Gel des loyers des passoires thermiques : une raison de plus pour investir dans l’immobilier neuf

Les propriétaires des logements les plus polluants et les plus consommateurs d’énergie, autrement dit ceux qui ont une étiquette énergétique F et G au DPE, ne peuvent désormais plus augmenter leurs loyers. Depuis le 24 août dernier, le gel des loyers des passoires thermiques a été appliqué, conformément à la Loi Climat 2021.

Par ailleurs, ces propriétaires ne peuvent pas ajuster le loyer en fonction de l’année pendant un bail. Si vous souhaitez investir dans l’immobilier, il est fortement conseillé de miser sur le parc du neuf et d’investir en Pinel+.

Les loyers des passoires thermiques classées F et G sont gelés

Les biens qui sont concernés par le gel des loyers prévu par la loi en 2022 sont, pour le moment, ceux qui sont classés F et G. La loi interdit aux propriétaires de ces logements d’augmenter leur loyer entre deux locataires ou lors du renouvellement d’un bail. Cette règle inscrite dans la loi Climat et Résilience votée le 22 août 2021 s’applique à tous les logements qui utilisent plus de 330 kWh d’énergie primaire par mètre carré.

Il s’agit de la première partie d’une série de mesures qui visent à favoriser les travaux de rénovation énergétique ou de changement de système de chauffage dans les biens immobiliers qui affichent de mauvais résultats lors des diagnostics de performance énergétique (DPE). Il est important de rappeler que ces derniers sont obligatoires pour louer ou pour vendre un logement. Par ailleurs, les diagnostics qui ont été faits entre le 1^er janvier 2018 et le 30 juin 2021 doivent être réalisés une deuxième fois avant la fin de l’année 2024.

Le ministre délégué au Logement, Olivier Klein, a déclaré qu’il est inacceptable de laisser vivre les gens dans des passoires thermiques et ne pas agir en leur faveur. En décidant de geler les loyers des passoires thermiques, les locataires seront protégés et les propriétaires seront invités à engager les travaux de rénovation nécessaires pour répondre aux exigences et normes en vigueur en termes d’isolation thermique et de système de chauffage.

L’interdiction à la location des pires passoires thermiques approche à grands pas

Les propriétaires devront faire face à de nouvelles mesures dès le début de l’année prochaine. En effet, les logements qui consomment plus de 450 kWh par mètre carré par an ne pourront plus être mis en location. Cette mesure concerne une partie non négligeable du parc immobilier français, environ 140 000 foyers selon les derniers chiffres. Par la suite, et dès le 1er janvier 2025, les logements classés G seront également interdits à la location. En 2028, ce sera au tour des logements classés F d’être interdits à la location et à celui des logements classés E en 2034.

À l’heure actuelle, 17 % du parc de résidences dans l’Hexagone sont considérés comme des passoires thermiques. Pour que la France atteigne les objectifs climatiques qu’elle s’est fixés, il faut que la totalité de son parc immobilier soit transformée en bâtiment basse consommation d’ici 2050.

Notons que même si l’augmentation de loyer prévu par un propriétaire d’une passoire thermique ne dépasse pas l’indice de référence des loyers (IRL) dans le cadre d’un bien situé dans une zone tendue, e gel du loyer s’appliquera quand même. Tous les logements sont concernés par cette mesure, qu’ils soient meublés ou vides, ainsi que les baux conclus, reconduits ou renouvelés à partir du 24 août 2022. Ainsi, un propriétaire d’un logement classé F ou G au DPE ne pourra pas procéder à la révision annuelle du loyer. Il lui sera également interdit d’augmenter le loyer dans le cadre d’un renouvellement de contrat de location, ni au moment de l’établissement d’un nouveau bail entre deux locataires.

Avec le gel des loyers prévu par la loi en 2022, le gouvernement espère que les logements concernés augmentent de classe dans les prochains mois afin de diminuer les émissions de gaz à effet de serre. Pour les propriétaires qui ont l’intention de réaliser les rénovations nécessaires de leur logement, des aides sont disponibles, pour ne citer que MaPrimeRenov’, un programme d’aide publique, ou encore le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE). Comme le temps presse, c’est le moment de prendre les mesures nécessaires pour gagner une classe ou deux.

Les propriétaires de logements neufs pourront continuer à louer

Les propriétaires d’un logement neuf n’auront pas à s’inquiéter de la première vague de mesures prises par le gouvernement. Les biens immobiliers présents dans le parc du neuf respectent les normes d’isolation en vigueur et sont dotés des meilleurs systèmes de chauffage actuels.

Pourtant, nombreux sont ceux qui apprécient particulièrement les logements anciens. Il est vrai qu’ils présentent de multiples avantages : emplacements privilégiés, un choix plus large, des prix plus abordables, un charme incomparable, etc. Cependant, les interdictions et les obligations du gouvernement engendreront des frais plus ou moins importants pour les propriétaires.

Si l’acquisition d’un logement ancien peut être une bonne affaire aujourd’hui, cela peut vite devenir une source de dépenses conséquente chaque mois. C’est l’une des principales raisons d’investir dans le neuf. Si le neuf est plus cher à l’achat, il offre également plusieurs avantages, notamment sur le long terme.

Les avantages d’investir dans l’immobilier neuf

L’immobilier neuf présente plusieurs avantages qui pourront certainement faire pencher la balance dans votre choix d’investissement. Un des plus intéressants réside dans la qualité du logement. En tant que propriétaire, vous n’aurez pas de travaux de rénovation, à court ou à moyen terme, à prévoir. Les logements neufs sont très performants, ce qui vous permettra de réaliser des économies d’énergie remarquable qui se feront ressentir sur votre pouvoir d’achat.

Les charges et les frais d’entretien d’un logement sont également peu élevés et selon la commune dans laquelle vous investissez, vous serez exonéré de la taxe foncière pendant une période de 2 ans. De plus, vos frais de notaire ne seront que de 2 à 3 %, alors que sur le marché de l’ancien, ces frais sont de 7 à 8 %. En achetant un bien immobilier neuf, vous pourrez aussi faire jouer la garantie biennale et la garantie décennale. La première est une garantie complémentaire à l’assurance dommages ouvrage, elle protège l’ensemble des équipements dissociables d’un ouvrage pendant les deux ans qui suivent la réception du bâtiment. La deuxième est une garantie d’une période de 10 ans qui couvre la responsabilité des constructeurs à l’égard des maîtres d’ouvrage après la réception du logement.

Investir et louer dans une démarche responsable avec le Pinel+

En décidant d'investir dans l’immobilier locatif, vous pouvez opter pour le Pinel+. Ce dispositif de défiscalisation est apprécié par de nombreux particuliers en France. Il permet de défiscaliser jusqu’à 63 000 €. Pour profiter des avantages prévus par le Pinel+, vous devrez vous engager à louer votre bien immobilier neuf pendant une période de 6, de 9 ou de 12 ans. La réduction d’impôt que vous allez percevoir dépendra de la durée choisie :

• 12 % pour un engagement de 6 ans ;
• 18 % pour un engagement de 9 ans ;
• 21 % pour un engagement de 12 ans.

Ce type d’investissement vous permettra de vous constituer un patrimoine immobilier solide, de dégager des revenus complémentaires chaque mois et de vous engager dans une démarche responsable. En effet, parmi les conditions à respecter dans le cadre d’un investissement en Pinel+, vous devez vous tourner vers un programme immobilier durable, conforme à la RE2020 et qui respecte les critères d’usage ou investir dans un Quartier Prioritaire de la Politique de la Ville (QPV).

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