Comment faire son premier investissement immobilier ?

La pierre fait rêver plus d’un investisseur. Valeur sûre et pérenne permettant de défiscaliser grâce à des dispositifs spécifiques pour certains, réelle opportunité de voir grandir son patrimoine pour d’autres, l’investissement immobilier a la cote. Cependant, s’il n’est pas bien préparé, il peut vite devenir complexe à gérer. Le premier investissement locatif doit donc être millimétré. Tous nos conseils pour mettre toutes les chances de votre côté.

3 astuces pour un premier investissement locatif réussi

À quel âge investir dans l’immobilier ?

Le premier investissement locatif peut intervenir à n’importe quel âge, avant ou après l’achat d’une résidence principale. Cependant, il est conseillé de débuter votre investissement locatif assez jeune, avant 30 ans si votre situation le permet. Cela vous permettra ainsi de ne pas avoir de mensualités à rembourser lorsque viendra l’heure de votre retraite. Les loyers encaissés seront alors uniquement des revenus complémentaires.

Réaliser son premier achat immobilier locatif avant 30 ans nécessite de bien préparer le terrain. Un investissement immobilier mal étudié peut couter cher. Au contraire, si vous avez pris le temps d’y réfléchir et de vous renseigner en détail, il peut rapporter gros. Quelques astuces pour maximiser vos chances de réaliser un premier investissement locatif optimisé.

L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement...

On ne le dira jamais assez : l’emplacement est primordial pour un investissement locatif réussi ! Attention, quand on parle d’emplacement, cela ne signifie pas qu’il faut impérativement investir dans un bien en centre-ville. Si ces derniers se louent bien évidemment très rapidement et à des prix souvent plus élevés, ils ne conviennent pas à tous les portefeuilles, qu’il s’agisse de l’acquéreur ou du futur locataire.

Pour vous garantir un investissement sécurisé, assurez-vous que le logement se situe dans une zone qui plaira aux potentiels locataires : proximité des transports en commun, des zones d’activités et bassins d’emploi, des commodités du quotidien, qualité des infrastructures, espaces verts... Gardez à l’esprit que pour maximiser vos chances de louer rapidement votre logement, il est préférable que celui-ci soit situé dans un quartier attractif et sécurisé. Investir dans un quartier enclavé ou peu sûr exclurait de fait une partie des candidats locataires potentiels et augmenterait le risque de vacance locative.

Si votre budget le permet, il est évidemment très avantageux d’investir dans les grandes métropoles, et particulièrement proche des centres-villes. Les prix au m² étant cependant bien plus élevés, il est parfois préférable de s’en éloigner afin de gagner quelques mètres carrés supplémentaire. Pour les budgets plus serrés, investir dans les communes limitrophes aux grandes villes des métropoles est un pari souvent payant puisque la vacance locative y est plutôt faible, d’autant plus si les communes sont desservies par le réseau de transport en commun.

Pourquoi investir dans un quartier prioritaire de la ville ?

Pour les plus petits budgets ou les investisseurs souhaitant réaliser une belle plus-value à la revente, il existe une option trop souvent mise de côté mais qui devrait revenir sur le devant de la scène grâce au Pinel+ : l’investissement locatif dans les quartiers prioritaires de la ville. Si la dénomination peut faire fuir certains investisseurs, il y a pourtant tout à gagner à y investir. Les prix au m² y sont généralement bien moins élevés qu’en centre-ville, ce qui n’empêche pas certains de ces quartiers d’en être très proche à l’image du quartier Empalot à Toulouse. Ces quartiers sont amenés à prendre de la valeur puisqu’ils sont au cœur d’une politique de réaménagement urbain ambitieuse. Notons par exemple le cas du quartier Bacalan à Bordeaux qui a été totalement transformé et commence aujourd’hui à voir ses prix exploser.

Bien choisir la typologie du logement

Le choix de la typologie du bien est incontournable pour réaliser un bon investissement locatif, adapté à votre profil et à celui de vos futurs locataires. Il dépendra donc tout d’abord de votre budget, mais aussi du ou des quartiers sur lesquels vous vous êtes arrêté. Un quartier comme Rangueil à Toulouse ou Hôpitaux-facultés à Montpellier est bien entendu plus propice à l’achat d’un studio, puisque la population qui y réside est majoritairement étudiante. À l’inverse, il sera préférable d’acheter un appartement deux voire trois pièces si vous souhaitez investir à Nanterre ou Saint-Herblain par exemple, des communes périphériques de Paris et Nantes qui attirent de nombreux jeunes actifs.

Le choix des prestations de votre logement est tout aussi important. Souhaitez-vous privilégier un bien ancien avec du charme mais potentiellement des travaux couteux ou un bien neuf, plus cher à l’achat mais avec des prestations plébiscitées par les locataires de type espace extérieur ou parking ? Cela dépendra encore une fois du type de locataires visés en fonction du quartier où vous souhaitez investir.

Location vide ou location meublée ?

En fonction de votre projet la location de votre appartement pourra se faire vide ou meublée. Les baux diffèreront en fonction de l’option que vous aurez choisi, et il existe des avantages pour les deux .

La location vide

• Bail de 3 ans renouvelable
• Pas de frais liés au mobilier et à sa réparation
• Moins de rotation des locataires
• Éligibilité au dispositif Pinel et au Pinel+

La location meublée

• Bail de 1 an renouvelable
• Possibilité de donner congé au locataire au bout d’un an pour habiter ou vendre le bien
• Loyers plus élevés, notamment dans les villes avec un encadrement des loyers
• Éligibilité au statut LMNP et au Censi-Bouvard dans le cas des résidences de service

N’oubliez pas d’évaluer la rentabilité !

Lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier locatif, l’objectif est souvent double : se constituer un patrimoine immobilier et le rentabiliser, à court ou moyen terme. Dans le cadre d’un premier investissement locatif, la rentabilité locative est souvent le facteur clé. Un rendement locatif élevé, en plus de vous assurer des revenus complémentaires, peut parfois convaincre une banque de vous octroyer un crédit immobilier. Il s’agit donc d’un point à ne pas négliger lors de votre achat immobilier locatif.

Pour obtenir une rentabilité locative élevée, privilégiez des quartiers un peu excentrés ou des communes périphériques aux grandes villes. Les prix au m² à l’achat seront effectivement plus abordables, mais les loyers resteront sensiblement les mêmes, surtout si les biens sont soumis à un régime spécifique tel que le Pinel. Cela fera sensiblement grimper votre rentabilité locative.

Pour calculer la rentabilité locative brute (c’est-à-dire avant déduction des charges) d’un logement, il vous suffit d’appliquer la formule suivante : (loyer HC annuel / prix de revient du logement) x100.

Marina a acquis un studio neuf de 30m² avec une terrasse de 6m² dans le quartier des Arènes à Toulouse. Le logement était affiché au prix de 132 000€. Avec les frais de notaires réduits à 2,5%, le prix de revient du logement est de 135 300€.

Grâce au dispositif Pinel+, Marina bénéficie d’une réduction d’impôt de 28 413€ pour une mise en location de 12 ans. L’appartement lui revient donc à 106 887€. Le logement étant soumis au plafond de loyer de la zone B1, elle pourra le louer 416€/mois. La rentabilité locative brute sera donc de : (4992 / 106 887) x100 = 4,7%

Pour calculer plus rapidement la rentabilité locative de votre logement, vous pouvez utiliser notre simulateur de rentabilité locative.

Comment financer votre premier investissement locatif ?

Afin de financer votre premier investissement locatif, il existe plusieurs leviers. Dans tous les cas, il conviendra de définir un budget de manière réaliste afin de vous éviter toute désillusion. De manière générale, les banques pourront vous accorder un prêt ne dépassant pas le taux d’endettement légal de 35%. Le recours à un courtier en prêt immobilier pourra vous aider à définir de manière plus précise votre budget et vous permettra d’obtenir des offres plus avantageuses de la part des établissements bancaires.

Pour éviter les mauvaises surprises et situations inconfortables, pensez à bien budgétiser les frais immobiliers annexes qui s’ajouteront au prix d’achat du logement. Il s’agit :

• Des frais de notaire
• Des honoraires d’agence éventuellement
• De la taxe foncière
• Des charges de copropriété
• Des éventuels honoraires de location et de gestion
• Des travaux à venir si vous investissez dans l’immobilier ancien

L’investissement locatif sans apport, c’est possible ?

Bien qu’il ne soit pas le plus évident, l’achat sans apport est possible, d’autant plus pour un investissement locatif. Les revenus locatifs permettant en tout ou partie de rembourser les mensualités, ils servent de garantie à l’établissement prêteur qui se voit ainsi rassuré et donc plus à même de faire confiance à l’emprunteur. Si l’emprunteur bénéficie d’un dispositif de défiscalisation de type Pinel+ pour l’achat d’un logement neuf, les banques seront d’autant plus enclines à lui prêter, étant donné que la réduction d’impôt viendra en déduction de ses dépenses mensuelles.

Attention cependant à ne pas crier victoire trop vite. Si l’obtention d’un crédit immobilier sans apport est possible, un apport de minimum 10% du prix d’achat reste toutefois recommandé, et le plus souvent exigé par les banques, au moins pour couvrir les frais annexes comme les frais de notaire ou les honoraires d’agence.

Le crédit immobilier

Le recours à un crédit immobilier reste le moyen le plus utilisé pour financer l’achat d’un premier investissement locatif. Le montant de votre emprunt immobilier sera calculé en fonction de votre capacité d’emprunt, à savoir 35% de vos revenus nets. Si votre salaire est de 3 000€ net, vos mensualités ne pourront excéder 1 050€/mois, intérêts et coût de l’assurance inclus. Sans apport, vous pourrez donc emprunter environ 215 000€ sur 20 ans ou 250 000€ sur 25 ans.

Attention, il est important de bien prendre en compte dans le calcul de son budget tous les frais bancaires annexes : frais de dossier, frais de garantie, intérêts, assurance emprunteur... Ils viendront en effet s'intégrer chaque mois à vos mensualités et représenteront donc un certain coût à bien prendre en considération.

Il est conseillé de faire jouer la concurrence afin de maximiser ses chances d’obtenir un financement au meilleur taux d’emprunt. Faire appel à un courtier en crédit immobilier peut s’avérer très opportun et efficace.

Découvrez les taux de crédit immobilier dans les 10 plus grandes métropoles, pour un emprunt immobilier sur 25 ans :

Les dispositifs fiscaux d’aide à l’investissement locatif

En fonction de votre profil et des caractéristiques du logement que vous souhaitez mettre en location, plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière peuvent vous permettre de réaliser de belles économies d’impôts :

• La loi Pinel : pour l’achat d’un logement neuf, ce dispositif vous permet de réaliser jusqu’à 63 000€ d’économie d’impôts. Il faudra pour cela mettre votre bien en location pendant 6, 9 ou 12 ans et respecter un plafond de loyer et un plafond de ressources des locataires en fonction de la zone où il se situe. Attention, les réductions d’impôts actuellement à 12%, 18% ou 21% du prix de revient, seront revues à la baisse dès le 1^er Janvier 2023.
• La loi Pinel + : succédant au dispositif Pinel, la loi Pinel plus permet de conserver les réductions d’impôts maximale (soit 12%, 18% et 21%) après le 1^er Janvier 2023, pour l’achat d’un logement surpassant les normes de la RE2020 ou situé dans un quartier prioritaire de la ville.
• Le statut LMNP : grâce à ce statut, l’investisseur pourra bénéficier d’une fiscalité avantageuse en mettant son bien neuf ou ancien à la location en meublé. Seulement 50% de ses revenus locatifs seront ainsi taxé au régime micro BIC. Au régime réel, il sera possible de déduire les charges des loyers encaissés ainsi que l’amortissement du prix d’achat des biens meubles et immeubles.
• La loi Censi-Bouvard : ce dispositif concerne spécifiquement les résidences de service neuves ou rénovées. Il permet à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôts de 33 000€ maximum sur 9 ans et récupérer la TVA à 20% sur le montant de son investissement. Le bien doit impérativement être loué en meublé.

Premier achat locatif : tout savoir sur la gestion de votre appartement

Une fois le logement acquis, de nouvelles étapes tout aussi importantes viennent s’ajouter et conditionner le bon déroulement de votre investissement locatif. De la détermination du loyer à sa déclaration, il convient d’apporter une attention particulière à toutes les facettes de l’aspect gestion, sans quoi l’investissement locatif pourrait ne pas être aussi fructueux que prévu. Pour vous assurer un premier investissement locatif sans fausse note, nous vous conseillons de commencer à réfléchir à ces étapes avant même l’achat du bien.

Fixer le loyer

Dans certaines situations, il est plus aisé de déterminer le loyer à appliquer à votre appartement. C'est le cas par exemple des logements Pinel, qui doivent impérativement respecter le loyer Pinel prévu dans la zone où ils se situent : 10,51€/m² en zone B1, 13,04€/m² en zona A et 17,55€/m² en zone A bis.

Dans les villes où les loyers sont encadrés comme à Paris, Lille, Lyon et bientôt Montpellier et Bordeaux, il suffit de se référer au loyer maximum autorisé pour définir le montant de votre location. Ce tarif change en fonction des caractéristiques de l’appartement, notamment de son année de construction, de son état général et de s’il est meublé ou non.

Dans les autres cas, il est conseillé de faire appel à un professionnel pour définir un loyer en cohérence avec le marché. Cela permet d’éviter de proposer un loyer trop bas qui ferait baisser votre rentabilité locative, ou au contraire trop élevé qui risquerait de faire fuir les locataires et vous imposerait une vacance locative plus longue.

Trouver un locataire

L’étape de la mise en location du bien et de la recherche du locataire est cruciale. Il s’agit en effet de trouver le meilleur profil de locataire possible afin de limiter le risque d’impayés, et, autant que possible, de rotation. Pour cela, il faut étudier en détail les dossiers présentés par les locataires et ne pas hésiter à bien vérifier les pièces présentés (bulletins de salaire, avis d’imposition...). Cette étape demandant beaucoup de temps et d’énergie, il est parfois préférable de confier la mission à une agence de gestion locative qui se chargera pour vous de réaliser les visites et de choisir les meilleurs dossiers de locataires.

Une fois le locataire choisi, il faudra rédiger le contrat de location, réaliser l’état des lieux d’entrée et encaisser le premier loyer et le dépôt de garantie (maximum un mois de loyer hors charges pour une location vide et deux mois de loyer hors charges pour une location meublée). Encore une fois, si vous ne pensez pas avoir les compétences nécessaires pour prendre en charge ces tâches, mieux vaut les confier à un professionnel de l’immobilier afin d’éviter tout malentendu ou mauvaise surprise.

Gestion courante et administrative du bien

Lorsque le locataire est en place, il s’agira par la suite d’assurer un suivi courant et administratif du logement. Chaque mois, le propriétaire doit en effet faire parvenir au locataire un appel de loyer ainsi qu’une quittance de loyer. Il convient également de vérifier chaque année que le locataire dispose bien d’une assurance habitation en cours de validité et qu’il réalise les opérations d’entretien qui lui incombent (entretien de la chaudière, des cheminées dans le cas de maisons, de la fosse septique...). Cela afin d’éviter de potentielles réparations qui pourraient vous être imputées par la suite.

En faisant appel à une agence de gestion locative pour gérer votre bien, vous n’aurez en revanche pas à vous préoccuper de ces tâches. L’agence effectuera pour vous le quittancement, le suivi des travaux, le paiement des prestataires, la régularisation des charges et indexation du loyer, l’état des lieux de sortie...

Bien déclarer vos loyers

Il existe plusieurs options pour déclarer vos revenus locatifs :

• En location vide : les revenus doivent être reportés dans la catégorie “revenus fonciers” de la déclaration de revenus (imprimé n°2042). Vous pouvez opter pour plusieurs régimes fiscaux : le régime micro-foncier (jusqu’à 15 000€ brut) ou le régime réel (au-delà de 15 000€ brut ou sur demande expresse).
• En location meublée : dans ce cas, il faut déposer une déclaration n°2042-C-PRO en complément de votre déclaration de revenus. Il est possible de déclarer ses revenus en régime micro si les revenus de l'année N-1 n’excédent pas 72 600€.

Bon à savoir : certaines agences de gestion locative proposent une aide à la déclaration des revenus pour les propriétaires.

En bref

Nos conseils pour un premier investissement locatif réussi :

• Préparez le projet en amont : emplacement, typologie du bien, rentabilité... rien ne doit être laissé au hasard
Pensez au frais annexes lors de la définition de votre budget pour éviter les mauvaises surprises
• Ne négligez pas les étapes post achat, tout aussi importantes que la phase de recherche : mise en location, gestion, déclaration des revenus...
• Investissez dans un logement d’avenir : immobilier durable ou quartiers prioritaires sont la clé pour un investissement qui prend de la valeur

Obtenez la documentation complète

Tous les conseils de nos experts dans notre guide Loi Pinel Plus Recevoir le guide

Une question?
Nos conseillers vous répondent

Prendre contact