Revente d’un appartement Pinel : la marche à suivre

Comme pour tout investissement immobilier locatif, l’investisseur est soumis au respect des conditions imposées par le dispositif pour pouvoir profiter des avantages fiscaux qui lui sont associés. Avec la loi Pinel classique ou la nouvelle loi Pinel Plus, la défiscalisation repose sur l’engagement de l’investisseur à proposer son bien à la location pendant 6, 9 ou 12 ans.

Résultat : il est n’est pas possible de revendre son appartement Pinel n’importe quand ni n’importe comment. Est-il possible de revendre son investissement Pinel pendant la période d’engagement ? Le logement Pinel est-il soumis à taxe sur la plus-value immobilière ? Qu’arrive-t-il au locataire en place en cas de revente ? Le guide pour une transaction réussie.

Revente d’un investissement Pinel : tout est une question de timing

En cas de non-respect des conditions de location d’un logement Pinel, vous vous exposez à de graves sanctions de la part de l’administration fiscale. Le fisc en effet peut remettre en cause votre avantage fiscal et vous obliger à le rembourser dans sa totalité. Il est primordial de garder ce point en tête en vue d’une éventuelle revente d’un appartement Pinel.

Car, comme vous vous en doutez, il n’est pas possible de revendre son logement Pinel avant la fin de sa période initiale d’engagement, à savoir 6, 9 ou 12 ans. Si vous avez choisi de vous engager sur 6 ans, vous pourrez revendre votre bien qu’à partir de la 7e année. Vous pourrez revendre à partir de la 10e année si vous vous êtes engagés sur 9 ans ou que vous avez prolongé une première fois votre engagement.

Ce n’est qu’à partir de la 13e année que vous pourrez envisager la revente de votre appartement si vous vous êtes engagé sur 12 ans ou que vous avez reconduit l’engagement Pinel pour 3 ou 6 ans de plus. Cela dépend de la durée initiale d’engagement choisie. Toutefois, la revente d’un logement Pinel peut se faire uniquement sous réserve que d’autres conditions fiscales soient respectées, nous verrons lesquelles un peu plus loin.

Les exceptions pour une revente Pinel avant la fin de l’engagement

Comme dans tout, il y a des exceptions. L’administration fiscale prévoit plusieurs cas de figure qui permettent de revendre son investissement Pinel sans attendre la fin de l’engagement de location. Néanmoins, ces exceptions ne sont pas les plus réjouissantes. Il s’agit du décès, du licenciement ou de l’invalidité de 2e ou 3e catégorie du propriétaire ou co-propriétaire du bien.

On souhaite également porter votre attention sur le fait que la dissolution d’un PACS ou le divorce ne font pas partie des exceptions qui permettent une revente plus rapide de son appartement Pinel. Dans les deux cas, si les deux ex-partenaires sont propriétaires du bien, ils peuvent diviser et se répartir l’avantage fiscal. Aussi, si l’un des deux ne souhaite pas conserver le bien, l’autre peut lui racheter sa part.

Le déficit foncier

Pour savoir exactement quand est-ce-que vous pouvez vendre votre logement Pinel, vous devez prêter attention au déficit foncier. On vous donne la leçon : dans le jargon de la fiscalité, un propriétaire bailleur a le droit de déduire de ses loyers tout un panel de charges, notamment liées aux travaux. Si les charges sont supérieures au loyer, on dit alors que vous êtes en déficit foncier.

Si vous êtes en déficit foncier une année N, vous devez continuer à louer le logement jusqu'au 31 décembre de l'année N+3 suivant son imputation. Exemple : Si vous souhaitez vendre votre Pinel en 2025, vérifiez si vous avez eu un déficit foncier au cours des trois dernières années. S'il y a un déficit constaté en 2023, vous devez louer trois ans supplémentaires. Si vous ne vous pliez pas à cette règle, vos avantages Pinel vous seront retirés.

Comment mettre fin au bail de son locataire lors d’une revente Pinel ?

Si vous souhaitez revendre votre logement Pinel, vous avez deux possibilités. La première est de donner congé au locataire en place tout en respectant un délai de préavis 6 mois à l’avance avant la fin du bail. Nous vous conseillons de prévoir 7 mois pour bénéficier d’une garantie. Le préavis démarre à compter du jour de la réception de la lettre recommandée (électronique ou papier) par acte huissier.

La seconde possibilité est de vendre le logement occupé. Toutefois, cette option entrainera une décote certaine du prix de vente car le bien ne pourra pas être habité dans l’immédiat par le futur acquéreur.

Attention à la taxe sur la plus-value immobilière pour une revente en loi Pinel

Si vous revendez votre logement plus cher que vous l’avez acheté, vous réalisez ce qu’on appelle une plus-value. Celle-ci est systématique imposable dès lors qu’il ne s’agit pas de la vente d’une résidence principale. Ce n’est pas le cas d’une revente Pinel puisque ce type de transaction découle d’un investissement immobilier locatif. Une double imposition s’applique sur la plus-value :

• De 19 % au titre de l’impôt sur le revenu ;
• De 17,20 % au titre des prélèvements sociaux.

Ces taux deviennent dégressifs à partir de la 6e année de détention du bien. De 6 % tous les ans de la 6e à la 21e année et de 4 % la 22e et dernière année pour l’impôt sur le revenu. Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est de 1,65 % de la 6e à la 21e année, de 1,60 % la 22e année et de 9 % de la 23e à la 30e année. Autrement dit, l’exonération totale de ces taxes arrive au bout de 22 ans et 30 ans de détention du bien.

Dispositif Pinel : quelles sont les conditions qu’exige l’État en contrepartie de l’avantage fiscal ?

Constitution d’un patrimoine immobilier, encaissement de loyers, réduction de l’assiette fiscale, voilà autant de raisons de se lancer dans un projet d’investissement locatif en loi Pinel. En contrepartie de l’achat, puis de la location d’un appartement neuf, l’État s’engage à vous verser sous forme de réduction d’impôt un pourcentage du prix du bien. Depuis le 1er janvier 2023, les taux du Pinel classique ont baissé :

• 10,5 % du prix de vente pour 6 années de location Pinel ;
• 15 % du prix de vente pour 9 années de location Pinel ;
• 17,5 % du prix de vente pour 12 années de location Pinel.

Pour profiter des taux pleins de défiscalisation, à savoir 12 %, 18 % et 21 %, il faut investir via le nouveau dispositif du Pinel Plus.

Avec le dispositif Pinel, plus vous louez longtemps, plus vous êtes récompensé. Le montant de la défiscalisation est proportionnel à la durée d’engagement de location. Les 6 ou 9 premières années, vous percevez 2 % du prix de votre logement. Si vous décidez de prolonger sur 12 ans, l’avantage fiscal n’est plus que de 1 % par an.

Par exemple, pour un appartement acheté 280 000 €, la réduction d’impôt sera de 5 600 € par an pendant 6 ou 9 ans et de 2 800 € les 10e, 11e et 12e années.

Les plafonds Pinel

Le dispositif Pinel a été mis en place pour accroitre le nombre de logements neufs proposés sur le parc locatif privé à destination des ménages aux revenus modestes et intermédiaires. De cette manière, les loyers des logements Pinel sont plafonnés pour être 10 % à 20 % moins chers en comparaison au marché locatif libre. Les plafonds actualisés sont à retrouver sur cette page.

Le bailleur logement Pinel doit par ailleurs sélectionner un candidat à la location dont des revenus annuels ne dépassent pas le plafond des ressources régi par le zonage. Les montants pris en compte dans l’étude d’éligibilité sont ceux de l’année N-2 figurant sur l’avis d’imposition du foyer locataire. Par exemple, un couple sans enfant en zone B1 (Toulouse, Bordeaux, Rennes, Nantes...) ne doit pas gagner plus de 42 846 €.

Pour connaitre le plafond de ressources adapté à sa situation, c’est par ici.

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