Quels sont les frais lors d’un achat immobilier

Lors d’un achat immobilier, le prix de vente n’est pas la seule donnée financière que l’investisseur doit prendre en compte. D’autres frais immobiliers à court, moyen et long terme viennent s’ajouter à l’enveloppe et doivent impérativement être anticipés dans le budget global lors du financement de votre achat immobilier .

Les frais immobiliers au moment de l’achat

Les premiers frais immobiliers que vous serez amenés à anticiper et à prendre en compte dans le calcul du budget que vous souhaitez allouer à votre investissement locatif sont ceux directement liés à l’achat du logement.

Les frais de notaire

Lors de l’achat de votre logement, qu’il soit dédié à la résidence principale ou à un investissement locatif, qu’il s’agisse d’immobilier ancien ou d’immobilier neuf, il vous sera demandé de payer des frais de notaire à la signature de l’acte authentique. Ces frais incluent les émoluments du notaire (sa rémunération), les débours (les frais engagés par le notaire pour le compte de son client) ainsi que les impôts et taxes qui seront reversés au Trésor public. Il s’agit des droits d’enregistrement, de la TVA et des droits de mutation. L’achat d’un logement neuf présente un avantage certain concernant les frais de notaire : ils sont réduits à 2,5% en moyenne contre 8% dans l’immobilier ancien.

Marina et Josiane ont acquis un appartement neuf au sein d’un programme éligible au Pinel+ à Toulouse dans le quartier des Arènes dans le but de le mettre en location. Cet appartement deux pièces de 53m² est commercialisé au prix de 195 000€. Comme il s’agit d’un logement neuf, les frais de notaire sont réduits à 2,5%, soit 4 875 euros. Le logement leur revient donc à 199 875 euros.

Les honoraires d’agence immobilière

Dans le cas où l’appartement que vous souhaitez acquérir est commercialisé par une agence immobilière, des honoraires seront appliqués sur le prix de vente. Les honoraires peuvent être à la charge du vendeur ou bien de l’acquéreur. Ils représentent la plupart du temps 5% à 10% du prix de vente du bien. S’ils sont à la charge de l’acquéreur, ils viendront s’ajouter au prix de vente, faisant sensiblement augmenter le budget.

Ces honoraires doivent être fixés par un barème d’agence consultable par les acquéreurs comme les vendeurs. Généralement, les agences immobilières fixent un taux d’honoraires dégressif en fonction du prix de vente de l’appartement. Plus le prix de l’appartement est élevé, moins les taux d’honoraires le sont. D’autres agences préfèrent un tarif fixe en fonction de la surface ou du prix de vente du bien. D’autres encore affichent un tarif unique pour tous les types de biens.

Dans tous les cas, les honoraires et la partie à laquelle ils sont imputés sont fixés librement par les agences immobilières et doivent être appliqués de la même manière à tous les biens.

Pour les logements en VEFA, il n’existe pas d’honoraires d’agence. Les biens sur plan sont en effet généralement commercialisés par les promoteurs eux-mêmes ou bien par des partenaires comme les courtiers en immobilier neufs qui ne facturent pas d’honoraires aux acheteurs.

Les frais bancaires

Autres frais à prendre en considération lors du calcul de votre budget, les frais annexes à votre emprunt immobilier. Lors de la souscription d’un crédit immobilier, de nombreux frais viennent s’ajouter au montant de l’emprunt.

Les premiers sont les frais de dossier, c’est à dire la rémunération de la banque pour le travail d’analyse et de validation de votre dossier. Cette rémunération est souvent proportionnelle au montant emprunté et oscille généralement entre 500€ et 1500€. Ils peuvent être réglés grâce à votre apport ou bien intégrés à votre première échéance.

Des frais de garantie seront également à prendre en compte puisque la banque prêteuse demandera systématiquement à l’emprunteur d'en choisir une parmi les suivantes:

• La caution : cette garantie permet à une société privée, une mutuelle ou un particulier de se porter garant de l’emprunteur, l’engageant ainsi à rembourser le prêt en cas de défaillance de ce dernier.
• L’hypothèque : elle permet à la banque de saisir le bien hypothéqué en cas de défaut de paiement de l’emprunteur
• L’IPPD : l’Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers est une garantie permettant à la banque de saisir le bien financé afin de le vendre si l’emprunteur ne rembourse pas ses mensualités. Cette garantie n’est applicable que pour les biens déjà existants, et est donc exclue pour un achat en VEFA.

Les intérêts d’emprunts représentent les frais annexes les plus importants et doivent donc impérativement être pris en considération lors du calcul de vos frais immobiliers. Ils sont déterminés en appliquant le taux d’intérêt au capital restant à rembourser et baissent donc à chaque mensualité. Actuellement, les taux moyens se situent aux alentours de 1,30% pour un emprunt sur 25 ans.

L’assurance emprunteur n’est pas obligatoire mais elle est finalement incontournable puisqu’une banque n’acceptera pas de prêter sans souscription à cette assurance. Elle est en effet la garantie que la banque sera remboursée même s’il vous arrive quelque chose pendant la durée de vie de votre prêt. Il est possible de souscrire à une assurance autre que celle proposée par la banque prêteuse. Le taux d’assurance n’est pas fixe et peut être conditionné par de nombreux éléments : âge, état de santé, profession de l’emprunteur, garanties incluses...

Si vous avez choisi de faire appel à un courtier en prêt immobilier, une rémunération lui sera également due à l’acceptation de votre crédit.

Si vous souhaitez rembourser la totalité de votre emprunt de manière anticipée, des frais de remboursement anticipé vous seront également appliqués. Ils sont néanmoins plafonnés par la loi et ne peuvent pas dépasser ni 3% du capital restant dû ni six mois d’intérêts des sommes remboursées.

Les taxes et impôts

Une partie des taxes et impôts dont vous aurez à vous acquitter lors de l’achat de votre logement se fera à la signature de l’acte authentique et sera inclue dans la somme que vous verserez au notaire. L’achat d’un logement neuf présente quelques particularités permettant de baisser les frais de notaires à environ 2,5% au lieu de 8% en moyenne dans l’immobilier ancien. La taxe de publicité foncière s’applique ainsi à un taux réduit de 0,70% au lieu de 3,80%, et la TVA peut également être réduite à 5,5% si le logement est situé dans une zone ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) et qu’il constitue la résidence principale de l’acquéreur.

Autre impôt à ne pas négliger dans les frais immobiliers relatifs à votre achat, la taxe foncière est due par tout propriétaire d’un logement, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’un investissement locatif. Cet impôt est plus ou moins élevé en fonction des communes et du type de bien. Il est calculé selon trois critères : la valeur locative cadastrale de la propriété, le coefficient de revalorisation et le taux d’imposition voté par les collectivités locales.

Le calcul appliqué par l’administration fiscale pour déterminer le montant de la taxe foncière est le suivant : ((valeur locative /2) x0,2% (coefficient de revalorisation en vigueur en 2021)) x taux d’imposition de la commune.

Pour l’achat d’un appartement neuf, il est possible de bénéficier d’une exonération de la taxe foncière pendant deux ans en fonction des communes. Afin de pouvoir en profiter, il vous faudra remplir et renvoyer la déclaration modèle H2 formulaire 6652, au maximum 90 jours après la livraison du bien.

Les frais liés à la copropriété

Les charges de copropriété sont également à prendre en considération dans le calcul de vos futurs frais immobiliers. Il s’agit des dépenses courantes permettant de faire fonctionner et d’entretenir la copropriété. Elles se classent en deux catégories :

• Les charges générales : il s’agit de l’administratif (honoraires du syndic, assemblées générales...), de l’entretien courant de l’immeuble (ménage des parties communes enlèvement des ordures ménagères...) et de la conservation de l’immeuble (ravalement de façade, réfection de toit...)
• Les charges particulières : il s’agit du paiement des services collectifs (gardien, sécurité...) et des équipements communs (ascenseur, chaudière collective...)

Chaque copropriétaire est redevable des charges en fonction de la quote-part détenue dans la copropriété. Lors de votre achat immobilier, il est important de bien se renseigner sur l’état de la copropriété et le montant des charges. D’importants travaux de réfection de la façade ou de la toiture par exemple, s’ils n’ont pas été anticipés, peuvent venir lourdement grever votre budget. Il est donc important de parcourir attentivement les procès-verbaux d’Assemblées Générales afin de savoir si des travaux sont en cours ou à venir et s’ils ont d’ores et déjà été votés.

Lorsqu’il s’agit d’un investissement locatif, il vous est possible de récupérer une partie des charges en les imputant au locataire par le biais d’une provision pour charge avec régularisation annuelle. Il s’agit généralement d’un montant correspondant à 75% des charges totales. Voici la liste des charges récupérables par le propriétaire :

• 100% du salaire versé à un employé d’immeuble ou 75% du salaire versé à un gardien d’immeuble
• Les frais d’exploitation, d’électricité et les menues réparations de l’ascenseur
• L’eau froide, l’eau chaude et le chauffage collectif
• Le chauffage et la production d’eau chaude individuelle ainsi que la distribution d’eau dans les parties privatives
• L’électricité et l’entretien des parties communes intérieures
• Les dépenses liées à l’exploitation et à l’entretien des parties communes extérieures telles que parking ou espaces verts
• Les taxes et redevances suivantes : taxe d’enlèvement d’ordures ménagères, taxe de balayage, redevance assainissement

Les frais immobiliers futurs à prévoir

Lors de votre achat immobilier, il convient de garder à l’esprit que, tout au long de la vie de votre logement, des frais immobiliers seront à prévoir, qu’il s’agisse de votre résidence principale ou d’un investissement locatif.

Frais de gestion

Si vous avez acquis un logement dans le but de le mettre en location, vous pourrez au choix vous occuper vous-même de la location et de la gestion de votre bien, ou bien le confier à une agence de gestion locative.

Dans le cas où vous choisissez la deuxième option, des frais de location et de gestion vous seront imputés en échange des services de l’agence. Pour la mise en location de l’appartement, les honoraires de l’agence immobilière doivent être indiqués dans un barème accessible par le bailleur, et peuvent être divisés entre le propriétaire bailleur et le locataire. Ils comprennent les prestations suivantes :

• Rédaction de l’annonce
• Visites
• Constitution du dossier du locataire
• Rédaction du bail
• État des lieux

Si l’agence immobilière est également gestionnaire de votre bien, des honoraires de gestion locative seront appliqués, fixés par le barème d’honoraires de l’agence. Les honoraires sont généralement un pourcentage appliqué chaque mois sur l’ensemble des loyers et charges encaissés. Les services compris varient en fonction des agences mais comprennent généralement les appels de loyer et le quittancement, la gestion et le suivi des travaux, le paiement des prestataires, la gestion des contentieux, les déclarations de sinistre aux assurances, l’état des lieux de sortie...

Réparations et travaux

Pour votre résidence principale ou votre investissement locatif, le bien nécessitera forcément à un moment donné des travaux d’entretien, de réparation ou de rénovation. Si vous achetez un logement neuf, vous n’aurez pas à vous soucier de gros travaux pendant la durée de la garantie décennale (10 ans à partir de la livraison du logement). Pour les autres types de biens, une partie de ces dépenses sont imputables au locataire. Globalement, les gros travaux restent à la charge du propriétaire. La liste des réparations locatives à la charge du locataire est encadrée par la loi*. On y trouve entre autres :

• L’entretien des parties extérieures (jardin, terrasses, clôtures, gouttières...)
• L’entretien et le remplacement des éléments défectueux des portes et fenêtres, si le locataire est responsable de leur mauvais fonctionnement (mécanismes d’ouvertures, vitres, stores...)
• Entretien et réparation des revêtements (rebouchage de trous, raccords de peinture et tapisserie, remplacement des matériaux abimés, cirage et vitrification du parquet...) ainsi que des placards et menuiseries (mécanisme de fermeture, fixation des plinthes, baguettes et moulures...)
• Entretien des canalisations d’eau et de gaz et de la robinetterie (dégorgement, remplacement de joints et colliers, remplacement de certains éléments...)
• Vidange des fosses septiques
• Entretien des appareils sanitaires et remplacement des flexibles
• Entretien, réparation ou remplacement des interrupteurs, prises, fusibles, ampoules...

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