Loi Pinel : comment se protéger des loyers impayés ?

Un locataire qui ne paye pas son loyer est une crainte que partagent tous les propriétaires de logements locatifs. Logique, puisque le principe même et la réussite d’un investissement locatif repose sur la bonne tenue des paiements des loyers du locataire. En tant que propriétaire d’un appartement Pinel Plus , plusieurs dispositifs existent pour éviter d’avoir à faire face au pire scénario.

Caution, dépôt de garantie ou encore assurance spécifique contre les loyers impayés, ce sont autant de solutions qui peuvent vous protéger et minimiser les risques d'entacher la rentabilité locative de votre investissement. Quels sont les bons réflexes à adopter ? Quelles sont les options pour se prémunir des loyers impayés ? Est-il possible de saisir la justice et d’expulser mon locataire s’il ne paye pas ses loyers ? Les réponses.

À partir de quel montant parle-t-on d’impayé ?

Généralement, on dit qu’un locataire est en situation d’impayé lorsque la somme due est égale ou supérieure à 2 mois de loyers, charges non comprises. Autrement dit, si un locataire doit payer un loyer de 500 € + 50 € de charges par mois, l’impayé sera constaté à compter de 1 000 € de dettes (loyer hors charge de 500 €, multiplié par 2).

Si le locataire reçoit une partie du paiement de son loyer par une caisse d’allocations (CAF ou MSA), l’organisme en question devra être prévenu afin qu’une procédure pour impayé soit déclenchée.

Se protéger des loyers impayés dès la signature du bail Pinel

En France, le taux de loyers impayés est estimé en moyenne entre 2 à 3 %. Un chiffre relativement faible qui a de quoi rassurer plus d’un propriétaire bailleur. Toutefois, ce n’est pas parce que le taux d’impayés reste marginal que les situations d’impayés ne se produisent pas.

La priorité de tout propriétaire d’un logement locatif Pinel demeure de percevoir ses revenus locatifs en temps et en heure et de se protéger au maximum des aléas dont font partie les loyers impayés. Dès la signature du bail Pinel avec son locataire, le propriétaire peut grâce à des outils dont il dispose se prémunir de ce risque.

Le dépôt de garantie

Versé par le locataire au bailleur au moment de la signature du contrat de location, le dépôt de garantie est une somme d’argent qui correspond pour les locations non-meublées comme en Pinel à 1 mois de loyer, hors charges. S’il n’est pas légalement obligatoire, le dépôt de garantie s’avère toutefois être une solide garantie en cas de manquement de paiement du locataire.

Le dépôt de garantie sert à couvrir les éventuels manquements du locataire envers son propriétaire ou bailleur. Les loyers et charges impayés ou bien les réparations locatives liées à des dégradations ou à un défaut d’entretien peuvent être déduits du dépôt de garantie. Ce n’est qu’à l’état des lieux sortant que le bailleur restitue dans sa totalité ou non le dépôt de garantie au locataire.

La caution

La caution désigne une personne ou un organisme qui s’engage envers le propriétaire Pinel à régler les dettes locatives en cas d’impayé de la part du locataire. Ces sommes dues comprennent le loyer, les charges, les possibles frais d’intérêt à la charge du locataire pour le retard du paiement et les frais de réparation du logement ayant subi des dégradations. Si la caution ne règle pas les dettes, ses biens et ses revenus peuvent être saisis.

À savoir qu’il existe 2 types de caution :

• La caution simple permet au propriétaire de réclamer le ou les loyers impayés uniquement si le locataire n'est pas en capacité de payer ses dettes.
• La caution solidaire permet quant à elle au propriétaire de réclamer les sommes dues dès le premier impayé sans passer par le locataire et ainsi savoir si ce dernier est en mesure de payer.

La clause résolutoire de fin de bail

Enfin, le dernier outil à la disposition des propriétaires pour se prémunir des risques d’impayés est la clause résolutoire. Cette clause, insérée dans la quasi-majorité des baux d’habitation offre une meilleure protection juridique aux propriétaires de logements locatifs Pinel. La clause résolutoire permet de mettre fin au contrat de location de manière unilatérale dans les cas où le locataire manque à ses obligations.

La clause résolutoire est régie par l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989. Un propriétaire peut avoir recours à cette clause uniquement dans les 4 situations suivantes :

• Le locataire ne paye plus son loyer et/ou ses charges
• Le locataire n’a pas versé le dépôt de garantie à la signature du contrat de location, à l’entrée des lieux
• Le locataire n’a pas souscrit à une assurance habitation
• Le locataire ne respecte pas l’obligation d’usage paisible des lieux (troubles du voisinage, nuisances)

Garantie contre les Loyers Impayés, une protection pour les investisseurs Pinel

Véritable rempart contre les loyers impayés, la GLI est une assurance qui comme son nom l’indique protège le propriétaire d'un logement Pinel contre les loyers impayés et les dégradations éventuelles causées par le locataire. Cette assurance, moyennant un certain coût pour le propriétaire prend en charge tous les dommages causés par le locataire.

La Garantie Loyers Impayés peut être souscrite auprès de tout organisme assureur privé. Comme tous les produits d’assurance, il est important de comparer toutes les offres et de faire jouer la concurrence quand cela est possible. Les conditions de prise en charge et le coût peuvent sensiblement varier d’un prestataire l’autre.

Attention ! Pour souscrire à une assurance contre les loyers impayés, le locataire doit être suffisamment solvable. En d’autres termes, il doit présenter au propriétaire un certain nombre de documents justificatifs tels que ses 3 derniers bulletins de salaire, son contrat de travail, son RIB, ses 2 derniers avis d’imposition et sa pièce d’identité.

Que faire si mon locataire Pinel ne paye pas ses loyers ?

Se retrouver dans une telle situation n’est jamais simple à gérer, que ce soit pour le propriétaire comme pour le locataire. Dans ces moments-là, la colère est un sentiment qui peut rapidement prendre le dessus, mais il ne faut pas y céder. Il est préférable dans ce cas de prendre du recul et du temps pour réfléchir aux solutions de remboursement.

Si la justice est à saisir en dernier recours, l’option la moins contraignante pour les deux parties est de trouver un accord à l’amiable. Un terrain d’entente peut être trouvé si des efforts sont faits des deux côtés. Le locataire peut par exemple s’engager par écrit à rembourser les sommes dues et le propriétaire peut proposer d’étaler les paiements.

Toutefois, si le litige ne parvient pas à être résolu, le propriétaire peut demander à la caution de rembourser les loyers, faire appel à un conciliateur de justice ou saisir le tribunal.

Locataire, les solutions en cas de difficulté de paiement du loyer

Il est important qu’un locataire qui éprouve des difficultés à payer son loyer contacte rapidement son bailleur ou son propriétaire. Qu’il s’agisse d’une situation exceptionnelle et passagère ou de problèmes plus grave dans le temps, la communication entre les deux protagonistes permet de trouver des solutions avant que la dette grossisse et que la situation s’envenime.

Le locataire peut également contacter le service SOS loyers impayés au 0805 160 075 (numéro vert gratuit) ou se rendre dans l’une des permanences de l’Agence Départementale d’Information sur le Logement (ADIL). Un conseiller informe gratuitement les locataires sur les démarches existantes pour régler leurs difficultés. 2 locataires sur 3 qui ont des problèmes pour payer leur loyer trouve une solution concrète. Cliquez ici pour trouver un interlocuteur.

Autre option pour les locataires se trouvant dans l’incapacité de régler leur loyer : le fonds de solidarité pour le logement (FSL). Ce fonds permet d’accorder une subvention ou un prêt à rembourser aux personnes qui rencontrent des difficultés financières pour régler les frais liés à leur logement. L’aide accordée peut servir au loyer mais aussi à payer ses factures d’eau, d’énergie ou de téléphonie.

Propriétaire, les solutions en cas de loyers impayés

De son côté, le propriétaire qui a en face de lui un locataire qui ne peut ou qui ne veut plus payer son loyer résilier le contrat de location via la clause résolutoire comme on a pu le voir plus haut ou via une décision judiciaire. À savoir que pour ces deux options, c’est le juge qui décide ou non de la résiliation immédiate du bail après une analyse approfondie de la situation.

Si après plusieurs relances, le locataire et sa caution font toujours la sourde oreille, le propriétaire peut engager une procédure judiciaire pour se faire rembourser. Dans un premier temps, il peut demander une injonction de paiement auprès de la juridiction compétente. Après accord du juge, le propriétaire informe le locataire qui dispose ensuite de 1 mois pour contester la décision. S’il n’y a pas de contestation, le propriétaire peut faire appliquer l’ordonnance.

Dans un second temps, un huissier se déplace pour remettre au locataire un commandement de payer. Ce dernier a alors 2 mois supplémentaires pour régler ses loyers. Délai au cours duquel le locataire doit réaliser des démarches pour se faire aider si cela n’est pas déjà fait. Si les dettes ne sont pas réglées, le juge peut prendre la décision de résilier le bail et de prononcer l’expulsion du locataire ou bien d’accorder un nouveau délai si le locataire fait preuve de bonne foi.

Obtenez la documentation complète

Tous les conseils de nos experts dans notre guide Loi Pinel Plus Recevoir le guide

Une question?
Nos conseillers vous répondent

Prendre contact