Comment financer son achat immobilier en Pinel plus ?

Dès le mois de janvier 2023, le dispositif Pinel va commencer à décliner pour laisser la place au Pinel +. Ce nouveau dispositif est basé sur des réglementations de performances énergétiques, d’isolation et d’empreinte carbone plus resserrées avec la RE2020.

Les nouveaux logements Pinel+ seront également tenus de respecter certains critères de qualité d’usage comme l’augmentation de la surface habitable générale ou encore la double exposition à partir du T3. Tous ces nouveaux critères améliorent la qualité générale des logements neufs. Il faudra donc ajouter à cela des coûts de construction, et donc des prix plus élevés. Tout cela est à prendre en compte pour les projets d’investissement locatif en loi Pinel + .

Alors comment optimiser son placement avec cette hausse des prix ? Quels sont les moyens de financement pour un investissement locatif avec ce « Super Pinel » ?

Calculer la rentabilité locative d’un investissement en Pinel Plus

La rentabilité locative, exprimée en pourcentage, correspond au rapport entre le prix du bien, les recettes de loyer mensuelles, la durée et le prix du prêt immobilier (si prêt il y a). Calculer en amont la rentabilité locative estimée d’un bien permet de vérifier la fiabilité de l’investissement. Le rendement locatif brut se calcule comme suit :

(Loyer x 12 mois) x 100 /prix d'achat (incluant les frais de notaire)

La première question à se poser en vue d’un investissement locatif avec le dispositif Pinel+ est : Combien vais-je toucher par mois ? Mon salaire additionné au loyer perçu va-t-il suffire à contrebalancer les mensualités du crédit immobilier, les charges ainsi que les frais immobiliers attenants ? Il faut prendre en compte toutes les variables avant d’acheter :

• Établir le budget de son ménage et, du coup, une fourchette de prix pour son projet immobilier, voire repérer un bien en particulier ou un prix en particulier.
• Se renseigner sur les tendances immobilières au niveau de l’emplacement du bien, la tension offre/demande et les prix.
• Dans quelle zone Pinel se trouve son bien, et donc quel est le loyer maximal que l’on pourra exiger à la location.
• Contracter un crédit immobilier ou acheter le bien avec ses fonds propres ? La plupart du temps un achat immobilier implique un prêt à la banque.
• Quels sont les taux de crédit sur 10, 15 et 20 ans ? Il est important de faire des simulations sur différents taux et années pour savoir ce qui convient le mieux et qui apportera le meilleur équilibre financier.
• Vérifier l’épargne disponible, ou commencer à épargner bien avant de faire la demande de prêt afin d’être en mesure d’avoir un apport personnel à hauteur de 10% du prix.
• Il est aussi possible de demander un emprunt sans apport pour un investissement locatif comme pour un achat de résidence princpale , mais il faut un dossier solide pour que la banque accepte.
• Le taux d’endettement/effort d’épargne ne doit pas dépasser 35%. Ce taux se calcule en prenant les revenus globaux de l’acheteur, plus 70% du loyer attendu (la plupart du temps), et en y soustrayant les charges et la mensualité du prêt. Ce dernier chiffre doit être inférieur ou égal à 35% du total du premier pour que le taux d’endettement soit respecté. Attention, certaines banques peuvent choisir de ne prendre en compte que 50% du loyer attendu dans le calcul, comme d’autres pourront compter 80 ou 90% de celui-ci.

Francis est ingénieur, il gagne 2000€ nets par mois et souhaite acheter un appartement T3 qu’il louerait 800€ par mois maximum conformément au Super Pinel. En ajoutant 70% de 800€ à ses revenus, sa capacité d’endettement sera 35% de 2 560€, soit 896€. Il devra donc, pour rembourser son prêt, établir un échéancier de mensualités qui ne dépasseront pas les 896€. Selon les prix de l’appartement et le taux de crédit, la durée du prêt pour que Francis s’y retrouve financièrement peut varier.

Son appartement neuf coûte 180 000€ frais de notaire inclus (2,5% du prix soit 4500€), et Francis peut mettre 18 000€ d’apport personnel (soit 10%. Il emprunte donc le reste de la somme soit 162 000€ à 1,05% sur 20 ans. Les intérêts s’élèvent donc à 1701€ par an, soit 141,75€ par mois. À ces intérêts s’ajoutent le remboursement du capital de 162 000€, ce qui fait 8100€ par an et donc 675€ par mois. Sa mensualité s’élèvera donc à 675+141,75=816,75€. Francis est donc sous le seuil des 35% d’endettement, et la marge qu’il lui reste pourra servir à payer l’assurance de son crédit. Le crédit de Francis est accepté par la banque.

Voici la rentabilité locative brut de l’appartement de Francis : (800x12)x100/180 000 = 5,3%

Le crédit immobilier pour financer son investissement locatif en Pinel plus

L’immobilier locatif est le seul placement financier qui peut être financé par un prêt. En effet, les banques ne prêtent pas pour un placement en bourse. Il arrive qu’un acheteur ait les ressources pour payer cash un bien, mais l’intérêt du prêt immobilier est l’effet de levier qu’il procure. Cet effet de levier permet de financer l’achat d’un logement avec seulement 10% de la somme totale requise, et ainsi profiter d’une certaine rentabilité financière.

Généralement, les achats immobiliers neufs sont donc effectués grâce à un emprunt, qui reste la solution la plus répandue, sécurisante et adaptée. De plus, les taux de crédit immobilier avantageux du moment permettent de réaliser des économies importantes sur les intérêts.

En effet, en moyenne un emprunt de 200 000€ sur 20 ans en 2015 affichait un taux à 2,40% et faisait donc grimper prix du crédit à 52 021€. Depuis, les taux n’ont cessé de baisser et aujourd’hui en 2021, un crédit contracté pour la même somme sur la même durée tourne autour de 1%, soit un coût d’emprunt de 20 749€ (source : étude meilleurtaux 10/2021).

Un investisseur avec un bon dossier peut également effectuer un emprunt sans apport, et faire financer la totalité de son investissement locatif Pinel plus par la banque. Cependant, les mensualités en seront évidemment plus élevées puisque les 10% d’apport n’auront pas été réglés et qu’il faudra en plus emprunter à 110 voire 120%.

De plus, il vaut mieux être déjà propriétaire de sa résidence principale si l’on souhaite réaliser un emprunt sans apport pour un investissement locatif. En effet, certaines banques peuvent se montrer réticent à prêter s’il y a un risque que cet investissement freine l’achat futur d’une résidence principale.

Les types de financement

Il existe deux types de crédit pour une opération immobilière. Il convient d’étudier les deux solutions avec attention avant de se lancer dans un investissement locatif avec le Super Pinel.

Le crédit amortissable

C’est le crédit immobilier « classique » : l’investisseur rembourse chaque mois en même temps l’argent prêté et les intérêts à la banque. Une mensualité équivaut à une partie du capital dû + une partie des intérêts de l’année + l’assurance du crédit. Les mensualités sont calculées par rapport au prix total du bien, divisé sur la durée du prêt (10, 15 ou 20 ans, allongeable selon accord). Plus la durée du prêt sera longue, sur 20 ans par exemple, moins les mensualités seront importantes mais le coût du crédit sera plus élevé. À l’inverse, un prêt sur 7 ou 10 ans entraînera des mensualités beaucoup plus élevées mais le coût du crédit sera extrêmement réduit (de l’ordre de 50%).

Le crédit in fine

Le prêt in fine propose à l’investisseur de ne rembourser que les intérêts du crédit chaque mois sur toute la durée de celui-ci. En revanche, à la fin de prêt, l’acheteur devra être en mesure de rembourser la totalité du capital d’un seul coup. Le prêt peut être associé à un placement de type assurance-vie sur lequel l’investisseur épargnera chaque mois dans le but de solder le crédit au terme de la période donnée.

Pinel plus : Optimiser son investissement locatif avec les avantages fiscaux

Le financement d’un investissement locatif passe aussi par l’optimisation de ce placement grâce à des avantages fiscaux qui permettent d’économiser de l’argent et donc favoriser le remboursement du crédit immobilier. Il faut savoir que la réduction fiscale du dispositif Pinel plus entre en ligne de compte dans le reste à vivre lors du calcul en amont du taux d’endettement. Ceci peut faire pencher la balance lors d’une demande de prêt à la banque.

Si les conditions relatives au Pinel + sont réunies, l’investisseur ne sera pas affecté par la baisse des taux Pinel dès 2023 et pourra bénéficier du dispositif à taux plein, qui peut aller jusqu’à 63 000€ de réduction sur 12 ans dans la limite de 300 000€ d’investissement par an. Pour rappel, les taux de réduction fiscale sont de 12% pour une mise en location de 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans.

À noter que l’emprunt sans apport ainsi que le déficit foncier sont cumulables avec le Pinel +.

Le déficit foncier

Lors d’un investissement locatif, les intérêts d’emprunt ainsi que certaines charges sont déductibles des revenus fonciers ou globaux à condition de louer en non meublé (obligatoire pour bénéficier du Pinel+) et de choisir le régime réel.

D’un côté, les déductions relatives au foncier sont les intérêts des prêts pour l’acquisition et les travaux du bien à mettre en location. Ces déductions s’appliquent aux recettes locatives et diminueront de fait l’impôt sur celui-ci. Si, après déduction, le résultat est inférieur à 0, cela créé un déficit foncier. Ce déficit implique qu’il n’y aura pas d’impôt à payer sur les loyers perçus. Le déficit foncier peut être reporté sur les 10 années suivantes.

D’autre part, les déductions relatives aux revenus globaux sont plafonnées à 10 700€ par an. Elles concernent les primes d’assurance, les charges de copropriété, la taxe foncière, et toutes les charges non financières de l’investissement locatif. Comme pour le foncier, si déficit il y a, celui-ci pourra être reporté sur les 10 prochaines années. En revanche le report ne pourra être effectué que sur le foncier et non les revenus globaux.

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