Quels sont les frais à prévoir pour un investissement immobilier neuf ?

Calculer la globalité de son budget immobilier est loin d’être une simple tâche. Entre honoraires d’agence, frais bancaires, taxe foncière, charges de copropriété ou frais de notaire, il est facile de s'y perdre. D’autant plus quand il s’agit d’un investissement en loi Pinel+ car chaque centime peut compter pour maximiser sa rentabilité.

Si vous avez pour projet d’investir dans le neuf prochainement, sans pour autant être assaillie de factures, suivez notre guide. La rédaction vous fait le topo sur tous les frais qui touchent de près ou de loin à l’investissement dans le neuf.

Les frais de notaire

Pour connaître le budget à prévoir pour un investissement dans l’immobilier neuf, il est indispensable que vous preniez en compte tous les frais liés au processus d’acquisition. L’anticipation des dépenses est primordiale pour éviter de crouler sous une masse considérable de factures. En plus du prix de vente, vous devrez penser aux nombreux frais annexes qui l’accompagnent.

Les frais de notaire font partie de la (longue) liste des frais annexes à prévoir en complément du prix d’achat du bien immobilier. Il convient de noter que ces frais sont beaucoup moins importants sur le marché du neuf que dans l’ancien. En effet, ils sont de l’ordre de 2 à 3 % du prix de l’achat du logement dans le neuf, alors qu’ils se situent généralement entre 7 et 8 % dans l’ancien.

Plusieurs postes composent les frais de notaire lors de l’acquisition d’un bien neuf : les émoluments (rémunération du notaire), les droits de mutation (droits d’enregistrement reversés à l’État), ainsi que d’autres frais (contribution de sécurité immobilière, taxe de la publicité foncière et émoluments de formalités du notaire).

Les frais du crédit immobilier

La plupart du temps, un investissement immobilier est financé grâce à un crédit bancaire. Pour le remboursement de cet emprunt, vous devrez vous acquitter des quelques frais : assurance emprunteur, frais de dossier, intérêts bancaires, hypothèque ou frais de garantie.

Les intérêts d’emprunt

Concernant les intérêts d’emprunt, il s’agit d’un pourcentage qu’il faudra rembourser à la banque, en plus de la somme empruntée. Plus la durée de remboursement est longue, plus les intérêts sont importants. Il est à savoir que le taux d’intérêt peut dépendre du profil du ménage emprunteur. Si ce dernier est « à risque », le taux d’intérêt sera particulièrement élevé pour que la banque puisse se couvrir s’il y a un souci. À l’opposé, si un ménage présente des revenus confortables et ne présente pas de problème de santé majeur, il se verra proposé des taux plus attractifs.

L’assurance emprunteur

L’assurance emprunteur est souvent exigée par les établissements prêteurs, même s’il n’est légalement pas obligatoire. Elle sert à couvrir l’acquéreur en cas d'accident, d'un éventuel défaut de paiement, d'un décès ou de la perte de son emploi, entre autres. Selon l’assurance, elle peut prendre en charge partiellement ou totalement le remboursement du crédit.

Le calcul du coût de cette assurance dépend de plusieurs facteurs et est adapté en fonction du cas de chacun. Parmi les principaux critères vérifiés, il y a : l’état de santé de l’assuré, la durée et le type de prêt réalisé, les risques liés au travail ou aux activités de l’assuré ou encore le montant du prêt.

Les frais de dossier

Pour l’étude de la situation d’un emprunteur, la banque facture des frais de dossier. Le coût de ces derniers n’est pas fixe, il dépend du profil de chacun. Ces frais vont servir à couvrir les coûts de l’analyse et de traitement de votre dossier. De manière générale, leur montant est compris entre 500 et 1 500 €. Il est possible dans certains établissements de négocier cette partie.

Son calcul est réalisé selon les frais de dossier, les frais de garantie, l’assurance et le taux nominal. Notons que les frais de dossier sont compris dans le TAEG (taux annuel effectif global), permettant de connaître précisément le coût total du crédit.

Les honoraires d’agence

Lors de l’achat d’un immobilier neuf vendu par une agence spécialisée, des honoraires sont appliqués sur le prix de vente. Ils représentent en moyenne entre 5 et 10 % du prix affiché. S’ils sont à la charge de l’acquéreur, ils devront obligatoirement être intégrés au budget global.

Il faut souligner le fait que les honoraires d’agence sont fixés selon un barème prédéfini et sont aussi bien consultables par le vendeur que par l’acheteur. Le taux affiché dépendra de l’agence en question, certaines appliquent un tarif fixe selon le prix du bien et sa superficie, tandis que d’autres appliquent un taux dégressif en fonction du montant du bien.

Les frais d’agence ne sont pas appliqués aux logements en VEFA étant donné que ce sont les promoteurs du projet qui les commercialisent. Dans le cadre d’un investissement immobilier en Pinel+, un investisseur n’aura surement pas besoin de régler des frais d’agence.

La TVA

La TVA est une des principales dépenses à prévoir lorsque l’on prévoit d’investir un logement neuf. Elle s’élève à 20 %. Dans certaines situations précises, ce taux peut être réduit, notamment lorsque le bien est destiné à être la résidence principale de son occupant, on parlera alors de TVA réduite.

Dans ce cas de figure, la TVA peut descendre à 5,5 %. La condition principale est que le bien doit être situé dans une zone d’aménagement et de rénovation urbaine (ANRU) ou au sein d’un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV). Par ailleurs, ce taux réduit est soumis à des conditions de revenus de l’acquéreur et le bien ne doit pas être vendu au-dessus du plafond défini par emplacement.

La taxe foncière

La taxe foncière sur les propriétés bâties doit être payée par tous les propriétaires d’un bien immobilier. Selon le type de bien et la commune, cette taxe peut être plus ou moins élevée.

Elle est calculée à partir du taux d’imposition de la collectivité territoriale concernée et de la valeur cadastrale. Rappelons que les propriétaires d’un logement neuf sont exonérés de taxe foncière pour une période de deux ans, à partir du 1^er janvier de l’année suivant l’achèvement des travaux.

Toutefois, pour bénéficier de cette exonération, vous devrez faire une demande auprès du centre des impôts dont dépend votre bien (90 jours après la remise des clés au plus tard).

Les charges de copropriété

Si vous investissez dans un appartement neuf dans une résidence, vous devrez vous acquitter des charges de copropriété. Il s’agit des dépenses courantes permettant d’assurer le bon fonctionnement et l’entretien de l’immeuble. Tous les copropriétaires doivent payer ces charges. Le montant de ces dernières est fixé dans un budget prévisionnel, voté en assemblée générale.

Il existe deux types de charges : les charges générales et les charges spéciales. Les charges générales concernent l’administration (frais de tenue des assemblées générales et honoraires de syndic), l’entretien (nettoyage des parties communes) ainsi que la conservation du bâtiment (ravalement des façades et réfection des toitures). Les charges spéciales sont réservées au système de sécurité, au gardiennage, à l’entretien de la chaudière, à l’installation d’une antenne ou encore à la maintenance de l’ascenseur.

Chaque propriétaire doit régler les charges en fonction de sa quote-part. Il est à noter que pour certaines charges spéciales, seule une partie des copropriétaires doit payer. En effet, si vous résidez au rez-de-chaussée, vous n’aurez pas à payer les charges de l’ascenseur, sauf si celui-ci dessert les caves ou le parking sous-terrain.

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