La SCI Pinel

Saviez-vous qu’il était possible d’investir en SCI Pinel ? Si vous le saviez déjà tant mieux, si non, prenez quelques minutes pour savoir comment réaliser ce type d’investissement et découvrez qui peut investir en loi Pinel Plus en créant une SCI !

Qu'est-ce qu’une SCI ?

Une SCI est une société civile régie par le Code civil et qui détient des biens immobiliers. Son capital est détenu par au moins 2 investisseurs, qui partageront, entre autres, le patrimoine immobilier, sa gestion, les pertes de la société et ses bénéfices. Régie par les dispositions du Code civil, la SCI n’a pas d’objectif commercial.

Comment fonctionne une SCI ?

Une SCI fonctionne comme une structure juridique où les associés mettent un ou plusieurs biens immobiliers en commun pour en faciliter la gestion. Tous les membres de la société perçoivent donc des parts sociales au prorata de leur apport financier.

La SCI implique la nomination d’un gérant pour en assurer son bon fonctionnement. Celui-ci doit être mentionné dans les statuts de la société. Le rôle du gérant est de prendre les décisions courantes sans forcément avoir à engager des formalités auprès des autres associés. Il se peut que le gérant ne soit pas forcément associé de la SCI. Dans ce cas, sa rémunération est considérée comme une charge qu’il faut déduire des revenus de la SCI.

Pour tenir ce rôle, le gérant de la SCI devra remplir les conditions énoncées ci-dessous :

• Il doit être une personne physique ou morale.
• Être majeur ou mineur émancipé.
• Respecter la loi et les règlementations dans les actes liés à son statut de gérant.
• Il doit agir dans l’intérêt de la SCI et s’abstenir d’agir par intérêt personnel ou pour celui des associés.
• Ne pas faire l’objet d’une interdiction de gestion comme une liquidation judiciaire par exemple.
• Ne pas exercer une profession règlementée telle qu’avocat ou notaire.
• Rendre compte de la gestion aux associés lors de l’approbation annuelle des comptes par le biais d’un rapport de gestion.

Comment créer une SCI Pinel ?

La création d’une SCI Pinel, implique en plus des conditions d’une SCI classique, le respect des conditions de la loi Pinel, à savoir :

• Acquérir un logement neuf ou en VEFA dans l’une des zones éligibles au dispositif (A bis, A, B1 ou B2 éligible) ;
• louer le bien nu au titre de résidence principale pour une durée de 6, 9 ou 12 ans ;
• respecter les plafonds de loyer et de ressources fixés selon la zone d’éligibilité Pinel.
• se limiter à 2 investissements par an dans la limite de 300 000 € et de 5 500 € le m².

En respectant les conditions énoncées, l’ensemble des associés pourront profiter de la réduction d’impôt Pinel en totalité. Seul l’impôt sur les sociétés n’est pas concerné. Les associés devront déclarer les revenus fonciers de l’investissement dans leurs propres déclarations fiscales.

Les 5 étapes de la création d’une SCI

1. Pour commencer, il conviendra de rédiger les statuts de la SCI par acte notarié ou sous seing privé. Les statuts devront être signés par les associés.
2. Il faudra ensuite enregistrer les statuts au centre des impôts.
3. Puis, publier la constitution de la SCI dans les annonces légales.
4. La constitution de la SCI devra ensuite être publiée dans un journal d’annonces légales.
5. La société devra être immatriculée puis inscrite auprès du Registre du commerce et des Sociétés.

SCPI Pinel : quelques particularités

Certaines spécificités s’appliquent aux SCI Pinel et peuvent différer d’un investissement Pinel classique.

Exploitation du logement

Pour profiter de l’avantage fiscal Pinel, le logement ne pourra pas être loué à l’un des associés de la SCI ni à un locataire faisant partie du foyer fiscal de l’un des associés. Comme pour un investissement classique :

• Le bien devra être loué nu à un loyer plafonné (selon la zone Pinel) dans les 12 mois suivant la date d’acquisition ou d’achèvement pour un logement en VEFA.
• Le locataire devra justifier de revenus ne dépassant pas les plafonds de ressources fixés, toujours selon le zonage.

Nature du logement

Seuls le type de logements suivants sont éligibles à une SCI en Pinel :

• Un appartement neuf ou en VEFA ;
• un appartement en cours de construction par la SCI ;
• un appartement en cours de réhabilitation ou de rénovation par la SCI.

Les logements faisant l’objet de rénovation ou de réhabilitation devront être conformes aux dernières normes de performances énergétiques et devront respecter le label HPE rénovation 2009 ou le label BBC rénovation 2009.

Les maisons neuves ne sont plus éligibles au dispositif Pinel

Localisation du logement

Le bien immobilier doit se situer dans l’une des zones éligibles au dispositif Pinel : A bis, A, B1 et B2, sous certaines conditions :

• Si le permis de construire du bien a été délivré au plus tard le 31 décembre 2018 ;
• si la commune concernée a reçu un agrément spécial de la préfecture ;
• si le bien a été acquis au plus tard le 15 mars 2019 de manière définitive.

Top des 4 avantages à investir dans une SCI Pinel

La possibilité d’imputer un déficit foncier

Si les récoltes d’une SCI génèrent un déficit foncier, les associés ont la possibilité de l’imputer sur leurs revenus personnels. Le bénéfice est de pouvoir diminuer ses impôts en plus de la réduction Pinel déjà appliquée.

Soumise à certaines conditions, l’imputation du déficit foncier concerne seulement les SCI transparentes comme dans le cas d’une SCI Pinel, soumise à l’impôt sur le revenu. Pour en profiter, la société devra conserver le régime fiscal de l’impôt sur le revenu, mais aussi soumettre les revenus fonciers au régime réel et constater un déficit dans le calcul du résultat fiscal de la SCI.

Le patrimoine des associés est protégé

En créant une SCI, la société protège le patrimoine immobilier de ses associés. Étant immatriculée au registre du commerce et des sociétés, elle dispose d’une personnalité morale et d’un patrimoine distingué des associés. De fait, seule la SCI détient le bien. Si les actions de la société sont infructueuses, les créanciers se retourneront vers la société et non vers les associés.

La transmission du patrimoine est facilitée

Si la succession du patrimoine n’est pas définie, les héritiers récupèrent le bien sans division des parts qu’ils possèdent. Aussi, les associés ont la possibilité de revendre leurs parts sociales. Pour des parents gérants d’une SCI, il est également possible de conserver la gestion du bien immobilier tout en transmettant les parts sociales à leurs descendants, on parle alors de SCI familiale.

Une gestion simplifiée

La gestion du patrimoine est facilitée grâce à la création d’une SCI notamment grâce à la nomination d’un gérant. Plus souple qu’une indivision, la SCI favorise également la souscription d’emprunts. Il est d’autant plus simple de réunir les capitaux pour investir étant donné que les créanciers disposent d’une garantie financière.

Pour les associés, les actes de gestion relèvent uniquement de la responsabilité du gérant. Nul besoin donc, d’avoir l’accord de tous les associés pour gérer les parties courantes. Si une décision doit être prise à l’unanimité, cela se fait lors de réunions plus solennelles lors d’une nomination ou de la révocation d’un gérant.

Quels sont les plafonds à respecter en SCI Pinel ?

Les plafonds Pinel sont déterminés par les zones d’éligibilité où se situent les biens :

• Zone A bis : Paris et sa petite couronne
• Zone A : grandes métropoles comme Lyon, Marseille, la Côte d’Azur, Montpellier et le Genevois
• Zone B1 : métropoles de plus de 250 000 habitants comme Toulouse, Bordeaux et Nantes
• Zone B2 : communes de plus de 50 000 habitants. Les communes de la zone B2 ne sont plus éligibles au dispositif Pinel (sauf sur agrément du préfet)
• Zone C : le reste du territoire français, non éligible.

Les plafonds de loyer pour une SCI Pinel

Les plafonds de ressources loyer pour une SCI Pinel

Quelle fiscalité pour une SCI Pinel ?

Une SCI a le choix entre 2 régimes d’imposition :

• l’impôt sur le revenu
• ou l’impôt sur les sociétés

Pour investir avec une SCI Pinel, seules les sociétés imposées sur le revenu pourront bénéficier de l’avantage fiscal. La société devient alors “transparente” puisque les associés sont imposés sur leurs revenus fonciers au prorata de leurs parts dans la SCI. La quote-part de chacun vient s’ajouter aux revenus imposables des associés en plus de ceux générés par une activité professionnelle le cas échéant.

Éric et Nathalie ont créé une SCI Pinel et détiennent respectivement 70 % et 30 % des parts de la société. Avec 35 000 € de loyers récoltés sur an, la SCI a été imposée de 8 000 € pour la taxe foncière tout en comptabilisant 5 000 € de charges. La société obtient donc un bénéfice de 22 000 € = 35 000 – 13 000 sur l’année.

Nathalie sera imposée de 6 600 € à titre personnel, Éric de 15 400 €.

En 2022, la réduction d’impôt Pinel est de :

Les taux s’abaisseront dès 2023. Seul le dispositif Pinel+ permettra aux investisseurs de profiter des taux maximaux. Pour en profiter certains critères seront à respecter.

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