Quelles sont les charges déductibles en loi Pinel ?

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier neuf, le dispositif Pinel est sûrement celui qui conviendra le mieux pour répondre à vos objectifs. Permettant à tout contribuable de défiscaliser à hauteur de 63 000 €, le Pinel Plus possède tout un tas d’avantages fiscaux mais aussi patrimoniaux.

Les revenus fonciers que vous générer de votre location sont imposables et peuvent impacter le montant total de votre imposition. Toutefois, en loi Pinel, certaines charges sont déductibles. On fait le tour de la question.

Quels sont les principales charges déductibles en loi Pinel ?

Plusieurs types de charges sont déductibles en loi Pinel : les intérêts d’emprunt du crédit immobilier, les frais de garantie, les charges de copropriété, les frais d’entretien et de réparation, les primes d’assurance et la taxe foncière.

Les intérêts d’emprunt du crédit immobilier

Dans le cadre de la loi Pinel, les intérêts d’emprunt d’un crédit immobilier d’un logement neuf peuvent être déduits. Si le bien est acquis en VEFA, les intérêts intercalaires peuvent l’être également. Les intérêts intercalaires correspondent aux frais liés au déblocage des fonds, à chaque étape d’avancement des travaux du programme.

Pour calculer les intérêts d’emprunt, vous devrez vous baser sur le taux d’intérêt inscrit sur votre offre de prêt. Pour obtenir le chiffre final, il faudra prendre en compte le capital emprunté et le taux effectif global associé au prêt. Voici la formule à utiliser : capital restant dû x taux annuel effectif global. Par la suite, vous devrez diviser le taux annuel global par 12 mois pour obtenir le montant d’intérêt d’emprunt mensuel.

Les frais de garantie

Les frais de garantie font également partie des charges déductibles en loi Pinel. Il s’agit des frais d‘inscription hypothécaire. En cas de problème de remboursement, le bien peut devenir hypothécable, c’est une garantie solide pour la banque. Les honoraires du notaire et la TVA concernant cette inscription sont donc déductibles. Par ailleurs, les sommes qui sont versées à un organisme de cautionnement sont aussi concernées.

Les charges de copropriété

Il s’agit des dépenses courantes que les copropriétaires doivent payer collectivement. Il existe deux catégories de charges. Premièrement, il y a les charges générales relatives à la conservation et l’entretien des parties communes ainsi qu’à l’administration. Elles concernent : les honoraires du syndic, les frais de tenue des assemblées générales, les frais de nettoyage des parties communes et d’enlèvement des ordures ménagères, la réfection des toitures et le ravalement des façades.

Deuxièmement, nous avons les charges spéciales pour les équipements communs et les services collectifs. Elles concernent les frais liés aux services de nettoyage et de gardiennage, au système de sécurité ainsi qu’à l’entretien de la chaudière collective ou de l’ascenseur, par exemple.

Notons que la participation de chaque propriétaire dans un immeuble peut varier selon la nature des charges. Chacun doit participer au paiement des charges générales à hauteur de leur quote-part des parties communes ou tantième. Celles-ci sont calculées et exprimées en pourcentage de toutes les parties communes d’un immeuble. Selon la taille de la copropriété, les tantièmes peuvent être exprimés en millième, en dix millième ou en cent millième.

Les charges portant sur les travaux de la copropriété couvrent également le coût des devis et des études d’experts.

Les frais de réparation et d’entretien

Certains frais d’entretien et de réparation sont déductibles en loi Pinel. On parle ici de frais de travaux qui n’entraînent pas le remplacement d’un composant ou d’un bien. On notera, entre autres, un nouveau revêtement de sol, une nouvelle peinture ou un entretien de la plomberie.

Il convient de rappeler qu’il s’agit de charges déductibles du revenu foncier et non pas des impôts. Il sera donc nécessaire de remplir la déclaration des revenus fonciers 2044 pour obtenir la défiscalisation. Les travaux de construction ou de reconstruction ne sont pas déductibles des impôts. Il en est de même pour les travaux d’agrandissement.

Les primes d’assurance

Pour que les primes d’assurance soient déductibles en loi Pinel, il faut qu’elles couvrent le risque de conservation ou d’acquisition d’un bien immobilier. Les risques concernés sont pluriels :

• Les incendies;
• Les dégâts des eaux;
• Les catastrophes naturelles;
• Le risque de loyers impayés;
• Le vandalisme ou les vols;
• Le bris de glace;
• La garantie d’emprunt;
• La responsabilité du propriétaire-bailleur.

Pour effectuer une demande de défiscalisation, il est impératif de présenter une justification du montant des primes d’assurance concernées pour une déduction, telle que les contrats.

La taxe foncière

La taxe foncière est un impôt local annuel qui concerne les biens fonciers, qu’il s’agisse de maisons, d’appartements, de places de parking, de locaux commerciaux, de bureaux ou de n’importe quel terrain privé. Elle correspond au taux d’imposition local rapporté à la valeur locative estimée d’un bien. En louant un logement neuf en Pinel, vous devenez un propriétaire foncier. Vous serez alors redevable de la TFPB (taxe foncière sur les propriétés bâties).

Les biens immobiliers neufs sont cependant exonérés de taxe foncière pendant une période de 2 ans, à compter du 1er janvier qui suit l’achèvement du bien immobilier. Les modalités de certaines collectivités peuvent ouvrir droit à une exonération de taxe foncière jusqu’à 5 ans ou plus, si le logement répond minutieusement aux normes énergétiques en vigueur. Vous pourrez alors cumuler les deux exonérations à compter de la troisième année suivant la fin des travaux de construction, pour un total de 7 ans d’exonération de taxes foncières déductibles. Soulignons que la taxe des ordures ménagères n’est pas déductible, mais peut être récupérée auprès de votre locataire.

Pour demander une exonération de la taxe foncière, vous devrez effectuer une déclaration auprès des impôts fonciers dans un délai de 90 jours après la date d’achèvement des travaux de construction de votre nouveau logement. Pour ce faire, vous devrez remplir le formulaire CERFA n°6650.

Quel régime fiscal choisir pour déduire les charges d’un investissement en Pinel ?

À ce jour, il existe deux régimes fiscaux disponibles en Pinel : le régime micro foncier et le régime réel. Le régime micro foncier vous permettra de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 %. En optant pour cette solution, vous ne serez pas en mesure de déduire des charges. Le régime réel ne vous donnera pas de droit à un abattement forfaitaire, votre impôt sera calculé sur la totalité de vos revenus fonciers en Pinel. Vous aurez la possibilité de déduire des charges avec ce régime afin de réduire vos impôts.

Peut-on déduire des charges avant que l’appartement soit mis en location ?

Il est parfaitement possible de déduire des charges avant la date d’achèvement des travaux, si vous achetez un bien immobilier en VEFA. L’article 12 du Code général des impôts précise que les frais ne peuvent être déduits que l’année de la dépense. Si vous souhaitez utiliser ce mécanisme pour optimiser votre fiscalité, vous devrez remplir la déclaration n°2044 et déclarer tous les frais. Les revenus fonciers étant inexistants, cela va créer un déficit foncier. Le déficit permettra de réduire votre montant imposable, avec un plafond de 10 700 € par an. La part du déficit dépassant cette limite imposée peut être reportée les années suivantes.

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