La zone B1

Le dispositif Pinel quadrille la France en fonction des niveaux de tension immobilière. Cinq zones sont définies par ce quadrillage : les zones A bis, A, B1, B2 et C.

La zone B1 Pinel correspond aux villes de plus de 250 000 habitants, considérées comme zones “intermédiaires” où la demande est forte mais reste moins importante que dans les zones A et A bis. Parmi les villes situées en zone B1, on retrouve Nantes, Rennes, Clermont-Ferrand ou encore Limoges.

Récemment remis en cause par la ministre chargée du logement Emmanuelle Wargon, le zonage Pinel ne “permettrait pourtant pas de prendre en compte toute les spécificités locales”. Une révision de ce zonage devrait peut-être reprendre l’idée du Pinel Breton, laissant le choix des zones Pinel au préfet, afin de déterminer les zones éligibles Pinel Plus.

Pourquoi investir avec le Pinel+ en zone B1 ?

La zone B1 Pinel regroupe les métropoles moyennes. Attractives et dynamiques, ces villes enregistrent une forte demande locative et sont de plus en plus sujettes à la pénurie de logement selon les derniers chiffres de l’immobilier.

Les villes situées en zone B1 sont aussi particulièrement intéressantes au niveau des prix de l’immobilier puisqu’elles présentent des prix moins élevés que dans les villes de la zone A et A bis. La zone B2 n’étant plus éligible au Pinel depuis 2018, sauf exceptions, la zone B1 présente de nombreux avantages pour réaliser un investissement locatif pérenne et rentable.

Quel plafond de loyer Pinel+ en zone B1 ?

La zone B1 Pinel obéit à des plafonds en termes de loyer à appliquer et de conditions de ressources locataires. Ces plafonds permettent de proposer des biens à loyers plafonnés afin de donner l’accès au logement au plus grand nombre. En 2024, le plafond de loyer Pinel en zone B1 est de 11.68€/m².

Pour profiter de l’avantage fiscal Pinel en zone B1, le propriétaire devra obligatoirement louer son bien à un prix égal ou inférieur à ce loyer.

Comment calculer un loyer en zone B1 Pinel Plus ?

Pour calculer le loyer d’un investissement locatif en zone B1, 2 indices sont à prendre en compte : la surface utile du logement ainsi que le prix du loyer fixé selon la zone d’éligibilité. Pour obtenir la surface utile d’un logement, il suffit d’additionner la surface habitable et la moitié de la surface annexe. On multiplie ensuite le montant du plafond de la zone B1 par le coefficient multiplicateur Pinel (0,7 + (19/surface utile)).

Exemple de calcul de loyer en zone B1

Pour un appartement neuf de 50 m² et 10 m² de balcon à Bordeaux, le calcul à appliquer pour obtenir le loyer sera :

• 50 m² + 10 m²/2 = 55 m²
• 11.68€/m² x (0,7 + 19/55 m²) x 55 m² = 650,36 €

Quel plafond de ressources Pinel+ en zone B1 ?

Les locataires d’un bien loué en Pinel doivent justifier de conditions de revenus ne dépassant pas le plafond prédéfini selon la zone d’éligibilité. Ces plafonds permettent aux ménages ayant des revenus modestes ou intermédiaires de pouvoir se loger.

Pour un locataire dont les revenus auraient évolué durant la période de location, les ressources prises en compte sont celles enregistrées lors de la signature du bail. Les revenus pris en compte sont le revenu fiscal de référence N-2.

Pour un investissement Pinel en 2022, voici les plafonds de ressources de la zone B1 :

Top 5 des villes où investir en zone B1 avec le Pinel+

Rennes

Rennes est progressivement devenue une adresse incontournable pour les investisseurs. Jeune, attractive, idéalement située aux portes des plages bretonnes, elle a aussi été classée 3^ème ville étudiante de France en 2021. Rennes est aussi l’une des villes où le taux de chômage est le plus faible. Les derniers chiffres de l’immobilier révèlent qu’elle est le devenu le nouvel el Dorado des franciliens. Située à 1h30 de Paris avec la LGV, Rennes a également vu son paysage urbain se transformer avec de grands projets tels qu’EuroRennes, ViaSilva, la Courrouze et Rennes 2030.

Quels sont les quartiers prioritaires à Rennes où investir en Pinel+ ?

• Cleunay
• Le Blosne
• Les Clôteaux - Champs Manceaux
• Maurepas
• Villejean

Nantes

La Cité des Ducs figure parmi les villes où les prix de l’immobilier ont explosé. Plébiscitée pour son dynamisme et sa qualité de vie, elle a été nommée Capitale européenne verte en 2013. Appréciée des étudiants, elle en compte aujourd’hui 140 000. Sa démographie est ascendante puisque Nantes a gagné près de 17 700 nouveaux habitants en l’espace de 5 ans. Côté marché immobilier, Nantes présente une majorité de locataires (61,2 % en 2018 selon l’Insee). En termes de rendement, Nantes présente une rentabilité brute occilant de 3 à 5 % pour un investissement locatif.

Quels sont les quartiers prioritaires à Nantes où investir en Pinel+ ?

• Bellevue
• Bottière Pin Sec
• Bout des Landes
• Bout des Pavés
• Chêne des Anglais
• La Boissière
• La Halvêque
• La Petite Sensive
• Le Breil
• Le Clos Toreau
• Le Ranzay
• Les Dervallières
• Malakoff
• Port Boyer

Rouen

Investir en Pinel Plus à Rouen se révèle avantageux pour plusieurs raisons : la ville, au patrimoine riche, jouit d'un développement économique dynamique grâce à son port international et un tissu d'entreprises variées, promettant un marché locatif en croissance. La démographie en hausse, avec une population qui s'accroît, réduit les risques de vacances locatives. De plus, Rouen est une ville étudiante avec une offre d'enseignement supérieur diversifiée, augmentant la demande de logements. Les programmes immobiliers neufs proposent un éventail de choix à des prix attractifs, et la ville bénéficie d'excellents services et d'un réseau de transports développé.

Quels sont les quartiers prioritaires à Rouen où investir en Pinel+ ?

• Grammont
• Hauts de Rouen

Grenoble

Investir en Pinel Plus à Grenoble offre des perspectives attrayantes, notamment en raison de la forte croissance des prix de l'immobilier post-COVID-19 et du dynamisme économique soutenu par d'importantes infrastructures de recherche et la présence de grandes entreprises. La ville bénéficie également d'un réseau de transport développé et d'un cadre de vie exceptionnellement proche de la nature, idéal pour les locataires. Avec une université de renommée internationale attirant plus de 65,000 étudiants de divers horizons, Grenoble se présente comme un marché locatif prometteur pour les investisseurs Pinel Plus, minimisant les risques de vacance locative et promettant une plus-value immobilière.

Quels sont les quartiers prioritaires à Grenoble où investir en Pinel+ ?

• Alma - Très Cloîtres - Chenoise
• Mistral - Lys Rouge - Camine
• Teisseire Abbaye Jouhaux Chatelet
• Villeneuve - Village Olympique

Strasbourg

Élue “ville la plus agréable de France” en 2019, Strasbourg a su se hisser parmi les villes d’avenir. Européenne et chef-lieu de la région Grand Est, Strasbourg se place désormais en tête des villes les plus appréciées des étudiants. Elle apparaît en 4^ème place juste derrière Rennes. Côté immobilier, la ville enregistre une majorité de locataires (70 % en 2018 selon l’Insee). Les logements les plus recherchés sont les appartements types 2 et 3 pièces.

Quels sont les quartiers prioritaires à Strasbourg où investir en Pinel+ ?

• Ampère
• Cité de l’Ill
• Elsau
• Hautepierre
• Hohberg
• Koenigshoffen-Est
• Laiterie
• Molkenbronn
• Murhof
• Neuhof – Meinau
• Port du Rhin
• Spach

Exemple d'investissement en zone B1

Julia et Pierrick ont pour projet d’investir en Pinel Plus à Nantes, située en zone B1. Leur choix s’est porté sur un appartement neuf de 2 pièces dans le quartier Zola. Pour profiter de l’avantage fiscal du dispositif Pinel, le couple devra respecter les plafonds fixés par la zone B1 en louant le logement à un loyer de 11.68€/m². Le ou les futurs locataires devront justifier de conditions de revenus ne dépassant pas les plafonds de ressources en vigueur.

Ce bien de 48 m² et 5m² de terrasse devra être loué à un loyer de 614,69 €. Leur future locataire, Clémence, ne devra pas dépasser les 35 435 € de revenus annuels, plafond fixé en zone B1 Pinel en 2024.

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