Investir en Pinel+ à Marseille

Marseille dispose d’un potentiel d’investissement très fort. 2^ème ville de France, son attractivité n’est plus à détailler, la ville collectionne tous les atouts pour la réussite d’un investissement locatif. La troisième région de France est le théâtre de plusieurs grands projets urbains qui ne font qu’accentuer le désir des investisseurs à s’y installer. Parmi les solutions qui s’offrent à vous, le Pinel+. Comment investir en loi Pinel en 2023 à Marseille ? Les explications dans les lignes qui suivent.

Quelles sont les conditions de la loi Pinel+ à Marseille ?

Marseille compte actuellement 38 quartiers prioritaires qui sont éligibles à la loi Pinel+, d’après le décret officiel publié le 18 mars 2022. Les investisseurs peuvent encore bénéficier des taux pleins offerts par l’ancienne version du dispositif de défiscalisation jusqu’à la fin de l’année. En revanche, dès l’année prochaine, le Pinel+ va faire son entrée et les taux du Pinel “classique” vont subir une dégression à compter du 1^er janvier 2023.

Voyons ensemble les détails de la loi Pinel+ à Marseille.

Une dégression des taux de réduction d’impôt

On se dirige petit à petit vers la fin du Pinel pour accueillir la nouvelle mouture du dispositif. Les deux versions vont alors cohabiter à partir de 2023. Le précédent Pinel connaîtra ainsi une baisse progressive des avantages fiscaux qu’il propose. La première phase est prévue pour 2023, les taux passeront ainsi de 12 % à 10,5 % pour un engagement de 6 ans, de 18 % à 15 % pour un engagement de 9 ans et de 21 % à 17,5 % pour un engagement de 12 ans.

La deuxième phase de dégression des taux s’appliquera à partir du 1^er janvier 2024. Les taux maximums offerts par l’ancien Pinel seront donc de 9 % pour une durée d’engagement de 6 ans, de 12 % pour 9 ans et de 14 % pour 12 ans. Les propriétaires d’un logement présentant des performances énergétiques surpassant celles prévues par la RE2020 ou se situant dans un des QPV (quartiers prioritaires de la ville) pourront, cependant, continuer de bénéficier des meilleurs taux.

Les principaux avantages du dispositif Pinel Plus à Marseille

Le dispositif Pinel+ affiche les mêmes ambitions et le même objectif que son prédécesseur, à savoir : soutenir le marché du logement neuf et l’offre locative dans les zones les plus tendues de l’Hexagone. Le particulier qui souhaite investir dans l’immobilier par le biais du dispositif Pinel+ pourra profiter de divers avantages non négligeables :

• Une réduction d’impôt intéressante sur toute la durée de l’engagement de location, 63 000 € pour une période de 12 ans ;
• Des revenus complémentaires chaque mois ;
• Une garantie solide pour la retraite, période à laquelle le pouvoir d’achat est fortement réduit ;
• Un investissement sans apport. En effet, même si vous n’avez pas d’apport personnel, les revenus locatifs que vous allez dégager suffiront aux banques pour constituer une excellente garantie de remboursement du crédit.

Quelles sont les conditions d’éligibilité de la loi Pinel Plus ?

Dans les grandes lignes, les conditions d’éligibilité du Pinel+ à Marseille sont identiques à celles de la version antérieure. Quelques conditions ont été ajoutées et deux nouveaux critères ont été créés :

• Le logement doit être acheté neuf ou en VEFA. S’il s’agit d’un logement ancien, il doit avoir fait l’objet d’une grande rénovation, lui permettant de respecter les normes de qualité et de performances énergétiques en vigueur. Il doit également être loué nu ;
• Le logement doit respecter ou surpasser les normes de la RE2020 ;
• Le locataire doit louer le bien immobilier en tant que sa résidence principale ;
• Le propriétaire doit choisir une des périodes proposées par le dispositif, à savoir 6, 9 ou 12 ans. Le logement devra être loué dans les 12 mois suivant son acquisition ;
• Le propriétaire bailleur ne pourra pas définir un loyer au-dessus des plafonds de loyer de sa zone Pinel. Comme Marseille est dans la zone A, la limite du loyer à respecter est de 13,09 €/m2 ;
• Le propriétaire est soumis à une limite de deux investissements par an et ne doit pas dépasser 300 000 € et 5 500 €/m2.
• Le locataire choisi par le propriétaire devra respecter les plafonds de ressources du dispositif.

Deux nouveaux critères ont été mis en place pour le Pinel+. En premier lieu, nous avons celui qui concerne la qualité d’usage. Le deuxième critère est axé sur les normes environnementales à respecter.

Les critères de qualité d’usage

Les critères de qualité d’usage portent, entre autres, sur la surface habitable minimale d’un logement. Celle-ci est fixée en fonction de la typologie du bien immobilier. Ainsi, un studio doit au moins avoir une surface égale à 28 m², un appartement de deux pièces doit proposer 45 m², un appartement de trois pièces doit proposer 62 m², un appartement de quatre pièces doit proposer 79 m² et un appartement de cinq pièces doit proposer 96 m².

Après les épisodes de confinement à répétition, la présence d’un espace extérieur est devenue un paramètre important pour un logement. Pour être éligible au Pinel+, un logement doit avoir un espace extérieur privatif dont la surface minimale est fixée à 3 m² pour un studio et pour un appartement de deux pièces, à 5 m² pour un appartement de trois pièces, à 7 m² pour un appartement de quatre pièces et à 9 m² pour un appartement de cinq pièces.

Les normes environnementales à respecter

Les logements en Pinel+ doivent impérativement répondre aux exigences suivantes en matière de norme environnementale :

• Les logements neufs achetés en 2023 devront présenter des performances énergétiques conformes au jalon 2025 de la RE2020 ;
• Les logements neufs achetés en 2024 devront, non seulement, respecter le critère précédent, mais aussi atteindre la classe A du diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• Les logements achetés dans le cadre d’une opération de construction entre 2023 et 2024 devront atteindre, au minimum, la classe A du DPE et respecter les critères du label Énergie + Carbone - (E+C-) ;
• Les biens achetés entre 2023 et 2024 et qui ne sont pas soumis à la RE 2020 ou au référentiel E+C- devront atteindre la classe B du DPE au minimum.

Les plafonds de ressources pour les locataires

Comme nous l’avons mentionné un peu plus tôt, tout le monde ne peut pas avoir accès aux logements à loyer plafonné par le dispositif Pinel+ à Marseille. Ils devront respecter un plafond de ressources précis, défini par zone et en fonction de la composition de leur foyer. Voici les plafonds de ressources des locataires pour la zone A :

• Une personne seule : 39 363 € ;
• Un couple sans enfant : 58 831 € ;
• Une personne seule ou un couple avec une personne à charge : 70 718 € ;
• Une personne seule ou un couple avec deux personnes à charge : 84 708 € ;
• Une personne seule ou un couple avec trois personnes à charge : 100 279 € ;
• Une personne seule ou un couple avec quatre personnes à charge : 112 844 € ;
• Majoration par personne à charge à partir de la cinquième personne : 12 573 €.

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