Réussir son investissement locatif sans apport

Acheter sans apport, c’est possible ! 60 % des prêts immobiliers sont acceptés dans le cadre d’un investissement locatif sans apport. Bien que les organismes bancaires restent frileux à l’idée de financer l’intégralité d’un achat immobilier sans apport, le prêt 110 % reste nettement envisageable et plus répandu qu’on ne croit dans l’investissement. Il couvre à la fois l’ensemble du prix du logement, et les frais annexes directement reliés à l’opération : frais de garantie, de notaire et d’agence.

Que vous soyez un expert de l’investissement dans l’immobilier neuf ou bien un jeune actif avec l’envie d’acheter en Pinel+ ; sachez que réaliser un investissement locatif sans apport est une option envisageable. Découvrons ensemble comment financer son achat immobilier

L’apport, en bref

L’apport personnel est une somme d’argent que possède l’emprunteur lorsqu’il souhaite contracter un prêt immobilier. Cette épargne représente un petit coup de pouce pour obtenir son financement auprès de la banque. La source de l’apport peut venir d’un placement, de la vente d’un autre logement ou bien d’une donation ou encore d’un héritage. Généralement, les organismes de prêt demandent au minimum 10 % du prix du bien, ce qui correspond au montant des frais de notaire et de garantie. Plus votre apport personnel est élevé, plus vous serez en mesure de négocier vos taux de crédit.

Selon les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), l’apport personnel deviendra obligatoire dans presque toutes les banques à partir du 1er janvier 2022 pour obtenir le Saint-Graal. Pour accéder à la propriété, il faudra désormais payer le prix fort et seulement 20 % des crédits pourront être accordés sans apport (selon les banques). De même, le taux d’endettement initialement à 33 % passera à 35 %. Si le dossier de l’emprunteur dépasse sa capacité d’emprunt, la banque sera dans son droit de refuser de financer le projet.

Est-il possible d’acheter en Pinel+ sans apport ?

On ne va pas faire durer le suspense plus longtemps. Oui, il est tout à fait possible d’acheter sans apport pour financer son investissement locatif en Pinel+ dès 2023. Certes à quelques conditions mais dans l’ensemble, les banques acceptent de financer les projets des investisseurs car de fait, ils comportent des garanties qui rassurent les banquiers.

Les prix de vente des logements neufs sont bien souvent trop élevés pour pouvoir les acheter “cash”. Si vous vous y connaissez en investissement, vous devez probablement savoir que ce n’est pas rentable ni une bonne idée d’acheter d’une traite son logement (ou tout autre chose d’ailleurs). Il est conseillé d’emprunter à la banque pour pouvoir activer l’effet de levier qui est une notion financière qui augmentera la rentabilité de votre investissement locatif. Mais n’allons pas trop vite en besogne, nous y reviendrons.

Comme nous le disions un peu plus haut, les banques ont besoin de sécuriser leur prêt, pour le cas où vous ne seriez plus en mesure de couvrir vos mensualités. Il faut donc que votre dossier soit en béton (sans mauvais jeu de mots) pour maximiser vos chances d’obtenir une réponse favorable. Par ailleurs, la banque ne manquera pas de regarder à la loupe votre saut de charge. C’est-à-dire votre capacité à supporter les charges avant et après le crédit.

Si le logement choisi est bien ciblé, les loyers perçus de la part des locataires couvrent dans la plupart des cas totalement les mensualités de remboursement. Il vous faudra donc préparer un argumentaire solide avant votre rendez-vous avec le banquier. Si vous présentez un projet bien construit et réfléchi, votre demande aura davantage de chances d’aboutir favorablement.

Cadrez votre projet d’investissement en amont et définissez la cible à laquelle vous souhaitez vous adresser.

Si vous souhaitez louer votre logement à des étudiants, privilégiez les petites surfaces, à proximité des universités. Au contraire, si vous visez des familles, dirigez-vous vers des surfaces plus grandes, proches des commodités et des groupes scolaires.

Réaliser un investissement locatif avec ou sans apport ?

Il n’y a pas de mauvaise réponse à cette question. Les 2 pratiques se font, même si les organismes financiers sont plus enclins à accorder des prêts aux projets présentant un apport personnel. Mais tout le monde ne peut pas se constituer rapidement une épargne de plusieurs milliers d’euros pour voir son projet se concrétiser. De plus en plus de jeunes ménages, et par extension les primo-accédants se tournent d’abord vers un projet d’investissement locatif, et plus particulièrement en nouveau dispositif Pinel pour leur premier achat immobilier.

Bien que la question soit récurrente, il est important d’y répondre afin que vous disposiez de toutes les cartes en main pour bâtir votre projet sereinement. Dans les faits, avoir un apport vous permet plus de flexibilité quant à la négociation de votre crédit et de vos taux. Vous serez également dans une position avantageuse pour aborder la négociation de l’assurance emprunteur et éventuellement, de certains frais annexes.

Cependant, rien ne vous oblige à avoir un apport ou à l’utiliser si vous en possédez un. Bien que les banques se montrent parfois récalcitrantes à ce sujet, il existe des cas où votre financement sera accepté, à condition de bien constituer son dossier et de montrer “patte blanche”. De plus, les banques disposent d’un quota pour accepter les dossiers sans apport même si la HCSF a demandé aux organismes bancaires de le revoir à la baisse.

Acheter sans apport : comment convaincre une banque ?

Evidemment, obtenir votre emprunt immobilier ne se fera pas sans un argumentaire solide. Il existe une pléiade d’arguments pour rassurer votre banquier et lui donner envie d’accepter votre requête dans une démarche d’investissement locatif sans apport. Mais pour ça, il vous faut un dossier irréprochable, sans trop d’impondérables.

Si vous avez le profil d’un jeune emprunteur et que vous avez commencé à travailler récemment, vous n’avez peut-être pas eu assez de temps pour épargner. Les banques se montrent généralement plus compréhensives avec les primo-accédants. En revanche, si vos relevés bancaires montrent que vous dépensez l’entièreté de votre salaire et que vos charges doublent avec la mensualité du prêt, les banques seront plus sévères et frileuses pour vous accorder un crédit immobilier.

S'il y a une chose à retenir, c’est que la banque passera au crible vos relevés de compte et d’épargne des 3 derniers mois précédant votre demande de prêt. Pour cette raison, il faut anticiper votre projet pour ne pas essuyer un refus de votre financement. Mentionner le fait qu’il s’agit d’un investissement locatif peut jouer en votre faveur, même si vous n’avez pas d’apport car les garanties peuvent suffir.

Une des étapes cruciales dans le processus est de s’informer sur les dispositifs fiscaux existants et auxquels vous pouvez prétendre. Pour le cas de l’investissement locatif en Pinel+, il s’applique uniquement sur les logements neufs et location nue, dans le respect des différents barèmes encadrés par la loi. En revanche, le statut LMNP en utilisant l’amendement Censi-Bouvard permet de placer son argent en faisant un investissement dans une résidence de services, à l’instar des résidences étudiantes ou séniors. Lors de la présentation de votre projet à votre conseiller bancaire, pensez à bien développer vos axes et vos arguments. Ainsi, vous pourrez rassurer votre interlocuteur et cela montrera vous avez étudié la question.

Se constituer un dossier en béton

Comme vous ne disposez pas d’apport pour financer votre projet d’investissement locatif, la banque fait un effort en acceptant votre dossier. L’un des critères pour évaluer votre capacité à rembourser votre futur crédit est la source de vos revenus. Votre situation professionnelle pèse lourd dans la balance. Si vous êtes en CDI ou bien un agent de la fonction publique, les banques jugeront que votre situation financière est stable et que vous pouvez couvrir vos mensualités.

Si vous possédez déjà un patrimoine immobilier ou que vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale, valorisez-le. Cela renforcera votre crédibilité. L’âge des emprunteurs est un facteur à prendre en compte. C’est bien connu que les banques ont plus de facilité à prêter à de jeunes ménages car ces derniers peuvent justifier d’un manque d’apport. Dans le cadre d’un investissement locatif sans apport, elles n’ont aucun mal à prêter à 110% à un investisseur qui est âgé de moins de 40 ans.

Assurez-vous de bien connaitre l’environnement, le contexte, la réalité du marché... et tous les éléments qui ont motivé le choix de l’emplacement de votre investissement. Votre banquier appréciera sans doute votre parfaite connaissance de ce que vous achetez, encore plus en situation d’investisseur. Vous devez être en mesure d’expliquer les raisons pour lesquelles vous souhaitez investir sans apport dans ce secteur précis et d’anticiper les évolutions (projet de renouvellement urbain, etc....).

Investissement immobilier locatif sans apport : À quoi sert l’effet de levier ?

L’effet de levier est un concept financier qui consiste à s'endetter à court terme et à “jouer” avec son taux d’endettement, pour pouvoir accroitre son capital et booster sa rentabilité locative. Pour faire plus simple, si vous empruntez à la banque dans le cadre d’un investissement locatif sans apport, vous payez vos mensualités grâce aux loyers perçus ; si votre coût d’emprunt est plus faible que votre rendement, votre taux d’endettement retombe sous le seuil des 35 %. Vous pouvez alors emprunter de nouveau pour investir et provoquer un effet boule de neige.

Mais attention, réalisez ces opérations en toute connaissance de cause ou consultez un professionnel avant de vous engager. Dans certains cas, le retour sur investissement peut ne pas être intéressant. Il faut alors calculer le ratio de l’effet de levier. La formule pour réaliser ce calcul consiste à mettre en rapport le taux de rentabilité (de votre logement en location) après l’impôt sur le revenu et le coût de l’emprunt.

Marine a repéré un appartement de 3 pièces de 70 m² à Montpellier (zone A) dans lequel elle souhaite investir en loi Pinel+. Affiché au prix de 275 000 euros, elle n’a pas les fonds nécessaires pour couvrir les frais en une seule fois. Sa banque lui propose alors de lui accorder un prêt sur 20 ans, à 1,04 %, en échange d’un apport de 27 500 euros, soit 10 % de l’investissement.

Calcul de l’effet de levier :

Somme de l’investissement / apport personnel = 275 000/27 500 = 10

Marine prévoit de louer cet appartement pendant 12 ans, ce qui devrait lui assurer un taux de rendement de 4,8 % par an.

Ainsi, son apport de départ de 27 500 euros lui rapporte : 10 x 4,8 % = 48 % soit 13 200 euros

Faire jouer la concurrence pour obtenir un crédit sans apport

Obtenir un prêt sans apport n’est pas aisé. C’est la raison pour laquelle il est important d’étudier toutes les offres du marché et d’échanger avec plusieurs organismes bancaires. Vous pouvez soit comparer vous-même les différents taux que proposent les banques, soit laisser ce travail à un professionnel, un courtier qui se charge pour vous de trouver la meilleure solution de financement pour votre projet d’investissement sans apport.

Comparer les taux des banques

Le manque d’apport doit être pour vous une source de motivation. Pour trouver le meilleur taux possible, il est conseillé de s’adresser à plusieurs organismes bancaires. Ces derniers présentent des politiques internes qui diffèrent d’une banque à l'autre. Certaines banques cherchent des profils de clients bien spécifiques : primo-accédants, investisseurs ou encore jeunes actifs. À vous de tirer votre épingle du jeu et de déceler LA banque qui pourra vous financer.

Ne vous arrêtez pas seulement sur le taux de crédit car d’autres frais annexes s’ajoutent à l’addition : frais de dossier, taux d’assurance, coût de la garantie. Lors du rendez-vous de présentation du projet, il faut dégainer toutes vos cartes pour convaincre le banquier que votre investissement locatif sans apport est solide. Si vous en avez la possibilité, négociez finement vos taux en dévoilant ceux de la concurrence pour instaurer l’esprit de compétition entre les divers organismes.

Faire appel à un courtier en crédit immobilier

Dans un contexte difficile, où il devient de plus en plus difficile d’obtenir un emprunt pour un projet immobilier, de nombreux français font appel à un courtier immobilier. Selon un sondage réalisé par OpinionWay, la part de marché des courtiers s’élevait à 65 % chez les 18-34 ans en 2020. Une réussite certaine, aux multiples facteurs :

• 56 % souhaitent obtenir un taux plus avantageux
• 30 % veulent être sûrs d’avoir un financement
• 26 % veulent être accompagnés dans leurs démarches
• 19 % souhaitent gagner du temps

Le courtier immobilier est un intermédiaire qui étudie pour vous, selon vos revenus et votre profil emprunteur, les meilleures solutions de financement auprès des banques. Grâce à son large réseau, il étend ses fonctions au conseil et à l’accompagnement auprès de ses clients. Dans le cadre d’un investissement locatif sans apport en loi Pinel+, il existe des courtiers spécialisés dans l’immobilier neuf qui sont en relation directe avec les promoteurs.

Questions/Réponses

Comment se constituer un apport ?

Bien que l’apport personnel ne soit pas obligatoire, il reste néanmoins conseillé. Voici quelques conseils pour vous aider à mettre un peu d’argent de côté tous les mois :

• Placer votre argent sur une épargne automatique comme un livret A ou un livret Jeune. Ces comptes ne rapportent pas beaucoup mais ils permettent d’économiser
• Créer un PEL (Plan Epargne Logement) où l’argent déposé est bloqué pendant 4 ans.
• Placer votre épargne sur une assurance vie. L’argent placé travaille tout seul et fructifie selon les placements.
• Placez votre argent dans une épargne salariale

Qui peut emprunter sans apport ?

Être déjà propriétaire de sa résidence principale ou d’un logement est un atout pour vous financer sans apport mais ce n’est pas obligatoire. L’établissement bancaire va surtout évaluer la viabilité de votre projet sur les critères suivants : emplacement du logement, la typologie de l’appartement, le rendement locatif, le marché locatif dans la ville concernée ou encore la part des mensualités qui ne suffira pas à couvrir les revenus locatifs.

Les jeunes actifs souvent des primo-accédants sont avantagés par les banques car ils peuvent facilement justifier le fait ne pas avoir d’apport dû à leur récente prise d’activité.

Quand emprunter sans apport ?

Tout comme dans chaque entreprise, les banques ont des objectifs à tenir et la plupart du temps, c’est le rush en fin d’année. Il est donc préférable de faire votre demande de prêt en début d’année ou au printemps car les banques sont plus enclines à faire passer votre dossier (irréprochable) d’investissement locatif sans apport.

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