Comment se préparent les promoteurs à l’arrivée du Pinel+ ?

Le Pinel+ va entrer en vigueur au début de l’année 2023, en cohabitation avec l’ancienne version du dispositif. La loi Pinel+ présente les mêmes objectifs que son prédécesseur, mais avec quelques améliorations et des critères plus stricts en matière d’environnement et de confort. La mise en place du Pinel+ divise cependant les promoteurs et les professionnels de l’immobilier, qui doivent se préparer aux multiples changements nécessaires pour respecter les exigences du nouveau dispositif. Les détails dans les lignes suivantes.

Loi Pinel+: des modifications peu appréciées des professionnels

La loi Pinel+ a pour but d’améliorer la qualité d’usage et de confort des logements dans le parc du neuf. Le dispositif met en avant des exonérations fiscales intéressantes pour les investisseurs qui décident de louer leur logement, en respectant quelques conditions. Les modifications apportées pour cette nouvelle mouture inquiètent certains promoteurs et constructeurs qui ont peur que les complexités des mesures freinent encore plus le marché du neuf, déjà en crise en ce moment.

Pinel 2023 : une dégression des taux de réduction d’impôt

Avec l’arrivée du Pinel+ en 2023, le Pinel actuel va connaître une dégression progressive des taux de réduction d’impôt qu’il propose, et cela, en deux temps. Les propriétaires des logements répondant aux critères d’éligibilité du Pinel+ continueront à bénéficier des taux les plus importants, à savoir 12 % pour une période d’engagement de 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans.

D’un autre côté, ceux qui feront l’acquisition d’un logement en loi Pinel classique verront les taux de réduction baisser à 10,5 % pour un engagement locatif de 6 ans, à 15 % pour un engagement de 9 ans et à 17,5 % pour un engagement de 12 ans en 2023. La deuxième phase de dégression des taux va être appliquée à partir du 1^er janvier 2024. Les taux maximums de l’ancien Pinel passeront à 9 % pour une durée de location de 6 ans, à 12 % pour 9 ans et à 14 % pour 12 ans.

Il est intéressant de noter que les propriétaires d’un logement qui présente des performances énergétiques surpassant celles prévues par la RE2020 et qui est situé dans un des quartiers prioritaires de la ville (QPV) pourront continuer à bénéficier des meilleurs taux.

Les promoteurs sont divisés sur l’arrivée du Pinel+

L’entrée en vigueur du dispositif Pinel+ en 2023 divise les promoteurs en France. Certains hésitent à sauter le pas, à l’instar de Nexity, tandis que d’autres ne s’y convertiront pas, comme Linkcity, Adim et Alila. Selon les sources officielles provenant des professionnels de l’immobilier, seulement la moitié des principaux promoteurs de l’Hexagone vont se convertir au Pinel+. En 2023, Green City Immobilier et le groupe Altarea comptent dédier un quart de leurs programmes au nouveau Pinel. De son côté, Crédit Agricole Immobilier annonce que les objectifs de production vont dépendre du résultat des études encore en cours. La même réflexion est présente chez Sogeprom, Eiffage Immobilier, Kaufman & Broad et Bouygues Immobilier.

Le souci des constructeurs et des promoteurs réside dans la hausse des prix des matériaux de construction. En effet, pour qu’un logement soit éligible en Pinel+, il faudra qu’il respecte les dernières normes en matière de réglementation environnementale et thermique. Ces améliorations ont un prix, ce qui explique l’inquiétude des professionnels de l’immobilier, qui devront travailler leurs marges pour ne pas ralentir le marché déjà en crise.

L’offre devra être adaptée au contexte actuel. Ainsi, il est parfaitement possible de voir une différence de prix plus ou moins conséquente entre un bien neuf éligible en Pinel et un autre qui ne l’est pas. Les promoteurs devront trouver des stratégies pour proposer des programmes neufs répondant aux critères du Pinel+ tout en conservant des prix attractifs.

Quels sont les principaux avantages du dispositif Pinel+ ?

Comme nous l’avons vu un peu plus haut, le Pinel+ affiche les mêmes ambitions que son ancienne version : soutenir l’offre locative dans les zones tendues de France et le marché du logement neuf. En choisissant le dispositif Pinel+, un propriétaire-bailleur peut profiter de différents avantages :

• Une réduction d’impôt conséquente sur toute la durée de l’engagement de location, jusqu’à 63 000 € ;
• Des revenus complémentaires chaque mois ;
• Une garantie de revenus solide pour la retraite ;
• Un investissement possible même sans apport.

Quelles sont les conditions à remplir pour qu’un logement soit éligible à la loi Pinel+ ?

Les conditions d’éligibilité du Pinel+ sont presque identiques à celles de la version « classique » :

• Le logement doit être acquis neuf ou en VEFA ;
• Le logement doit respecter ou surpasser les normes de la RE2020 ;
• Le locataire choisi par le propriétaire doit louer le bien immobilier au titre de résidence principale ;
• Le propriétaire doit choisir une des périodes proposées par le dispositif : 6, 9 ou 12 ans. Le logement devra être loué nu, dans les 12 mois suivant son acquisition ;
• Le propriétaire bailleur ne pourra pas définir un loyer au-dessus des plafonds de loyer de sa zone Pinel : 13,09 €/m2 pour la zone A, 17,62 €/m2 pour la zone A bis et 10,55 €/m2 pour la zone B1 ;
• Le propriétaire ne doit ni dépasser la limite de deux investissements par an ni 300 000 € ou 5 500 €/m2 d’investissement ;
• Le locataire devra respecter les plafonds de ressources du dispositif.

Deux nouveaux critères ont intégré la liste des conditions à respecter pour qu’un logement soit éligible au Pinel+ : la qualité d’usage et les normes environnementales à respecter.

La qualité d’usage

Les critères de qualité d’usage portent sur la surface minimale habitable d’un logement et celle d’un espace extérieur obligatoire pour assurer le confort des occupants. Ces surfaces minimales dépendent de la typologie du bien immobilier :

• Studio : 28 m² de surface habitable et 3 m² d’espace extérieur ;
• Appartement de deux pièces : 45 m² de surface habitable et 3 m² d’espace extérieur ;
• Appartement de trois pièces : 62 m² de surface habitable et 5 m² d’espace extérieur ;
• Appartement de quatre pièces : 79 m² de surface habitable et 7 m² d’espace extérieur ;
• Appartement de cinq pièces : 96 m² de surface habitable et 9 m² d’espace extérieur.

À savoir également que tous les appartements de 3 pièces et plus doivent bénéficier de la double orientation.

Les normes environnementales

Les logements pouvant être éligibles en Pinel+ doivent également répondre aux exigences de la norme environnementale en vigueur :

• Les logements neufs achetés en 2023 en Pinel+ devront présenter des performances énergétiques conformes au jalon 2025 de la RE2020 ;
• Les logements neufs achetés en 2024 en Pinel+ devront respecter le critère précédent en plus d’atteindre la classe A du diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• Les logements acquis dans le cadre d’une opération de construction entre 2023 et 2024 devront atteindre la classe A du DPE (au minimum) et respecter les critères du label Énergie + Carbone - (E+C-) ;
• Les biens acquis entre 2023 et 2024 n’étant pas soumis à la RE2020 ou au référentiel E+C- devront atteindre au moins la classe B du DPE.

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