Quartiers prioritaires d’avenir : 5 quartiers qui promettent en France

Mis à l’honneur par la loi Pinel+, les quartiers prioritaires de la politique de la ville pourraient voir leur visage transformé dans les années à venir. Objets de nombreux projets urbains, ils accueillent de plus en plus de programmes immobiliers neufs et nouvelles infrastructures afin de favoriser la mixité sociale et le bien vivre des habitants.

Jusque-là délaissés des investisseurs, ces quartiers au fort potentiel pourraient devenir le nouvel Eldorado des plus avisés d’entre eux puisqu’ils entrent dans les zones éligibles au Pinel plus. Tous les QPV n’étant pas logés à la même enseigne, il est important de bien se renseigner sur le secteur avant tout investissement afin d’éviter d’éventuelles mauvaises surprises. C’est pourquoi, avant que les prix n’y grimpent en flèche, nous vous proposons de prendre les devants avec notre top 5 des quartiers prioritaires les plus prometteurs en France.

Quartier prioritaire : les avantages à y investir

Souvent mis de côté par les investisseurs car souffrant pour un grand nombre d’une mauvaise réputation, les quartiers prioritaires de la politique de la ville sont pourtant une véritable mine d’or pour réaliser vos projets d’investissement locatif à même de prendre de la valeur sur le moyen et long terme.

Un investissement d’avenir

En tant que QPV, ces territoires font l’objet d’une attention toute particulière de la part de l’État et des municipalités. Souvent précédés par leur réputation, ils ne sont à première vue pas les plus attractifs pour les investisseurs et les locataires. Cependant, la plupart d’entre eux étant en plein renouvellement urbain, leur profil se transforme petit à petit, intégrant de nouveaux équipements et services, une part importante de programmes immobiliers neufs de qualité, et de nouveaux espaces commerciaux de proximité ou de bureaux.

Investir dans un QPV est donc un investissement d’avenir, qui deviendra de plus en plus rentable au fil des transformations du quartier. Les prix au m², globalement moins élevés que dans les centres-villes, permettent d’obtenir de meilleurs rendements locatifs afin de vous assurer un investissement financièrement intéressant dès le début de l’opération. Ces prix seront inexorablement tirés vers le haut lorsque ces territoires auront achevé leur transformation. Le bénéfice est donc très probable pour les investisseurs qui auront osé se lancer avant que cela n’arrive et qui pourront ainsi réaliser une réelle plus-value à la revente de leur bien.

Autre paramètre à prendre en considération, certains quartiers prioritaires sont extrêmement bien placés, à proximité des centres-villes, ce qui à terme pourrait les mener à devenir à leur tour des zones centrales. Prenons par exemple le cas d'Empalot à Toulouse, qui se situe à une dizaine de minutes en vélo du très prisé secteur des Carmes et du Capitole. Nul doute qu’une fois sa transformation achevée il attirera de nombreux acheteurs et locataires potentiels, souhaitant vivre à proximité immédiate du centre-ville. Mieux vaut donc investir avant que le quartier ne devienne trop demandé et que les prix ne s’envolent !

Les avantages financiers

Au-delà des prix plus intéressants et de leur localisation parfois quasiment centrale, les quartiers prioritaires de la ville seront mis à l’honneur dès le 1^er Janvier 2023 par l’arrivée du Pinel plus. Le nouveau dispositif Pinel permettra aux investisseurs qui achèteront un logement neuf dans un QPV de conserver la réduction d’impôt maximale (soit 12%,18% ou 21% en fonction de la durée de mise en location). Le dispositif actuel verra quant à lui ses taux baisser progressivement dès 2023.

En plus des frais de notaire réduits à 2,5%, investir dans l’immobilier neuf en quartier prioritaire ouvre droit à la TVA à 5,5% au lieu des 20% habituellement appliqués, au même titre quand dans les territoires ANRU. Attention cependant, cet avantage ne s’adresse pas aux investisseurs puisqu’il s’agit là uniquement de résidence principale !

La carte des quartiers prioritaires de la politique de la ville

La liste des QPV est fixée par le décret n° 2014-14750 du 30 décembre 2014* et inclus 1514 quartiers situés dans 859 communes. Découvrez la carte des quartiers prioritaires en France :

Top 5 des quartiers prioritaires à suivre

Le quartier Empalot à Toulouse

La métropole toulousaine déborde d’atouts pour attirer les investisseurs et les locataires. Toulouse, en plus d’être une ville très étudiante et dynamique, bénéficie de la renommée de son bassin d’emploi aéronautique qui attire de nombreux cadres et jeunes actifs. Ces qualités ont eu tendance à tirer les prix vers le haut puisque le prix au m² moyen a bondi de 38,6% sur les 5 dernières années et de 56,1% en 10 ans.

S’il est un quartier qui pourrait bien profiter de cette augmentation des prix, c’est bien Empalot. En bord de Garonne, ce QPV de Toulouse accumule les atouts : proche du centre-ville et des universités, très bien desservi par les transports en commun, face à l’Île du Ramier et son futur “Central Park Toulousain”... Le quartier a longtemps souffert d’une mauvaise réputation. Mais sa transformation entamée il y a quelques années change la donne. Fini les barres d’immeubles des années 60, en partie détruites, place à de beaux immeubles modernes et de qualité, à l’image de la résidence Métropolis qui sortira prochainement de terre.

Après l’inauguration de la nouvelle place commerciale Aline Viadeu et de son centre commercial, de nombreux travaux de réaménagements ont été réalisés et sont encore en cours. Parmi les projets menés en 2021, plusieurs rues ont été repensées et le réseau de chaleur urbain a été progressivement développé. Les équipements publics, présents en nombre, ont été refaits à neuf pour proposer aux résidents un cadre de vie plus agréable et une plus grande cohésion urbaine. Surtout, de nombreuses constructions de logements ont débuté. D’ici fin 2023, environ 325 logements sortiront de terre. D’autres résidences suivront très vite.

En termes de prix, Empalot reste pour l’instant moins cher que ses voisins. Avec ses 3 326€/m² en moyenne, il est plus intéressant que les quartiers du Ramier (3 723€), Rangueil (3 620€), Saint-Agne (3 985€) ou Saint-Michel (4 501€). Il y a cependant fort à parier qu’avec sa transformation, Empalot risque de rapidement rattraper ses voisins. Ce qui sera une bonne nouvelle si vous avez décidé d’investir avant que cette hausse des prix ne se confirme.

Avec son esprit village et sa proximité avec l’Université Paul Sabatier, Empalot sera propice à un investissement locatif à destination des étudiants ou jeunes actifs. L’investissement le plus adéquat est donc sans doute un studio ou un deux pièces dans l’un des nombreux programmes neufs à venir dans le quartier, afin de pouvoir bénéficier du dispositif Pinel+.

Paris, Grand Belleville

Grand Belleville est un quartier prioritaire à Paris qui a tout pour lui. Proche d’endroit très convoités comme le Marais, le Carreau du Temple ou la Place de la République, ce quartier cosmopolite réunit en son sein tout ce qui fait la vie parisienne rêvée des jeunes actifs : animation, proximité des transports, vie de quartier, commerces, espaces culturels... Il se situe également à quelques pas du très animé secteur d’Oberkampf et du Parc des Buttes Chaumont, deux lieux particulièrement appréciés des étudiants et jeunes actifs. De nombreuses stations de métro maillent le quartier et permettent de se déplacer facilement dans la capitale. Cette situation particulièrement attractive assure à l’investisseur un placement sans risque, puisque la vacance locative sera quasi inexistante à Grand Belleville.

Contrairement à d'autres quartiers prioritaires de la politique de la ville parisiens comme La Goutte d’Or et La Chapelle, Grand Belleville a vu sa valeur augmenter légèrement sur la dernière année (+0,4%). Cette augmentation confirme l’évolution sur 5 ans de ce quartier en devenir : +28,2% sur le prix au m², tout type de biens confondu, soit une moyenne de 9 480 euros. Une hausse qui, si elle se confirme dans les années à venir, sera à l’avantage des investisseurs qui pourront alors réaliser une plus-value importante sur leur bien à la revente. À titre d’exemple, un investisseur qui aurait acquis il y a 5 ans un studio de 25 m² à Grand Belleville aurait réalisé une plus-value de plus de 66 000 euros en le revendant aujourd’hui au prix moyen du marché.

En choisissant d’investir dans un logement neuf en Pinel+ à Grand Belleville, vous pourriez obtenir une rentabilité locative brute d’environ 2,2%, déduction faite de la réduction d’impôts. Cette rentabilité locative se porte aux alentours de 1,5% en moyenne dans le reste de la capitale pour un bien neuf éligible Pinel. Les biens neufs éligibles Pinel+ hors quartiers prioritaires, devront quant à eux présenter des critères allant au-delà de la RE2020 ainsi que des critères de qualité élevés. Les prix risquent donc de s’envoler encore un peu pour les biens de ce type et la rentabilité de baisser légèrement. Dans une ville comme Paris où les prix au m² sont déjà très élevés, investir dans un quartier prioritaire comme Grand Belleville semble donc une option des plus avantageuse, permettant de se constituer un patrimoine immobilier à forte valeur ajoutée.

Marseille, La Capelette

En plein cœur du 10ème arrondissement de Marseille, le quartier prioritaire La Capelette va enfin pouvoir entamer sa transformation. En discussion depuis de nombreuses années, une ZAC de 75 hectares va voir le jour dans les années à venir sur une ancienne friche. 5 000 m² d’espaces verts, de nombreux équipements éducatifs, culturels et sportifs et de nouveaux logements sortiront donc de terre à horizon 2025. En attente depuis une vingtaine d’année, les projets vont enfin pouvoir débuter dès 2022. De quoi rapidement faire grimper les prix de ce QPV laissé à l’abandon jusque-là.

Le territoire qui accueille déjà la Patinoire Palais Omnisport verra se construire également un complexe multisport à côté du tout nouveau groupe scolaire de 14 classes prévu pour 2024. Un complexe cinématographique est également prévu pour fin 2024. Ces nouveaux équipements ainsi que le réaménagement général du quartier permettront aux habitants de jouir d’un cadre de vie des plus agréable.

À proximité immédiate de la Faculté des Sciences médicales et paramédicales et de la Faculté de Pharmacie et du CHU de la Timone, à une quinzaine de minutes en vélo de la Faculté de Droit et de Sciences Politiques, à 7 minutes du Stade Vélodrome et 15 minutes des plages du Prado, La Capelette a de quoi attirer les étudiants et jeunes actifs en quête d’un logement à un tarif plus abordable qu’en plein centre-ville. Une opportunité en or pour les investisseurs, d’autant plus s’ils décident d’investir dans le neuf grâce au dispositif Pinel+.

Le quartier profite d’un marché immobilier plutôt dynamique, puisque selon Meilleursagents, le nombre d’acheteurs est actuellement supérieur de 8% au nombre de biens à vendre. Avec une population qui a augmenté de plus de 30% en 5 ans et une part de locataires de 63%, nul doute que l’investisseur qui souhaiterait acquérir un bien dans le secteur trouverait rapidement un locataire pour l’habiter.

Bordeaux, Bacalan

Bacalan est un quartier prioritaire de la métropole bordelaise à l’histoire maritime très marquée. En pleine transformation, ce quartier longtemps laissé à l’état de friche accueille désormais des lieux culturels et touristiques incontournables de la ville de Bordeaux : Cité du Vin, Musée Mer Marine, Halles Gourmandes...

Le territoire, vidé de ses habitants tout au long du 20^ème siècle, a pour objectif d’accueillir 20 000 à 25 000 nouvelles âmes d’ici 2025. Bacalan s’anime au fil du temps et laisse la place à de nouveaux programmes immobiliers originaux et ambitieux. Le secteur des Bassins à Flot participe activement à cette multiplication de programmes neufs. Le projet prévoit la construction d’environ 5 400 logements, plus de 57 000 m² de commerces et services, 95 000 m² de bureaux et 81 430 m² d’activités industrielles. Le secteur n’en finit donc pas de se dynamiser, proposant à ses habitants emploi et commodités à quelques pas.

Avec un important maillage de transports en commun, Bacalan se situe à seulement 20 minutes de tram de l’hypercentre de Bordeaux. Ses nombreuses infrastructures culturelles, sa proximité avec les quais de la Garonne réaménagés et la présence de nombreux lieux de loisir devraient attirer une forte population de jeunes actifs désireux de s’installer dans ce quartier moderne et animé.

De plus en plus prisé, Bacalan conserve pour l’instant des prix immobiliers raisonnables : 4 000€/m² en moyenne, tous types de biens confondus. Soit environ 1 200 euros moins cher que son voisin, les Chartrons, et 500€ de moins que Bordeaux-Lac, au nord. En achetant dans le neuf en Pinel+, l’investisseur peut espérer une rentabilité locative d’environ 3,5% contre 2,7% à Bordeaux-Lac.

Montpellier, La Pompignane

Accolé à Antigone, le QPV La Pompignane se place à un endroit stratégique, sur les rives du Lez et à 10 minutes en vélo de la Place de la Comédie et de l’hypercentre montpelliérain. Le quartier est riche en équipements (piscine, complexe sportif...) et dispose d’un bel espace vert, le Parc des Pastourelles. Majoritairement résidentiel, La Pompignane propose un cadre de vie qui peut facilement séduire les familles désireuses de rester à proximité du centre-ville.

Le quartier prioritaire de La Pompignane peut également être parfait pour les étudiants : à 10 minutes en vélo de la Faculté d’Économie et 15 minutes de l'Université Paul-Valery, le quartier allie proximité des lieux d’études et de l’hypercentre pour les soirées étudiantes. L’achat d'un logement 3 pièces ou plus peut être une très bonne option : il permet de le proposer au choix en colocation ou bien en location simple à un jeune couple avec enfants. Cela correspondrait d’ailleurs totalement au parc immobilier du secteur puisque plus de 80% des résidences principales dans le quartier sont des 3 pièces et plus.

La Pompignane affiche un prix moyen de 3 431€/m², soit légèrement moins que ses voisins Millénaire/Grammont et Les Aubes. Et nettement en dessous de Port Marianne qui borde La Pompignane par le Sud et qui affiche des prix supérieurs de 1 000€/m².

Port Marianne est d’ailleurs un exemple parfait quand on parle de quartier d’avenir : inexistant au début des années 90, le quartier est désormais riche de nombreux programmes immobiliers modernes et les prix n’ont cessé d’augmenter en flèche, pour se stabiliser uniquement aujourd’hui. Et sur les dernières années, les prix ont tout de même continué d’augmenter de 2,5% par an. Si La Pompignane suit cet exemple, il y a fort à parier que les investisseurs pourront gagner gros à y investir.

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