Comment défiscaliser en loi Pinel plus ?

Le dispositif de défiscalisation Pinel Plus propose une réduction d’impôt jusqu’à 63 000 sur 12 ans, aux contribuables qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif neuf, dans la limite de 2 investissements et de 300 000 euros par an. La loi Pinel plus confère un avantage fiscal majeur. Elle est également soumise à de nombreux critères d’éligibilité.

Avant de vous lancer dans un investissement locatif en loi Pinel plus, il est impératif d'établir une stratégie de son projet. Choix de l’emplacement, de la superficie, contrôle des normes environnementales et thermiques, identification des zone Pinel+ ou encore calcul des plafonds... autant de critères déterminant pour un investissement immobilier en Pinel plus rentable.

Si vous êtes néophyte en investissement immobilier ou que vous découvrez la défiscalisation Pinel Plus, nos experts courtiers en immobilier neuf vous donnent toutes les clefs pour réussir votre investissement locatif et défiscaliser en toute sécurité.

“Pinel+” : Définir son projet d'investissement

Le parcours d’achat d'un logement pour un investissement dans le nouveau dispositif de la loi Pinel est parsemé de choix. Engendrant de grosses sommes d’argent, le projet d’investissement locatif peut provoquer tout un tas de questions et de doutes dans votre tête. Le Pinel Plus est reconnu comme le dispositif phare en matière de défiscalisation et la première étape pour se lancer est de définir les contours de votre projet.

Choisir un emplacement Pinel+

Avant toute chose, il vous faut déterminer l’emplacement de votre investissement locatif. En effet, le nouveau dispositif de défiscalisation Pinel ne permet pas d’investir sur tout le territoire français, mais seulement dans certaines zones Pinel plus. Ce zonage a été créé afin de détendre le marché locatif dans les communes où la demande est trop forte, en comparaison avec l’offre de logements disponibles. L’hexagone est découpé en 5 secteurs mais seulement 3 zones ouvrent l’accès à la loi Pinel Plus :

• Zone A bis
• Zone A
• Zone B1

Une fois la localisation de votre appartement choisie, nous vous conseillons de déterminer quels sont vos objectifs, les raisons pour lesquelles vous souhaitez investir. À bien des égards, cette évolution de la loi Pinel offre un tas d’avantages, outre la réduction d’impôt. Par ailleurs, vous avez la possibilité d’investir seul ou bien de placer votre argent dans une SCPI qui gère votre placement et investit dans un parc immobilier neuf éligible au nouveau dispositif Pinel.

Les avantages de la Loi Pinel plus

• Une réduction d’impôt importante

  L’atout le plus évident dans l’achat d’un appartement neuf en loi Pinel+ est la réduction d’impôt qui est accordée jusqu’à 63 000€. Le taux de défiscalisation est proportionnel à la durée de mise en location du bien : 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans.

• Se créer un patrimoine immobilier

  Une des conditions obligatoires lorsque l’on réalise un investissement immobilier en loi Pinel Plus, est celle de garder le bien pendant minimum 6 ans. Ce critère permet alors de se constituer un patrimoine et de percevoir des revenus générés par le locataire mis en place.

• Préparer sa retraite

  Grâce aux revenus locatifs perçus pendant 6, 9 ou 12 ans selon la durée d’engagement et de mise en location, vous avez la possibilité d’épargner et d’anticiper sereinement votre retraite. L’investissement assure un complément de revenus.

• Loger des membres de sa famille

  Avec le dispositif de défiscalisation Pinel plus, il est possible de louer le logement à un membre de sa famille. La seule condition est que le membre concerné ne doit pas faire partie du même foyer fiscal que l’investisseur.

Financer son investissement locatif Pinel+

Avant même de partir en quête du logement idéal, il est conseillé d’évaluer votre budget. De cette façon, vous aurez une idée plus claire de la somme que vous pouvez investir dans votre projet et pourrez rechercher des appartements qui correspondent à vos moyens. Plusieurs solutions de financement s’offrent à vous. L’option la plus commune est la contractation d’un prêt immobilier auprès d’un organisme bancaire conventionné.

Que vous disposiez d’un apport ou non, les banques se montrent généralement moins frileuses si vous mettez en avant l’argument de l’investissement locatif. En effet, la mise en location d’un logement neuf dans le cadre du nouveau dispositif de la loi Pinel plus permet de s’assurer des revenus locatifs pendant une période donnée et donc de présenter une garantie de remboursement fiable.

Pour avoir de meilleurs taux d’emprunt, n’hésitez pas à solliciter plusieurs banques afin d’évaluer les possibilités de négociation avant de prendre rendez-vous chez le notaire. Sachez également qu’en faisant l’acquisition d’un logement neuf, les frais de notaire sont réduits entre 2% et 3%.

Autre possibilité, vous pouvez vous laisser guider en faisant appel à un courtier immobilier spécialisé dans l’immobilier neuf et la défiscalisation immobilière en loi Pinel Plus.

Faire appel à un expert en courtage immobilier neuf

Le courtier immobilier spécialisé dans l’immobilier neuf a pour rôle d’accompagner ses clients, à chaque étape de leur projet d’investissement immobilier. Que ce soit pour investir en Pinel plus ou pour acheter sa résidence principale, ce professionnel de l’immobilier vous écoute et vous conseille du choix de l’emplacement du logement, de sa typologie... au choix d’un locataire et à la déclaration de votre investissement au fisc. L’avantage de recourir à ce service est d’avoir en face de vous un unique interlocuteur, qui connait votre dossier sur le bout des doigts.

Les experts en Pinel ont également accès à un large catalogue de programmes immobiliers neufs aux quatre coins de la France. En confiant votre recherche à un courtier, ce dernier dénichera les meilleures opportunités du marché immobilier. De plus, vous aurez accès à des prix avantageux, direct promoteur. Le service est gratuit.

Pinel Plus : Trouver un logement éligible

Une fois votre financement trouvé et accordé, vous pouvez partir à la conquête de votre appartement rêvé ! L’éligibilité au dispositif de défiscalisation de la loi Pinel+ est accordée soit pour un logement neuf vendu en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement) ou bien déjà construit.

Mais attention, pour trouver un logement conforme avec la loi Pinel+, il vous faut rechercher des programmes immobiliers neufs qui répondent aux exigences des nouveaux critères du décret : sont nommés, les normes 2025 de la RE 2020 et les exigences de confort du référentiel sur la qualité du logement Girometti-Leclercq.

La RE 2020 est la nouvelle réglementation en matière de construction thermique et environnementale. Entrant en vigueur au 1 er janvier 2022, ce nouveau texte législatif compte bien suivre une ligne directrice, répondant à 3 objectifs : construire des bâtiments sobres et qui consomment moins, construire durablement en misant sur le bas carbone et les matériaux biosourcés, contrer les conséquences dues au réchauffement climatique et les épisodes de canicule en été. Cette réglementation environnementale s’appliquera par palier.

Le calendrier RE 2020 des logements Pinel plus

La ministre du Logement Emmanuelle Wargon a défini comme suit les jalons ou périodes d’application de la nouvelle réglementation environnementale :

• Premier palier : entre 2022 et 2024
• Deuxième palier : entre 2025 et 2028
• Troisième palier : entre 2028 et 2031

Pour être éligible à la défiscalisation Pinel plus, un logement devra “atteindre le jalon 2025 de la réglementation environnementale 2020.”

Le DPE des logements Pinel Plus

Les logements éligibles au dispositif de réduction d’impôt Pinel plus devront présenter un diagnostic de performance énergétique de niveau B en 2023 et de niveau A en 2024. Le DPE est défini selon un nouveau mode de calcul mis en place au 1^er juillet 2021. Son affichage sur les annonces immobilière est obligatoire depuis le 1^er janvier 2022. Le calcul des performances énergétiques n’est plus exclusivement basé sur la consommation d’énergie primaire du logement mais intègre désormais une composante climatique, en évaluant les émissions de gaz à effet de serre.

Les critères de qualité des logements pour le Pinel+

Constatant une baisse révélatrice de la qualité au sein des logements, le tandem d’experts en architecture et urbanisme, Laurent Girometti et François Leclerq ont publié un guide avec des préconisations et axes d’amélioration sur les nouveaux besoins au sein des logements. Les espaces de vie dans les logements ont diminué au fil du temps et à l’heure où les français ont passé plusieurs mois confinés, il est temps de redonner de l’importance et de la valeur à la qualité des logements.

Les conclusions sont claires et quelques points seront pris en compte comme critère d’éligibilité au Pinel Plus : la présence systématique d’un espace extérieur privatisé ou encore la double orientation à partir du T3 pour apporter une luminosité traversante au logement.

Suite à une comparaison de la superficie des logements chez nos voisins européens, les deux professionnels se sont rendu compte que les espaces intérieurs étaient plus grands, peu importe la typologie. Voici donc un exemple de proposition qu’ils ont retenue pour la surface minimale d’un logement en m² :

Acheter en VEFA

Plus simplement, l’achat en VEFA est l’achat sur plan. En tant que potentiel investisseur, vous avez toutes les cartes en main pour façonner l’intérieur de votre logement et pouvez même demander à faire réaliser certains ajustements, autrement dits des travaux modificatifs acquéreurs (TMA) suffisamment tôt dans la construction. Investir en VEFA offre de nombreux avantages exclusifs à l’immobilier neuf et permettent une fois le logement achevé, de poser ses valises et de ne pas avoir à faire des travaux pendant des années. Autre avantage, en tant qu’acquéreur, vous pouvez bénéficier d’un large panel de garanties, jusqu’à 10 ans, après la livraison du logement :

• La garantie financière d’achèvement
• La garantie de remboursement
• La garantie de parfait achèvement
• La garantie biennale
• La garantie décennale
• La garantie dommage-ouvrage

En dehors des prérequis lié au logement, le futur propriétaire doit prendre en considération la durée des travaux de construction. Pour pouvoir investir grâce à la loi Pinel Plus, le délai de construction ne doit pas dépasser 30 mois, à compter de la signature de l’acte authentique de vente.

Acheter un appartement déjà livré

Le deuxième cas de figure pour acquérir un logement neuf qui corresponde à vos attentes d’investisseur, est d’acheter un lot dans un programme déjà achevé. Cette solution plus rapide permet d’immédiatement se projeter dans le logement et de raccourcir les délais de mise en location, contrairement à l’achat sur plan. La construction d’un immeuble neuf prend généralement plusieurs mois entre 16 et 24 mois, mais il peut arriver que les promoteurs doivent faire face à des imprévus qui retardent la livraison.

Pour réussir l’achat de votre appartement neuf déjà livré, vous pouvez directement demander de la documentation complète relative au logement que vous convoitez. Si possible, allez visiter le chantier, pour prendre connaissance des alentours et évaluer le potentiel du logement. Les derniers logements restants d’un programme neuf sont ce qu’on appelle des queues de programmes. Dans certains cas, les promoteurs qui souhaitent s’en débarrasser acceptent de baisser le prix.

Signature de l’acte de vente authentique

Que ce soit votre premier investissement immobilier ou non, vous n’échapperez pas à l’étape de la signature de l’acte de vente authentique chez le notaire. Cette étape marque la prise en compte de l’investissement en loi Pinel Plus et permet de savoir quels taux de réduction vous seront accordés selon l’année de votre investissement.

Étape ultime de la transaction immobilière, cet acte juridique valide le transfert de propriétaire du promoteur à l’acquéreur et occasionne le paiement du entre les deux parties. L’acte authentique vient confirmer les divers engagements énoncés lors de la signature du contrat de réservation pour un bien acheté en VEFA. Le jour J, vendeur et acquéreur se retrouvent à l’étude du notaire et c’est à ce moment précis, que l’acheteur doit s’acquitter de tous les frais annexes : les frais de notaire et les frais d’agence immobilière si besoin.

Mode d’emploi : louer son logement en loi Pinel+

Mettre un logement neuf en location dans le cadre d’un investissement en loi Pinel Plus demande de maitriser certaines tâches d’ordres comptables, juridiques et administratifs.

La première étape et pas des moindres, est de trouver un locataire qui réponde aux exigences du dispositif “Pinel+”. En effet, la loi Pinel, tout comme son successeur a été mise en place afin de diversifier les parcs locatifs des grandes et moyennes communes et de rendre accessibles des logements récents à des ménages ayant des revenus intermédiaires. Ainsi, votre futur locataire est soumis à un plafond de ressources selon la zone Pinel dans lequel le logement se situe.

Le deuxième plafond à respecter dans le cadre de la démarche de défiscalisation en loi Pinel Plus, est celui des loyers. L’idée est de permettre à des ménages modestes de se loger plus facilement et aller à l’encontre de cette valeur nuirait au dispositif en lui-même. Le prix des loyers est calculé au m², selon la zone où se trouve le logement. Voici un tableau récapitulant les barèmes les loyers pour l’année 2021 :

Confier son logement en gestion locative

La gestion locative d’un logement demande des connaissances et du temps. En tant qu’investisseur, et donc bailleur, il est parfois plus simple de confier votre ou vos appartements à un professionnel de la gestion locative. En effet, déléguer cette tâche permet de ne pas perdre de temps avec toute la paperasse administrative que cela implique et d’obtenir des conseils et un suivi personnalisé.

En somme, le gestionnaire locatif s’occupe de tout : recherche des locataires, rédaction des baux de location, état d’entrée et de sortie des lieux, remise des clés, envoi des quittances ou encore gère les éventuels problèmes liés à l’appartement. Il est d’autant plus intéressant d’avoir recours à ce service si vous avez investi dans autre ville que celle où vous résidez. De plus, ces professionnels de l’immobilier ont à leur disposition des outils de communication performants afin de diffuser les annonces de location.

La contractualisation entre le propriétaire du logement et le gestionnaire s’appelle le mandat de gestion. Ce contrat précise les pouvoirs de l’agence qui est mandatée ainsi que le montant des honoraires. Le mandat est signé avant la mise en location du logement.

Comment déclarer son investissement Pinel Plus ?

Lors d’un achat en loi Pinel, votre investissement locatif vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts. Mais pour y avoir droit, vous devez déclarer l’existence de cet achat à l’occasion de la déclaration des revenus. La date de la 1 ère déclaration fiscale varie selon le mode d’acquisition du logement neuf :

• Si l’appartement neuf est acquis en VEFA, la déclaration fiscale s’effectue durant l’année qui suit l’achèvement des travaux
• Si l'appartement est déjà construit lors de l’acquisition, la déclaration fiscale se fait pendant l’année qui suit la livraison du logement neuf

Si vous souhaitez bénéficier de tous les avantages du Pinel Plus, vous devez chaque année lors de votre déclaration fiscale de vos revenus, remplir des formulaires qui informent l’administration de votre activité liée à votre investissement locatif. Ce sont ces documents qui rendent effectif le déclenchement et le calcul de votre réduction d’impôt. Si vous avez confié la gestion locative de votre logement à un professionnel, votre interlocuteur s’occupe pour vous, de votre bilan financier. Pensez seulement à conserver tous les justificatifs relatifs à votre déclaration, en cas de contrôle de l’administration fiscale.

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