Réaliser un investissement locatif en “Pinel+” à Lyon

Lyon, autrement surnommée la capitale des Gaules occupe une position centrale au carrefour de l’Europe. 3^ème ville de France avec plus de 537 000 habitants, cette grande métropole dispose d’innombrables atouts et séduit tous azimuts. Résolument cosmopolite et moderne, Lyon détient également de nombreux trésors culturels et patrimoniaux.

Ville au fort potentiel locatif, Lyon est plus que propice à la réussite d’un investissement locative en loi “Pinel+”. Avec un parc résidentiel composé à 95,4 % d’appartements et plus de 64 % de locataires, la demande est belle est bien présente, tout comme l’offre en programmes neufs. Des paramètres de choix pour s’assurer d’un investissement rentable.

Comment réaliser un investissement en Pinel+ à Lyon ?

La loi "Pinel+" est la nouvelle mouture du célèbre dispositif de défiscalisation de la loi Pinel. Mis à jour par Emmanuelle Wargon, ancienne ministre du Logement à l’automne dernier, il se modernise et souhaite mieux appréhender les événements futurs. Paru au Journal Officiel le 18 mars 2022, le décret du “Pinel+” fait entrer de nouvelles conditions d’éligibilité.

Si un propriétaire souhaite profiter des réductions d’impôt à taux pleins, il faudra que le bien immobilier dépasse les caractéristiques de la RE2020 (réglementation environnementale) et/ ou qu’il soit situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville. Rentrons un peu plus dans les détails pour savoir comment investir avec le "Pinel+" à Lyon.

Petit rappel sur la naissance du “Pinel+”

C’est en mars 2022 que la ministre déléguée auprès de la ministre de la Transition écologique, chargée du Logement, Emmanuelle Wargon, a lancé la loi “Pinel+”. L’État a souhaité prolonger le dispositif pour soutenir l’accès au logement des particuliers ayant des revenus modérés et la production de logements neufs. La création du “Pinel+” est en partie due à la volonté du ministère à respecter l’Accord de Paris signé lors de la COP 2021 et à atteindre la neutralité carbone d’ici 2050. Ainsi, le “Pinel+” a pour objectif principal de soutenir l’investissement locatif des particuliers dans les programmes immobiliers écologiques.

Les réductions d’impôt du “Pinel+”

En investissant dans un logement en “Pinel+”, un propriétaire-bailleur peut bénéficier d’une réduction d’impôt conséquente en fonction de la durée d’engagement de location qu’il va choisir. Elle est de 12 % pour 6 ans, de 18 % pour 9 ans et de 21 % pour 12 ans, soit jusqu’à 63 000 €. À noter que la réduction proposée par le dispositif est déduite directement de l’impôt et non du revenu à déclarer.

Immobilier durable et respect de la RE2020

Le dispositif “Pinel+” met un point d’honneur à soutenir le plus possible l’immobilier durable. Un bien immobilier construit selon ce concept a pour objectif de réduire significativement les consommations énergétiques et de minimiser l’impact environnemental des bâtiments et des chantiers. À l’heure actuelle, seule la RE2020 intègre ce concept d’immobilier durable dans le cadre législatif.

La réglementation environnementale 2020 structure la loi “Pinel+” ainsi que ses avantages fiscaux. Toutefois, l’immobilier écologique ne se résume pas à la construction de bâtiments écoresponsables. Les constructeurs doivent également considérer l’économie circulaire, le confort des occupants, la consultation collective, l’emplacement du programme, la généralisation des espaces verts et la proximité des aménagements. Ainsi, l’occupant d’un bien immobilier durable respectant la RE2020 doit bénéficier d’un confort optimal et d’une baisse considérable de ses factures énergétiques.

La construction d’un logement en “Pinel+” doit prendre en compte les nouveaux enjeux en matière de consommation d’énergie et d’empreinte carbone dans le cadre de la transition écologique. Le dispositif dispose de nouveaux critères d’éligibilité concernant la qualité d’usage et les critères environnementaux.

La qualité réglementaire au sein des logements

Pour qu’un logement soit éligible au “Pinel+”, il devra respecter les critères de qualité d’usage. Ces derniers portent sur la surface habitable minimale que doit proposer un bien immobilier. Elle est fixée par typologie de bien et est de :

• 28 m² pour un studio ;
• 45 m² pour un appartement de deux pièces, ;
• 62 m² pour un appartement de trois pièces ;
• 79 m² pour un appartement de quatre pièces ;
• 96 m² pour un appartement de cinq pièces.

Par ailleurs, un espace extérieur est aujourd’hui obligatoire pour assurer le confort des occupants. La surface minimum de cet espace privatif est de 3 m² pour un studio et pour un appartement de deux pièces, de 5 m² pour un appartement de trois pièces, de 7 m² pour un appartement de quatre pièces et de 9 m² pour un appartement de cinq pièces.

Notons que les logements en “Pinel+” doivent également répondre aux exigences et normes environnementales suivantes :

• Les logements neufs acquis en 2023 devront afficher des performances énergétiques conformes au jalon 2025 à la RE2020 ;
• Les logements neufs acquis en 2024 devront respecter le critère précédent et atteindre au minimum la classe A du diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• Les logements acquis dans le cadre d’une opération de construction entre 2023 et 2024 dont le permis de construire a été déposé avant le 1^er janvier 2022 devront atteindre la classe A du DPE et respecter les critères du label Énergie+ Carbone- (E+C-) ;
• Les biens acquis entre 2023 et 2024 et qui ne sont ni soumis à la RE 2020 ni au référentiel E+C- devront atteindre la classe B du DPE.

Les quartiers prioritaires

Un des critères pour qu’un logement soit éligible au “Pinel+” est qu’il devra se situer dans un quartier prioritaire ou respecter quelques conditions s’il est situé dans une zone éligible Pinel. Le quartier prioritaire s’inscrit dans le cadre de la politique de la ville. Rappelons que ce type de dispositif national a pour objectif de réduire les inégalités sociales, culturelles et économiques au sein des territoires français les plus défavorisés.

C’est la raison pour laquelle ils sont éligibles au dispositif “Pinel+”. Pour identifier un quartier prioritaire, le gouvernement se base sur un seul critère : la part des habitants qui a un revenu inférieur à 11 250 euros par an. La politique de la ville est basée sur deux grands axes, à savoir l’amélioration de la qualité de vie des habitants et la réduction des écarts de développement des quartiers. À Lyon, 9 quartiers sont classés comme prioritaires.

Les conditions du “Pinel+” à Lyon

Un particulier qui souhaite investir en “Pinel+” à Lyon devra respecter les conditions suivantes :

• Le logement doit être acheté neuf ou en VEFA dans une zone éligible ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ;
• Le logement doit respecter ou surpasser les normes de la RE2020 ;
• Le locataire doit louer le bien immobilier en tant que sa résidence principale et en location nue ;
• Le propriétaire doit choisir une des périodes proposées par le dispositif, à savoir 6, 9 ou 12 ans. Le logement devra être loué dans les 12 mois suivant son acquisition ;
• Le propriétaire bailleur ne pourra pas définir un loyer au-dessus des plafonds de loyer de sa zone Pinel. Comme Lyon est dans la zone A, la limite du loyer à respecter est de 13,09 €/m² ;
• Le propriétaire est soumis à une limite de deux investissements par an et ne doit pas dépasser 300 000 € et 5 500 €/m².
• Le locataire choisi par le propriétaire devra respecter les plafonds de ressources du dispositif.

Si l’appartement n’est pas situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, il devra respecter d’autres conditions : afficher un DPE B en 2023 et un DPE A dès 2024, respecter les surfaces habitables et la taille minimale des espaces privatifs prévues par le dispositif, proposer une double orientation (à partir des T3) et respecter le jalon 2025 de la RE 2020.

Les plafonds de ressources pour les locataires

Afin de réduire les inégalités présentes dans les quartiers, tout le monde ne peut pas avoir accès aux logements à loyer plafonné proposés par le dispositif “Pinel+”. Un plafond de ressources, défini par zone et en fonction de la composition des ménages, est à respecter. Voici les plafonds pour la zone A, applicables à la ville de Lyon :

• Pour une personne seule : 39 363 € ;
• Pour une couple sans enfant : 58 831 € ;
• Pour une personne seule ou un couple avec une personne à charge : 70 718 € ;
• Pour une personne seule ou un couple avec deux personnes à charge : 84 708 € ;
• Pour une personne seule ou un couple avec trois personnes à charge : 100 279 € ;
• Pour une personne seule ou un couple avec quatre personnes à charge : 112 844 € ;
• Majoration par personne à charge à partir de la cinquième personne : 12 573 €.

Obtenez la documentation complète

Tous les conseils de nos experts dans notre guide Loi Pinel Plus Recevoir le guide

Une question?
Nos conseillers vous répondent

Prendre contact