La Zone A bis

La loi Pinel plus prévoit un zonage en fonction de la tension locative dans les villes éligibles. La zone A bis est spécifique au Grand Paris. En France, seules quelques communes d’Île-de-France sont classées dans cette zone qui dénote une tension extrême du marché locatif et propose ainsi des plafonds de loyer et de ressources des locataires plus élevés.

Concernant le Pinel+, la ministre en charge du logement, Emmanuelle Wargon a cependant noté que le zonage Pinel “ne permet de prendre en compte les spécificités locales que de façon imparfaite.” La tâche du choix des zones pourrait-elle être confiée aux préfets de régions à l’image de l’expérimentation du Pinel Breton ?

Les plafonds Pinel plus en zone A bis

La zone A bis correspond aux secteurs où la tension du marché locative est la plus critique. C’est donc naturellement que cette zone propose des plafonds différents des autres zones. Ces plafonds sont en effet revus à la hausse afin de correspondre au mieux d’une part au prix du marché immobilier, et d’autre part au profil des locataires.

Les plafonds de ressource des locataires

Afin de pouvoir louer un logement acquis en Pinel Plus, les locataires ne devront pas dépasser un certain plafond de revenus en fonction de la composition de leur foyer fiscal. Les revenus fiscaux de référence à ne pas dépasser en zone A bis sont les suivants :

Les plafonds de loyer Pinel plus

Le nouveau dispositif Pinel prévoit de plafonner les loyers applicables en fonction du zonage Pinel plus. En zone A bis, les loyers ne peuvent excéder 18.89€/m² de surface habitable. Ce plafonnement a été mis en place afin de permettre à des locataires aux revenus intermédiaires, non éligibles aux logements sociaux, de pouvoir se loger plus facilement grâce à des loyers plus abordables que dans l’immobilier ancien.

Comment calculer le loyer Pinel plus en zone A bis ?

Le loyer Pinel plus se calcule en multipliant le loyer Pinel au m² de la zone A bis par la surface utile du logement. La surface utile s'obtient en additionnant la superficie habitable et la moitié de la superficie des surfaces annexes. Il faudra ensuite appliquer à ce résultat un coefficient multiplicateur ne pouvant excéder 1,2. Pour le calculer il suffit d’appliquer la formule 0,7 + 19/ surface utile.

La formule de calcul du loyer Pinel plus en zone A bis est donc la suivante : 18.89€/m² x surface utile x (0,7 + 19/surface utile)

Appliqué à un appartement de 35m² avec une terrasse de 10m², le calcul est donc le suivant : 18,89 x 40 x (0,7 + 19/40) = 887,83€.

Les meilleures villes où investir en Pinel plus en zone A bis

Contrairement aux autres zones Pinel plus, la zone A bis ne comprend que des villes d’Île-de-France où la situation du marché locatif est extrêmement tendue. En plus de Paris, 76 communes sont concernées, dans les départements du Val-de-Marne, des Yvelines, de la Seine-Saint-Denis, des Hauts-de-Seine et du Val-d'Oise. Dans ces départements, certaines villes présentent cependant de meilleures opportunités d’investissement en zone A bis.

Paris

La capitale est sans nul doute une ville de la zone A bis où investir si l’on dispose du budget adéquat. En effet, avec des prix au m² moyens dans le neuf s’élevant à 12 900€, l’investissement en Pinel plus à Paris relève plus d’un investissement patrimonial que d’un investissement destiné à obtenir une rentabilité locative élevée.

En revanche, investir avec le nouveau dispositif Pinel s’avère une excellente idée pour réaliser une importante plus-value au terme de la période de location. Les prix dans la Ville Lumière ont en effet augmenté en moyenne de 30% en 5 ans*, tous quartiers confondus. Une baisse historique de 5% des prix de l'immobilier a néanmoins eu lieu entre 2022 et 2023, une tendance qui pourrait se poursuivre en 2024. C'est une opportunité à saisir pour les investisseurs, qui, selon toute vraisemblance, verront les prix grimper à nouveau d'ici quelques années.

Notre conseil : investir dans un studio, idéalement dans un quartier prioritaire de la ville en devenir. Cette typologie de bien est effectivement celle qui présente la meilleure rentabilité locative à long terme et le meilleur potentiel de revente. Investir dans un quartier prioritaire de la ville permettra également d’acquérir le bien à un coût moins élevé et d’avoir plus de chances de réaliser une belle plus-value. Cela sera par exemple le cas pour le quartier du Grand Belleville, idéalement positionné et encore moins cher que ses voisins Folie-Méricourt ou Faubourg du Temple.

Hauts-de-Seine : Nanterre

Avec des prix au m² autour de 5 845€ dans le neuf, Nanterre est l’une des rares communes de la première couronne à présenter des tarifs si peu élevés, bien qu’ils aient eux aussi fortement augmenté sur les 5 dernières années (+29,5%)*. Elle fait partie des 5 villes constituant le quartier d’affaires de La Défense et attire donc particulièrement les jeunes actifs et cadres. Avec l’arrivée prochaine de la ligne de RER E desservant la Gare Saint-Lazare et Gare du Nord, et le passage de la ligne 15 du métro d’ici 2030, nul doute que les prix seront très prochainement tirés vers le haut.

Notre conseil :investir dans un appartement deux pièces est une très bonne option pour les investisseurs souhaitant acquérir un bien à Nanterre. Les prix moins élevés qu’à Paris permettront en effet de gagner quelques m² qui ne seront pas pour déplaire aux jeunes actifs travaillant à La Défense ou à Paris et souhaitant profiter d’un logement plus spacieux que dans la capitale.

Val-de-Marne : Maisons-Alfort

Desservie par la ligne 8 du métro et le RER D, Maisons-Alfort est une ville idéale pour un investissement locatif présentant une bonne rentabilité. Les prix au m² moyens dans le neuf se situent autour de 6 224€. Commune calme et résidentielle, elle séduira autant les familles en quête de sérénité à proximité de Paris que les étudiants. La ville accueille en effet la très réputée École Nationale Vétérinaire d'Alfort.

La proximité avec la capitale (une dizaine de minutes pour rejoindre la gare de Lyon en RER et une vingtaine de minutes pour rejoindre le quartier du Marais ou la place de la République par la ligne 8) en font une ville optimale pour allier rendement locatif et plus-value à la revente.

Notre conseil :investir dans un appartement deux pièces est une option à considérer pour un investissement locatif à Maisons-Alfort, de nombreux jeunes actifs ayant choisi d’y résider. Sa situation géographique idéale aux portes de Paris ne fait qu’amplifier son attractivité pour ce type de profils.

Yvelines : Versailles

La ville du Roi Soleil offre un cadre de vie idéal à ses résidents. Calme et sûre, Versailles est toute indiquée pour les familles souhaitant résider à proximité de la capitale tout en conservant un mode de vie serein. La ville est également adaptée pour les étudiants puisque de nombreux établissements d’enseignement supérieur y sont présents : Université de Versailles-Saint-Quentin-en-Yvelines, l’Institut Supérieur de l’Environnement, le Conservatoire National des Arts et Métiers, l’École Nationale d’Architecture de Versailles... Des formations variées et prisées qui attirent de nombreux étudiants, terreau propice à l’investissement locatif.

Le prix de l’immobilier y est cependant plutôt élevé puisqu’il faut compter environ 8 397€/m² pour un logement neuf. Des prix qui devraient encore monter en flèche avec l’arrivée de la ligne 18 qui permettra de relier l’aéroport d’Orly en seulement 30 minutes. Plusieurs programmes immobiliers y sont en cours de construction.

Notre conseil : avec un prix au m² relativement élevé, l’opération la plus rentable et la plus sûre est d’investir dans un studio à destination des étudiants. Pour les budgets plus élevés, un appartement de 3 pièces peut également être envisagé pour de la colocation ou à destination des jeunes couples avec enfant.

Seine-Saint-Denis : Montreuil

Située au Nord-Est de Paris, à la frontière avec le 20ème arrondissement, la commune de Montreuil est facilement accessible grâce à la ligne 9 du métro. Les prix de l’immobilier neuf restant cependant plutôt raisonnables, autour de 5 611€/m². Des prix qui ont augmenté de plus de 42% en 5 ans*, soit une augmentation encore plus évidente qu’à Paris intramuros. Montreuil peut donc être une ville à surveiller pour un investisseur souhaitant réaliser une belle plus-value à la revente tout en maitrisant son budget à l’achat et en obtenant une belle rentabilité locative.

Val-d'Oise : Enghien-les-Bains

Seule commune du Val-d'Oise à être classée en zone A bis, Enghien-les-Bains affiche des prix au m² d’environ 6 874€ pour l’achat d’un appartement neuf. Véritable station balnéaire à une vingtaine de kilomètres de Paris, la commune est idéale pour les personnes souhaitant habiter à bonne distance de l’agitation parisienne tout en profitant de tous les commerces et services à proximité. Son cadre de vie est parfait pour les familles, notamment grâce à son lac. Par le train, il est possible de rejoindre la capitale en seulement 30 minutes.

Notre conseil : Enghien-les-Bains étant une commune calme et résidentielle, il sera préférable d’investir dans un appartement à destination des familles, à savoir un logement 3 ou 4 pièces. Attention cependant, les programmes immobiliers neufs y sont très rares, ce qui contribue à tirer leur prix vers le haut.

Toutes les villes de la zone A bis

Au-delà des villes précédemment citées, 76 communes sont classées en zone A bis. Les voici :

Obtenez la documentation complète

Tous les conseils de nos experts dans notre guide Loi Pinel Plus Recevoir le guide

Une question?
Nos conseillers vous répondent

Prendre contact