par ailleurs mentionner le trimestre de référence à prendre en compte. Elle reste toutefois encadrée d’une part, par l’indice de référence des loyers publié chaque trimestre par l’INSEE.
L’IRL est revalorisé chaque trimestre, mais le plafond de loyer Pinel est révisé au 1er janvier de chaque année. Du moins est-il censé l’être. En 2022, ce plafond indépassable des loyers à appliquer en location Pinel a été augmenté en mai. Quel que soit le montant du loyer calculé sur les bases de l’indice de référence des loyers, il ne peut sous aucun prétexte dépasser le plafond de loyer Pinel appliqué pour l’année en cours.
Augmenter un loyer Pinel selon l’IRL
L’Indice de référence des loyers est mis est place par la loi n°2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat. Il est calculé sur la base de l’augmentation des prix (hors loyers et tabac) de l’année précédente. Il concerne les loyers des logements loués à titre de résidence principales nus comme meublés.
Le propriétaire bailleur dispose d’une année pour augmenter son loyer. La révision de ce dernier ne pourra pas être rétroactive. Elle s’applique au moment où le propriétaire en fait la demande. Une fois l’année écoulée, le propriétaire n’est plus en droit de rattraper une augmentation de loyer qu’il n’aurait pas appliqué.
La formule de calcul pour augmenter un loyer Pinel sur la base de cet indice est la suivante :
Loyer révisé = Loyer de base x Indice révisé⁄Indice de base
Actuellement, c’est l’indice des loyers du 2e trimestre 2022 qui est appliqué. Celui-ci est de 135.84. L’augmentation des loyers Pinel comme des loyers indexés sur les cours du marché est de 3.6%. L’augmentation des loyers du second trimestre 2022 est la plus forte jamais enregistrée selon les données INSEE disponibles en ligne. Même en 2008, l’augmentation des loyers était de 3%.
Pour augmenter un loyer Pinel en 2023, “le bouclier loyer” mis en place par l’état dans la loi du 16 aout 2022 viendra plafonner les augmentations de loyer Pinel comme des loyers du marché libre à:
- 3.5% en France métropolitaine ;
- 2% à 3.5% en Corse ;
- 2.5% en Outre-Mer.
L’augmentation des loyers sera limitée par ce bouclier jusqu’au 30 juin 2023. En parallèle de ce bouclier loyer, l’état a mis en place une revalorisation des aides au logement de 3.5% avec effet rétroactif au 1er juillet 2022.
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Exemple de calcul d’une augmentation de loyer Pinel
Cyrille a acheté un 2 pièces neuf de 45m² avec loggia à Fenouillet dans la périphérie de Toulouse. Fenouillet étant situé en zone B1 Pinel, le jeune homme décide de réaliser un investissement locatif de 12 ans avec le dispositif de défiscalisation loi Pinel.
En mai 2021, Il loue l’appartement à Christelle, employée en gestion administrative chez Safran à Blagnac. Le premier loyer de Christelle est fixé à 490 €/ hors charges.
En mai 2022, Cyrille décide d’augmenter le loyer de son appartement Pinel selon l’indice de référence des loyers qui est de 135.84 pour le second trimestre 2022. Il pose le calcul suivant : 490 x 135.84 /131.12 = 507.64 €.
En 2022 le plafond de loyer Pinel en zone B1 est de 10.55€/m². Avant de calculer le loyer Pinel maximum du logement, il faut calculer sa surface utile. La surface utile correspond à la surface habitable + la moitié de la surface extérieure. Dans le cas présent la surface utile du logement est donc de 45 + (6/2) = 48m².
Le loyer Pinel maximum peut maintenant être calculé selon la formule suivante : (surface utile x plafond loyer Pinel pour la zone B1) x (19/surface utile + 0,7).
Le loyer maximum que pourrait appliquer Cyrille est donc de :
(48x10.55) x (19/48+0.7) = 554.9 €/mois. Le loyer Pinel de 507 € appliqué par Cyrille respecte parfaitement le plafond Pinel appliqué pour la commune de Fenouillet.
Exemple d’un cas d’augmentation de loyer Pinel plafonnée
Gladys a acquis un logement neuf avec la loi Pinel au premier trimestre 2021. C’est un T3 de 72m² qui dispose d’un petit jardin de 14m². Il est situé à Montpellier.
En septembre 2021, Gladys loue son 3 pièces à Georges & Marie tous deux Techniciens en maintenance chez Septeo. Le premier loyer fixé par Gladys est de 940 €.
En septembre 2022, la propriétaire souhaite augmenter ce loyer à date anniversaire du bail selon l’indice d’augmentation des loyers. Elle effectue donc le calcul suivant : 940 x 135.84/131.12 =973.8 €.
Montpellier est situé en zone A Pinel. Le plafond de loyer Pinel est donc de 13.09 €/m² en 2022. Si on effectue le calcul de loyer Pinel maximum pour le T3 de Gladys : (79x13.09) x (19/79+0.7) = 949.67 €
L’augmentation de loyer Pinel pour l’appartement de Gladys ne sera pas de 3.6% comme prévu mais de 0.97%.
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