Actualité Pinel Plus - Loi Pinel 2023

Loi Pinel 2023

L’année 2023 sera l’année de la cohabitation pour le dispositif Pinel prolongé jusqu’en 2024. Entre diminution progressive des taux de réduction d’impôts et entrée en vigueur du Pinel+ , le Pinel 2023 sera un hybride permettant de faire la transition en douceur vers les nouvelles exigences fixées par la loi Finance 2022. Les investisseurs pourront donc choisir l’une de ces deux options jusqu’au 31 Décembre 2024, date de fin du dispositif Pinel actuel.

Pinel 2023 : vers la fin du Pinel actuel

Loi Pinel 2023 – Un homme fait tomber un pion rouge avec un pion vert pour le remplacer

Entrée en vigueur en 2014, la loi Pinel telle qu’elle est actuellement appliquée va peu à peu être modifiée, jusqu’à disparaitre totalement le 31 Décembre 2024, date à laquelle elle sera définitivement remplacée par un nouveau dispositif Pinel aux critères d’éligibilité plus exigeants.

Très prisée des investisseurs, la loi Pinel offre la possibilité de profiter d’une réduction d’impôts avantageuse à condition de respecter certains critères :

Le dispositif Pinel prévoit également des montants maximums sur lesquels seront calculés la réduction d’impôts. La loi Pinel limite donc à 2 investissements par an et par foyer fiscal, dans la limite de 300 000€ et 5 500€/m², frais de notaire inclus. De plus, le dispositif Pinel se classant dans la catégorie des niches fiscales, le montant de la défiscalisation ne pourra jamais excéder 10 000€ par an.

La diminution des taux de réduction d’impôts Pinel

Si les critères d’éligibilité ne changent pas pour pouvoir profiter du Pinel en 2023, ce sont les avantages fiscaux qui vont voir leur taux diminuer. Au lieu des 12%, 18% et 21% applicables jusqu’alors, les taux vont devenir moins avantageux en 2023, avant de baisser encore en 2024.

Durée de mise en location Date de signature de l'acte authentique
À partir du 1er Janvier 2023 À partir du 1er janvier 2024
Taux de réduction d'impôts Montant maximal de la réduction d'impôts Taux de réduction d'impôts Montant maximal de la réduction d'impôts
6 ans 10,5% 31 500€ 9% 27 000€
9 ans 15% 45 000€ 12% 36 000€
12 ans 17,5% 52 500€ 14% 42 000€

Quels sont les plafonds du Pinel 2023 ?

Le Pinel 2023 ne devrait pas non plus voir de modification majeure concernant les plafonds à appliquer en fonction des différentes zones. Les villes situées en zone A bis (Paris et certaines communes d’Île-de-France) devront donc appliquer un loyer maximal de 17,55€/m². Les villes de la zone A (Montpellier, Lyon, Lille, Marseille...) devront se conformer au tarif de 13,04€/m² et celles situées en zone B1 (Toulouse, Bordeaux, Rennes, Nantes...) ne pourront excéder 10,51€/m².

Les locataires devront également être soumis à un plafond de ressources. En fonction de la zone du bien à louer, le revenu fiscal de référence du foyer ne pourra excéder :

Constitution du foyer Zone Pinel du logement
Zone A bis Zone A Zone B1
Personne seule 38 377 € 38 377 € 31 280 €
Couple 57 357 € 57 357 € 41 772 €
Personne seule ou couple + 1 personne à charge 75 188 € 68 946 € 50 233 €
Personne seule ou couple + 2 personnes à charge 89 769 € 82 586 € 60 643 €
Personne seule ou couple + 3 personnes à charge 106 807 € 97 766 € 71 340 €
Personne seule ou couple + 4 personnes à charge 120 186 € 110 017 € 80 399 €
Majoration par personne à charge supplémentaire + 13 390 € + 12 258 € + 8 969 €

Pinel 2023, ou la naissance du Pinel Plus

Loi Pinel 2023 – 2023 écrit en feuilles d’arbre sur une page blanche

L’année 2023 marque également l’entrée sur le devant de la scène du Pinel+, un dispositif plus poussé en termes d’exigences environnementales, sociales et de qualité du logement. Ce super Pinel, bien que plus exigeant, permettra aux investisseurs de continuer à bénéficier des taux de réduction d’impôts pleins à savoir :

Durée de mise en location Taux de réduction d'impôts Montant maximal de la réduction d'impôts
6 ans 12% 36 000€
9 ans 18% 54 000€
12 ans 21% 63 000€

Pour pouvoir en profiter, les investisseurs devront donc se tourner vers des logements présentant au choix l’un des critères suivants :

Les logements situés dans les quartiers prioritaires de la ville

Le Pinel 2023 fera la part belle à des quartiers jusque-là plutôt oublié des investisseurs : les quartiers prioritaires de la politique de la ville. Il s’agit donc de quartier en "décrochage”, identifiés grâce à un seul critère, la part de la population ayant un revenu inférieur à 11 250€ par an. 1 514 quartiers dans 859 communes font donc partie des quartiers prioritaires pour lesquels le gouvernement met en place des actions afin d’améliorer :

Conditionner l’éligibilité des logements au Pinel+ à leur emplacement dans l’un de ces QPV relève donc d’une volonté de redynamiser ces quartiers défavorisés par la création de logements neufs, plus qualitatifs et favorisant la mixité sociale et générationnelle.

Pour l’investisseur, l’avantage réside majoritairement dans le fait de se voir proposer des prix au m² généralement moins élevés que dans d’autres quartiers de la ville et donc de voir sa rentabilité locative tirée vers le haut. Par ailleurs, ces quartiers en plein renouvellement urbain sont les mieux placés pour prendre de la valeur dans les années à venir et les possibilités de plus-value à la revente ne sont donc pas à exclure.

Qu’est-ce que la politique de la ville ?

Des logements plus durables et plus agréables à vivre

Loi Pinel 2023 – Maquette 3D d’un bâtiment neuf et écologique avec étiquette énergétique

Autres critères que les logements devront respecter afin d’être éligibles au Pinel+ : être plus durables et proposer une meilleure qualité de prestations. En d’autres termes, ils devront aller au-delà de la RE2020 qui entrera en vigueur au 1er Janvier 2022 et respecter certains critères du référentiel du logement de qualité de Laurent Girometti et François Leclercq*.

La RE2020 prévoit que les logements neufs devront aller plus loin que la RT2012 en termes de performances énergétiques et réduire leur empreinte carbone durant tout le cycle de construction. Dans les faits, pour pouvoir être éligibles au Pinel+, les programmes neufs devront donc proposer des appartements présentant :

Des critères de qualité d’usage, extraits du référentiel du logement de qualité, devront également être respectés afin que les logements soient éligibles au Pinel plus. Ceux-ci portent sur la superficie des logements, leur exposition ou la présence d’un extérieur. D’autres critères pourraient être ajoutés lors de la publication du décret fixant les critères du Pinel+. D’ici là, les critères à retenir sont les suivants :

Comparatif Pinel 2023 et Pinel plus : quel dispositif choisir pour votre investissement ?

Loi Pinel 2023 – Jeune femme hésitant entre deux options sur fond bleu

Dès le 1er Janvier 2023, les investisseurs auront donc le choix entre la loi Pinel classique et le nouveau dispositif Pinel. En plus des taux de réduction d’impôts, plus important pour le Pinel+, les conditions d’éligibilité sont également revues à la hausse pour ce dernier. Ce qui rend les biens éligibles plus rares et plus chers, mais aussi plus performants et tournés vers l’avenir.

Pinel 2023 : un choix plus large et des critères moins exigeants

Bien qu’ils ne puissent plus bénéficier des taux pleins du Pinel dès 2023, les investisseurs pourront trouver quelques avantages à continuer à investir en loi Pinel classique. La prolongation du dispositif Pinel jusqu'à fin 2024 offrira aux investisseurs un choix bien plus large pour leur investissement locatif. En effet, les premiers programmes immobiliers neufs conformes à la RE2020 ne sont pas encore identifiés comme tels et leur multiplication pourrait prendre un certain temps.

En attendant, les investisseurs souhaitant bénéficier du dispositif pourront donc continuer d’investir dans des logements certes moins durables mais plus nombreux. Par ailleurs, les programmes qui seront éligibles au Pinel+ parce que surpassant les normes de la RE2020 risquent bien de présenter des prix plus élevés, ce qui pourrait impacter négativement la rentabilité locative, du moins pour l’instant. Pour les petits budgets, il est donc préférable de continuer à investir en Pinel classique tant qu’il est encore temps.

Pinel Plus : un investissement d’avenir

Investir en Pinel+ c’est faire le choix d’un investissement immobilier responsable, que ce soit écologiquement ou socialement. En effet, le nouveau dispositif n’est ouvert qu’aux programmes immobiliers verts ou construits dans des quartiers prioritaires de la politique de la ville. Dans tous les cas, un investissement locatif en Pinel plus est un investissement qui mise sur l’avenir.

Investir dans un programme en avance sur son temps, comme le souhaite Emmanuelle Wargon, est la garantie d’un investissement pérenne et forcément plébiscité par les locataires. Un logement qui va au-delà des dernières normes de construction et qui propose une qualité de prestations supérieure sera parmi les plus prisés et trouvera rapidement preneur.

L’autre volet du Pinel+ prévoit de rendre éligible les logements neufs situés en quartiers prioritaires de la politique de la ville. Ici, l’avantage pour l’investisseur ne se situe pas tant dans les performances du logement mais dans sa rentabilité. En effet, les prix dans les QPPV sont souvent moins élevés qu’en centre-ville et si l’investissement est bien étudié, la possibilité de plus-value à la revente peut-être bien plus importante que dans un quartier prisé. À titre d’exemple, le quartier prioritaire du Grand Belleville à Paris a vu ses prix augmenter de 28,2% en 5 ans selon les notaires du Grand Paris**. Une opportunité qui pourrait bien se représenter dans des QPPV proches des centres-villes à l’image d’Empalot à Toulouse, Malakoff à Nantes ou Bacalan à Bordeaux.

Le Pinel 2023 en bref


SOURCES

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