La VEFA c’est quoi ?

La Vente en l’État de Futur Achèvement (VEFA) consiste à acheter un logement sur plan. Idéal pour ceux qui désirent aménager leur futur lieu de vie à leur guise, ce type d’achat comporte de nombreux avantages et sécurisent l’acheteur. Pour un achat en résidence principale ou investissement locatif, découvrez comment défiscaliser en en loi Pinel Plus en achetant un bien en VEFA ?

La VEFA, comment ça marche ?

La VEFA est un contrat qui consiste à acheter un logement sur plan liant l’acheteur et le promoteur en charge de la construction. Le bien n’est donc pas achevé lors de l’acquisition : l’acquéreur devient propriétaire au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Le contrat lie le promoteur et l’acheteur.

Encadré légalement par l’Article 1601-3 du code civil, l’achat en VEFA protège le futur propriétaire par plusieurs garanties. Ces garanties permettent d’assurer à l’acheteur que son logement sera livré et qu’il pourra être remboursé en cas de défaillance du promoteur.

Quels avantages à acheter en VEFA ?

Un logement conçu selon les dernières normes énergétiques

Les logements neufs et en VEFA sont soumis à des normes strictes en termes de construction et de performances énergétiques. Anciennement conçus selon la RT2012, les biens en VEFA seront désormais soumis aux prérequis de la RE2020. Beaucoup plus exigeante que son aînée, la RE2020 fixe des objectifs poussés, notamment en ce qui concerne les émissions de gaz à effets de serre.

À quoi ressemblera un logement conçu selon la RE2020 ?

• Le logement sera plus adapté aux périodes de canicules avec l’introduction d’un “confort d’été” ;
• il sera nettement moins énergivore grâce à l’utilisation de matériaux biosourcés ;
• il favorisera la consommation de sources d’énergies renouvelables ;

Moderne et personnalisable

C’est l’un des atouts les plus appréciés des acheteurs : la possibilité de personnaliser son lieu de vie. L’achat en VEFA offre en effet la liberté de pouvoir concevoir son logement selon ses exigences, si celles-ci restent dans la mesure du possible grâce aux Travaux Modificatifs Acquéreur (TMA). Les TMA permettent entre autres de :

• Déplacer des équipements électriques (cette option doit se faire en conformité avec l’étude thermique) ;
• modifier les revêtements des murs et des sols (peinture, tapisserie, parquet, carrelage) ;
• modifier ou déplacer des équipements sanitaires ;
• ajouter ou supprimer des espaces de placards ;
• déplacer, diminuer ou supprimer des cloisons (si ces murs sont non porteurs).

Les TMA sont soumis à certaines conditions pour pouvoir être réalisés. L’acheteur doit idéalement en faire la demande lors de la signature du contrat de réservation mais peut aussi le faire dans le mois suivant. À noter que la demande peut être refusée. Dans ce cas, l’acquéreur peut refaire une demande plus en adéquation.

Frais de notaire réduits, PTZ et TVA réduite

Il est possible de financer son premier achat par le biais de certains dispositifs d’aide. Les primo-accédants peuvent souscrire à un prêt à taux zéro, qui peut financer jusqu’à 40 % du prix de l’acquisition (sous réserve d’éligibilité) pour l’achat d’une résidence principale.

Certains quartiers proposent également d’acquérir des biens en VEFA avec TVA réduite à 5,5 %. Pour en profiter, le bien doit être acheté dans un quartier prioritaire de la ville concernée ou dans une zone ANRU (Agence Nationale de Rénovation Urbaine).

Enfin, que ce soit pour un investissement locatif en Pinel+ ou un achat en résidence principale, l’achat d’un bien en VEFA permet de profiter de frais de notaire réduits. Les frais notariés sont estimés entre 2 et 3 % dans le neuf contre 8 % dans l’ancien. L’économie peut aller jusqu’à des dizaines de milliers d’euros sur le prix de vente total.

Acheter en VEFA en 5 étapes

Étape 1 : signer le contrat de réservation

Vous vous êtes décidez à acheter en VEFA. Pour vous engager, la première étape passe par la signature du contrat de réservation. Il fixe les conditions de l’achat et engage le promoteur à vous réserver le bien choisi. Les travaux pourront ensuite démarrer dès que 50 % des logements du programme immobilier seront réservés.

En contrepartie, vous devrez lui verser un dépôt de garantie de 5 %, déduit du montant des fonds appelés pour la suite des travaux. Le contrat contient des mentions obligatoires telles que la description du bien, son prix, la date de livraison (en prévision) et la description des parties communes. Si vous vous rétractez dans le délai légal fixé ou si vous n’avez pas pu obtenir un prêt, le dépôt vous sera reversé en totalité.

Étape 2 : rechercher son financement

Une fois le contrat de réservation signé et approuvé par le maître d’ouvrage, l’acquéreur est engagé dans le processus d’achat et doit procéder à la recherche du financement du bien dans un délai de 15 jours. Dans le cas où il obtient son financement, il recevra une offre de crédit par l’organisme. Une fois l’offre reçue, l’emprunteur a un délai de réflexion de 10 jours pour accepter ou retourner l’offre. Si l’offre est acceptée, la copie de celle-ci est directement adressée au notaire en charge de la rédaction de l’acte de vente définitif. Dans le cas contraire, la réservation du logement est annulée et le dépôt de garantie est restitué.

Pour obtenir un prêt plus facilement, il est vivement recommandé de fournir un apport personnel d’au moins 10 % et de ne pas dépasser un taux d’endettement de 35 %.

Étape 3 : signer l’acte authentique de vente

Cet acte est le contrat définitif qui donne le plein droit de la propriété à l’acheteur. Deux choix de contrats se présentent à l’acquéreur :

• Le contrat de vente en VEFA : où il devient propriétaire du bien au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
• Le contrat de vente à terme : où il devient propriétaire à la livraison du bien.

Rédigé obligatoirement par le notaire, l’acte sera adressé à l’acquéreur au moins 1 mois avant la date de signature prévue pour que celui-ci en prenne connaissance. Il devra être signé chez le notaire.

Parmi les points que le contrat devra stipuler :

• La localisation géographique du programme immobilier
• Le prix définitif et les modalités de paiement
• La description précise du bien et de sa superficie
• La date de livraison prévisionnelle
• Les conditions suspensives
• Les pénalités à payer par l’acquéreur si le paiement d’une échéance prend du retard
• Les pénalités à payer par le promoteur si la livraison prend du retard
• La description des garanties légales du vendeur pour les vices cachés et apparents
• La description de la garantie d’achèvement due par le promoteur pour garantir l’achèvement et la livraison de l’ouvrage

Étape 4 : répondre aux appels de fonds

La signature de l’acte authentique de vente donne lieu au versement d’un premier paiement. Ces appels de fonds sont débloqués au fur et à mesure de la construction du logement. Ces versements sont encadrés par la loi, mais le constructeur peut faire le choix de fixer les paliers d’avancement des travaux à sa guise. Voici comment sont encadrés les appels de fonds dans le cadre d’un achat en VEFA :

• 35 % du prix à l’achèvement des fondations
• 70 % du prix à la mise hors d’eau
• 95 % du prix à l’achèvement des travaux
• 5 % du prix au moment de la réception des travaux (l’acquéreur a la possibilité de consigner la somme si des réserves sont émises par ce dernier)

Bon à savoir : l’acquéreur doit s’acquitter du paiement des intérêts intercalaires selon la rémunération de la banque sur la somme débloquée. Celle-ci est calculée selon le montant de l’emprunt et du taux de crédit.

Étape 5 : livraison du bien et levée de réserves

Le promoteur réceptionne l’ensemble des ouvrages réalisés par le promoteur et les entreprises qui ont travaillé sur les travaux. Celui-ci dresse donc un procès-verbal de réception avant de remettre les clés au propriétaire. Dès la réception du logement, il devra vérifier qu’il est bien conforme et ne présente pas de défauts. Cette levée de réserves doit se faire dans un délai d’1 mois et conditionne le versement des 5 % restants au promoteur.

Quelles garanties pour sécuriser mon achat en VEFA ?

La garantie d'achèvement

La GFA (garantie financière d’achèvement) assure à l’acquéreur que le promoteur s’engage à livrer le logement même en cas de défaillance du promoteur. En signant cette garantie, les constructeurs sont obligés d’avoir recours à une promesse de caution externe. Celle-ci pourra financer les dernières étapes du bien en VEFA si le constructeur n’est pas en mesure de les terminer. Aussi appelée garantie d’achèvement extrinsèque, elle peut toutefois être dérogée par le promoteur si les fondations du programme sont déjà achevées dès la signature de l’avant-contrat de vente.

La garantie de remboursement

Cette garantie peut permettre à un acheteur de récupérer les fonds versés dans le cadre d’un achat en VEFA si le projet n’aboutit pas le cas échéant. Elle précède la signature de l’avant-contrat de vente et doit être signée par le promoteur et l’acheteur. La garantie doit être signée auprès d’un établissement bancaire ou d’une société de caution mutuelle. La garantie de remboursement intervient après l’annulation de la vente qu’elle soit faite à l’amiable ou judiciaire, prononcée pour cause de non-achèvement. Elle est valable jusqu’à la livraison du bien.

La garantie de défauts de conformité et vices apparents

Avant la livraison (où le propriétaire récupère les clés), intervient la réception des travaux, où sont présents le maître d’ouvrage et les diverses entreprises qui ont travaillé sur le projet. Pour constater les éventuels vices et défauts, l’acheteur doit donc veiller à se procurer un exemple du procès-verbal de réception. Dès la prise de possession du bien, le propriétaire dispose d’1 mois pour signaler les vices apparents en faisant une levée de réserves. Dès la signification du procès-verbal, le promoteur a 90 jours pour effectuer les modifications.

Cette garantie permet d’intervenir sur les désordres échappant à toute garantie puisque pouvant être non constatés lors de la réception. L’étape de la réception purge l’ouvrage de tous les défauts du bien.

La garantie de parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement permet de couvrir l’ensemble des désordres (malfaçons et/ou défauts de conformité) par le promoteur à l’entreprise en charge de la construction. Les désordres concernés sont les défauts apparents donnant lieu à une levée de réserves lors du procès-verbal de réception, quel que soit le défaut, même si celui-ci est esthétique. Sont également concernés les défauts révélés dans l’année de la réception s’ils ont été signalés au promoteur par notification écrite. Seuls les défauts liés à l’usure normale ou d’usage ne sont pas pris en compte.

La garantie d'isolation phonique

Prévue par l’article 7 de la loi du 7 janvier 1978 du Code la construction et de l’habitation, la garantie d’isolation phonique s’inscrit dans le cadre de la garantie de parfait achèvement. Si ces normes ne sont pas respectées à compter de la livraison, le propriétaire dispose d’un an pour le signaler. Cette garantie n’intervient cependant que pour le premier occupant.

La garantie biennale

Aussi appelée “garantie de bon fonctionnement”, la garantie biennale intervient pour une période de 2 ans après la réception des travaux. Celle-ci permet d’imposer à l’entreprise ayant réalisé les travaux de remplacer ou de réparer les équipements qui ne fonctionnent pas. Les équipements concernés comptent ceux qui sont dissociés du bâti comme les volets ou le ballon d’eau chaude par exemple. Pour en bénéficier, l’acquéreur devra adresser une lettre recommandée avec accusé de réception à l’entreprise en indiquant les désordres et en demandant d’intervenir à ses frais sous 1 semaine par exemple. Si l’entreprise ne répond pas, il est possible de saisir le tribunal compétent.

La garantie décennale

La garantie décennale couvre les dommages qui peuvent menacer la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent inhabitable ou impropre à l’usage auquel il est initialement destiné. Cette garantie est valable pendant 10 ans et impose à l’entreprise qui a effectué les travaux de réparer les dommages au cours de cette même période. Comme pour la garantie biennale, il faudra adresser une lettre recommandée avec avis de réception en indiquant les désordres constatés.

Obtenez la documentation complète

Tous les conseils de nos experts dans notre guide Loi Pinel Plus Recevoir le guide

Une question?
Nos conseillers vous répondent

Prendre contact