La SCPI Pinel plus

Lorsque l’on souhaite réaliser un investissement locatif, il y a plusieurs façons de voir les choses. Il y a tout d’abord les dispositifs de défiscalisation mis en place par l’État tels que la loi Pinel plus, la loi Censi-Bouvard ou le dispositif Denormandie, qui permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt grâce à l’investissement immobilier locatif. Il y a ensuite la SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, qui est une manière de diversifier son portefeuille d’investissement avec un ticket d’entrée assez bas. À l’aube du nouveau Pinel, comment fonctionnerait la défiscalisation en Pinel plus lors d'un investissement en SCPI

La SCPI : C’est quoi ?

La Société Civile de Placement Immobilier, ou SCPI, est une structure juridique qui permet aux particuliers d’investir dans l’immobilier par l’intermédiaire d’une société de gestion. Ce type d’investissement est plus communément appelé la « pierre papier ». Investir dans la pierre papier, c’est détenir des parts d’une SCPI qui, elle, réalise plusieurs placements immobiliers différents, généralement dans l’immobilier professionnel (bureaux, commerces…), dont elle perçoit les loyers.

Avantages d’une SCPI

Comparé à un investissement que l’on réalise soi-même, la SCPI comporte de nombreux avantages. Tout d’abord, c’est un investissement sûr réalisé sans les ennuis habituels d’analyse minutieuse du marché immobilier pour déterminer la meilleure rentabilité, gestion du bien, achat, location et revente. Tout cela est géré par une société de gestion agréée au préalable par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers).

Lorsque l’on investit dans une SCPI, on « souscrit » le montant de l’investissement qui sera utilisé pour n’acheter que des biens, immeubles et programmes immobiliers. Un rendement régulier (trimestriel) se fera au prorata de l’investissement de départ. Compte tenu de la tendance du marché immobilier à croître, les biens immobiliers détenus par la SCPI vont prendre de la valeur au fil du temps, et les quote-parts des investisseurs vont donc également être revalorisées à la hausse.

Le risque est mutualisé, puisque qu’il est partagé entre un grand nombre de biens de types différents dans des métropoles voire pays différents (ou non selon la SCPI), de locataires et d’investisseurs.

L’investissement de départ est plus qu’accessible et ne se compte pas forcément en dizaines de milliers d’euros, ce qui peut être intéressant pour les investisseurs néophytes. C’est également un bon moyen de diversifier son portefeuille d’investissement, et de se constituer un patrimoine immobilier.

Inconvénients d’une SCPI

La SCPI n’est évidemment pas sans risque. Même si celui-ci est atténué, la structure subit tout de même les fluctuations du marché immobilier (d’entreprise ou d’habitation). C’est un placement à long terme et doit être considéré comme tel, il est quasiment inutile d’opter pour un investissement en SCPI d’une durée inférieure à 8 ans si on veut absorber les charges et divers frais et rentabiliser sur l’achat.

"Les SCPI ne bénéficient d’aucune garantie sur la valeur du capital et le niveau du revenu distribué. Les performances passées ne présagent en effet pas des performances futures. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle ne présente donc pas la même liquidité que les produits financiers."

De plus, des frais de gestion ainsi que des frais de souscription élevés liés à la revente sont à prévoir.

Les différents types de SCPI

Selon l’objectif de votre investissement, il est nécessaire de connaître les différents types de SCPI pour choisir celle qui correspondra le plus à votre projet.

• La SCPI de rendement : Concentrée majoritairement sur l’immobilier professionnel (bureaux, commerces etc.), la SCPI de rendement a pour unique objectif de générer du revenu locatif pour l’investisseur. Elle peut être à capital fixe ou variable, point à ne pas prendre à la légère puisqu’il influe grandement sur l’investissement en termes de conditions de cessions et revente de parts.
• La SCPI de plus-value : Elle vise les investissements à faible rendement mais fort potentiel de plus-value, comme les appartements en loi 1948 ou les logements en viager.
• La SCPI fiscale : Elle a un objectif primaire de défiscalisation, et opère dans le cadre de la loi fiscale relative au type d’investissement et à la réduction d’impôt souhaitée. La SCPI Pinel plus fait partie des SCPI fiscales au même titre que les SCPI Malraux, Denormandie etc.

La SCPI Pinel +

La loi Pinel, mise en place en 2014, permet de bénéficier d’une réduction d’impôt jusqu’à 21% du montant de l’investissement locatif, à condition que le bien neuf soit mis en location pour 6 ans minimum. L’avantage fiscal de ce dispositif bien connu est également accessible via un investissement en SCPI Pinel. Ici, l’investisseur va acheter des parts d’une SCPI Pinel qui, elle, va réaliser des acquisitions non pas sur des biens immobiliers professionnels, mais sur des logements collectifs neufs éligibles en loi Pinel. Le risque sera donc plus important que pour une SCPI classique puisque l’investissement ne porte que sur un type de bien particulier.

En revanche le ticket d’entrée est assez faible puisque l’investissement minimum est de 5000€. Le plafond d’investissement en SCPI Pinel est également fixé à 300 000€, comme le veut la loi Pinel. Autre avantage de la SCPI Pinel à noter : il n’y a pas besoin d’attendre la livraison du programme neuf pour commencer à défiscaliser, la réduction d’impôts est appliquée dès la première année. Mais quid du nouveau dispositif Pinel plus ? Comment les nouvelles réglementations de construction et de performances énergétiques impacteront-elles ces structures ?

SCPI Pinel plus : un Investissement Socialement Responsable

Le label « Investissement Socialement Responsable » ou ISR désigne des produits dans lequel il est possible d’investir, qui entrent dans une logique de développement durable. Dans le respect de l’environnement, de l’employé et de la bonne gouvernance d’entreprise, ils répondent aux critères ESG (Environnementaux, Sociaux & Gouvernance). Un investissement ISR est la garantie de participer à rendre l’économie plus responsable. Un label donc dans la ligne directe de la démarche du nouveau Pinel et de la RE2020.

Le label ISR peut, depuis le début du mois d’octobre 2020, être obtenu par les fonds immobiliers. Ce qui veut dire qu’il est possible d’investir dans une SCPI labellisée ISR, spécialisée dans les biens répondant aux critères ESG. La logique voudrait qu’une SCPI Pinel +, lorsque le dispositif entrera en vigueur, soit nécessairement labellisée ISR étant données les nouvelles réglementations pour l’environnement et l’économie d’énergie, sans compter l’aspect social du dispositif Pinel plus.

Comme un investissement classique en loi Pinel plus, l’acquéreur doit conserver ses parts durant 6, 9, ou 12 ans dans une SCPI Pinel + afin de profiter des taux de défiscalisation avantageux de 12, 18 ou 21%. L’investisseur en SCPI Pinel plus pourra défiscaliser jusqu’à 63 000€ sur une durée de 12 ans avec un investissement de 300 000€. À la fin de la période, le patrimoine immobilier est revendu et la SCPI Pinel + est liquidée.

FAQ SCPI Pinel

Voici toutes les réponses aux questions les plus fréquentes concernant la SCPI Pinel +

Quel rendement pour les SCPI en 2022 ?

Selon l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière (IEIF) les SCPI affichent un rendement de 4,39 % en moyenne depuis 5 ans. Elles peuvent atteindre 7,6 % de rendement selon leur profil.

Quelles sont les SCPI les plus rentables en 2022 ?

Selon la Centrale des SCPI, les 5 meilleures SCPI actuellement sont :

• SCPI Eurion ;
• SCPI Corum Origin ;
• SCPI Corum XL ;
• SCPI Activimmo ;
• SCPI Pierval Santé

Comment revendre ses parts SCPI ?

La méthode diffère selon le type de SCPI :

• SCPI de rendement à capital variable : La revente des parts de SCPI se passe comme la revente d’une action en bourse : en fonction de l’offre et de la demande. Le choix de SCPI importantes favorise une revente rapide.
• SCPI de rendement à capital fixe : les parts se revendent entre associés ou sur le marché secondaire à des dates fixes.
• SCPI Fiscale : La revente s’effectue le plus souvent à la dissolution de la SCPI, c’est-à-dire à la fin de la durée de l’avantage du dispositif fiscal choisi. Pour une SCPI Pinel, par exemple, les parts se revendront à l’issue des 12 ans de location des actifs. Les parts peuvent être revendues au milieu de la durée de vie de la SCPI sous conditions, mais la réduction fiscale sera perdue.

  Quels critères prendre en compte avant de choisir une SCPI ?

  Les 6 critères à évaluer avant de choisir votre SCPI sont :

  • La taille ou capitalisation, qui doit être de préférence supérieure à 300 millions d’euros ;
  • Le rendement des années précédentes ;
  • Le temps de revente moyen ;
  • Le taux d’occupation du parc immobilier détenu par la SCPI ;
  • Le report à nouveau ou réserve de liquidité de la SCPI ;

  Combien investir en SCPI au minimum ?

  Généralement, les tickets d’entrée diffèrent selon le type de SCPI et l’organisme qui les propose. L'investissement minimum en SCPI est de 1000 € environ. Si vos revenus sont modestes, certaines SCPI proposent l’achat d’une seule part autour de 200 €.

  Quel temps d’engagement minimum dans une SCPI Pinel + ?

  La durée conseillée de conservation des parts d’une SCPI est de 8 ans. En revanche pour investir en Pinel plus via une SCPI, il faudra faire correspondre la durée de conservation de vos parts avec votre durée d’engagement Pinel plus à avoir 6,9 ou 12 ans.

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