Loi Pinel+ : ce qui change à partir du 1er janvier 2023

Ce n’est plus qu’une question de mois, la loi Pinel + va enfin entrer en vigueur. Dans un premier temps, il cohabitera avec l’ancienne version du dispositif de défiscalisation. L’année 2023 sera donc un hybride qui permettra à tous les acteurs du secteur de l’immobilier et aux investisseurs de faire la transition de manière progressive vers les exigences qui ont été fixées par la loi Finance 2022. Le point dans cet article.

Les conditions du Pinel + en 2023

La loi Pinel est un dispositif qui connaît un succès grandissant depuis son instauration en 2014. Il permet aux particuliers qui souhaitent se lancer dans l’immobilier locatif de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants. Son principal objectif est d’aider le secteur du neuf dans les zones où la demande locative est la plus forte, dans les grandes métropoles françaises par exemple.

L’arrivée du Pinel+ est le signe de changements, notamment en ce qui concerne les conditions à respecter pour profiter de tous les avantages du dispositif. Nous allons voir ce qui va changer dès 2023 pour le Pinel.

Des taux dégressifs pour l’ancien Pinel

Avec la mise en place du Pinel+, les taux de réduction d’impôt de l’ancien Pinel vont être réduits, une fois en 2023, puis une autre fois en 2024. Initialement, les taux de réduction étaient de 12 % pour une période d’engagement de 6 ans, de 18 % pour 9 ans et de 21 % pour 12 ans. Dès le début de l’année prochaine, ces taux vont devenir moins avantageux et passeront respectivement à 10,5 %, à 15 % et à 17,5 %. En 2024, ils vont baisser à 9 % pour 6 ans, à 12 % pour 9 ans et à 14 % pour 12 ans.

Ainsi, l’économie qu’un propriétaire-bailleur investissant en Pinel pourra faire sur l’ensemble de la durée d’engagement qu’il choisira passera de 63 000 € en 2022, à 52 500 € en 2023 et à 42 000 € en 2024.

Les conditions à respecter pour le Pinel+

Quelques conditions sont à respecter pour les propriétaires-bailleurs qui veulent investir en Pinel+. Dans les grandes lignes, elles sont identiques à celles de l’ancien Pinel, mais elles sont plus strictes, notamment en matière de respect de l’environnement et de confort pour les usagers. Une des premières conditions à respecter est de mettre en location un appartement neuf et « décent ». Cela signifie que l’appartement devra répondre à diverses caractéristiques portant sur la qualité des équipements installés, la surface minimale et la sécurité.

Pour ce qui est de la surface minimale en Pinel+, elle est de 9 m2. La hauteur sous plafond exigée est de 2,20 mètres au minimum. Les équipements installés dans le logement devront répondre aux dernières normes en vigueur, à savoir la RE2020 ou à minima le label E+C- pour que les occupants puissent profiter du meilleur confort possible, peu importe la saison.

Un bien immobilier bien sécurisé signifie que les occupants ont moins de risques de se blesser ou de subir une intrusion. Les habitations neuves doivent être alors équipées de garde-corps, d’un détecteur de fumée et d’un système de renouvellement d’air. De plus, avant que les nouveaux locataires n’emménagent, le propriétaire devra s’assurer qu’il n’y a aucune trace de parasite ou de nuisible dans le logement. Le bien immobilier doit aussi présenter d’excellentes performances énergétiques.

Voici les principales conditions à respecter pour les propriétaires souhaitant profiter des avantages fiscaux du dispositif :

• Respecter le plafond de deux investissements immobiliers par an, dans la limite de 300 000 € par an et de 5 500 € par m² ;
• Louer un appartement neuf qui atteigne le jalon 2025 de la RE2020 ;
• Le logement doit être situé dans une zone prioritaire de la politique de la ville (il existe 1 514 quartiers prioritaires en France, répartis au sein de 859 communes) ;
• Le locataire doit occuper le logement à titre de résidence principale et respecter les plafonds de ressources mis en place pour le dispositif. Ils dépendent de la composition du foyer et de la zone où l’appartement est situé ;
• Ne pas dépasser le plafond de loyer prévu dans la zone Pinel du logement : A bis : 17,62 €/m2, zone A : 13,09 €/m2 et zone B1 :10,55 €/m2.

Le Pinel+ inclut aussi de nouveaux critères portant sur l’environnement et la qualité d’usage. Un appartement en Pinel+ doit proposer une consommation d’énergie primaire (Cep) en dessous de 85kWhep/m² de surface habitable, une consommation d’énergie primaire non renouvelable (Cep, nr) inférieure à 70kWhep/m² de surface habitable, une empreinte carbone réduite et un confort thermique amélioré.

Les critères environnementaux

Pour accéder au Pinel+, le respect de quelques critères environnementaux est devenu obligatoire. Les logements neufs acquis en 2023 devront respecter un niveau de performance environnementale équivalent au jalon 2025 de la RE 2020. Rappelons que la mise en place des normes de la RE 2020 est étalonnée en plusieurs jalons jusqu’en 2031.

Les critères de qualité d’usage

Des critères de qualité d’usage spécifiques ont également été mis en place pour le Pinel+. Voici les surfaces minimales à respecter par typologie de bien : 28 m2 pour un studio, 45 m2 pour un appartement de deux pièces, 62 m2 pour un appartement de trois pièces, 79 m2 pour un appartement de quatre pièces et 96 m2 pour un appartement de cinq pièces.

Par ailleurs, la présence d’un espace extérieur est aussi exigée : 3 m2 pour les studios et les appartements de deux pièces, 5 m2 pour les appartements de trois pièces, 7 m2 pour les appartements de quatre pièces et 9 m2 pour les appartements de cinq pièces. Notons que tous les appartements ayant trois pièces et plus devront proposer une double exposition.

Les plafonds de ressources des locataires en Pinel

Les locataires souhaitant accéder à un logement avec un loyer plafonné devront présenter un justificatif de ressources. Ils ne pourront pas dépasser les plafonds suivants :

• Pour une personne seule : zone A bis : 39 363 € par an, zone A : 39 363 € par an, zone B1 : 32 084 € par an ;
• Pour un couple : zone A bis : 58 831 € par an, zone A : 58 831 € par an, zone B1 : 42 846 € par an ;
• Pour un couple ou une personne seule avec une personne à charge : zone A bis : 77 120 € par an, zone A : 70 718 € par an, zone B1 : 51 524 € par an ;
• Pour un couple ou une personne seule avec deux personnes à charge : zone A bis : 92 076 € par an, zone A : 84 708 € par an, zone B1 : 62 202 € par an ;
• Pour un couple ou une personne seule avec trois personnes à charge : zone A bis : 109 552 € par an, zone A : 100 279 € par an, zone B1 : 73 173 € par an ;
• Pour un couple ou une personne seule avec quatre personnes à charge : zone A bis : 123 275 € par an, zone A : 112 844 € par an, zone B1 : 82 465 € par an ;
• Majoration par an pour chaque personne à charge supplémentaire : zone A bis : 13 734 €, zone A : 12 573 €, zone B1 : 9 200 €.

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