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Check-list : réussir son investissement locatif en loi Pinel

Publié le 30 mars 2023 Charlotte Costa Environ 10 minutes de lecture

Investir dans l'immobilier locatif est une excellente manière de se constituer un patrimoine et de bénéficier d'avantages fiscaux. Parmi les dispositifs en vigueur, la loi Pinel offre des réductions d'impôts intéressantes pour les investisseurs qui souhaitent acquérir un bien dans le parc neuf.

Cependant, pour tirer le meilleur parti de cette opportunité et réussir son investissement Pinel Plus, il est essentiel de maitriser tous les tenants et les aboutissants de ce type de placement.

Dans ce guide détaillé, nous aborderons les étapes clés pour assurer une gestion efficace de la location en loi Pinel, incluant le respect des obligations légales, l'entretien du logement, la gestion des relations avec les locataires et le suivi des évolutions du marché locatif.

Étape n°1 - Vérifier son éligibilité à la loi Pinel

Vérifier son éligibilité à la loi Pinel est la première étape à réaliser si vous souhaitez vous engager dans ce type de projet. Le Pinel, bien qu’il offre des avantages fiscaux et patrimoniaux très intéressants est toutefois soumis à des conditions. En plus des critères listés ci-dessus, vous devez notamment respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires, ainsi que les zones éligibles à la loi Pinel.

Pour vérifier votre éligibilité, vous pouvez vous tourner vers un professionnel de l'immobilier comme un commercialisateur en VEFA. Il est également recommandé de consulter les informations officielles sur la loi Pinel, disponibles sur les sites internet officiels du gouvernement.

 Check-list investissement locatif – Un homme en train de se renseigner sur le dispositif Pinel

Étape n°2 - Choisir le bon emplacement

L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement, c’est la règle d’or en immobilier.

Lorsque vous faites des recherches sur l’emplacement pour votre investissement locatif en loi Pinel, il est important de tenir compte de plusieurs facteurs : le marché locatif, les commodités autour et le développement futur. Pour évaluer l'attractivité, vous pouvez examiner les tendances de la demande de location dans le secteur et la concurrence de l'offre de logements locatifs existants.

Vous pouvez également évaluer les commodités à proximité, telles que les écoles, les commerces, les administrations publiques et les transports en commun. Les bassins et zones d’emploi sont aussi de bons indicateurs pour mesurer la vitalité et le potentiel d’un quartier ou d’une ville.

Enfin, ne passez pas à côté des éventuels projets urbains tels que la construction de nouveaux équipements et infrastructures, qui peuvent augmenter la valeur de votre propriété à long terme.

Étape n°3 - Sélectionner le bon programme immobilier

Sélectionner le bon programme immobilier est une étape cruciale pour réussir son investissement locatif en loi Pinel. Il est important de prendre en compte plusieurs critères comme la qualité de construction, la réputation du promoteur immobilier, les garanties et les certifications proposées. N’hésitez pas à consulter les sites internet et les avis en ligne pour vous faire votre propre opinion.

Il est également recommandé de choisir un programme immobilier dans une zone où la demande locative est forte, en fonction de critères tels que la proximité des commodités (transports, commerces, écoles, etc.) ou encore les perspectives de développement futur de la zone. C’est mathématique, plus vous aurez de demande dans un secteur, moins vous subirez de vacance locative.

Enfin, il est important de bien étudier les modalités du contrat de réservation ainsi que les détails des frais annexes (frais de notaire, charges de copropriété, etc.) afin de bien anticiper les coûts liés à l'acquisition du bien immobilier. Même si votre investissement s’auto-finance en tout ou partie avec votre locataire en place, gardez une épargne suffisamment importante pour vous protéger d’éventuels pépins.

Check-list investissement locatif – Un immeuble entièrement végétalisé

Étape n°4 - Évaluer la rentabilité de son investissement

Généralement, un bon rendement pour un investissement immobilier locatif doit être entre 4 et 8 %.

Le calcul de la rentabilité locative se base sur plusieurs facteurs. En premier lieu, vous devez estimer le montant du loyer que vous percevrez en respectant les plafonds de la loi Pinel pour la zone dans laquelle se trouve votre bien. Ensuite, vous devez prendre en compte les charges et frais liés à l'investissement, tels que les frais de notaire, la gestion locative, l'entretien et la taxe foncière.

Une fois que vous avez estimé vos revenus et vos dépenses, vous devez diviser le montant annuel du loyer que vous allez encaisser par le prix d'achat du bien immobilier, puis multiplier le résultat par 100 pour obtenir un pourcentage. Ce pourcentage vous indiquera le taux de rentabilité de votre investissement locatif en Pinel. Il est important de choisir un bien immobilier avec un rendement locatif intéressant pour maximiser votre retour sur investissement.

À retenir que le rendement locatif et la réduction d'impôt ne sont pas les seuls critères à prendre en compte pour évaluer la rentabilité de votre investissement locatif en loi Pinel. Vous devez également tenir compte de la plus-value potentielle de votre bien immobilier à long terme, ainsi que de la situation du marché immobilier dans la zone où se trouve votre bien.

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Étape n°5 - Préparer le financement de votre investissement

Une fois que vous avez passé au peigne fin tous les détails et évalué le potentiel de votre investissement Pinel, vous devez à présent penser au financement. Là encore, plusieurs options s’offrent à vous : crédit immobilier, prêt in fine, apport personnel. Comparez les offres, faites jouer la concurrence et négociez les conditions les plus avantageuses pour vous, y compris le taux d'intérêt, la durée et les assurances.

Tenez compte de votre capacité d’emprunt, qui englobe vos revenus et vos charges fixes mensuelles. Après un rehaussement en 2021 du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 % pour éviter de se retrouver dans une situation financière dangereuse.

Parmi les dispositifs de financement, le prêt in fine s’avère être une solution intéressante pour les investisseurs immobiliers en loi Pinel. Contrairement à un prêt classique, les intérêts sont payés mensuellement, tandis que le capital est remboursé en une seule fois à la fin de la durée du prêt.

Ce type de prêt offre plusieurs avantages, notamment la possibilité de réduire l'impact de l'impôt sur le revenu grâce aux intérêts déductibles, ainsi qu'une plus grande flexibilité pour l'investisseur qui peut se concentrer sur le remboursement du capital.

 Check-list investissement locatif – Une petite maison posée sur une calculatrice

Étape n°6 - Trouver le bon locataire

L’un des principaux piliers pour réussir son investissement Pinel repose sur le choix d'un locataire solvable et dont les revenus sont inférieurs au barème fixé par l’État. Pour la recherche de son locataire en loi Pinel, il est en effet important de prendre en compte les critères d'éligibilité de la loi tels que les plafonds de ressources du locataire.

Les plafonds de ressources Pinel en 2023

Si le propriétaire ne respecte pas cette condition du dispositif, il s’expose à un risque de contrôle fiscal et de sanctions de la part l’administration fiscale.

Enfin, il est vivement recommandé de bien étudier tous les dossiers des candidats à la location d’un logement Pinel. Mener une enquête de solvabilité permet de s’assurer que le locataire une fois en place pourra bien assumer le paiement du loyer et des charges. Une attention particulière doit également être portée lors de la rédaction du bail Pinel qui comporte quelques spécificités comme la durée de location qui est de 3 ans.

Étape n°7 - Gérer ou faire gérer la location

Check-list investissement locatif – Un couple de propriétaire en train de discuter leur mandat de gestion locative

La gestion de la location est une étape clé pour tirer profit de votre investissement en loi Pinel. Tout d'abord, il est essentiel de se conformer aux lois et réglementations en vigueur. Ceci inclut l'entretien du logement et la gestion du dépôt de garantie, qui sont des éléments importants pour protéger les droits des locataires et éviter les problèmes juridiques.

Ensuite, veillez à ce que le logement soit confortable et sûr pour les locataires. Un logement bien entretenu vous permettra d'attirer et de conserver des locataires de qualité, tout en préservant la valeur de votre investissement.

La communication avec les locataires est également primordiale. Il est crucial de résoudre rapidement les problèmes ou litiges qui pourraient survenir. Une relation saine et respectueuse avec vos locataires facilitera la gestion quotidienne de votre investissement locatif.

Enfin, restez informé des tendances du marché locatif et ajustez le loyer en fonction de ces tendances pour rester compétitif. Une connaissance approfondie du marché locatif vous permettra d'adapter votre offre aux attentes des locataires et de maximiser vos revenus locatifs. Ainsi, vous tirerez le meilleur parti de votre investissement en loi Pinel tout en respectant les plafonds de loyers imposés par le dispositif.

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