Acheter un appartement avec un espace extérieur

Critère essentiel de la nouvelle règlementation thermique de 2020 (RE2020), la présence d’un espace extérieur privatif est dorénavant un critère indispensable pour qu'un logement bénéficie des taux pleins du Pinel Plus. Fruit de la réflexion de Laurent Girometti et de François Leclercq, le rapport de la mission sur la qualité des logements sert de fondation pour mener une réflexion autour du confort et de la qualité au sein des logements collectifs.

À l’heure où les ménages français rêvent de l’idéal de la maison avec sa parcelle de jardin, Emmanuelle Wargon Ministre du logement, souhaite bien au contraire briser ce mythe. Son intention ? Redonner l’envie aux français de vivre dans des logements collectifs en misant sur des critères désirables, comme la présence systématique d’un espace extérieur privatif. Phénomène post-covid ou bien simple désintéressement de la vie en ville, les français ne veulent plus habiter en appartement s’il n’y a pas d’espace extérieur et si le confort n’est pas au rendez-vous.

Acheter un appartement avec extérieur : un choix judicieux

Investir dans un appartement neuf avec jardin ou un espace extérieur en Pinel Plus est la garantie de trouver rapidement preneur. À la fois recherchés par des acheteurs souhaitant acquérir la propriété d’un bien, les extérieurs sont tout aussi appréciés des locataires. Le dispositif Pinel+ permet de mettre en location son appartement neuf pour une durée donnée et pour un loyer mensuel régulé par les plafonds en vigueur.

Les ménages locatifs ayant des revenus faibles et intermédiaires ont ainsi la possibilité de vivre dans des logements neufs, synonymes de confort. Si le bien loué dispose d’un extérieur quel qu’il soit (balcon, terrasse, ou loggia), c’est une aubaine ; l’appartement aura plus de chances d’être loué rapidement, ce qui diminue les risques de vacance locative.

Grâce aux nouveaux critères d’éligibilité du Pinel Plus, à savoir la RE 2020 et la présence obligatoire d’un espace extérieur privatif, les promoteurs immobiliers devront concevoir des bâtiments plus écologiques, en accord avec les nouvelles normes environnementales. Les politiques publiques souhaitent désormais freiner autant que possible l’étalement urbain dans les villes et construire davantage en hauteur. Le gouvernement doit donc s’engager dans un travail de reconquête des français pour les convaincre d’habiter en logements collectifs, avec un extérieur digne de ce nom.

Pour qu’un logement soit éligible au Pinel+, il devra bénéficier d’un espace extérieur à usage privatif de :

• 3 m² pour un T1 ou un T2
• 5 m² pour un T3
• 7 m² pour un T4
• 9 m² pour un T5

L’appartement avec extérieur : un critère qui donne de la valeur

Toutes les pièces d’un logement sont importantes, y compris les espaces extérieurs qui ne doivent pas être négligés. L’accès à un balcon ou une terrasse privative est un critère très prisé des acheteurs comme des investisseurs. Selon un sondage Statista sur la possession des français d’un extérieur, 58% ont un jardin privatif, 40% une terrasse ou un balcon et 7% dispose d’une parcelle au sein du jardin partagé.

Il y a de l’offre et tout particulièrement dans l’immobilier neuf. La plupart des résidences et collectifs récents possèdent des extérieurs. En réalisant un investissement locatif en nouvelle loi Pinel, il sera possible de louer l’appartement plus facilement et d’améliorer le confort et le cadre de vie des locataires qui souhaitent profiter d’un extérieur et d’une vue dégagée.

Plus de confort et plus d’espace

Les possibilités d’aménagement d’un espace extérieur dans un appartement sont nombreuses. Certains voudront y installer un salon de jardin quand d’autres préféreront y stocker du matériel ou se créer un petit coin douillet. Dans tous les cas, disposer d’un balcon, d’une terrasse ou d’une loggia apporte un gain de confort. C’est la possibilité de recevoir chez soi, de faire un peu d’exercice ou même de laisser les enfants jouer en toute sécurité.

Même si les extérieurs des logements ne comptent pas dans la surface habitable, ils offrent plus d’espace au quotidien et une véritable extension du séjour attenant. Le montant du loyer peut légèrement augmenter grâce à la présence d’un extérieur. Le calcul du loyer Pinel d’un logement se base sur la superficie et la moitié de la surface annexe dans la limite de 8 m². On qualifie de surface annexe, les balcons, les loggias et les terrasses accessibles en étage ou aménagée sur une construction enterrée ou semi-enterrée.

Sylvie achète un appartement neuf de 2 pièces de 45 m² avec un balcon de 6 m². La surface utile de son logement est donc de 45 m² + 3 m² soit 48 m² qui servira à calculer le montant de son loyer mensuel.

Les appartements avec extérieurs se vendent à prix d’or

La quête du logement avec extérieur s’est fortement amplifiée depuis la crise sanitaire. Les aspirations des ménages français en matière d’habitat ont évolué et ils se sont aperçus que vivre dans un appartement sans balcon, ni terrasse pour profiter du soleil ou simplement s’aérer l’esprit était difficilement acceptable. C’est donc tout naturellement que les prix des appartements avec un extérieur ont grimpé à toute vitesse. Les campagnes et périphéries des grandes villes ont été prises d’assaut voyant leur offre de logements avec balcon ou terrasse supérieure aux centres-villes, souvent trop étouffant ou en manque de verdure.

Un extérieur dans les grandes villes

Dans les grandes métropoles françaises, la présence d’un extérieur dans un logement est synonyme de convoitise. Critère rare en ville, les balcons et terrasses accordent une belle plus-value à un appartement et offrent un grand confort. Pendant le confinement, les plus chanceux ont pu prendre un bol d’air frais ou même faire du sport sur les plus vastes surfaces extérieures. Seulement, trouver ce type d’appartement en ville n’est pas facile. Les prix du marché immobilier, encore aujourd’hui ont une fâcheuse tendance à grimper en flèche dès lors qu’un extérieur fait partie des prestations d’un logement.

Selon les régions et la demande immobilière, les prix des appartements avec extérieur ont bondi. Selon l’étude menée par le leader de l'estimation immobilière, meilleursagents, la présence d’un espace extérieur privatif entraînerait une hausse du prix de vente jusqu’à 4,3% en moyenne. À Lyon, il faudrait alors débourser 31 500€ de plus pour bénéficier d’une terrasse ou d’un balcon dans son logement. Pour ce qui est de la capitale française, il faut plutôt compter 75 000 € en moyenne pour jouir d’un extérieur privatif à Paris. Cependant, la plus-value des espaces extérieurs varie selon différents paramètres : la superficie, la localisation, l’étage ou encore l’orientation du logement.

Les acteurs de la promotion immobilière ont bien compris ce besoin des français d’avoir un espace extérieur dans les logements. Désormais, la grande majorité des programmes immobiliers neufs qui sortent de terre intègre dans leur cahier des charges un extérieur privatif pour chaque logement : balcon, terrasse, loggia ou jardin quand les conditions s’y prêtent. Le cas échéant, les promoteurs font en sorte de proposer des espaces communs aux résidents, sous forme de jardins sur les toits ou par la création de parties communes extérieures aménagées : jardin partagé, potager, espace paysager équipé de mobilier urbain, etc...

Les collectivités territoriales, garantes de la nature en ville

Le rapport aux espaces extérieurs individuels et collectifs a trop été laissé de côté ces dernières décennies par les politiques publiques et les aménageurs urbains, au profit de l’habitat en lui-même. Ce n’est qu’à partir des années 1960 et 1970 que les élus locaux et les promoteurs se sont posé la question de l’importance des espaces extérieurs pour les riverains des logements collectifs.

En ce sens, on a vu fleurir dès la fin des années 1990 des projets replaçant au centre l’intérêt des espaces verts avec la mise en place de grands projets de renouvellement urbain. La nécessité d’aménager des lieux communs, propices à l’interaction et aux échanges est alors apparue comme une évidence. Ont alors émergés les concepts de jardins partagés et d’agriculture urbaine. En France, on retrouve des centaines d’initiatives gérées par les collectivités et les associations spécialisées.

Les jardins partagés : une alternative pour pallier au manque d’extérieur dans son logement

Composés de parcelles individuelles et collectives, les jardins partagés forment un écrin de verdure au milieu des bâtiments. En ville, le concept est largement plébiscité, voire même victime de son succès, à l’instar des 19 jardins partagés que propose la ville de Toulouse. C’est le compromis idéal lorsque l’on n’a pas de jardin, de balcon ou de terrasse dans son logement et que l’on souhaite assouvir sa soif de verdure ou révéler ses talents de jardinier.

Au-delà d’être une alternative au manque d’extérieur, les jardins partagés sont des lieux conçus, aménagés et gérés de manière collective, entre les habitants du quartier. Ils représentent un lieu de convivialité où chacun est libre de cultiver et de planter ce qu’il souhaite. Les jardins partagés s’inscrivent dans une démarche participative, collaborative et favorisent la création du lien social entre les générations.

Les jardins familiaux

À la différence des jardins partagés, les jardins familiaux sont gérés par des associations qui affectent, en échange d’un contrat d’adhésion, une parcelle, à une famille, selon les disponibilités du jardin. Ce petit lopin de terre sert essentiellement à cultiver des ressources alimentaires destinées à nourrir sa famille. Vecteur de lien social et d’apprentissage, les jardins familiaux sont des lieux d’éducation. Bien souvent, des parcelles sont exclusivement dédiées aux activités et aux animations pédagogiques.

Ces jardins collectifs apportent un brin de fraicheur aux familles ne disposant pas d’espace extérieur dans leur logement. Chaque jardinier choisit ce qu’il plante : légumes, fruits, ou encore plantes aromatiques. La proximité entre chaque parcelle favorise les interactions et les jardiniers peuvent s’entraider.

Quels types d’extérieur choisir pour son appartement ?

Balcon, terrasse, loggia ou encore patio. Les choix sont variés et il n’est pas toujours évident de faire la différence entre ces pièces extérieures. N’ayant pas les mêmes fonctions au sein d’un logement, c’est dans les caractéristiques architecturales que l’on distingue un espace, d’un autre.

Les balcons

Le balcon est sur le plan architectural, une structure bâtie en extension de la façade d’un immeuble, en élévation et dans le prolongement de l'espace de vie intérieur. Bien qu’il n’y ait pas de réglementation spécifique quant à la superficie des balcons, les usages s’adaptent selon la surface qu'il y a. De plus, les balcons sont facilement aménageables d’une petite table pour déjeuner ou de belles jardinières fleuries le long du garde-corps.

Les terrasses

Souvent confondue avec le balcon, la terrasse est un espace ouvert qui peut être attenant ou non à la structure d’un bâtiment. Véritable valeur ajoutée, la terrasse est une pièce de vie en plus qui est un atout à valoriser lors de la (re)vente d’un logement. À mi-chemin entre la terrasse et le balcon, il y a aussi le toit-terrasse, ou autrement dit selon l’anglicisme le roof-top. Comme son nom l’indique, c’est un espace extérieur à ciel ouvert, la plupart du temps accessible via les parties communes. L’aménagement est plutôt libre et doit simplement respecter les règles de la copropriété.

Les loggias

Généralement située dans les étages d’une construction, une loggia est un espace extérieur couvert sur les côtés et en retrait par rapport à la façade principale. Vitrées, les loggias sont une grande source de luminosité dans un appartement. Les solutions d’agencement sont multiples : se créer un petit coin lecture pour bouquiner tranquillement ou aménager un espace bureau agrémenté de végétaux pour travailler au calme.

Les jardins privatifs

Très recherchés, les logements avec jardins privatifs ne restent guère longtemps sur le marché de l’immobilier. Rares en ville, ils sont déjà plus répandus dans les résidences neuves en périphérie des grandes villes. Ils offrent un grand confort de vie pour les occupants du logement qui peuvent entièrement profiter de leur carré de verdure. Attention cependant à la détermination du jardin dans un collectif. Seul le vote de la copropriété peut désigner le jardin comme une partie commune, une partie privative ou une partie commune à “jouissance exclusive”.

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