Le business plan pour réussir son investissement locatif

Avant de vous lancer les yeux fermés dans un projet immobilier, réaliser un business plan d’investissement locatif est une sage décision. Si l’immobilier reste une valeur refuge qui permet de renforcer son patrimoine et de percevoir des revenus complémentaires, il n’en n'est pas pour autant sans risques.

Le business plan d’investissement locatif est un précieux outil permettant d’évaluer la viabilité de son projet immobilier. C’est également un véritable argument pour négocier les modalités de son crédit auprès des organismes bancaires. Dans cet article, on vous explique comment élaborer un business plan d’investissement locatif pour réussir votre placement que ce soit avec un dispositif de défiscalisation comme le Pinel Plus ou non.

Le business plan d'investissement locatif : c’est quoi ?

Un business plan est un document qui détaille votre stratégie, fixe vos objectifs et formule vos attentes. Le plus souvent élaboré dans le cadre de la création d’une entreprise, il peut également s’appliquer pour un investissement locatif.

Il faut voir le business plan comme une maquette de votre projet. Il vous aide à anticiper les problèmes potentiels, à planifier vos finances, à estimer la rentabilité et à comprendre le marché sur lequel vous vous apprêtez à investir.

De plus, un business plan bien construit est un outil inestimable pour convaincre les banques et les investisseurs de la viabilité de votre projet. Se présenter lors d’un rendez-vous avec ce type de document montre votre sérieux, votre crédibilité et votre motivation.

Pourquoi établir un business plan d'investissement locatif ?

Lorsque vous investissez dans l’immobilier, vous ne devez pas simplement vous arrêter au simple fait que vous allez engranger des revenus supplémentaires. Si les avantages sont nombreux, et qu’ils ne sont plus à démontrer, l’investissement locatif est un tantinet plus complexe que cela.

Un projet immobilier en résidence principale, et encore plus en investissement locatif se doit d’être mûrement réfléchi. En effet, l’achat d’un bien voué à être loué dispose d’un modèle économique, et a pour objectif de générer des profits. Il y a des paramètres à côté desquels il ne faut pas passer, comme l’emplacement et la cible de locataire.

Élaborer un business plan peut vous guider dans vos choix et dans ceux des banquiers qui étudient votre dossier et qui accordent le financement de votre investissement locatif. Vous pouvez par exemple appuyer votre argumentaire sur le potentiel du bien à dégager des loyers ou bien sur un apport personnel conséquent.

Comment élaborer le business plan d’un investissement locatif ?

L’élaboration d’un business plan d’investissement ne se fait pas en un claquement de doigt. Bien que ce soit un document synthétique, il demande une certaine réflexion et une analyse précise de votre situation financière, ainsi que du marché immobilier local. On vous détaille les 7 étapes à suivre.

Étape n°1 : Présentation globale du projet d’investissement locatif

En introduction de votre business plan, vous pouvez présenter votre projet d’investissement locatif, exposer les raisons qui vous poussent à entreprendre dans l’immobilier et développer les objectifs d’un tel placement. Cette partie doit être écrite de manière succincte mais suffisamment détaillée pour que votre conseiller bancaire ait confiance en votre projet.

Étape n°2 : Situation socio-économique

Après avoir introduit votre projet d’investissement locatif, vous pouvez présenter votre situation personnelle. C’est-à-dire, votre âge, votre état de santé, votre profession ou encore votre situation familiale. À savoir que toutes ces informations permettent d’établir votre profil emprunteur, votre banquier s’en sert pour vous proposer une offre de prêt personnalisée.

Étape n°3 : Situation patrimoniale

Dans votre business plan d’investissement locatif, il est important de faire un bilan de votre patrimoine actuel. Cela comprend non seulement vos biens immobiliers existants, mais aussi votre épargne, vos investissements et vos obligations financières. Cette évaluation vous aidera à déterminer combien vous pouvez investir et quels risques vous pouvez prendre.

Étape n°4 : Description du bien à investir

Si vous avez une idée précise, décrivez le bien que vous envisagez d’acheter et les raisons qui vous poussent à investir. Où le bien est-il situé ? Quel est l’état du marché immobilier local ? Est-il en croissance ? Le bien est-il situé dans un secteur attractif pour les locataires potentiels ? Ces facteurs peuvent affecter la rentabilité de votre investissement locatif.

Étape n°5 : Plan de financement

Le plan de financement est la partie qui intéressera sans doute le plus votre conseiller bancaire. Celle-ci doit être soignée aux petits oignons. Vous devez y développer comment est-ce que vous comptez financer votre investissement locatif : montant du prêt, durée de l’emprunt, apport personnel. Le plan de financement doit être suffisamment solide pour assurer la viabilité et la pérennité de votre projet.

Étape n°6 : Modèle économique

Outre le coût d'achat du bien immobilier, votre business plan doit également prendre en compte d'autres dépenses, comme les travaux de rénovation ou d’aménagement, les frais de notaire, les impôts, les charges de copropriété, etc. Assurez-vous de prendre en compte tous les coûts associés à l'investissement locatif avant de vous lancer, ils peuvent avoir une conséquence sur votre rentabilité.

Étape 7 : Risques potentiels

Comme tout investissement, l'investissement locatif comporte des risques. Pour montrer que vous avez la tête sur les épaules, vous pouvez faire part à votre banquier des risques encourus comme le retard de livraison du bien en VEFA ou bien les loyers impayés des locataires. Vous pouvez par la suite expliquer que faire dans ces situations pour minimiser l’impact sur l’investissement.

3 conseils pour faire le business plan de son investissement locatif

Impliquer des experts dans son projet d’investissement locatif

L'investissement locatif est un domaine complexe qui implique des compétences dans des domaines variés tels que le droit immobilier, la comptabilité, la gestion de biens, la fiscalité, etc. Même si vous pensez avoir suffisamment de connaissances, il est tout de même recommandé de s’entourer de professionnels, ne serait-ce que pour bien débuter votre projet.

Par exemple, un avocat spécialisé en droit immobilier pourra vous guider sur les aspects juridiques, un comptable pourra vous aider à élaborer des prévisions financières précises et à estimer votre rentabilité, un courtier immobilier pourra vous fournir des informations sur le marché local, et un gestionnaire de biens pourra vous aider à gérer efficacement votre investissement locatif.

Utiliser des logiciels et outils en ligne pour élaborer son business plan

Il existe de nombreux logiciels et outils en ligne qui peuvent faciliter l'élaboration de votre business plan d'investissement locatif. Ces outils peuvent vous aider à créer des prévisions financières, à analyser la rentabilité de votre investissement, à évaluer les risques, etc.

Excel par exemple, permet de créer des tableaux et des graphiques, de faire des calculs automatiques et des prévisions financières. Vous pouvez selon votre cas suivre vos dépenses, calculer votre rendement locatif prévisionnel et même créer des scénarios en fonction du taux d’intérêt, du taux d’occupation et des charges liées à la gestion.

Mettre à jour son business plan d’investissement locatif régulièrement

Un business plan n’est pas un document figé dans le temps, mais plutôt un guide évolutif qui s’ajuste au fur et à mesure de l'avancement du projet locatif. Les conditions du marché immobilier peuvent changer rapidement, tout comme votre situation personnelle ou financière. Il est donc essentiel de réviser régulièrement votre business plan pour l'adapter à ces changements.

Par exemple, si les taux d'intérêt augmentent, vous devrez peut-être revoir votre plan de financement. Ou si le marché immobilier dans votre région se refroidit, vous devrez peut-être revoir vos prévisions de rentabilité. En mettant à jour régulièrement votre business plan, vous serez mieux préparé à naviguer dans un environnement en constante évolution et à prendre des décisions éclairées.

Exemple de business plan d’investissement locatif

Il est important de noter que ce tableau est un exemple simplifié. Un business plan réel pour un investissement locatif peut être beaucoup plus détaillé et inclure d'autres éléments tels que les coûts d'entretien, les charges de copropriété, les impôts, l'amortissement du bien, etc.

De plus, il est recommandé de consulter un conseiller financier pour élaborer un business plan d'investissement locatif adapté à votre situation spécifique.

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