Loi Pinel 2024 : 2 dispositifs d'investissement

L’année 2024 est la dernière année d’existence de la loi Pinel. Entre la fin imminente de la loi Pinel classique et la multiplication des programmes éligibles Pinel plus, le Pinel 2024 est un hybride permettant de faire la transition en douceur vers les nouvelles exigences fixées par la loi Finance 2022. Les investisseurs peuvent donc choisir l’une de ces deux options jusqu’au 31 Décembre 2024, date de fin du dispositif Pinel actuel.

Pinel 2024 : vers la fin du Pinel actuel

Entrée en vigueur en 2014, la loi Pinel telle qu’elle est actuellement appliquée va peu à peu être modifiée, jusqu’à disparaitre totalement le 31 Décembre 2024, date à laquelle elle sera définitivement remplacée par un nouveau dispositif Pinel aux critères d’éligibilité plus exigeants.

Très prisée des investisseurs, la loi Pinel offre la possibilité de profiter d’une réduction d’impôts avantageuse à condition de respecter certains critères :

• L’investisseur doit être un contribuable français
• Le bien doit se situer dans l’une des zones éligibles Pinel : zone A bis, zone A ou zone B1
• Le logement doit être acquis neuf ou en VEFA et donc respecter la RT2012
• Le logement doit être livré au plus tard 30 mois après la signature de l’acte authentique
• Le bien doit être mis en location au plus tard 12 mois après sa livraison
• La mise en location doit durer 6, 9 ou 12 ans

Le dispositif Pinel prévoit également des montants maximums sur lesquels seront calculés la réduction d’impôts. La loi Pinel limite donc à 2 investissements par an et par foyer fiscal, dans la limite de 300 000€ et 5 500€/m², frais de notaire inclus. De plus, le dispositif Pinel se classant dans la catégorie des niches fiscales, le montant de la défiscalisation ne pourra jamais excéder 10 000€ par an.

La diminution des taux de réduction d’impôts Pinel

Si les critères d’éligibilité ne changent pas pour pouvoir profiter du Pinel en 2023, ce sont les avantages fiscaux qui vont voir leur taux diminuer. Au lieu des 12%, 18% et 21% applicables jusqu’alors, les taux ont commencé à devenir moins avantageux en 2023, et ont diminué encore davantage en début d’année 2024.

Quels sont les plafonds du Pinel 2024 ?

Le Pinel 2024 ne devrait pas non plus voir de modification majeure concernant les plafonds à appliquer en fonction des différentes zones. Les villes situées en zone A bis (Paris et certaines communes d’Île-de-France) devront donc appliquer un loyer maximal de 18.89€/m². Les villes de la zone A (Montpellier, Lyon, Lille, Marseille...) devront se conformer au tarif de 14.03€/m² et celles situées en zone B1 (Toulouse, Bordeaux, Rennes, Nantes...) ne pourront excéder 11.31€/m².

Les locataires devront également être soumis à un plafond de ressources. En fonction de la zone du bien à louer, le revenu fiscal de référence du foyer ne pourra excéder :

Pourquoi investir en loi Pinel en 2024

Les raisons d'investir en loi Pinel 2024 sont multiples. Valeur du bien sur la durée, factures énergétiques, attractivité du logement auprès des locataires. Voici la liste non exhaustive des raisons d'opter pour un investissement avec le dispositif Pinel.

Les avantages financiers du neuf

Un achat en programme neuf implique une réduction drastique des frais de notaire. Pour un achat dans le parc ancien, les frais plafonnent autour de 8%. Pour un achat d'appartement ou de maison neuve, les frais de notaire sont réduit à 3% voir moins. Outre ce premier avantage non négligeable, un certain nombre de communes exonèrent (le plus souvent partiellement) les nouveaux propriétaires du parc neuf de la taxe foncière pour une durée de 2 ans. Enfin, la dispense de travaux sur le logement voué à la location est également source d'économies.

Des économies d'énergie

Les DPE des logements neufs livrés ces dernières années présentent en majorité des étiquettes A ou B. Ce qui se traduit par une facture énergétique bien inferieure aux DPE les plus fréquents actuellement dans le parc immobilier français.

Avec un prix actuel du kWh à 0.1740€, la consommation d'un 60m² avec un compteur de 9kVA pour un logement DPE A est de 522€. La facture moyenne du même logement mais affichant un DPE D est, elle de 1988 €. Une différence considérable de 1466 €/an.

Loi Pinel 2024 Nouvelle loi & Nouveaux taux

Depuis 2021, le DPE (diagnostic de performances énergétiques) est devenu opposable. Traduction : si le DPE constaté à l'usage ne correspond pas au DPE (dont la mention est obligatoire) sur le contrat de vente, l'acheteur est en droit de porter l'affaire devant les tribunaux.

La démocratisation de la loi Pinel Plus en 2024

L’année 2023 a marqué l’entrée sur le devant de la scène du Pinel+, un dispositif plus poussé en termes d’exigences environnementales, sociales et de qualité du logement. Ce super Pinel, bien que plus exigeant, permet aux investisseurs de continuer à bénéficier des taux de réduction d’impôts pleins à savoir :

Pour pouvoir en profiter, les investisseurs doivent se tourner vers des logements présentant au choix l’un des critères suivants :

• Être situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville
• Surpasser les attentes de la RE2020 et répondre à certains critères définis par le référentiel du logement de qualité de Laurent Girometti et François Leclercq

Les logements situés dans les quartiers prioritaires de la ville

Le Pinel 2024 fait la part belle à des quartiers jusque-là plutôt oublié des investisseurs : les quartiers prioritaires de la politique de la ville. Il s’agit donc de quartier en "décrochage”, identifiés grâce à un seul critère, la part de la population ayant un revenu inférieur à 11 250€ par an. 1 514 quartiers dans 859 communes font donc partie des quartiers prioritaires pour lesquels le gouvernement met en place des actions afin d’améliorer :

• L’éducation et la petite enfance
• Le logement et le cadre de vie
• L’emploi et l’insertion professionnelle
• Le renforcement du lien social
• La sécurité et la prévention de la délinquance

Conditionner l’éligibilité des logements au Pinel+ à leur emplacement dans l’un de ces QPV relève donc d’une volonté de redynamiser ces quartiers défavorisés par la création de logements neufs, plus qualitatifs et favorisant la mixité sociale et générationnelle.

Pour l’investisseur, l’avantage réside majoritairement dans le fait de se voir proposer des prix au m² généralement moins élevés que dans d’autres quartiers de la ville et donc de voir sa rentabilité locative tirée vers le haut. Par ailleurs, ces quartiers en plein renouvellement urbain sont les mieux placés pour prendre de la valeur dans les années à venir et les possibilités de plus-value à la revente ne sont donc pas à exclure.

Qu’est-ce que la politique de la ville ?

Des logements plus durables et plus agréables à vivre

Autres critères que les logements doivent respecter afin d’être éligibles au Pinel+ : être plus durables et proposer une meilleure qualité de prestations. En d’autres termes, ils devront aller au-delà de la RE2020 qui est entrée en vigueur au 1^er Janvier 2022 et respecter certains critères du référentiel du logement de qualité de Laurent Girometti et François Leclercq*.

La RE2020 prévoit que les logements neufs devront aller plus loin que la RT2012 en termes de performances énergétiques et réduire leur empreinte carbone durant tout le cycle de construction. Dans les faits, pour pouvoir être éligibles au Pinel+, les programmes neufs devront donc proposer des appartements présentant :

• Une consommation d'énergie primaire (Cep) ne dépasse pas les 85kWhep/m² de surface habitable
• Une consommation d’énergie primaire non renouvelable (Cep,nr) ne devra quant à elle pas dépasser les 70kWhep/m² de surface habitable
• Une empreinte carbone réduite ainsi qu’un confort thermique accru, hiver comme été

Des critères de qualité d’usage, extraits du référentiel du logement de qualité, doivent également être respectés afin que les logements soient éligibles au Pinel plus. Ceux-ci portent sur la superficie des logements, leur exposition ou la présence d’un extérieur. Les critères à retenir sont les suivants :

• Le logement devra présenter une surface minimale en fonction de sa typologie : 28m² pour les studios, 45m² pour les deux pièces, 62m² pour les trois pièces, 79m² pour les quatre pièces et 96m² pour les cinq pièces
• Le logement devra nécessairement être prolongé d’un espace extérieur privatif
• Le logement devra obligatoirement bénéficier d’une double exposition à partir du trois pièces

Comparatif Pinel 2024 et Pinel plus : quel dispositif choisir pour votre investissement ?

Depuis le 1^er Janvier 2023, les investisseurs ont le choix entre la loi Pinel classique et le nouveau dispositif Pinel. En plus des taux de réduction d’impôts, plus important pour le Pinel+, les conditions d’éligibilité sont également revues à la hausse pour ce dernier. Ce qui rend les biens éligibles plus rares et plus chers, mais aussi plus performants et tournés vers l’avenir.

Pinel 2024 : un choix plus large et des critères moins exigeants

Bien qu’ils ne puissent plus bénéficier des taux pleins du Pinel en 2024, les investisseurs pourront trouver quelques avantages à continuer à investir en loi Pinel classique. La prolongation du dispositif Pinel jusqu'à fin 2024 offre aux investisseurs un choix bien plus large pour leur investissement locatif, avec des prix plus accessibles.

En attendant, les investisseurs souhaitant bénéficier du dispositif pourront donc continuer d’investir dans des logements certes moins durables mais plus nombreux. Par ailleurs, les programmes qui seront éligibles au Pinel+ parce que surpassant les normes de la RE2020 risquent bien de présenter des prix plus élevés, ce qui pourrait impacter négativement la rentabilité locative, du moins pour l’instant. Pour les petits budgets, il est donc préférable de continuer à investir en Pinel classique tant qu’il est encore temps.

Pinel Plus : un investissement d’avenir

Investir en Pinel+ c’est faire le choix d’un investissement immobilier responsable, que ce soit écologiquement ou socialement. En effet, le nouveau dispositif n’est ouvert qu’aux programmes immobiliers verts ou construits dans des quartiers prioritaires de la politique de la ville. Dans tous les cas, un investissement locatif en Pinel plus est un investissement qui mise sur l’avenir.

Investir dans un programme en avance sur son temps est la garantie d’un investissement pérenne et forcément plébiscité par les locataires. Un logement qui va au-delà des dernières normes de construction et qui propose une qualité de prestations supérieure sera parmi les plus prisés et trouvera rapidement preneur.

L’autre volet du Pinel+ prévoit de rendre éligible les logements neufs situés en quartiers prioritaires de la politique de la ville. Ici, l’avantage pour l’investisseur ne se situe pas tant dans les performances du logement mais dans sa rentabilité. En effet, les prix dans les QPPV sont souvent moins élevés qu’en centre-ville et si l’investissement est bien étudié, la possibilité de plus-value à la revente peut-être bien plus importante que dans un quartier prisé. À titre d’exemple, le quartier prioritaire du Grand Belleville à Paris a vu ses prix augmenter de 28,2% en 5 ans selon les notaires du Grand Paris**. Une opportunité qui pourrait bien se représenter dans des QPPV proches des centres-villes à l’image d’Empalot à Toulouse, Malakoff à Nantes ou Bacalan à Bordeaux.

Le Pinel 2024 en bref

• Depuis le 1^er Janvier 2023 et jusqu’au 31 décembre 2024, Pinel et Pinel+ sont en cohabitation
• Il est possible de profiter des taux de réduction d’impôts pleins uniquement en investissant avec le nouveau dispositif Pinel
• Les logements doivent au choix être situés en quartier prioritaire de la ville ou bien surpasser la RE2020 et se plier aux exigences du référentiel logement pour être éligibles au Pinel+
• Les logements RT2012 situés en dehors des quartiers prioritaires de la ville restent éligibles à la loi Pinel actuelle avec des taux de réduction d’impôts réduits

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