Qui peut investir en loi Pinel plus ?

La loi Pinel encore en vigueur jusqu’à fin 2024 cèdera sa place au Pinel+ qui commencera à prendre ses fonctions dès le 1^er Janvier 2023. Plébiscitée par les investisseurs, la loi a donc été reconduite avec des critères plus exigeants en matière de qualité du logement. Cependant, les critères d’éligibilité concernant les investisseurs Pinel ne devraient pas être modifiés. Alors qui peut investir en loi Pinel+ ?

Loi Pinel+, qui est concerné ?

“Les contribuables qui acquièrent, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024, alors qu'ils sont domiciliés en France au sens de l'article 4 B, un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement dans un bâtiment d'habitation collectif bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu […]”

Comme défini par les textes officiels, tous les contribuables français sont, sur le papier, éligibles au dispositif Pinel. Cette condition sine qua non s’accompagne forcément d’autres critères logiques : être imposable, être dans la capacité d’honorer la durée d’engagement de mise en location, investir aux conditions définies par la loi Pinel...

Le bénéficiaire de l’avantage fiscal peut être une personne physique (un particulier), ou morale, dans le seul cas d’une SCI ayant opté pour le régime fiscal de l’impôt sur le revenu. Il est également possible d’acquérir un logement Pinel+ en indivision. Dans ces deux cas, les associés ou indivisaires doivent s’engager conjointement à louer le bien pendant 6, 9 ou 12 ans. La réduction d’impôts que chacun des investisseurs pourra obtenir sera fonction des droits qu’il détient dans la SCI ou l’indivision.

Les SCPI sont également autorisées à acquérir des logements en Pinel+ via les fonds placés par leurs actionnaires.

L’investissement Pinel en démembrement de propriété n’est quant à lui pas permis ! Les investisseurs Pinel doivent être pleinement propriétaires du bien et non uniquement nus-propriétaires.

Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôts offerte par le dispositif, l’investisseur Pinel+ doit également respecter un certain nombre de critères relatifs son achat immobilier, à savoir :

• Le logement doit être acheté neuf ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement)
• Le logement doit faire partie d’un bâtiment d’habitation collectif
• Le logement doit être loué pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans
• Le loyer doit respecter le plafond imposé en fonction de la zone Pinel (A bis, A ou B1)
• Le logement doit être loué nu à usage de résidence principale
• Le locataire doit respecter le plafond de ressources fixé pour la zone où se situe le bien

Investisseur Pinel plus : les cas particuliers

Au-delà des critères déjà énumérés définissant qui peut investir en loi Pinel plus, il existe quelques cas particuliers qui méritent que l’on s’y attarde. Les textes peuvent effectivement s’avérer compliqués à décrypter quand il s’agit de situations complexes et/ou particulières. Tour d’horizon des profils particuliers d’investisseurs Pinel plus.

La loi Pinel Plus pour les expatriés

L’investissement en Pinel+ étant réservé aux contribuables français domiciliés en France, il est légitime de se demander si l’on peut bénéficier de la réduction d’impôts Pinel en étant expatrié. La réponse n’est pas si évidente. Il existe effectivement un cas où il est possible d’en bénéficier : si l’investissement a été réalisé après le 1^er Janvier 2019, et avant le départ à l’étranger de l’investisseur.

Attention cependant, si la résidence fiscale de l’expatrié ne se situe plus en France, son avantage fiscal est conservé le temps de son expatriation, mais il ne pourra pas récupérer les réductions d’impôts “perdues”, même s’il revient en France avant la fin de sa période d’engagement à la location. Les réductions d’impôts reprendront dès son retour et pour les années de mise en location restantes.

Investir en loi Pinel Plus en couple

Il existe plusieurs situations pour un investissement en loi Pinel+ en couple. Les conjoints peuvent être non mariés et non pacsés, pacsés ou mariés, avec ou sans contrat de mariage. Chacune de ces situations implique des conséquences et des conditions différentes pour les investisseurs Pinel plus.

Les couples en concubinage ne sont pas considérés comme appartenant au même foyer fiscal et remplissent donc des déclarations d’impôts séparées. S’ils décident d’acquérir ensemble un logement neuf en Pinel plus, ils seront soumis au statut de l’indivision. Chacun pourra donc percevoir une réduction d’impôts sur ses propres revenus, à hauteur de sa quote-part dans l’indivision. Si seulement l’un des deux conjoints décide d’investir en Pinel+, lui seul sera propriétaire du logement et le deuxième conjoint n’aura aucun droit dessus.

Les couples pacsés et les couples mariés faisant partie du même foyer fiscal, l’achat en Pinel+ d’un appartement neuf ne donnera pas lieu à la création d’une indivision. Les conjoints profiteront donc ensemble des avantages fiscaux liés au nouveau dispositif Pinel via leur imposition commune.

Si les époux sont mariés sous le régime de la séparation des biens, il existe deux cas de figure : soit un seul des époux se porte acquéreur et devient donc l’unique propriétaire et bénéficiaire des avantages fiscaux Pinel+, soit les deux époux se portent acquéreur en montant une SCI et bénéficient ainsi de la réduction d’impôts Pinel à hauteur de leur quote-part dans la SCI. La présence ou non d'un contrat de mariage jouera également sur l'avenir du bien acquis en Pinel+ en cas de divorce.

Investir en SCI Pinel

Investir en SCI Pinel n’est pas réservé aux couples mariés sous le régime de la séparation des biens. N'importe quel particulier peut choisir de monter une Société Civile Immobilière afin de pouvoir se porter acquéreur d’un logement neuf en Pinel+.

La SCI en question doit cependant respecter une condition primordiale : elle doit être soumise au régime fiscal de l’impôt sur les revenus et non à celui de l’impôt sur les sociétés, sans quoi l’investissement en Pinel plus ne sera pas possible.

Dans le cas d’un achat grâce à une SCI, les investisseurs Pinel plus pourront profiter de la réduction d’impôts Pinel+ à hauteur de la quote-part qu’ils détiennent dans la SCI.

Patricia et Julien décident de monter une SCI afin d’investir ensemble dans un logement neuf Pinel+. Patricia détient 70% de la SCI et Julien 30%. Pour un investissement Pinel+ d’une valeur totale de 250 000€ avec une mise en location de 9 ans, le montant total de la réduction d’impôt de la SCI s’élève à 45 000€. Patricia pourra déduire 31 500€ de ses impôts et Julien pourra quant à lui profiter d’un avantage fiscal de 13 500€.

FAQ de l’investisseur Pinel+

Le Pinel+, pour quel budget ?

Le nouveau dispositif Pinel s’applique dans les mêmes zones que la loi Pinel actuelle. Par conséquent, les villes éligibles présentent toutes un marché immobilier plutôt tendu qui se ressent dans les prix d’achat du neuf.

À titre d’exemple, à Lille, située en zone A du dispositif Pinel+, le prix de l’immobilier neuf au m² peut grimper jusqu’à 4 460€/m². Avec les nouvelles exigences Pinel plus tirées du référentiel du logement de qualité, la surface minimale d’un studio devra être de 28m², et il devra disposer d’un extérieur privatif pour pouvoir être éligible au dispositif. Le prix d’achat sera donc au minimum d’environ 125 000€, hors frais de notaires.

En revanche, un investissement en Pinel+ dans un quartier prioritaire de la politique de la ville sera plus adapté aux petits budgets. En effet, en plus de présenter des prix au m² plus attractifs, les QPPV ne sont pas soumis aux critères du référentiel du logement de qualité. Il est donc tout à fait possible d’investir dans un logement plus petit. Par exemple, en investissant dans un studio de 20m² dans le quartier Nouveau Mons - Les Sarts – Dombrowski à Lille (3 930€/m² en moyenne), le prix d’achat se situera autour de 80 000€.

S’il n’y a pas de budget maximum pour pouvoir investir en Pinel+, il est à noter que la réduction d’impôts ne pourra être calculée que sur un montant maximal de 300 000€ par an et par foyer fiscal et 5 500€/m². Il est donc plus avantageux d’investir dans des logements neufs n’excédant pas ces tarifs pour maximiser votre rentabilité.

Est-ce avantageux pour moi d’investir en Pinel+ ?

L’investissement en Pinel+ présente de nombreux avantages en dehors de la réduction fiscale qu’il propose : constitution d’un patrimoine préparation de sa retraite, revenus complémentaires...

Mais pour qu’il soit vraiment avantageux pour vous, il faut veiller à réaliser un investissement en accord avec votre “profil fiscal”. La réduction d’impôts Pinel étant différente du crédit d’impôt, si son montant est supérieur à votre impôt la différence ne vous sera pas remboursée par le fisc. Il faut donc veiller à ce que le montant de votre avantage fiscal soit inférieur ou égal au montant de votre impôt pour le revenu.

L'investissement en Pinel+ devient réellement avantageux dès lors que vous devez vous acquitter d’au moins 2 500€ d’impôts par an. Si cela est votre cas, sachez qu’un investissement avec le nouveau dispositif Pinel d’un montant de 125 000€ couvrira l’intégralité de votre redevance pour une mise en location pendant 6 ou 9 ans. Le montant maximal autorisé pour un investissement Pinel+, à savoir 300 000€ sera réellement intéressant pour les contribuables devant s’acquitter de 6 000€ minimum de taxes par an, puisqu’il couvrira l’ensemble pendant 6 ou 9 ans.

Puis-je investir en Pinel+ via une société ?

Le régime fiscal de l’impôt sur les sociétés ne donne pas droit aux réductions fiscales Pinel+. Cependant, investir avec le nouveau dispositif Pinel en SCI est possible à condition que les associés aient choisi le régime fiscal à l’impôt sur le revenu. Il faudra également que les associés s’engagent ensemble sur la durée de la mise en location.

Chaque associé pourra ainsi défiscaliser à hauteur de sa participation dans la SCI. Pour un achat à 300 000€, si chaque associé détient 50% des parts, chacun pourra défiscaliser 31 500€ de ses impôts sur le revenu.

“La réduction d'impôt s'applique, dans les mêmes conditions, à l'associé d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, autre qu'une société civile de placement immobilier, lorsque l'acquisition du logement est réalisée, alors que l'associé est domicilié en France au sens du même article 4 B, par l'intermédiaire d'une telle société et à la condition que le porteur de parts s'engage à conserver la totalité de ses titres jusqu'à l'expiration de l'engagement de location mentionné au premier alinéa.”

Puis-je investir en Pinel plus avec un tout petit budget ?

En dehors des QPPV qui permettent aux budgets plus serrés de pouvoir investir en Pinel+, il existe une autre possibilité pour les investisseurs Pinel plus d'engager un budget moindre.

Il existe en effet des SCPI Pinel, spécialisées dans l’investissement immobilier en loi Pinel. Ces sociétés de placement immobilier investissent dans un parc immobilier et le gèrent en utilisant les fonds des investisseurs, puis redistribue les loyers au prorata des parts détenues par chacun.

En achetant uniquement des parts, l’investisseur a donc la possibilité d’engager un budget plus que raisonnable pour son investissement. Le rendement sera proportionnel au montant des parts acquises évidemment, et l’investisseur Pinel plus pourra défiscaliser en appliquant les taux de réduction Pinel au montant investi. Les parts peuvent par la suite être revendues, ou de nouvelles parts peuvent être acquises aisément.

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