Qu'est-ce qu'un logement Pinel plus ?

Le nouveau dispositif Pinel permet, grâce à l’achat d’un appartement neuf remplissant les critères d’éligibilité et la mise en location de celui-ci pendant une période donnée, une réduction de l’impôt sur le revenu. Cette réduction d’impôt correspond à un pourcentage (12, 18 ou 21%) du prix d’achat du logement neuf et peut aller jusqu’à 63 000€ sur 12 ans.

La loi Pinel plus sera mise en service à partir du 1er janvier 2023 pour remplacer progressivement la loi Pinel, les promoteurs immobiliers et les constructeurs vont devoir se mettre à la page pour la création d’logement neuf Pinel +.

Logement neuf Pinel + : Les conditions d’éligibilité

À partir du 1er janvier 2023, pour bénéficier des taux pleins lors d’un investissement locatif en loi Pinel il faudra se conformer au Pinel plus et à ses nouvelles réglementations conditionnant la réduction d’impôt envisageable. Un logement investi en loi Pinel + devra tout de même respecter les conditions premières de la loi Pinel classique, à savoir : être neuf ou vendu en VEFA, non meublé et situé dans une zone éligible.

Le prix du loyer Pinel sera ensuite calculé sur la base du prix au m² maximum selon l’emplacement du logement neuf ainsi que la surface utile de celui-ci (surface utile = surface habitable + surface annexe/2).

Les zones Pinel +

Les avantages fiscaux Pinel + sont possibles uniquement dans les zones Pinel. La loi déterminera si les quartiers prioritaires et les immeubles conformes au jalon 2025 de la RE2020 hors zonage Pinel classique, sont ou non éligibles à la loi Pinel plus. Les différentes zones actuelles sont classées selon la tension immobilière et les prix pratiqués, elles répondent aux qualifications A, A bis, et B1. Les zones B2 et C ne sont plus éligibles au dispositif Pinel depuis le 1er janvier 2020. Les zones géographiques Pinel + détermineront à la fois les plafonds de loyers mais également les plafonds de ressources à ne pas dépasser pour être éligible au dispositif Pinel +.

Les plafonds selon le zonage Pinel + en 2021 sont les suivants :

Plafonds de loyer Pinel +

Plafonds de ressources Pinel +

Ces plafonds sont revus chaque année en prenant en compte l’évolution du marché immobilier et de l’inflation.

RE2020 : les critères environnementaux

La substantifique moelle de la loi Pinel plus est bien sûr sa composante environnementale. En effet, dans un souci de développement durable et d’économie favorisant l’écologie et la sauvegarde de la biodiversité, la RE 2020 va remplacer la RT2012 dès le 1er janvier 2022. Ainsi, pour profiter de l’avantage fiscal de la loi Pinel +, il faudra obligatoirement que le logement neuf qui fait l’objet d’un investissement locatif en loi Pinel plus soit agréé RE2020.

La RE2020 sera déployée dans le but d’aller encore plus loin dans la recherche de performance énergétique pour chaque nouveau programme immobilier. En effet, les logements neufs Pinel + dans les prochaines années devront occuper le haut du classement DPE.

Ce critère consiste à respecter par anticipation le niveau de la réglementation environnementale 2020 (RE2020) telle qu’elle sera applicable à partir de 2025 et d’être au moins classé B pour les constructions ou acquisitions réalisées en 2023 et classé A pour celles réalisées en 2024.

Pour les logements dont les permis de construire ont été déposés avant le 1er janvier 2022 (et qui n’entrent pas dans le référentiel de la RE2020 qui ne sera applicable qu’à compter du 1er janvier 2022), ce sont les références équivalentes de l’expérimentation E+C qui seront retenus.

L’objectif est de démocratiser un maximum le concept de bâtiment à énergie positive, ou « BEPOS ». Ces bâtiments stockent et produisent plus d’énergie qu’ils n’en consomment (chaleur ou électricité), grâce à des matériaux et des technologies de pointe en matière de performance énergétique.

La réduction de l’empreinte carbone est également à l’honneur, tout le processus de construction a été repensé pour intégrer l’impact carbone d’un programme immobilier neuf sur toute sa durée de vie. Les matériaux biosourcés et géosourcés seront privilégiés pour la construction de logements neufs Pinel + afin de faire baisser au maximum l’impact sur l’environnement.

Pour mesurer ces nouveaux critères, plusieurs indicateurs ont été mis en place :

Logements neufs Pinel + : Qualité d’usage et confort de vie

Les logements neufs en Pinel + sont tenus de répondre à certains critères relevant du confort de vie. Ces critères ont été établis par le référentiel sur la qualité d’usage rédigé par Laurent Girometti et François Leclercq, directeur général d’EPAMarne et architecte urbaniste, missionnés par la ministre déléguée au logement, Emmanuelle Wargon.

L’augmentation de la surface minimale habitable est le premier critère qui a été retenu par Emmanuelle Wargon pour l’éligibilité au dispositif Pinel plus. Un nouveau barème de surface minimale par typologie a été établi pour les logements neufs Pinel + :

La surface minimale des chambres ainsi que du couple séjour-cuisine a également été revue. Les chambres devront présenter une surface minimale de 10,5m², avec au moins une chambre de 12m² minimum à partir des logements 3 pièces. Le couple séjour-cuisine d’un logement neuf Pinel plus devra respecter les surfaces minimales suivantes : 23m² pour un studio, 25m² pour un logement 2 pièces, 27m² pour un logement 3 pièces, 29m² pour un 4 pièces et 31m² pour un logement neuf de 5 pièces.

Le besoin de plus de luminosité peut être traduit par différents changements : la hauteur sous plafond, la surface vitrée, la double orientation (ou logement traversant). Cette dernière, ratifiée par ailleurs pour limiter le recours aux climatiseurs durant les fortes chaleurs, a été officiellement intégrée parmi les critères et sera impérative pour les logements neufs de 3 pièces et plus pour être éligible à la loi Pinel +.

Pour les plus petites surfaces, la double exposition sera difficile à mettre en œuvre à chaque fois, il faudra donc jouer sur les autres moyens d’améliorer la luminosité et la ventilation naturelle dans les pièces, comme des fenêtres plus grandes et mieux placées par exemple.

Passer la hauteur sous plafond à 2m70 au lieu de 2m50 fait également partie des préconisations, afin de favoriser encore la ventilation naturelle des pièces ainsi que l’aménagement en 3 dimensions (mezzanines, lits superposés, rangements…). Cette mesure doit être effectuée localement cependant, car elle « ne doit pas conduire à des pertes de constructibilité du fait des hauteurs maximales imposées par le PLU » selon le rapport.

Les logements neufs prétendant au dispositif Pinel plus seront exclusivement des appartements avec un espace extérieur (balcon, terrasse, loggia ou jardin).

Enfin, les logements neufs qui répondront aux normes RE2020 et se situeront dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville pourront bénéficier des taux Pinel pleins en étant exemptés des conditions de qualité d’usage.

Ces nouvelles réglementations de construction vont nécessairement entraîner des coûts supplémentaires et donc faire augmenter les prix des logements neufs, mais une acquisition en loi Pinel + est un investissement pour l’avenir, qui est destiné à prendre de la valeur et donc affiche une rentabilité locative prévisionnelle intéressante. De plus, c'est un investissement responsable pour se constituer un patrimoine.

Dans un contexte climatique de plus en plus urgent, la démocratisation de procédés et technologies favorisant le développement durable est essentielle pour toutes les industries et tous les secteurs, l’immobilier en tête. La construction étant l'un des secteurs les plus générateurs de CO2 au monde, les promoteurs immobiliers doivent prendre les devants et créer une offre de logements durables.

Si vous souhaitez découvrir quels bâtiments sont d’ores et déjà éligibles au dispositif de réduction d’impôt Pinel plus, consultez notre page dédiée.

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